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Simulateur PTZ + dossier bancaire complet (unique en France selon notre veille)

Générez votre dossier de financement PTZ de simulation indicatif

Calculez en 30 secondes votre plan de financement complet : PTZ + Action Logement + prêt principal + frais notaire.

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Étape 1 / 2 — Votre situation & revenus50 %

Non propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans.

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PDF de simulation indicatif (information non contractuelle)Mensualité lissée + HCSF 35 %Liste documents à fournir
Hervé Voirin
Hervé Voirin

15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II

Mis à jour le 1 octobre 2026

Sources officielles : Décret n°2025-299 du 29 mars 2025 · SGFGAS · Service-public.fr

Une simulation, pas une étude — 30 min avec Hervé pour les vrais chiffres — Ce résultat est une simulation, pas une étude. Selon votre situation réelle, vous êtes peut-être éligible au PTZ, peut-être pas ; vous avez peut-être droit à plus, peut-être à moins. Le premier rendez-vous avec Hervé est sans engagement : en 30 minutes, votre avis d'imposition en main, vous repartez avec les vrais chiffres. Ce calcul est basé sur les barèmes officiels PTZ 2026 (publiés par l'État, Décret 2025-299, loi de finances pour 2025 - loi n° 2025-127) et ne constitue pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Les mensualités affichées incluent l'assurance emprunteur, calculée sur la totalité du capital emprunté (PTZ compris) à un taux moyen indicatif ; le coût réel dépend de votre âge et de votre profil, et seul le TAEG communiqué par l'établissement prêteur fait foi. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier par STOPLOYER (mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261) ou par votre établissement de crédit. Consultez nos mentions légales.

STOPLOYER (EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS, SASU RCS Nancy 988 031 225) — Carte T CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029) — Intermédiaire MIOBSP + MIA (ORIAS n° 26008261), mandataire d'un Courtier d'Avenir, adhérent Endya. RC Pro Hiscox HXFRMI000000335 + Beazley MA034L24ANPM. Mentions légales complètes.

Ce simulateur de financement PTZ 2026 calcule votre plan de financement immobilier complet : montant du Prêt à Taux Zéro selon les barèmes publiés par l'État (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), mensualité lissée sur 25 ans, taux d'endettement HCSF (35 % max, décision D-HCSF-2021-7), frais de notaire neuf (~2-3 %), assurance emprunteur ADI sur la totalité du capital (PTZ inclus) et tableau d'amortissement annuel. Il couvre le neuf collectif et individuel (toutes zones) ainsi que l'ancien avec travaux (zones B2 et C uniquement). Le rapport PDF généré inclut la checklist des documents à fournir à votre banque.

Le lissage PTZ : comment votre mensualité reste stable

Le PTZ 2026 comporte un différé de remboursement réglementaire qui varie selon votre tranche de revenus (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, art. D31-10-11 du CCH) : 10 ans pour la tranche 1, 8 ans pour la tranche 2, 2 ans pour la tranche 3, 0 an pour la tranche 4. En théorie, cela créerait deux phases distinctes : une phase de différé (remboursement du prêt classique seul) puis une phase d'addition (prêt classique + PTZ). En pratique, les banques conventionnées SGFGAS pratiquent le lissage.

Le lissage ajuste le remboursement du prêt classique pour que votre mensualité totale reste la même du premier au dernier mois. La banque absorbe la complexité mathématique ; vous voyez une ligne unique sur votre échéancier. C'est le cas dans la grande majorité des montages — mais pas dans tous : quand le PTZ est très important face au prêt bancaire, celui-ci est trop petit pour absorber le différé et il reste des paliers. Notre simulateur calcule la mensualité lissée exacte, et vous dit clairement quand votre plan ne tient pas sur une seule ligne. Pour comprendre la logique de montage du financement PTZ étape par étape, consultez notre fiche dédiée.

Pendant le différé

Le prêt classique est remboursé à un rythme accéléré. Cela compense l'absence de remboursement du PTZ. Vous payez une mensualité totale X.

Après le différé

Le prêt classique ralentit ; le PTZ entre en remboursement. La somme des deux redonne la même mensualité X — sauf si le prêt classique est trop petit pour tout absorber, auquel cas la mensualité monte d'un palier.

La norme HCSF 35 % : ce que ça change pour votre dossier

Depuis la décision D-HCSF-2021-7, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose deux règles aux banques. Premièrement, le taux d'endettement de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Deuxièmement, la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans maximum si différé ou travaux).

Cette norme est opposable : les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production de crédits immobiliers de chaque trimestre civil. Ces dérogations sont prioritairement réservées aux primo-accédants et aux résidences principales. Notre simulateur vérifie en temps réel votre conformité HCSF et vous alerte si votre plan dépasse 35 % — souvent un signal qu'il faut ajuster le prix du bien, la durée ou le taux négocié.

L'assurance emprunteur (ADI) sur la totalité du capital

L'assurance décès-invalidité couvre le remboursement de votre crédit en cas de décès, d'invalidité permanente ou d'incapacité de travail. Règle fondamentale mal comprise : l'ADI s'applique systématiquement sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus, et non sur le seul prêt classique.

La raison est simple : les banques prêtent le PTZ sans intérêt grâce à une compensation de l'État, mais elles restent exposées au risque de défaut de l'emprunteur sur ce capital. L'ADI couvre ce risque. Taux moyen indicatif retenu ici : 0,33 % annuel du capital total. Notre simulateur intègre ce coût dans la mensualité totale et dans le calcul HCSF.

Exemple concret : PTZ 80 000 € + prêt classique 170 000 € = capital total 250 000 €. ADI à 0,33 % annuel = 825 €/an, soit environ 69 €/mois. Cette somme est due tant que le PTZ n'est pas remboursé, soit jusqu'à 25 ans pour une tranche 1.

Frais de notaire neuf : 2 à 3 % au lieu d'environ 8 % dans l'ancien

Les frais de notaire (plus justement appelés « frais d'acquisition ») sont constitués à 80 % de taxes et droits reversés à l'État et aux collectivités, le reste étant composé des émoluments du notaire et des débours. Dans le neuf (vente en état futur d'achèvement ou VEFA), la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 % au lieu de droits de mutation d'environ 6,3 % dans l'ancien (5,81 % si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale). Cette différence représente environ 5 à 6 points de pourcentage d'économie sur le prix du bien.

Sur un bien à 250 000 €, vous paierez en pratique environ 6 100 € de frais de notaire dans le neuf contre 20 100 € dans l'ancien. Cette économie de 14 000 € représente souvent l'équivalent de 2 années de loyer — un argument décisif en faveur du neuf pour un primo-accédant. Barème officiel : arrêté du 26 février 2016 modifié, disponible sur Legifrance.

Sources de données administratives

Ce simulateur utilise des données ouvertes de l'administration française :

  • • Zonage ABC — DGALN / Ministère de la Transition écologique (arrêté du 23 juin 2026)
  • • Grilles PTZ — Legifrance (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025)
  • • Barème frais de notaire — Arrêté du 26 février 2016 modifié (Legifrance)
  • • Taux de crédit immobilier — taux moyen de marché indicatif
  • • Norme HCSF — Décision D-HCSF-2021-7 (taux d'endettement max 35 %)

Questions fréquentes

Comment fonctionne ce simulateur de financement PTZ ?
Renseignez votre situation familiale, vos revenus et votre projet immobilier. Le simulateur calcule instantanément votre éligibilité au PTZ, le montant accordé selon les barèmes publiés par l'État (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), votre mensualité lissée sur 25 ans, le taux d'endettement HCSF, le détail de l'assurance emprunteur (ADI sur la totalité du capital, PTZ inclus) et le tableau d'amortissement année par année. Vous téléchargez ensuite un PDF de 4 pages à conserver pour vos démarches, avec la checklist des pièces à fournir (document indicatif non contractuel).
Comment fonctionne le lissage du PTZ ?
Le lissage est la méthode standard des banques pour combiner le PTZ et le prêt classique en une mensualité unique sur toute la durée (25 ans typiquement). Le principe : pendant les années de différé du PTZ (0 à 10 ans selon la tranche), la banque prélève des mensualités plus élevées sur le prêt classique ; après le différé, le prêt classique baisse de façon à absorber l'entrée en remboursement du PTZ. Dans la grande majorité des montages, vous ne voyez aucun saut de mensualité. Il reste une limite arithmétique : quand le PTZ est très gros face au prêt bancaire, celui-ci est trop petit pour absorber le différé et des paliers subsistent. Le simulateur vous l'indique et affiche alors le palier le plus élevé.
Pourquoi l'assurance emprunteur inclut-elle le PTZ ?
L'assurance décès-invalidité (ADI) est systématiquement calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ compris. C'est une condition d'octroi exigée par les banques : elles prêtent le PTZ sans intérêt (l'État compense via un crédit d'impôt), mais demandent que l'emprunteur soit couvert sur l'intégralité du financement. Concrètement, pour un PTZ de 80 000 € et un prêt classique de 170 000 €, l'ADI s'applique sur 250 000 €. À un taux ADI moyen de 0,33 % annuel, cela représente 825 €/an, soit environ 69 €/mois.
Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier en 2026 ?
Depuis la décision D-HCSF-2021-7, le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette norme du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est opposable : les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production de chaque trimestre civil. Ces dérogations sont réservées en priorité aux primo-accédants et aux achats de résidence principale. Ce simulateur vérifie automatiquement que votre plan respecte cette limite et vous alerte en cas de dépassement.
Combien puis-je emprunter avec un PTZ en 2026 ?
Votre capacité d'emprunt dépend de trois leviers. Premièrement, votre revenu net mensuel (capacité maximale = revenu × 35 %). Deuxièmement, votre montant PTZ (fonction de votre zone, tranche et type de logement — jusqu'à 50 % du plafond d'opération en collectif neuf). Troisièmement, le taux de votre prêt classique. Pour un couple en zone B1, en tranche PTZ 2 (RFR 39 000 €), avec un apport de 0 € et une durée de 25 ans au taux moyen de marché indicatif de 3,58 %, 244 774 € de prêt classique et 81 000 € de PTZ donnent un budget d'achat de 314 757 € hors frais, avec 4 500 €/mois de revenus et une mensualité totale de 1 575 € assurance comprise.
Quels sont les frais de notaire pour un logement neuf ?
Les frais de notaire dans le neuf représentent environ 2 à 3 % du prix d'acquisition, contre environ 8 % dans l'ancien. Cette différence s'explique par la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % dans le neuf (VEFA) au lieu de droits de mutation d'environ 6,3 % dans l'ancien (5,81 % pour un primo-accédant de sa résidence principale). Sur un bien à 250 000 €, vous paierez environ 6 100 € de frais de notaire dans le neuf contre 20 100 € dans l'ancien. Barème officiel : arrêté du 26 février 2016 modifié (Legifrance). Notre simulateur intègre cette différence dans le plan de financement.
Comment fonctionne le différé du PTZ en 2026 ?
Le PTZ comporte un différé de remboursement réglementaire qui dépend de votre tranche de revenus (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024) : 10 ans pour la tranche 1, 8 ans pour la tranche 2, 2 ans pour la tranche 3, 0 an pour la tranche 4. Pendant le différé, le PTZ ne produit aucune mensualité — vous ne remboursez que le prêt classique. Après le différé, le PTZ se rembourse sur 15 ans (T1), 12 ans (T2), 13 ans (T3) ou 10 ans (T4). Le lissage bancaire neutralise cette complexité dans la plupart des cas : vous payez alors la même mensualité sur la durée totale.
Ce simulateur est-il fiable ?
Les calculs s'appuient sur les barèmes officiels du PTZ (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, barèmes publiés par l'État), le zonage ABC (arrêté du 23 juin 2026 modifiant l'arrêté du 1er août 2014), les plafonds de ressources (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, art. D31-10-3-1 du CCH), la norme HCSF (D-HCSF-2021-7) et un taux moyen de marché indicatif. Il s'agit d'une estimation indicative : seule votre banque peut vous délivrer une offre de prêt définitive après étude de votre dossier complet.
Quelles données officielles sont utilisées ?
Ce simulateur utilise le zonage ABC (DGALN / Ministère de la Transition écologique, arrêté du 23 juin 2026), les grilles PTZ (Legifrance, décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), le barème des frais de notaire (arrêté du 26 février 2016 modifié), un taux moyen de marché indicatif et la norme HCSF (décision D-HCSF-2021-7 sur le taux d'endettement maximum 35 %).
Le PTZ est-il disponible pour l'ancien avec travaux ?
Oui, le PTZ ancien avec travaux est éligible en zones B2 et C uniquement (exclu des zones tendues A bis, A, B1). Trois conditions : les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération (prix + travaux), le logement atteint la classe énergétique D minimum après travaux et vous êtes primo-accédant. Un logement déjà classé D avant travaux justifie la condition énergétique avec son DPE. Les quotités sont identiques au neuf collectif (50 %, 40 %, 40 %, 20 % selon tranche). Notre simulateur gère ce cas automatiquement : sélectionnez « ancien avec travaux » dans le formulaire.
Puis-je cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Oui. Le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % fixe) est cumulable avec le PTZ. Il est réservé aux salariés d'entreprises privées non agricoles de 10 employés et plus. Condition primo-accession Action Logement : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années (règle distincte des 2 ans du PTZ). Le cumul PTZ + Action Logement peut couvrir 50 à 60 % du financement total pour un primo-accédant en zone tendue — une réduction significative du prêt classique à taux marché.
Que contient le PDF de financement généré ?
Le PDF de 4 pages récapitule l'intégralité de votre plan de financement : votre profil (foyer, revenus, RFR N-2, apport), votre projet (ville, zone, type de logement, prix, surface), votre PTZ (montant, tranche, quotité, différé), votre prêt classique (montant, durée, taux, assurance), votre mensualité lissée totale tout compris, votre taux d'endettement HCSF, le tableau d'amortissement année par année, la checklist des 6 pièces à fournir à la banque et les aides cumulables (Action Logement, TVA ANRU, BRS). Document prêt à imprimer pour votre rendez-vous bancaire.
Quels sont les frais ?
Le simulateur, le calcul PTZ et le PDF de financement sont gratuits et en accès libre, résultat détaillé après un court formulaire. Trois éléments à distinguer dans la transparence. 1. Premier RDV (audit de faisabilité PTZ) — sans engagement. 2. Achat d'un bien neuf via nos partenaires promoteurs — pas de surcoût pour vous, mais ce n'est pas un cadeau : Stop Loyer est rémunéré par le promoteur via une commission d'apport d'affaires intégrée à sa marge commerciale (carte professionnelle T n° CPI54012026000000007). Cette commission ne s'ajoute pas au prix de vente affiché : vous payez exactement le prix promoteur, ni plus, ni moins. 3. Montage de votre financement (courtage en crédit immobilier) — si vous nous confiez le montage de votre dossier (PTZ + prêt principal + Action Logement + PAS éventuel), le montage est pris en charge soit par STOPLOYER (mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement — MIOBSP, inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent de l'association ENDYA — agréée ACPR), soit par un courtier IOBSP partenaire, selon le profil du dossier. Des honoraires de courtage de 1 % du montant total des prêts (PTZ compris), avec un minimum de 2 000 € et un maximum de 3 000 €, dans les deux cas, dus au versement des fonds, une fois le prêt obtenu et le bien acheté, s'appliquent, précisés à l'avance dans le mandat écrit que vous signez (paiement art. L.519-6 CMF). Ces honoraires sont distincts du volet immobilier et s'appliquent indépendamment du fait que vous achetiez votre bien via nos partenaires promoteurs ou non. Le PTZ lui-même est gratuit : c'est l'État qui prend en charge les intérêts. Sur un PTZ de 100 000 €, cela représente environ 45 000 € d'intérêts économisés sur la durée.
Quelle différence entre ce simulateur et les autres en ligne ?
La plupart des simulateurs en ligne (courtiers, banques, comparateurs) calculent uniquement la mensualité du prêt classique sans intégrer le PTZ, ou estiment le PTZ sans tenir compte du lissage réel pratiqué par les banques. Notre simulateur intègre les trois composantes — prêt classique, PTZ avec son différé réglementaire et lissage bancaire, ADI sur la totalité du capital — pour produire la mensualité que vous paierez réellement, et il indique le palier le plus élevé quand le plan n'est pas totalement lissable. Il respecte aussi la norme HCSF 35 % et génère un PDF professionnel pour votre banque.
Parole d'expert
« Arriver en rendez-vous bancaire avec un plan de financement PTZ déjà chiffré, c'est passer du statut de demandeur à celui de dossier solide. Le banquier voit que vous connaissez votre HCSF, votre mensualité lissée, votre ADI. Ça change tout dans la négociation du taux — et ça se joue souvent à 0,2 ou 0,3 point, soit plusieurs milliers d'euros sur 25 ans. »
Hervé Voirin
Hervé Voirin
Spécialiste Immobilier Neuf & PTZ
Simulateur PTZ simpleCapacité d'empruntTest d'éligibilité PTZFinancement BRS

Voir aussi : notre guide des simulateurs PTZ.

STOPLOYER — Cadre juridique

Éditeur : EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225)

Adresse : 10 rue Saint Thiébaut, 54000 Nancy

Carte professionnelle T : CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029)

Activité Hoguet : transactions sur immeubles (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)

Statuts d'intermédiation : Mandataire MIOBSP + MIA, inscrit ORIAS sous le n° 26008261

Mandant : Courtier d'Avenir

Association d'autorégulation : adhérent ENDYA (10 rue Auber, 75009 Paris, agréée ACPR)

RC Pro : Hiscox (HXFRMI000000335) + Beazley (MA034L24ANPM)

Capacité professionnelle : Diplôme CGP Juriscampus 2017 (niveau II, NSF 313)

Autorité de contrôle : ACPR — 4 Place de Budapest, 75436 Paris

Les simulations affichées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier. Mentions légales complètes.

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