Bail Réel Solidaire (BRS) : prix, conditions et financement
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale à la propriété qui dissocie le foncier du bâti : un organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, vous n'achetez que le logement, à un prix inférieur de 30 à 50 % au marché libre. Cadre légal : articles L.255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II
Mandataire MIOBSP + MIA — ORIAS n° 26008261. Voir le profil expert
Mis à jour le 26 juin 2026
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Lancer le simulateur BRSLe principe du BRS : on sépare le terrain du logement
Le bail réel solidaire repose sur une idée simple : on sépare le terrain du logement. D'un côté le foncier, de l'autre le bâti, les murs. Un organisme de foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l'État, achète le terrain et le garde durablement. Vous, vous n'achetez que le logement. Vous signez avec l'OFS un bail de longue durée qui vous donne tous les droits d'usage, et en échange vous lui versez chaque mois une redevance foncière modique.
Le terrain pèse lourd dans le prix d'un bien, surtout en zone tendue : souvent 30 à 50 %. Le sortir de l'équation, c'est autant en moins sur votre facture. Le logement vous revient donc nettement moins cher qu'en pleine propriété classique. Le modèle est inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, et il tourne en France depuis 2017.
L'OFS (organisme de foncier solidaire), pièce maîtresse du BRS
Pas d'OFS agréé sur un territoire, pas de BRS. C'est aussi simple que ça. L'organisme de foncier solidaire est une structure sans but lucratif (association, fondation, coopérative HLM, société coopérative d'intérêt collectif, groupement d'intérêt public...), agréée par le préfet de région. Son rôle : acheter le foncier et le conserver dans la durée, sélectionner les ménages éligibles, signer les baux, contrôler les reventes et garantir que le logement reste à vocation sociale dans le temps long.
L'OFS est né avec la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L.329-1 du Code de l'urbanisme). Au 1er janvier 2026, on comptait environ 178 OFS agréés (source : Observatoire de Foncier Solidaire France, foncier-solidaire.fr). C'est la Fédération des organismes de foncier solidaire (FSF) qui anime le réseau et publie l'annuaire officiel des OFS.
Qui peut acheter en BRS ? Les plafonds de ressources 2026
Le BRS n'est pas pour tout le monde, et c'est voulu. L'accès est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond, fixé selon la composition du foyer et la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C). Le revenu pris en compte, c'est le revenu fiscal de référence N-2 : pour un achat en 2026, on regarde votre avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024. Ce sont les plafonds de l'accession sociale, les mêmes que pour le PSLA, publiés chaque année par arrêté.
Un repère concret pour 2026 : en zone B1, une personne seule peut acheter jusqu'à 38 844 € de revenu fiscal de référence, un couple jusqu'à 58 057 €. Autre condition non négociable : le logement doit devenir votre résidence principale, occupée au moins 8 mois par an (article L.255-3 du CCH). La loi ne réserve pas le BRS aux primo-accédants, mais dans les faits, beaucoup d'OFS le réservent aux ménages qui ne sont pas déjà propriétaires.
Le prix d'un logement en BRS est plafonné
Deuxième garde-fou après les revenus : le prix. Le BRS impose un prix de cession plafonné (article L.255-2 du CCH). Ce plafond du bâti suit la grille de l'accession sociale (PSLA), exprimée en euros par m² de surface utile et hors taxe. Pour 2026 : 5 837 €/m² en zone A bis, 4 423 € en A, 3 542 € en B1, 3 269 € en B2 et 2 857 € en C.
Ces valeurs sont hors taxe : au prix réel s'ajoute la TVA à taux réduit de 5,5 %. Dans la pratique, vous payez presque toujours bien en dessous de ce plafond. Pourquoi ? Parce que sortir le foncier crée mécaniquement une décote de 30 à 50 % face au marché libre. Le plafond, c'est une borne haute réglementaire, pas le prix que vous verrez sur le contrat.
La redevance foncière mensuelle versée à l'OFS
En plus de vos mensualités de crédit, vous versez chaque mois une redevance à l'OFS pour l'occupation du terrain. Modique, oui, mais elle court pendant toute la durée du bail. C'est la contrepartie de la décote que vous avez obtenue à l'achat : rien n'est gratuit, tout se compense. Il n'existe aucun plafond national : chaque OFS fixe sa redevance librement dans le bail (article L.255-8 du CCH), selon ses conditions d'acquisition du foncier.
En pratique, comptez le plus souvent 1 à 3 € par m² habitable et par mois, avec de gros écarts d'un OFS et d'un territoire à l'autre. Et attention : cette redevance entre dans votre reste à vivre et dans le calcul de votre taux d'endettement par la banque. C'est un point qu'on regarde systématiquement quand on monte votre financement, parce qu'oublié, il peut faire capoter un dossier.
La fiscalité allégée : TVA 5,5 % et taxe foncière
Côté fiscalité, le BRS joue sur deux tableaux. D'abord la TVA : 5,5 % au lieu de 20 % sur l'acquisition (article 278 sexies du CGI). Sur le prix d'un logement, l'écart se chiffre vite en milliers d'euros par rapport à un neuf classique.
Ensuite la taxe foncière. Le BRS ouvre droit à un abattement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), modulable de 30 % à 100 % (article 1388 octies du CGI). Mais lisez bien : cet abattement n'a rien d'automatique. Il s'applique uniquement si votre commune ou votre intercommunalité l'a voté par délibération, et c'est elle qui en fixe le taux exact. Avant de compter dessus, vérifiez la délibération applicable à votre commune. Sinon, vous risquez une mauvaise surprise.
BRS et PTZ : un cumul possible
Bonne nouvelle : le BRS et le prêt à taux zéro (PTZ) se cumulent. Vous êtes considéré comme primo-accédant au sens du PTZ dès lors que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Le PTZ, lui, se calcule sur le prix du bâti seul : le foncier étant porté par l'OFS, il ne rentre pas dans l'assiette.
Le BRS se marie aussi avec d'autres financements aidés : prêt d'accession sociale (PAS), prêt Action Logement, etc. La banque lisse ensuite la mensualité globale pour qu'elle reste constante sur toute la durée du prêt. Un point sur lequel on ne transige pas : un montant de PTZ se calcule avec notre moteur officiel, jamais à la louche sur un coin de table.
La revente est encadrée : pas de plus-value spéculative
Le bail réel solidaire se signe pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, le plus souvent 99 ans. Et à chaque mutation, il est rechargé à durée pleine : l'acheteur suivant repart sur un bail neuf. C'est une vraie sécurité juridique, pas un détail.
La contrepartie, c'est que la revente est strictement encadrée. Le prix est plafonné par une formule de réactualisation inscrite dans le bail (en général une indexation sur un indice INSEE), à laquelle on ajoute la valeur des éventuels travaux d'amélioration. L'OFS garde un droit d'agrément sur l'acheteur suivant, qui doit à son tour respecter les plafonds de ressources et l'obligation de résidence principale. Soyons clairs : le BRS est un dispositif d'usage, pas un placement. Vous n'en sortez pas une plus-value spéculative, et ce n'est pas le but.
Les inconvénients du BRS, sans langue de bois
Parlons des défauts, parce qu'il y en a, et qu'on ne va pas se raconter de belles histoires. Un : vous n'êtes pas propriétaire du terrain. Vous achetez les murs, le foncier reste à l'OFS pendant toute la durée du bail. Deux : la redevance foncière s'ajoute à votre crédit et court tant que vous occupez le logement. Trois : la revente est plafonnée, vous récupérez votre prix actualisé, pas une plus-value de marché, c'est le prix à payer pour la décote initiale. Quatre : l'usage est contraint. Résidence principale obligatoire, pas de location, revente soumise à l'agrément de l'OFS.
Et le point le plus lourd côté budget, celui qu'on passe trop souvent sous silence : le BRS reste aujourd'hui difficile à financer en banque. Toutes ne le pratiquent pas, car la dissociation foncier / bâti et la prise de garantie sur un droit réel déroutent encore beaucoup d'établissements. C'est exactement là qu'on intervient, c'est le cœur de notre métier de courtier. Hervé Voirin, fondateur de Stop Loyer et mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, accompagne des primo-accédants dans le montage de leur financement immobilier : aller chercher les établissements qui financent réellement le BRS et bâtir un dossier solide, c'est tout le travail. Nous ne pouvons garantir aucun octroi de prêt, mais nous mettons toutes les chances de votre côté.
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Questions fréquentes sur le Bail Réel Solidaire
Le bail réel solidaire, c'est quoi ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale à la propriété qui sépare le terrain du logement. Un organisme de foncier solidaire (OFS) garde la propriété du terrain ; vous achetez uniquement le logement, via un bail de longue durée, et vous versez une redevance mensuelle à l'OFS. Résultat : un prix d'achat inférieur de 30 à 50 % au marché libre.
Art. L.255-1 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Comment fonctionne l'achat en BRS ?
Vous achetez le bâti (les murs) à un opérateur (bailleur social, coopérative HLM, promoteur partenaire) et vous signez un bail réel solidaire avec l'OFS qui détient le terrain. Vous financez le logement comme un achat classique (crédit, PTZ éventuel, apport), puis vous versez chaque mois deux choses : votre mensualité de prêt et la redevance foncière à l'OFS. Le logement devient votre résidence principale.
Art. L.255-2 et L.255-3 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Quels sont les inconvénients du BRS ?
Le BRS a quatre inconvénients principaux. Vous n'êtes pas propriétaire du terrain (seulement du logement). La redevance foncière s'ajoute à votre crédit et court tant que vous occupez le logement. La revente est plafonnée par une formule encadrée : vous ne réalisez pas de plus-value de marché. Enfin, l'usage est contraint (résidence principale obligatoire, pas de location, revente soumise à l'agrément de l'OFS). À cela s'ajoute une réalité de terrain : le BRS reste difficile à financer en banque.
Art. L.255-3 et L.255-8 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Est-on vraiment propriétaire en BRS ?
Vous êtes propriétaire du bâti (le logement), pas du foncier (le terrain), qui reste à l'OFS. Le bail réel solidaire vous confère un droit réel immobilier : vous pouvez occuper, transmettre par succession et revendre votre logement, dans les conditions prévues par le bail. C'est une propriété réelle mais encadrée, conçue pour rester accessible aux ménages modestes dans la durée.
Art. L.255-1 et suivants CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Peut-on revendre un logement en BRS ?
Oui, mais la revente est encadrée. Le prix de cession est plafonné par une formule de réactualisation définie dans le bail (souvent une indexation sur un indice INSEE), augmentée de la valeur des travaux d'amélioration. L'OFS doit agréer l'acheteur suivant, qui doit lui-même respecter les plafonds de ressources et l'obligation de résidence principale. Le bail est alors rechargé à durée pleine pour le nouvel occupant. Vous ne réalisez donc pas de plus-value spéculative.
Art. L.255-5 et L.255-10 à L.255-12 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Le BRS est-il cumulable avec le PTZ ?
Oui. Le BRS est cumulable avec le prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant au sens du PTZ, c'est-à-dire si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. Le PTZ se calcule sur le prix du bâti seul. Le BRS se cumule aussi avec un prêt d'accession sociale (PAS) ou un prêt Action Logement. La mensualité globale est lissée par la banque pour rester constante.
Service-public.fr — fiche PTZ (https://www.service-public.fr)
Qui peut acheter en BRS ?
Le BRS est ouvert aux ménages dont le revenu fiscal de référence N-2 ne dépasse pas les plafonds de l'accession sociale, qui varient selon la zone et la composition du foyer. Pour 2026, une personne seule peut acheter jusqu'à 38 844 € de revenu fiscal de référence en zone B1, un couple jusqu'à 58 057 €. Le logement doit devenir votre résidence principale, occupée au moins 8 mois par an.
Art. L.255-2 CCH ; arrêté du 24 février 2026 ; ANIL — Plafonds accession sociale PSLA / zones ANRU 2026 (https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2026/)
Combien coûte la redevance d'un BRS ?
La redevance foncière mensuelle versée à l'OFS s'établit le plus souvent autour de 1 à 3 € par m² habitable et par mois, soit par exemple de l'ordre de 60 à 180 € pour un logement de 60 m². Il n'existe aucun plafond national : chaque OFS la fixe librement dans le bail, ce qui crée une forte variabilité selon les territoires. Vérifiez toujours le montant exact auprès de l'OFS concerné, et intégrez-le à votre budget mensuel.
Art. L.255-8 CCH — Legifrance ; moyennes 2023 ministère du Logement (FAQ OFS/BRS)
Quelle est la durée du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. En pratique, la majorité des baux sont signés pour 99 ans. Point essentiel : à chaque mutation (vente, donation, succession), le bail est rechargé à durée pleine, si bien que l'acheteur ou l'héritier suivant repart sur un bail neuf. C'est ce qui assure la pérennité du dispositif dans le temps long.
Art. L.255-1 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Quelle TVA s'applique au bail réel solidaire ?
L'acquisition d'un logement en BRS bénéficie de la TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 20 %, au titre de l'accession sociale à la propriété. C'est l'un des principaux avantages financiers du dispositif : l'économie de TVA sur le prix du logement est significative par rapport à un logement neuf vendu au taux normal.
Art. 278 sexies CGI — Legifrance ; BOFiP BOI-TVA-IMM-20-20-50 (https://bofip.impots.gouv.fr)
Peut-on louer son logement en BRS ?
Non, pas librement. Le logement acquis en BRS doit être occupé à titre de résidence principale, au moins 8 mois par an, par vous ou vos ayants droit. La location, la sous-location et l'usage en résidence secondaire sont en principe interdits, sauf cas particuliers prévus par la loi (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure). Le BRS est un dispositif d'usage, pas un investissement locatif.
Art. L.255-3 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Le BRS est-il difficile à financer en banque ?
Oui, et c'est un point trop souvent passé sous silence. Toutes les banques ne financent pas le BRS : la dissociation entre le foncier et le bâti et la prise de garantie sur un droit réel restent mal maîtrisées par de nombreux établissements. Trouver la bonne banque et monter un dossier convaincant est précisément notre métier de courtier en crédit immobilier. Nous ne pouvons garantir aucun accord de prêt, mais nous savons vers quels établissements orienter votre dossier.
Stop Loyer — mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261
Quelle est la différence entre le BRS et le PSLA ?
Le PSLA (prêt social location-accession) est une location-accession : vous êtes d'abord locataire-accédant, puis vous levez une option d'achat pour devenir pleinement propriétaire du logement et du terrain. Le BRS, lui, repose sur une dissociation pérenne du foncier et du bâti : l'OFS garde le terrain en permanence et vous ne possédez que le logement, contre une redevance. Les deux dispositifs partagent les mêmes plafonds de ressources de l'accession sociale et la TVA à 5,5 %.
Art. L.255-1 CCH (BRS) ; art. D.331-76-1 et suivants CCH (PSLA) — Legifrance
Que devient le BRS en cas de succession ?
Le logement en BRS se transmet par succession. Vos héritiers reprennent le bail réel solidaire, qui est rechargé à durée pleine, à condition de respecter les conditions du dispositif (plafonds de ressources et occupation à titre de résidence principale). S'ils ne souhaitent pas ou ne peuvent pas occuper le logement, il est revendu dans les conditions encadrées prévues par le bail, sous le contrôle de l'OFS.
Art. L.255-14 CCH — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Le BRS donne-t-il droit à une réduction de taxe foncière ?
Le BRS peut donner droit à un abattement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties, modulable de 30 % à 100 %. Mais cet avantage n'est pas automatique : il s'applique seulement si votre commune ou votre intercommunalité l'a voté par délibération, et c'est elle qui en fixe le taux. Sans délibération, aucun abattement ne s'applique. Renseignez-vous sur la situation de votre commune.
Art. 1388 octies CGI — Legifrance (https://www.legifrance.gouv.fr)
Pour aller plus loin
Sources officielles
- Legifrance — articles L.255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation : legifrance.gouv.fr
- ANIL — Bail Réel Solidaire : anil.org
- Service-public.fr — accession sociale à la propriété : service-public.fr
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Le BRS reste difficile à financer en banque. Nous étudions votre dossier et identifions les établissements qui financent réellement ce montage, sans engagement.
Faire étudier mon financement BRSLes informations présentées sont fournies à titre indicatif et pédagogique. Elles ne constituent ni une offre de prêt, ni une promesse d'octroi de crédit. Le financement d'un Bail Réel Solidaire dépend de l'étude complète de votre dossier par un établissement prêteur. Stop Loyer (EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS) — mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir (ORIAS 24 002 935). En cas de litige : médiateur ANM Conso (anm-conso.com).