BRS + PTZ cumulés
Votre simulateur BRS complet et gratuit
Deux parcours, un seul simulateur : que vous ayez déjà repéré un bien ou que vous débutiez sans aucune piste, obtenez votre éligibilité, le prix BRS plafonné, le PTZ cumulé, la mensualité lissée incluant la redevance OFS et le taux d'endettement.
15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II
Mis à jour le 1 octobre 2026
Sources officielles : Art. L.255-1 à L.255-19 CCH (BRS) · Décret n° 2025-299 (PTZ) · Art. 278 sexies CGI (TVA 5,5 %) · FSF
Ce simulateur de financement BRS 2026 calcule votre plan de financement indicatif en Bail Réel Solidaire : prix BRS plafonné (plafonds PSLA, Art. D.331-76-5-4 CCH, TVA 5,5 % incluse), PTZ cumulé sur le prix du bâti (décret n° 2025-299), mensualité lissée constante incluant crédit + redevance OFS + assurance emprunteur (ADI sur la totalité du capital, PTZ inclus), frais de notaire réduits (~2-3 % neuf), taux d'endettement HCSF (35 % max, D-HCSF-2021-7) et tableau d'amortissement annuel. Comparaison BRS vs achat classique et loyer équivalent sur 25 ans. 100 % gratuit.
Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?
Le BRS repose sur un mécanisme simple mais radical : la dissociation entre le foncier et le bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet de région (Art. L.329-1 du Code de l'urbanisme), achète et conserve durablement le terrain. Vous n'achetez que les murs, via un bail de 18 à 99 ans signé avec l'OFS.
Dans les zones tendues, le foncier représente 30 à 50 % du prix d'un logement. En sortant le terrain de votre achat, le BRS fait mécaniquement chuter le prix d'acquisition dans la même proportion. En contrepartie, vous versez à l'OFS une redevance foncière mensuelle modique (0,80 à 3 €/m²/mois en moyenne).
L'Organisme de Foncier Solidaire, agréé par l'État, acquiert le foncier et le conserve durablement hors du marché spéculatif.
Vous signez un bail de 18 à 99 ans avec l'OFS et financez uniquement le bâti — 30 à 50 % moins cher que le marché libre.
Chaque mois, une redevance modique est versée à l'OFS. Elle est intégrée dans votre calcul d'endettement HCSF (35 % maximum).
Qui peut bénéficier du BRS en 2026 ?
L'accès au BRS est conditionné à trois critères cumulatifs qui garantissent sa mission d'accession sociale.
Plafonds de ressources PLS
Votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (N-2) doit être inférieur aux plafonds du Prêt Locatif Social, publiés par arrêté annuel. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone (A bis, A, B1, B2, C).
Occupation en résidence principale
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail (Art. L.255-1 CCH), au moins 8 mois par an selon la doctrine fiscale de la TVA à 5,5 % (BOFiP BOI-TVA-IMM-20-20-50). La résidence secondaire est exclue ; la location est possible après information de l'OFS sauf interdiction inscrite au bail (Art. R.255-1 CCH).
Personne physique, généralement primo-accédante
Seules les personnes physiques peuvent acheter en BRS. La loi n'impose pas d'être primo-accédant, mais la plupart des OFS réservent le BRS aux ménages non propriétaires depuis 2 ans minimum.
Le cumul PTZ + BRS : comment ça fonctionne réellement
Le Bail Réel Solidaire et le Prêt à Taux Zéro sont deux dispositifs conçus pour des publics proches : ménages à revenus modestes ou intermédiaires en zone tendue, primo-accédants, locataires qui veulent devenir propriétaires. Leur cumul démultiplie mécaniquement la capacité d'accession.
Principe clé : le PTZ 2026 est calculé sur le prix du bâti uniquement. Comme le foncier reste propriété de l'OFS (Art. L.329-1 du Code de l'urbanisme), la base de calcul du PTZ correspond exactement au prix que vous payez effectivement. Vous ne perdez rien en quotité. Vos revenus étant déjà sous les plafonds PLS pour entrer en BRS, vous êtes souvent sous les plafonds PTZ également, mais pas toujours : en zone B1, un ménage proche du plafond BRS peut dépasser le plafond de ressources du PTZ (tranches 1 à 4, quotité de 50 à 20 %).
PTZ sur prix du bâti
Le foncier sort de l'assiette PTZ (propriété OFS). Le PTZ couvre 40 à 50 % du plafond d'opération PTZ appliqué au prix BRS.
Mensualité lissée incluant OFS
La banque lisse prêt classique + PTZ. La redevance OFS s'ajoute en charge fixe mensuelle. Mensualité totale constante sur 25 ans.
La redevance OFS : combien, pourquoi, comment
La redevance foncière versée mensuellement à l'OFS correspond à la contrepartie de l'occupation du terrain dont vous n'êtes pas propriétaire. Elle est modique par conception : l'objectif du BRS est l'accession sociale, pas la rente foncière. La moyenne nationale se situe autour de 1,12 €/m²/mois, dans une fourchette pratique de 0,80 à 3 €/m²/mois selon l'OFS, la zone et les caractéristiques du programme.
| Surface | Redevance basse (0,80 €/m²) | Moyenne (1,12 €/m²) | Zone tendue (2 €/m²) |
|---|---|---|---|
| T2 (45 m²) | 36 €/mois | 50 €/mois | 90 €/mois |
| T3 (60 m²) | 48 €/mois | 67 €/mois | 120 €/mois |
| T4 (80 m²) | 64 €/mois | 90 €/mois | 160 €/mois |
Cette redevance est intégrée par la banque dans le calcul du taux d'endettement HCSF (35 %). Elle est versée pendant toute la durée du bail (18 à 99 ans), et révisée périodiquement selon la formule contractuelle (souvent indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction).
L'économie réelle du BRS sur 25 ans
Comparons trois scénarios pour un T3 de 60 m² en zone B1, pour un couple primo-accédant avec 4 000 € de revenus nets mensuels. Les montants ci-dessous sont calculés par le même moteur que le simulateur.
| Scénario | Mensualité estimée | Total des versements sur 25 ans |
|---|---|---|
| Location T3 illustrative | 920 € | 276 000 € |
| Achat T3 au prix de référence de zone : 252 000 € | 1 229 € | 368 700 € |
| BRS T3 189 000 € + PTZ 75 600 € | 965 € | 289 500 € |
Hypothèses : prix BRS 189 000 €, apport 0 €, RFR N-2 35 000 €, durée 25 ans, redevance OFS 72 €/mois. Prix du comparable : ordre de grandeur du marché de la zone fiscale (DVF, INSEE Notaires — transactions majoritairement dans l'ancien) : aucun prix relevé pour cette commune. Les deux achats financent les frais de notaire et de garantie, avec PTZ si éligible ; la mensualité BRS inclut aussi la redevance OFS et l'assurance. Le total est la somme des versements, hors taxe foncière et valeur de revente. Les mensualités du tableau sont arrondies à l’euro ; les totaux sont calculés à partir de ces mensualités arrondies. L'écart estimé avec l'achat classique est de 79 200 € sur cette durée.
Sources de données administratives
Ce simulateur utilise des données officielles de l'administration française :
- • Plafonds de ressources (accession sociale) — Arrêté du 24 février 2026 (plafonds de ressources BRS)
- • Plafonds PSLA — Art. D.331-76-5-4 CCH (prix de vente BRS)
- • TVA BRS — Art. 278 sexies CGI (taux réduit 5,5 %)
- • Grilles PTZ — Legifrance (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025)
- • TFPB BRS — Art. 1388 octies CGI (abattement 30 à 100 % sur délibération)
- • Norme HCSF — Décision D-HCSF-2021-7 (endettement max 35 %)
- • Annuaire OFS — FSF (Foncier Solidaire France)
Questions fréquentes
Comment fonctionne ce simulateur de financement BRS ?
Le BRS est-il cumulable avec le PTZ en 2026 ?
Qu'est-ce que la redevance OFS et comment est-elle calculée ?
Comment est calculé le prix d'un logement BRS ?
Les frais de notaire sont-ils réduits en BRS ?
L'assurance emprunteur inclut-elle le PTZ en BRS ?
Y a-t-il un abattement de taxe foncière en BRS ?
Quelles sont les conditions d'éligibilité au BRS ?
Quelle mensualité prévoir pour un T3 BRS en zone B1 ?
Peut-on revendre un logement BRS sans perte ?
Le PTZ en BRS est-il lissé comme en achat classique ?
Puis-je cumuler BRS, PTZ et prêt Action Logement ?
Quelle est l'économie totale BRS vs achat classique sur 25 ans ?
Ce simulateur est-il fiable ?
« Le BRS avec cumul PTZ, c'est ce qui se rapproche le plus d'une équation miracle pour un primo-accédant en zone tendue. Prix réduit de 30 à 50 %, PTZ à taux zéro qui couvre jusqu'à la moitié du bâti, mensualité lissée souvent proche d'un loyer. Le seul frein, c'est la rareté des programmes — mais avec 178 OFS agréés au 1er janvier 2026 et 24 426 logements BRS neufs en projet à horizon 2029 (observatoire de Foncier Solidaire France, édition 2025), la fenêtre s'ouvre vraiment. »
Éditeur : EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225)
Adresse : 10 rue Saint Thiébaut, 54000 Nancy
Carte professionnelle T : CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029)
Activité Hoguet : transactions sur immeubles (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)
Statuts d'intermédiation : Mandataire MIOBSP + MIA, inscrit ORIAS sous le n° 26008261
Mandant : Courtier d'Avenir
Association d'autorégulation : adhérent ENDYA (10 rue Auber, 75009 Paris, agréée ACPR)
RC Pro : Hiscox (HXFRMI000000335) + Beazley (MA034L24ANPM)
Capacité professionnelle : Diplôme CGP Juriscampus 2017 (niveau II, NSF 313)
Autorité de contrôle : ACPR — 4 Place de Budapest, 75436 Paris
Les simulations affichées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier. Mentions légales complètes.
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Le rendez-vous est sans engagement et l'orientation vers les programmes BRS partenaires de votre ville se fait sans frais pour vous. Une éventuelle mission de courtage est réalisée par STOPLOYER (mandataire MIOBSP + MIA) et fait l'objet d'un mandat écrit précisant les honoraires (voir mentions).
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