Votre plan de financement BRS complet et gratuit

Renseignez votre situation familiale, vos revenus et les caractéristiques du logement BRS visé. Le simulateur calcule instantanément le prix BRS (plafonds PSLA, article D.331-76-5-4 CCH), le PTZ cumulé sur le prix du bâti, votre mensualité lissée incluant la redevance OFS et l'assurance emprunteur (ADI sur la totalité du capital, PTZ inclus), le taux d'endettement HCSF (35 % max) et le tableau d'amortissement année par année. Le PDF généré récapitule le plan pour votre banque.

Oui, pleinement. Le Bail Réel Solidaire est éligible au Prêt à Taux Zéro 2026 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) à condition que vous soyez primo-accédant au sens du PTZ (pas propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années). Le PTZ est calculé sur le prix du bâti uniquement, puisque le foncier reste propriété de l'OFS. Ce cumul réduit significativement la mensualité. Notre simulateur intègre automatiquement le PTZ dans le plan de financement si votre situation l'autorise.

La redevance OFS est un loyer foncier mensuel versé à l'Organisme de Foncier Solidaire propriétaire du terrain. Elle se situe en moyenne entre 0,80 et 3 €/m²/mois selon l'OFS, la zone et le programme (moyenne nationale relevée ~1,12 €/m²/mois). Exemple : pour un T3 de 60 m² à 1,20 €/m²/mois, la redevance est de 72 €/mois. Cette charge est intégrée par la banque dans le calcul d'endettement HCSF et dans la mensualité totale affichée par notre simulateur. Elle est versée pendant toute la durée du bail (18 à 99 ans).

Le prix BRS est plafonné par les plafonds PSLA fixés à l'article D.331-76-5-4 du CCH. À titre indicatif en 2026 : environ 6 170 €/m² en zone A bis, 4 675 €/m² en zone A, 3 744 €/m² en zone B1, 3 269 €/m² en zone B2 et 2 857 €/m² en zone C. Ces plafonds incluent déjà la TVA à 5,5 % (article 278 sexies CGI). Le prix affiché par l'OFS est donc le prix final à financer, sans TVA supplémentaire à ajouter. Les prix réels pratiqués sont généralement 20 à 40 % sous ces plafonds.

Oui. L'achat en BRS est assimilé fiscalement à du neuf : les frais de notaire (droits d'enregistrement + émoluments + débours) sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix du bâti, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Ils sont calculés uniquement sur le prix du bâti, puisque le foncier reste propriété de l'OFS. Sur un T3 BRS à 189 000 €, les frais de notaire avoisinent 4 500 à 5 500 €, contre 15 000 € pour un T3 ancien équivalent à 220 000 €. C'est une économie directe.

Oui. L'assurance décès-invalidité (ADI) est calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. C'est une condition d'octroi exigée par les banques, que le PTZ soit dans le cadre d'un achat BRS ou classique. À un taux ADI moyen de 0,36 % annuel, comptez environ 50 à 80 €/mois selon le capital total. Notre simulateur intègre cette charge dans la mensualité et dans le calcul HCSF.

Oui, un abattement modulable de 30 à 100 % sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est possible en BRS, conformément à l'article 1388 octies du CGI. Le taux exact (30, 40, 50, 60, 70, 80, 90 ou 100 %) est fixé par délibération de la commune ou de l'EPCI à fiscalité propre. Sans délibération locale, aucun abattement automatique ne s'applique. Ce simulateur n'intègre pas ce paramètre car il varie d'une commune à l'autre, mais il représente une économie récurrente à vérifier auprès de votre mairie.

Trois conditions cumulatives. Premièrement, vos revenus (RFR N-2) doivent être inférieurs aux plafonds du Prêt Locatif Social (PLS), variables selon la composition du foyer et la zone (A bis, A, B1, B2, C). Deuxièmement, le logement doit être occupé en résidence principale (8 mois par an minimum) — pas de location, sous-location ou résidence secondaire. Troisièmement, l'acquéreur doit être une personne physique. La loi n'impose pas d'être primo-accédant, mais la plupart des OFS réservent le BRS aux ménages non propriétaires.

Exemple illustratif : T3 BRS de 60 m² à Nantes (zone B1). Prix du bâti 189 000 €. Apport 0 €. Pour un couple en tranche 2 PTZ (RFR N-2 compris entre 32 251 € et 39 000 € environ), le PTZ 2026 atteint 75 600 € (40 % × 189 000 €, quotité T2 en collectif neuf). Prêt classique 113 400 € sur 25 ans à 3,5 % : mensualité environ 568 €/mois. Redevance OFS à 1,20 €/m² : 72 €/mois. ADI à 0,36 % sur 189 000 € : environ 57 €/mois. Mensualité totale tout compris : environ 697 €/mois. Comparé à un loyer T3 à Nantes (850 à 1 000 €), l'économie est immédiate. Notre simulateur calcule votre cas personnalisé via le moteur PTZ officiel.

Oui, mais le prix de revente est plafonné par une formule de réactualisation définie dans le bail (généralement indexée sur l'inflation INSEE ou le coût de la construction). La valorisation des travaux d'amélioration peut s'ajouter sur justificatifs. Vous ne réalisez pas de plus-value spéculative : le BRS est conçu pour préserver l'accession sociale durablement. L'OFS doit agréer l'acquéreur suivant, qui doit respecter les plafonds PLS. Pour un usage personnel de 10 ans et plus, l'économie réalisée sur l'acquisition (-30 à -50 % vs marché libre) compense très largement l'absence de plus-value.

Oui. Les banques conventionnées SGFGAS appliquent le lissage sur tous les PTZ, y compris en montage BRS. Concrètement, votre mensualité totale (prêt classique + PTZ + redevance OFS + ADI) reste constante sur toute la durée (25 ans typiquement). Le différé réglementaire du PTZ (0 à 10 ans selon la tranche) est absorbé par l'ajustement du prêt classique. Vous ne voyez jamais deux phases de paiement distinctes : une seule mensualité, stable du début à la fin.

Oui. Le cumul des trois est possible si vous êtes primo-accédant au sens du PTZ et salarié d'une entreprise privée non agricole de 10 employés et plus (critère Action Logement). Le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % fixe sur 25 ans) vient réduire encore le prêt classique à taux marché. Exemple : T3 BRS à 189 000 € pour un couple tranche 2 = PTZ 75 600 € (40 % × 189 000 €) + Action Logement 30 000 € + prêt classique 83 400 €. Notre simulateur identifie automatiquement les cumuls accessibles.

Exemple illustratif — T3 en zone B1 comparé à son équivalent sur le marché libre : économie immédiate d'environ 81 000 € sur le prix d'acquisition TTC (189 000 € BRS vs 270 000 € marché libre, soit -30 %). Cette économie englobe déjà le différentiel de TVA (5,5 % vs 20 %) puisqu'elle se mesure sur les prix TTC. S'y ajoute une économie sur les frais de notaire d'environ 1 800 € (2,3 % sur 189 000 € vs 2,3 % sur 270 000 €). Sur 25 ans, la redevance OFS représente un coût cumulé d'environ 21 600 € (72 €/mois × 300 mois), à déduire. L'économie nette sur 25 ans se situe autour de 61 000 €, hors abattement éventuel TFPB (30 à 100 % sur délibération communale). Chiffres illustratifs ; votre simulation personnalisée affine ces ordres de grandeur.

Les calculs s'appuient sur les barèmes officiels : plafonds PLS (arrêté du 23 décembre 2024), plafonds PSLA (article D.331-76-5-4 CCH), TVA BRS (article 278 sexies CGI), abattement TFPB (article 1388 octies CGI), grilles PTZ (décret n° 2025-299), norme HCSF (décision D-HCSF-2021-7). Il s'agit d'une estimation indicative — les prix et redevances réels dépendent de l'OFS et du programme. Seule votre banque peut délivrer une offre de prêt définitive après étude de votre dossier complet.