Simulateur PTZ + dossier bancaire complet (unique en France selon notre veille)
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15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine niveau II
Mis à jour le 23 avril 2026
Sources officielles : Décret n°2025-299 du 29 mars 2025 · SGFGAS · Service-public.fr
Simulation à titre informatif — Ce calcul est basé sur les barèmes officiels PTZ 2026 (SGFGAS, Décret 2025-299, Loi de finances 2026). Il ne constitue pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Les mensualités affichées excluent l'assurance emprunteur et les frais annexes ; seul le TAEG communiqué par l'établissement prêteur fait foi. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier par STOPLOYER (MIOBSP + MIAS, inscriptions ORIAS en cours d'instruction) ou par votre établissement de crédit. Consultez nos mentions légales.
STOPLOYER (EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS, SASU RCS Nancy 988 031 225) — Carte T CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029) — Intermédiaire MIOBSP + MIAS , mandataire d'un Courtier d'Avenir, adhérent Endya. RC Pro Hiscox HXFRMI000000335 + Beazley MA034L24ANPM. Mentions légales complètes.
Ce simulateur de financement PTZ 2026 calcule votre plan de financement immobilier complet : montant du Prêt à Taux Zéro selon les barèmes SGFGAS (décret n° 2025-299), mensualité lissée constante sur 25 ans, taux d'endettement HCSF (35 % max, décision D-HCSF-2021-7), frais de notaire neuf (~2-3 %), assurance emprunteur ADI sur la totalité du capital (PTZ inclus) et tableau d'amortissement annuel. Il couvre le neuf collectif et individuel (toutes zones) ainsi que l'ancien avec travaux (zones B2 et C uniquement). Le rapport PDF généré inclut la checklist des documents à fournir à votre banque.
Le lissage PTZ : comment votre mensualité reste constante
Le PTZ 2026 comporte un différé de remboursement réglementaire qui varie selon votre tranche de revenus (décret n° 2025-299) : 10 ans pour la tranche 1, 8 ans pour la tranche 2, 2 ans pour la tranche 3, 0 an pour la tranche 4. En théorie, cela créerait deux phases distinctes : une phase de différé (remboursement du prêt classique seul) puis une phase d'addition (prêt classique + PTZ). En pratique, toutes les banques conventionnées SGFGAS pratiquent le lissage.
Le lissage ajuste le remboursement du prêt classique pour que votre mensualité totale reste identique du premier au dernier mois. La banque absorbe la complexité mathématique ; vous voyez une ligne unique sur votre échéancier. Notre simulateur calcule cette mensualité lissée exacte, sans afficher deux phases trompeuses comme le font certains outils concurrents. Pour comprendre la logique de montage du financement PTZ étape par étape, consultez notre fiche dédiée.
Pendant le différé
Le prêt classique est remboursé à un rythme accéléré. Cela compense l'absence de remboursement du PTZ. Vous payez une mensualité totale X constante.
Après le différé
Le prêt classique ralentit ; le PTZ entre en remboursement. La somme des deux égale toujours la même mensualité X. Aucun saut, aucune surprise.
La norme HCSF 35 % : ce que ça change pour votre dossier
Depuis la décision D-HCSF-2021-7, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose deux règles aux banques. Premièrement, le taux d'endettement de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Deuxièmement, la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans maximum si différé ou travaux).
Cette norme est opposable : les banques doivent respecter ces limites pour 80 % de leur production annuelle de crédits immobiliers. Les 20 % de dérogations restants sont prioritairement réservés aux primo-accédants et aux résidences principales. Notre simulateur vérifie en temps réel votre conformité HCSF et vous alerte si votre plan dépasse 35 % — souvent un signal qu'il faut ajuster le prix du bien, la durée ou le taux négocié.
L'assurance emprunteur (ADI) sur la totalité du capital
L'assurance décès-invalidité couvre le remboursement de votre crédit en cas de décès, d'invalidité permanente ou d'incapacité de travail. Règle fondamentale mal comprise : l'ADI s'applique systématiquement sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus, et non sur le seul prêt classique.
La raison est simple : les banques prêtent le PTZ sans intérêt grâce à une compensation de l'État, mais elles restent exposées au risque de défaut de l'emprunteur sur ce capital. L'ADI couvre ce risque. Taux moyen pratiqué : 0,30 à 0,40 % annuel du capital total pour un emprunteur jeune et en bonne santé. Notre simulateur intègre ce coût dans la mensualité totale et dans le calcul HCSF.
Exemple concret : PTZ 80 000 € + prêt classique 170 000 € = capital total 250 000 €. ADI à 0,36 % annuel = 900 €/an = 75 €/mois. Cette somme est due tant que le PTZ n'est pas remboursé, soit jusqu'à 25 ans pour une tranche 1.
Frais de notaire neuf : 2 à 3 % au lieu de 7-8 % dans l'ancien
Les frais de notaire (plus justement appelés « frais d'acquisition ») sont constitués à 80 % de taxes et droits reversés à l'État et aux collectivités, le reste étant composé des émoluments du notaire et des débours. Dans le neuf (vente en état futur d'achèvement ou VEFA), la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 % au lieu de 5,80 % dans l'ancien. Cette différence représente environ 4 à 5 points de pourcentage d'économie sur le prix du bien.
Sur un bien à 250 000 €, vous paierez en pratique environ 6 500 € de frais de notaire dans le neuf contre 19 000 € dans l'ancien. Cette économie de 12 500 € représente souvent l'équivalent de 2 années de loyer — un argument décisif en faveur du neuf pour un primo-accédant. Barème officiel : arrêté du 26 février 2016 modifié, disponible sur Legifrance.
Sources de données administratives
Ce simulateur utilise des données ouvertes de l'administration française :
- • Zonage ABC — DGALN / Ministère de la Transition écologique (arrêté du 5 septembre 2025)
- • Grilles PTZ — SGFGAS / Legifrance (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025)
- • Barème frais de notaire — Arrêté du 26 février 2016 modifié (Legifrance)
- • Taux de crédit immobilier — Observatoire Crédit Logement / CSA, Banque de France
- • Norme HCSF — Décision D-HCSF-2021-7 (taux d'endettement max 35 %)
Questions fréquentes
Comment fonctionne ce simulateur de financement PTZ ?
Comment fonctionne le lissage du PTZ ?
Pourquoi l'assurance emprunteur inclut-elle le PTZ ?
Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier en 2026 ?
Combien puis-je emprunter avec un PTZ en 2026 ?
Quels sont les frais de notaire pour un logement neuf ?
Comment fonctionne le différé du PTZ en 2026 ?
Ce simulateur est-il fiable ?
Quelles données officielles sont utilisées ?
Le PTZ est-il disponible pour l'ancien avec travaux ?
Puis-je cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Que contient le PDF de financement généré ?
Quels sont les frais ?
Quelle différence entre ce simulateur et les autres en ligne ?
« Arriver en rendez-vous bancaire avec un plan de financement PTZ déjà chiffré, c'est passer du statut de demandeur à celui de dossier solide. Le banquier voit que vous connaissez votre HCSF, votre mensualité lissée, votre ADI. Ça change tout dans la négociation du taux — et ça se joue souvent à 0,2 ou 0,3 point, soit plusieurs milliers d'euros sur 25 ans. »
Voir aussi : notre guide des simulateurs PTZ.
Éditeur : EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225)
Adresse : 10 rue Saint Thiébaut, 54000 Nancy
Carte professionnelle T : CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029)
Activité Hoguet : transactions sur immeubles (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)
Statuts d'intermédiation : Mandataire MIOBSP + MIAS — inscriptions ORIAS en cours d'instruction
Mandant : Courtier d'Avenir
Association d'autorégulation : adhérent ENDYA (10 rue Auber, 75009 Paris, agréée ACPR)
RC Pro : Hiscox (HXFRMI000000335) + Beazley (MA034L24ANPM)
Capacité professionnelle : Diplôme CGP Juriscampus 2017 (niveau II, NSF 313)
Autorité de contrôle : ACPR — 4 Place de Budapest, 75436 Paris
Les simulations affichées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier. Mentions légales complètes.
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