Simulez le lissage de votre PTZ
Votre vraie mensualité, celle qui sortira de votre compte chaque mois. Pas deux chiffres théoriques. Un seul. Le bon.
Comment fonctionne le lissage du PTZ avec votre prêt immobilier ?
Le lissage de prêt, c’est simple. Votre banque prend tous vos prêts — classique, PTZ, Action Logement si vous l’avez — et elle les combine pour que vous payiez une mensualité constante du premier au dernier mois. Point.
Le PTZ prévoit un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 10 ans (tranche 1, décret 2025-299). Pendant cette période, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Mais on ne va pas se raconter de belles histoires : ce différé est un mécanisme comptable interne. Vous ne le verrez jamais sur votre relevé bancaire.
Bon, concrètement, voici comment ça se passe :
- Pendant le différé PTZ — La banque affecte la totalité de votre mensualité au remboursement du prêt classique. Le PTZ « dort ». Vous remboursez plus vite le capital classique, donc vous payez moins d’intérêts au total.
- Après le différé — Le PTZ prend le relais. Votre mensualité classique diminue automatiquement, et la part PTZ (sans intérêts) vient combler la différence.
- Résultat pour vous — Même montant prélevé chaque mois. Pas de mauvaise surprise, pas de saut de mensualité, pas de stress à la fin du différé.
C’est pour ça que notre simulation de lissage PTZ et prêt immobilier affiche une seule mensualité lissée. Parce que c’est ce que vous vivrez. Pas deux chiffres théoriques. Un seul. Le bon. Pour connaître votre montant PTZ exact, faites le test d’éligibilité gratuit en 2 minutes.
Pourquoi les autres simulateurs se trompent sur le lissage
Faites le test vous-même. Tapez « lissage de prêt simulation » sur Google. Vous allez tomber sur des simulateurs qui affichent deux mensualités différentes : une « pendant le différé » et une « après le différé ». Réglementairement exact. Dans la vraie vie ? Complètement faux.
Aucune banque en France ne fonctionne comme ça. Dans 15 ans d’immobilier neuf, je n’ai jamais vu une banque proposer un plan de financement avec deux paliers de mensualité. Toutes lissent. Toutes. La SGFGAS elle-même le confirme dans ses statistiques officielles.
Et le vrai problème, c’est que ces simulateurs font peur aux primo-accédants. Vous voyez votre mensualité passer de 750 EUR à 1 400 EUR d’un coup. Vous pensez ne pas pouvoir assumer. Vous fermez l’onglet. Et vous continuez à payer un loyer qui, lui, ne construit rien. Sauf la retraite de votre propriétaire.
Notre simulateur corrige ça. Il reproduit ce que votre banque fera réellement : une mensualité lissée constante sur toute la durée du prêt. Pas de fiction, pas de panique inutile. Juste votre vrai prélèvement mensuel. Pour comprendre le mécanisme en détail, consultez notre guide complet du lissage PTZ.
Lissage PTZ : 2 exemples concrets
Les chiffres, pas les discours. Deux cas calculés avec notre moteur PTZ (décret 2025-299). Pour chacun : ce qu’affiche un simulateur classique, et ce que vous paierez vraiment.
Exemple 1 : couple en zone A, tranche 1 (revenus très modestes)
PTZ : 112 500 EUR (quotité 50 %, différé 10 ans, remboursement 15 ans)
Prêt classique : 167 500 EUR à 3,24 % sur 25 ans
Prix du bien : 280 000 EUR
| Scénario | Années 1 à 10 | Années 11 à 25 |
|---|---|---|
| Sans lissage | ~ 815 EUR/mois | ~ 1 440 EUR/mois |
| Avec lissage | ~ 1 070 EUR/mois — montant constant sur 25 ans | |
+ 625 EUR/mois d’un coup au bout de 10 ans ? Personne ne veut vivre ça. Avec le lissage, ce problème n’existe tout simplement pas. Mensualité fixée dès le départ.
Exemple 2 : célibataire en zone B1, tranche 2 (revenus modestes)
PTZ : 54 000 EUR (quotité 40 %, différé 8 ans, remboursement 12 ans)
Prêt classique : 146 000 EUR à 3,24 % sur 25 ans
Prix du bien : 200 000 EUR
| Scénario | Années 1 à 8 | Années 9 à 20 | Années 21 à 25 |
|---|---|---|---|
| Sans lissage | ~ 710 EUR | ~ 1 085 EUR | ~ 710 EUR |
| Avec lissage | ~ 890 EUR/mois — montant constant sur 25 ans | ||
Trois phases, trois montants différents. C’est ce que montrent les simulateurs classiques. En réalité ? Vous payez un seul montant. Stable. Le lissage fait le travail pour vous.
Dans les deux cas, le lissage ne coûte rien de plus. Zéro. Il réorganise l’ordre de remboursement pour supprimer les sauts de mensualité. Votre budget mensuel est lisible dès le premier jour.
Vous voulez voir ça avec vos propres chiffres ? Utilisez le simulateur ci-dessus, ou faites le test d’éligibilité gratuit pour connaître votre montant PTZ et votre mensualité lissée personnalisée. Notre simulation de prêt immobilier avec PTZ détaille 3 cas concrets avec mensualités lissées. Et pour comprendre la formule de calcul du montant PTZ, consultez notre guide calcul PTZ 2026.
Question fréquente
Le lissage du PTZ est-il obligatoire ?
Dans les textes ? Non. Le code de la construction (articles L31-10-1 à L31-10-14) définit le différé et la durée de remboursement du PTZ. Le mot « lissage » n’apparaît nulle part.
Dans la vraie vie ? Toutes les banques l’appliquent. Sans exception. Un client dont la mensualité bondit de 50 % en cours de prêt, c’est un risque de défaut. Les banques n’aiment pas le risque. Sur les 20 826 PTZ émis au T3 2025 (source SGFGAS), la quasi-totalité sont lissés.
Vous n’avez même pas à le demander. Votre banque le proposera d’office. Si par extraordinaire ce n’était pas le cas, exigez-le. C’est dans l’intérêt de tout le monde.
Votre mensualité lissée en 2 minutes
Jusqu’à 180 000 EUR à 0 % d’intérêt. Une mensualité constante sur 25 ans. Zéro surprise sur votre relevé bancaire. 73 % des Français sont éligibles au PTZ. Et personne ne leur en a parlé.
Questions fréquentes sur le lissage PTZ
Qu'est-ce que le lissage du PTZ ?
C'est simple : votre banque combine le PTZ et le prêt classique pour que vous payiez un seul montant fixe chaque mois. Pas de mensualité basse au début puis de hausse brutale. Un prélèvement constant sur 25 ans. C'est pas plus compliqué que ça.
Pourquoi les banques lissent-elles systématiquement le PTZ ?
Parce que c'est dans leur intérêt autant que dans le vôtre. Sans lissage, un ménage en tranche 1 verrait sa mensualité bondir de 30 à 40 % après 10 ans de différé. Aucune banque ne prend ce risque. Le lissage stabilise votre taux d'endettement sur toute la durée du prêt.
Le lissage coûte-t-il plus cher au total ?
Non. Zéro. Le lissage ne change rien au coût total de votre financement. Il réorganise l'ordre de remboursement, c'est tout. Le capital remboursé et les intérêts payés restent strictement identiques.
Le différé du PTZ existe-t-il encore avec le lissage ?
Le différé réglementaire (jusqu'à 10 ans en tranche 1) existe dans les textes. Mais vous ne le verrez jamais sur votre relevé bancaire. Pendant le différé, la banque affecte toute votre mensualité au prêt classique. Le PTZ dort. Quand il se réveille, la part classique baisse. Résultat : même montant prélevé chaque mois.
Quelle est la différence entre les tranches pour le lissage ?
Plus vos revenus sont bas, plus le différé est long, et plus le lissage change la donne. Tranche 1 : 10 ans de différé, 15 ans de remboursement. Tranche 2 : 8 ans de différé, 12 ans de remboursement. Tranche 3 : 2 ans de différé, 13 ans de remboursement. Tranche 4 : pas de différé, 10 ans de remboursement.
Voir aussi : notre guide des meilleurs simulateurs de lissage PTZ.
Outils PTZ associés
Tous les outils pour préparer votre projet immobilier avec le PTZ 2026.
Avertissement
Les simulateurs et contenus de stop-loyer.fr sont fournis à titre informatif et éducatif uniquement. Ils ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les résultats sont basés sur des hypothèses simplifiées et ne sauraient se substituer à l'avis d'un professionnel régulé : un IOBSP inscrit à l'ORIAS pour les questions de financement, un CIF inscrit à l'ORIAS pour le conseil en investissement, un expert-comptable ou un notaire.