Garanties construction neuf 2026 : décennale, biennale, GFA, parfait achèvement

Quand vous achetez un logement neuf en 2026, vous bénéficiez de 5 garanties légales qui vous protègent pendant 1 à 10 ans après la livraison. Parfait achèvement, biennale, décennale, GFA et dommage-ouvrage : ces protections couvrent tout, des petits défauts de finition aux problèmes structurels graves, et la GFA vous protège même si le promoteur fait faillite en pleine construction. Dans l'ancien, vous n'avez rien de tout ça. C'est l'un des avantages les plus sous-estimés du neuf.

En bref

• 5 garanties légales couvrent votre logement neuf de 1 à 10 ans après livraison
• 10 ans de tranquillité avec la garantie décennale sur le gros oeuvre et la structure
• 0 EUR de travaux imprévus pendant les premières années, contrairement à l'ancien
• GFA extrinsèque obligatoire en VEFA depuis le 1er janvier 2015 : même si le promoteur fait faillite, votre logement sera terminé [art. L261-10-1 CCH]
• Dommage-ouvrage : réparations préfinancées en 90 jours, sans attendre un procès

Quelles sont les 5 garanties quand on achète dans le neuf ?

Acheter dans le neuf, c'est s'offrir un filet de sécurité que l'ancien ne propose tout simplement pas. Voici le tableau récapitulatif des 5 garanties, avec les durées, ce qui est couvert et les recours possibles.

L'avis d'Hervé : "Dans l'ancien, quand votre toiture fuit ou que des fissures apparaissent, c'est pour votre pomme. Dans le neuf, vous êtes couvert pendant 10 ans. C'est le genre de détail qui vaut 50 000 EUR de travaux évités. Les gens comparent le prix au mètre carré, mais ils oublient cette protection. C'est une erreur."

La garantie de parfait achèvement : votre bouclier la première année

La garantie de parfait achèvement (GPA) est la plus courte (1 an) mais aussi la plus large. Elle couvre tous les défauts et malfaçons signalés lors de la livraison ou pendant les 12 mois qui suivent. Elle est définie par l'article 1792-6 du Code civil — pas un geste commercial, pas une faveur du promoteur. La loi.

Le délai : 1 an à partir de la réception

Le compteur démarre le jour où vous signez le procès-verbal de livraison avec le promoteur. Pas le jour de l'acte notarié. Pas le jour où vous emménagez. Le jour de la livraison officielle.

Toute malfaçon signalée avant la fin de ce délai de 12 mois doit être réparée par le promoteur à ses frais. Après ? C'est trop tard pour la GPA. Les garanties biennale et décennale prennent le relais, mais elles couvrent des choses différentes.

Ce qu'elle couvre concrètement

Ce qui n'est PAS couvert

• L'usure normale : un parquet qui se patine avec le temps, c'est normal
• Les dégâts que vous causez : un trou dans le mur parce que vous avez raté votre étagère, c'est pour vous
• Les défauts signalés hors délai : passé 12 mois, la GPA ne s'applique plus
• L'entretien courant : nettoyer les filtres de VMC, détartrer la robinetterie, c'est votre responsabilité
• Les éléments que vous avez modifiés : si vous changez un robinet et qu'il fuit, le promoteur n'y est pour rien

L'avis d'Hervé : "La GPA, c'est le bouclier que 90 % des primo-accédants oublient d'utiliser. Ils reçoivent les clés, ils sont tellement contents qu'ils ne regardent rien. Six mois plus tard, ils découvrent un problème et ils pensent que c'est trop tard. Non. Vous avez 12 mois. Utilisez-les."

La visite de livraison : la checklist du primo-accédant

C'est LE moment décisif. Le jour de la livraison, vous visitez votre logement pour la première fois en conditions réelles. Ce que vous notez ce jour-là dans le procès-verbal conditionne directement vos droits pour les 12 mois suivants. Si vous n'êtes pas encore familier avec les étapes d'un achat sur plan, consultez notre guide complet VEFA 2026.

Mon conseil : ne venez pas seul. Prenez quelqu'un qui a l'œil. Un parent bricoleur, un ami artisan, un collègue qui a déjà acheté dans le neuf. Quatre yeux valent mieux que deux, surtout quand on est submergé par l'émotion de recevoir ses clés. Les 300 à 500 EUR investis pour faire venir un professionnel du bâtiment peuvent vous faire économiser des milliers d'euros.

Les 20 points à vérifier le jour J

Munissez-vous de votre notice descriptive (le document qui liste tout ce que le promoteur s'est engagé à livrer). Comparez chaque élément, pièce par pièce.

Murs et plafonds :

1. Peinture : traces, coulures, couleur conforme au descriptif
2. Fissures ou microfissures
3. Planéité des murs (passer la main, regarder en lumière rasante)
4. Angles droits et aplombs

Sols : 5. Carrelage : fissures, éclats, joints réguliers 6. Parquet : rayures, planches qui bougent, craquements 7. Moquette : taches, décollement (si applicable) 8. Planéité du sol

Menuiseries : 9. Portes : ouverture et fermeture fluides, pas de frottement 10. Fenêtres : étanchéité, mécanisme d'ouverture, poignées 11. Volets roulants : montée et descente sans blocage 12. Baies vitrées : coulissement, verrouillage

Plomberie : 13. Robinets : eau chaude et froide, débit, pas de fuite 14. WC : chasse d'eau, fixation 15. Évacuation : évier, douche, baignoire (verser de l'eau et observer) 16. Radiateurs ou plancher chauffant : mise en route

Électricité : 17. Toutes les prises : tester avec un chargeur de téléphone 18. Interrupteurs : chaque interrupteur allume le bon luminaire 19. Tableau électrique : étiquetage, accès 20. VMC : aspiration (tenir une feuille de papier devant la bouche d'extraction)

Comment noter les réserves

Chaque défaut constaté doit être inscrit sur le procès-verbal de livraison. Soyez précis :

• Mauvais : "Problème salle de bain"
• Bon : "Salle de bain : fissure carrelage sol, 15 cm, devant le meuble vasque"

Photographiez chaque défaut. Vue d'ensemble (pour situer), vue rapprochée (pour le détail), horodatage automatique du téléphone conservé. Ces photos ne sont pas obligatoires légalement, mais en cas de litige, elles valent de l'or.

Les réserves et les 5 % consignés : votre levier de négociation

En VEFA, le paiement du prix suit un échéancier progressif lié à l'avancement des travaux. Les derniers 5 % sont versés à la livraison. Et c'est là que ça devient intéressant.

La consignation, c'est simple : au lieu de payer le promoteur, vous déposez les 5 % chez votre notaire. L'argent est bloqué. Le promoteur ne le touche que lorsque toutes les réserves sont levées. Ce droit est prévu par l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Le promoteur ne peut pas refuser la consignation. C'est la loi.

En pratique, la consignation fait bouger les choses. Un promoteur qui sait que ses 5 % sont bloqués chez le notaire a tendance à envoyer les artisans plus vite.

Le piège à éviter : ne pas payer du tout les 5 % sans les consigner, c'est une erreur. Si vous ne payez pas ET que vous ne consignez pas chez le notaire, le promoteur peut vous poursuivre pour défaut de paiement. La règle : soit vous payez, soit vous consignez. Pas de troisième option.

Que faire si le promoteur ne répare pas ?

Étape 1 : la relance amiable. Un email ou un appel pour rappeler les réserves en suspens. Gardez une trace écrite.

Étape 2 : la mise en demeure par LRAR. C'est l'arme lourde. Vous envoyez une lettre recommandée qui donne un délai précis (généralement 30 jours) pour effectuer les réparations.

Voici un modèle de mise en demeure :

Objet : Mise en demeure — Garantie de parfait achèvement

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous mets en demeure de procéder, dans un délai de 30 jours à compter de la réception de ce courrier, à la réparation des désordres suivants constatés lors de la livraison du [date] et mentionnés au procès-verbal de réception :

[Liste détaillée des réserves non levées]

Conformément à l'article 1792-6 du Code civil, vous êtes tenu à la garantie de parfait achèvement pendant un délai d'un an à compter de la réception.

À défaut de réponse dans le délai imparti, je me réserverai le droit d'engager toute procédure utile à la sauvegarde de mes intérêts, y compris la consignation du solde du prix de vente et la saisine du tribunal compétent.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Étape 3 : la saisine du tribunal judiciaire. Si la mise en demeure reste sans effet, vous pouvez saisir le tribunal. Mais dans la grande majorité des cas, la mise en demeure suffit. Les promoteurs n'aiment pas les procédures.

La garantie biennale : 2 ans sur les équipements

La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) couvre pendant 2 ans les éléments d'équipement dissociables du gros oeuvre. En clair : tout ce qu'on peut remplacer ou démonter sans toucher à la structure du bâtiment (article 1792-3 du Code civil).

Exemples concrets d'éléments couverts

• Volets roulants électriques
• Robinetterie et sanitaires
• Système de chauffage (radiateurs, chaudière individuelle)
• Interphones et digicodes
• Portes intérieures
• Revêtements de sol amovibles
• Système de VMC (ventilation mécanique contrôlée)

Exemples de ce qui n'est PAS couvert

• La structure du bâtiment (c'est la décennale)
• Les éléments indissociables (canalisation encastrée, par exemple)
• L'usure normale liée à l'utilisation

Le recours

Envoyez une LRAR au constructeur décrivant le problème. S'il refuse de réparer, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de 2 ans à compter de la réception des travaux.

La garantie décennale : 10 ans de protection sur la structure

C'est la garantie reine. La décennale protège l'acheteur pendant 10 ans contre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil).

Ce que "impropre à sa destination" veut dire

Un logement est considéré impropre à sa destination quand un défaut le rend inhabitable ou dangereusement inconfortable. Exemples concrets :

• Infiltrations d'eau par la toiture ou les murs
• Fissures structurelles compromettant la solidité
• Affaissement des fondations
• Défaut d'étanchéité de la terrasse ou du sous-sol
• Problèmes d'isolation thermique rendant le logement inhabitable en hiver
• Effondrement partiel d'un plancher ou d'un mur porteur

Ce que la décennale ne couvre PAS

• Les défauts purement esthétiques (c'est le parfait achèvement)
• Les équipements dissociables (c'est la biennale)
• Les dommages causés par le propriétaire lui-même
• L'usure normale du bâtiment

Pourquoi c'est un argument massif pour le neuf

Dans l'ancien, si vous découvrez un problème de structure 3 ans après l'achat, c'est pour vous. Pas de garantie, pas de recours (sauf vice caché, bon courage pour le prouver). Dans le neuf, le constructeur est légalement responsable pendant 10 ans.

Un ravalement de façade coûte entre 15 000 et 40 000 EUR. Une reprise d'étanchéité de toiture : 10 000 à 25 000 EUR. Des fondations à reprendre : 30 000 à 80 000 EUR. Avec la décennale, c'est l'assurance du constructeur qui paie. Pas vous.

La GFA : votre assurance anti-faillite du promoteur

La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) est spécifique à l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire l'achat sur plan. C'est la garantie qui protège les acheteurs contre le scénario cauchemar : le promoteur fait faillite en plein chantier.

Quand vous achetez un appartement neuf en VEFA, vous payez pour un logement qui n'existe pas encore. 12 à 18 mois de construction. Des appels de fonds progressifs à verser au promoteur. Et la question que tout le monde se pose : "Et si le promoteur fait faillite avant la fin ?"

C'est exactement à ça que sert la GFA. Un établissement financier (banque, assureur ou société de caution) s'engage à financer la fin des travaux si le promoteur ne peut plus le faire. Faillite, liquidation judiciaire, abandon de chantier. Peu importe. Le garant prend le relais et votre immeuble est terminé.

C'est inscrit noir sur blanc à l'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation [source : Légifrance]. Pas une option. Pas un geste commercial. La loi, point final.

GFA intrinsèque vs extrinsèque : le point qui change tout

Personne ne vous explique ça clairement. Et pourtant, c'est essentiel.

Avant 2015, le promoteur pouvait se garantir lui-même. Quand un promoteur faisait faillite, ses fonds propres fondaient avec lui. La garantie intrinsèque, c'était un parachute en papier. Des dizaines de chantiers sont restés en plan dans les années 2000-2010.

Depuis le 1er janvier 2015, seule la garantie financière d'achèvement extrinsèque est autorisée pour les nouvelles VEFA. Un tiers indépendant du promoteur — banque, compagnie d'assurance ou société de caution mutuelle — s'engage à financer l'achèvement des travaux en cas de défaillance [ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, ratifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, art. L261-10-1 CCH].

L'avis d'Hervé : "La GFA, c'est le sujet que les primo-accédants ne connaissent pas et que les promoteurs n'expliquent pas. Pourtant, c'est votre filet de sécurité numéro un quand vous achetez sur plan. Un promoteur peut avoir la plus belle plaquette du monde — sans GFA extrinsèque, vous n'avez aucune garantie que votre immeuble sera debout dans 18 mois."

Qui délivre la GFA en France ?

Trois types d'acteurs, pas plus :

• Les banques (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, CIC...) : souvent celles qui financent le prêt promoteur délivrent aussi la GFA
• Les compagnies d'assurance spécialisées (CGI Bâtiment, Atradius, Coface...) : elles évaluent le risque financier du promoteur
• Les sociétés de caution mutuelle (Caisse Centrale de Garantie...) : notamment pour les petits promoteurs

Bonne nouvelle : vous n'avez pas à choisir le garant. C'est le promoteur qui souscrit. Coût pour vous : 0 EUR (intégré dans le prix de vente). Vous, vous avez une seule chose à faire : vérifier que la GFA existe et qu'elle est bien extrinsèque.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite en VEFA ?

Scénario 1 : le garant prend le relais. Cas le plus fréquent. Le promoteur est placé en liquidation judiciaire. Le garant est alerté. Il mandate un nouveau maître d'oeuvre. Le chantier reprend. Comptez 3 à 6 mois d'interruption supplémentaire en moyenne.

Scénario 2 : un autre promoteur reprend le chantier. Le garant finance la reprise par un autre promoteur ou un contractant général. Résultat identique : l'immeuble est achevé, vous recevez vos clés.

Et vos appels de fonds déjà versés ? Pas perdus. Ils ont financé la construction réalisée jusqu'ici. Le garant finance le reste. Vous ne payez pas deux fois.

Les défaillances dans le secteur de la promotion immobilière ont fortement augmenté ces dernières années — 246 procédures collectives de promoteurs en 2024 selon BPCE L'Observatoire, un niveau jamais vu depuis 10 ans. Le risque n'a pas disparu. Mais il est porté par un établissement financier solide. Plus par vous.

Comment vérifier la GFA avant de signer un contrat de réservation ?

1. Demandez l'attestation de GFA. Un promoteur sérieux vous la fournit sans sourciller. L'attestation mentionne le nom du garant (banque ou assureur), le programme concerné, la nature de la garantie (extrinsèque) et la date de délivrance. Si le promoteur hésite, tergiverse ou vous sort un "c'est en cours", stop. Ne signez rien.

2. Vérifiez dans le contrat de réservation. Cherchez la clause mentionnant la GFA, son garant et sa nature extrinsèque.

3. Vérifiez dans l'acte authentique chez le notaire. Au moment de la signature, la GFA doit être annexée à l'acte. Obligation légale. Le notaire vérifie ce point. S'il manque la GFA, pas de signature.

4. Conservez précieusement l'attestation de GFA, le contrat de réservation et l'acte notarié. Ces documents sont votre preuve en cas de litige.

Les 3 questions à poser au promoteur

1. "Qui est le garant de la GFA ?" — Il doit donner un nom précis. Pas "on a un partenaire" ou "c'est en cours".
2. "La GFA est-elle extrinsèque ?" — La réponse doit être oui, sans hésitation. Depuis 2015, c'est la seule autorisée.
3. "Puis-je avoir l'attestation de GFA avant de signer la réservation ?" — Un promoteur sérieux la transmet sans difficulté.

GFA (VEFA) vs garantie de livraison (CCMI) : à ne pas confondre

Vous faites construire une maison individuelle avec un CCMI ? Ce n'est pas une GFA mais une "garantie de livraison" (article L231-6 CCH), délivrée par un organisme de cautionnement agréé. Elle couvre l'achèvement de la maison ET le respect du prix convenu. Protection équivalente, cadre juridique différent. Vous hésitez entre maison et appartement neuf ? Notre guide PTZ maison individuelle 2026 compare les deux options.

Pièges à éviter avec la GFA

• Le promoteur qui "va bientôt avoir" la GFA : la GFA doit être obtenue avant la commercialisation. Pas de GFA, pas de vente.
• Confondre GFA et dommage-ouvrage : la GFA couvre la construction, la dommage-ouvrage couvre les désordres après livraison. Vous avez besoin des deux.
• Ne pas vérifier le garant : une GFA délivrée par un obscur organisme de caution dont personne n'a entendu parler ? Fuyez.
• Les programmes à l'étranger : la législation française ne s'applique qu'en France. Achat dans le neuf à l'étranger = zéro protection GFA.

L'assurance dommage-ouvrage : des réparations sans attendre le procès

L'assurance dommage-ouvrage est souvent confondue avec la garantie décennale. En réalité, c'est un mécanisme complémentaire qui accélère les réparations quand un sinistre relevant de la décennale survient.

Le problème qu'elle résout

Sans dommage-ouvrage, voici ce qui se passe quand vous avez un problème de structure :

1. Vous constatez une infiltration massive
2. Vous engagez un procès contre le constructeur
3. Expertise judiciaire : 6 mois à 2 ans
4. Jugement : 1 à 3 ans supplémentaires
5. Vous vivez avec le problème pendant 3 à 5 ans en attendant

Avec le dommage-ouvrage

1. Vous constatez une infiltration massive
2. Vous déclarez le sinistre à l'assureur dommage-ouvrage
3. L'assureur a 60 jours pour se prononcer sur la garantie
4. L'assureur a 90 jours pour proposer une indemnité
5. Les réparations sont préfinancées immédiatement
6. L'assureur se retourne ensuite contre le constructeur (pas votre problème)

Ce qu'il faut savoir

• Le dommage-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage (article L242-1 du Code des assurances)
• En VEFA, c'est le promoteur qui la souscrit. Vérifiez qu'elle figure dans votre contrat
• Elle couvre les mêmes dommages que la décennale, mais avec un préfinancement rapide
• Elle est valable 10 ans à compter de la réception des travaux

Neuf vs ancien : le gouffre en matière de protection

Pour bien comprendre l'avantage du neuf, comparons les protections dont vous bénéficiez dans chaque cas.

En résumé : dans le neuf, vous êtes protégé de tous les côtés pendant 10 ans. Dans l'ancien, vous croisez les doigts. Et quand un problème survient — infiltration, fissure, système de chauffage défaillant — la facture est pour vous.

Les 3 erreurs que font tous les primo-accédants à la livraison

Après 15 ans dans l'immobilier neuf, je vois toujours les mêmes erreurs. Les voici, sans langue de bois.

Erreur n°1 : signer le PV sans vérifier

L'excitation prend le dessus. Vous recevez les clés de votre premier logement, vous êtes ému, pressé d'emménager. Et vous signez le PV en 10 minutes. Trois semaines plus tard, vous découvrez des défauts que vous auriez repérés en prenant votre temps.

Mon conseil : bloquez 2 à 3 heures pour la livraison. Pas 30 minutes.

Erreur n°2 : ne pas consigner les 5 %

Beaucoup de primo-accédants ne savent même pas qu'ils ont le droit de consigner les 5 % chez le notaire. Une fois que le promoteur a touché 100 % du prix, votre levier de négociation disparaît.

Mon conseil : dès que vous avez des réserves, consignez. C'est votre droit. C'est votre argent.

Erreur n°3 : laisser passer le délai de 12 mois

Au bout de quelques mois, vous vivez dans votre logement, vous vous y habituez. Ce petit défaut qui vous agaçait au début, vous finissez par ne plus le voir. Jusqu'au jour où vous décidez enfin d'agir... et vous réalisez que les 12 mois sont passés.

Mon conseil : programmez un rappel dans votre téléphone à 10 mois post-livraison. Faites un tour complet de votre logement. Signalez par LRAR tout ce qui cloche.

L'avis d'Hervé : "Les promoteurs ne sont pas vos ennemis. Mais ce sont des entreprises. Leur intérêt, c'est que vous ne demandiez rien. Votre intérêt, c'est de tout vérifier. Ce n'est pas contradictoire — c'est du business. Vous avez payé, vous avez des droits. Exercez-les."

Les délais et recours : comment faire valoir vos droits

Étape 1 : identifiez la garantie applicable

• Défaut constaté dans la première année : garantie de parfait achèvement
• Équipement défaillant dans les 2 premières années : garantie biennale
• Problème de structure dans les 10 premières années : garantie décennale + dommage-ouvrage
• Promoteur défaillant pendant la construction : GFA

Étape 2 : mise en demeure par LRAR

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur ou au constructeur en décrivant précisément le problème, sa localisation, et en demandant la réparation dans un délai raisonnable (généralement 30 jours).

Étape 3 : si pas de réponse

• Parfait achèvement / biennale : saisir le tribunal judiciaire
• Décennale : déclarer le sinistre à l'assurance dommage-ouvrage pour obtenir un préfinancement rapide
• GFA : contacter directement le garant (banque ou assureur) dont les coordonnées figurent sur votre contrat

Les délais de prescription

Combien ça représente en économies concrètes ?

Voici ce que coûtent les travaux les plus courants dans l'ancien — des frais que vous n'aurez jamais dans le neuf grâce aux garanties.

Sur les 10 premières années, un logement ancien peut facilement nécessiter 20 000 à 50 000 EUR de travaux imprévus. Dans le neuf : 0 EUR. Les garanties paient.

C'est pour ça que comparer le prix au mètre carré entre neuf et ancien sans intégrer ces coûts cachés, c'est comparer des pommes et des oranges. Pour un vrai comparatif complet, consultez notre analyse neuf vs ancien sur 25 ans.

Comment ces garanties se combinent-elles avec le PTZ ?

Acheter dans le neuf avec le PTZ 2026, c'est cumuler deux avantages majeurs :

1. Jusqu'à 180 000 EUR à taux zéro grâce au PTZ 2026
2. 10 ans de garanties sur votre logement, sans un euro de travaux imprévus

En VEFA avec un PTZ, les fonds du PTZ sont généralement débloqués en dernier, souvent à la livraison ou en fin de construction. Si le promoteur fait faillite et que la GFA est activée, votre PTZ n'a pas bougé. Intact. Le garant termine les travaux, vous recevez votre logement, le PTZ est débloqué à la livraison comme prévu.

Un couple en zone B1 qui achète un T3 à 250 000 EUR peut obtenir un PTZ de 97 200 EUR (tranche 2, quotité 40 %). Ajoutez les frais de notaire réduits (5 287 EUR au lieu de 18 025 EUR) et l'absence de travaux pendant 10 ans, et l'économie totale dépasse 60 000 EUR par rapport à un achat équivalent dans l'ancien.

Vous ne savez pas encore si vous êtes éligible au PTZ ? Faites le test d'éligibilité gratuit en 2 minutes. C'est rapide, c'est gratuit, et ça peut tout changer.

FAQ : vos questions sur les garanties du neuf

La GFA est-elle obligatoire en VEFA ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2015, toute vente en VEFA doit être couverte par une GFA extrinsèque, délivrée par un tiers indépendant du promoteur (article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le notaire vérifie cette obligation avant la signature de l'acte authentique. Source : service-public.fr, ANIL.

Combien coûte la GFA pour l'acheteur ?

Zéro. C'est le promoteur qui souscrit et paie la GFA. Le coût est intégré dans le prix de vente, mais aucun frais supplémentaire ne vous est facturé. Vous êtes protégé sans rien débourser.

Quelle différence entre GFA et garantie décennale ?

La GFA protège pendant la construction : elle garantit que l'immeuble sera terminé. La garantie décennale protège après la livraison pendant 10 ans : elle couvre les défauts qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable. Ce sont deux protections complémentaires qui couvrent des périodes différentes.

La garantie de parfait achèvement est-elle obligatoire ?

Oui. Elle est prévue par l'article 1792-6 du Code civil. Le constructeur ne peut pas y déroger, même par une clause contractuelle. C'est une garantie légale d'ordre public.

Puis-je signaler des défauts après la livraison ?

Oui, vous avez 12 mois à compter de la réception pour signaler tout nouveau défaut au titre de la garantie de parfait achèvement. Envoyez votre signalement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour garder une preuve.

La garantie de parfait achèvement s'applique-t-elle aussi à la copropriété ?

Oui. Les parties communes du bâtiment sont aussi couvertes. Le syndic de copropriété peut signaler les défauts au promoteur au nom de l'ensemble des copropriétaires.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite après la livraison ?

La GFA ne s'applique plus après la livraison. Une fois que vous avez reçu les clés et signé le procès-verbal de livraison, c'est terminé pour la garantie financière d'achèvement. Les protections prennent le relais : garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), et décennale (10 ans). La faillite du promoteur après livraison n'affecte pas ces garanties car elles sont couvertes par les assurances du constructeur (notamment la dommage-ouvrage).

La GFA existe-t-elle pour l'immobilier neuf hors VEFA ?

Non. La GFA au sens de l'article L261-10-1 CCH ne concerne que les ventes en VEFA. Pour les maisons individuelles en CCMI, c'est une "garantie de livraison" (article L231-6 CCH) qui remplit un rôle équivalent. Pour l'achat d'un bien neuf déjà achevé (pas en VEFA), la GFA ne s'applique pas car le logement est déjà construit.

Sources

• Article 1792 du Code civil — Garantie décennale
• Article 1792-3 du Code civil — Garantie biennale
• Article 1792-6 du Code civil — Garantie de parfait achèvement
• Article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation — GFA extrinsèque obligatoire
• Article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation — Consignation des 5 %
• Article L242-1 du Code des assurances — Assurance dommage-ouvrage
• Service-public.fr — Garanties de l'immobilier neuf
• Service-public.fr — GFA en VEFA
• ANIL — Les garanties des constructions neuves
• Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, ratifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014