Du loyer à la propriété : un couple cas-type achète à Lyon avec le PTZ
Hervé Voirin10 min de lecture
15 ans en immobilier neuf (défiscalisation) · Master Gestion de Patrimoine (Juris Campus, 2017) · ~300 foyers accompagnés
📘 Cas-type pédagogique illustratif (non contractuel). Ce cas-type met en scène un profil-type pédagogique pour expliquer le mécanisme du PTZ. Les chiffres reposent sur les barèmes officiels SGFGAS, le décret n° 2025-299 et les taux moyens publiés par la Banque de France / Observatoire Crédit Logement / CSA. Stop Loyer (édité par Expert IA SASU) n'est pas IOBSP au sens de l'art. L.519-1 CMF, n'est pas inscrit à l'ORIAS et ne distribue pas de crédit. Seul un établissement bancaire ou un IOBSP inscrit à l'ORIAS peut, après étude personnalisée, émettre une offre de prêt conforme aux articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation.
Un couple cas-type locataire à Lyon, payant 850 EUR de loyer par mois pour un T2, achète indicativement un T3 neuf de 65 m² à Lyon 8e grâce au PTZ 2026, avec une mensualité lissée indicative de 1 174 EUR sur 25 ans. C'est plus que leur ancien loyer — mais chaque euro remboursé construit un patrimoine. Sur la durée totale du prêt, le PTZ fait économiser indicativement plus de 35 000 EUR d'intérêts. Au bout de 25 ans, ils possèdent un bien au lieu d'avoir versé 325 000 EUR à fonds perdu.
En bref
- Montant du PTZ indicatif : 90 000 EUR à 0% d'intérêt (tranche 2, zone A)
- Mensualité lissée constante indicative : ~1 174 EUR/mois sur 25 ans (le PTZ bénéficie d'un différé de 8 ans, absorbé par le lissage bancaire)
- Économie d'intérêts indicative grâce au PTZ : 35 600 EUR sur la durée du prêt
- Apport personnel : 25 000 EUR (épargne du couple cas-type)
- Patrimoine constitué en 25 ans : ~300 000 EUR (au lieu de 0 EUR en restant locataire)
Le profil cas-type
Le couple cas-type a respectivement 30 et 32 ans, en couple depuis 6 ans. Elle exerce comme infirmière en CDI, lui comme technicien informatique également en CDI. Ils louent un T2 de 42 m² dans le 7e arrondissement de Lyon depuis 4 ans.
Leur loyer : 850 EUR par mois, soit 10 200 EUR par an. En 4 ans de location, ils ont déjà versé 40 800 EUR à fonds perdu.
Leur revenu fiscal de référence (année 2024) : 42 000 EUR pour le couple. Ils ont mis de côté 25 000 EUR d'épargne malgré le coût de la vie lyonnaise.
Ils n'ont jamais été propriétaires de leur résidence principale. Ce sont des primo-accédants.
Ce qui les bloquait
- L'impression de ne pas gagner assez pour acheter à Lyon
- La peur de ne pas avoir assez d'apport
- Le manque d'information sur le PTZ (ils pensaient ne pas être éligibles)
On ne va pas se raconter de belles histoires : acheter à Lyon, la plupart des gens pensent que c'est réservé aux gros salaires. Le problème, c'est que personne n'explique comment faire avec les aides qui existent.
Le projet immobilier
Après avoir fait le test d'éligibilité sur stop-loyer.fr et simulé leur montant PTZ, le couple cas-type découvre qu'il est éligible au PTZ en zone A avec 90 000 EUR à taux zéro. Il se tourne vers le neuf pour maximiser les avantages.
Le bien retenu :
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Type | T3 neuf en résidence collective |
| Surface | 65 m² + balcon 8 m² |
| Localisation | Lyon 8e (Monplaisir) |
| Zone PTZ | Zone A |
| Prix | 250 000 EUR |
| DPE | Classe A (norme RE2020) |
| Livraison | T4 2027 |
Pourquoi le neuf ?
- Frais de notaire réduits : 2,5% au lieu de 7-8% dans l'ancien (économie indicative de 12 500 EUR)
- Pas de travaux : garantie décennale, tout est neuf
- Charges divisées par 3 : norme RE2020, isolation performante
- Taxe foncière exonérée 2 ans : environ 1 200 EUR d'économie indicative
Concrètement, le neuf avec le PTZ coûte moins cher que l'ancien sur 25 ans dans ce cas-type. Un calcul rarement présenté en agence.
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Le montage financier
Détermination de la tranche PTZ
Lyon est en zone A. Le couple représente 2 personnes dans le foyer.
Calcul du quotient familial :
- Revenu fiscal de référence (2024) : 42 000 EUR
- Coefficient familial pour 2 personnes : 1,5
- Quotient familial = 42 000 / 1,5 = 28 000 EUR
Les seuils de la zone A sont : 25 000 (T1/T2), 31 000 (T2/T3), 37 000 (T3/T4). Avec un quotient de 28 000 EUR, le couple cas-type se situe en tranche 2.
Calcul du PTZ
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Plafond d'opération zone A, 2 personnes | 225 000 EUR |
| Prix du bien | 250 000 EUR |
| Assiette retenue (min des deux) | 225 000 EUR |
| Quotité tranche 2 | 40% |
| Montant du PTZ indicatif | 90 000 EUR |
| Différé de remboursement | 8 ans |
| Durée de remboursement après différé | 12 ans |
Simulation indicative
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 250 000 EUR |
| Frais de notaire (2,5%) | 6 250 EUR |
| Coût total de l'opération | 256 250 EUR |
| PTZ (0% d'intérêt) | 90 000 EUR |
| Apport personnel | 25 000 EUR |
| Prêt bancaire classique | 141 250 EUR |
Le prêt classique est calibré à 3,3% sur 25 ans, ce qui correspond aux taux moyens du marché en 2026 (référence Observatoire Crédit Logement / CSA).
La mensualité lissée
En pratique, toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt classique. Le couple cas-type paie une mensualité constante du premier au dernier mois, sans aucun saut de remboursement.
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Prêt classique + PTZ (lissés sur 25 ans) | 1 145 EUR |
| Assurance emprunteur (sur totalité du capital) | 29 EUR |
| Mensualité lissée constante indicative | 1 174 EUR/mois |
| Ancien loyer | 850 EUR |
| Écart vs prêt sans PTZ (1 290 EUR/mois) | 116 EUR/mois |
Le PTZ bénéficie d'un différé réglementaire de 8 ans, mais ce mécanisme est absorbé par le lissage bancaire : la mensualité reste identique du mois 1 au mois 300.
La mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est supérieure à leur ancien loyer de 850 EUR. La comparaison s'arrête là. Leur loyer augmentait chaque année (~2%/an) et ne construisait aucun patrimoine. Leur mensualité, elle, est fixe pendant 25 ans et construit un patrimoine de plus de 300 000 EUR. Sans le PTZ, cette même mensualité serait de 1 290 EUR — le PTZ leur fait économiser indicativement 116 EUR par mois, soit 34 800 EUR sur 25 ans.
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L'économie réalisée
Intérêts économisés grâce au PTZ
Sans le PTZ, le couple cas-type aurait dû emprunter 231 250 EUR (au lieu de 141 250 EUR) à 3,3% sur 25 ans.
| Scénario | Capital emprunté à 3,3% | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| Sans PTZ | 231 250 EUR | 101 300 EUR |
| Avec PTZ | 141 250 EUR | 65 700 EUR |
| Économie d'intérêts indicative | - | 35 600 EUR |
Le PTZ fait économiser indicativement 35 600 EUR d'intérêts qu'ils n'auront jamais à payer. L'État prend ces intérêts à sa charge.
Économie globale du neuf vs ancien
| Poste | Ancien | Neuf avec PTZ |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 18 750 EUR | 6 250 EUR |
| Intérêts bancaires | 101 300 EUR | 65 700 EUR |
| Travaux (10 ans) | ~15 000 EUR | 0 EUR |
| Charges copro (25 ans) | ~68 250 EUR | ~35 100 EUR |
| Énergie (25 ans) | ~39 000 EUR | ~13 650 EUR |
| Coût total sur 25 ans | ~492 300 EUR | ~370 700 EUR |
| Économie neuf vs ancien indicative | ~121 600 EUR |
Ce que valait l'alternative (rester locataire)
S'ils étaient restés locataires à 850 EUR/mois pendant 25 ans (avec une revalorisation de 2% par an), ils auraient versé environ 325 000 EUR de loyers à fonds perdu. Au lieu de ça, ils possèdent un appartement dont la valeur patrimoniale dépasserait les 300 000 EUR.
L'avis d'Hervé : « Ce cas-type, c'est le profil moyen du 8e à Lyon. Deux salaires moyens, un loyer qui monte chaque année, et l'impression que la propriété c'est pour les autres. Avec le PTZ, la situation peut se retourner en environ 14 mois. Oui, la mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est plus élevée que le loyer de 850 EUR. Mais le loyer ne construit rien. Dans 25 ans, ils possèdent un T3 à Lyon 8e. C'est le genre de cas-type qui rappelle pourquoi on a créé Stop Loyer. »
La timeline indicative
| Mois | Étape |
|---|---|
| Septembre 2026 | Test d'éligibilité sur stop-loyer.fr, découverte du PTZ |
| Octobre 2026 | Recherche de programmes neufs à Lyon 8e |
| Novembre 2026 | Visite du programme, choix du T3, signature du contrat de réservation |
| Décembre 2026 | Constitution du dossier bancaire, demande de PTZ |
| Janvier 2027 | Offre de prêt reçue (prêt classique + PTZ), délai de réflexion 10 jours |
| Février 2027 | Signature de l'acte authentique chez le notaire |
| Mars 2027 | Début de la construction, appels de fonds progressifs |
| T4 2027 | Livraison du logement, remise des clés |
| Novembre 2027 | Emménagement dans le T3 neuf à Lyon 8e |
Du premier clic sur le test d'éligibilité à l'emménagement : environ 14 mois.
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Ce qu'on retient
Ce cas-type illustre une réalité que beaucoup de locataires ignorent : avec le PTZ 2026, la mensualité indicative d'un propriétaire est comparable à un loyer, mais elle construit un patrimoine. La mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est certes supérieure au loyer de 850 EUR, mais elle est fixe pendant 25 ans (contrairement au loyer qui augmente chaque année), et surtout elle constitue un patrimoine de plus de 300 000 EUR. Le PTZ fait économiser indicativement plus de 35 000 EUR d'intérêts par rapport à un prêt classique intégral.
Les chiffres reposent sur des barèmes officiels. Le seul obstacle, c'est de ne pas faire le premier pas.
Sources et références officielles
- Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 — Barèmes PTZ 2025-2027 (quotités, plafonds, tranches)
- SGFGAS — Statistiques PTZ — Données de production PTZ T1-T3 2025
- Service-public.fr — PTZ 2026 — Conditions d'éligibilité officielles
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Spécialiste Immobilier Neuf & PTZ | Fondateur Stop-Loyer.fr
Fondateur de Stop-Loyer.fr, Hervé accompagne les primo-accédants vers la propriété grâce au Prêt à Taux Zéro. Fort de 15 ans dans l'immobilier neuf en défiscalisation (Robien, Scellier, Pinel, Duflot) et de près de 300 investisseurs accompagnés, il met aujourd'hui cette expertise au service des locataires qui veulent devenir propriétaires. Diplômé d'un Master en Gestion de Patrimoine (Juris Campus, 2017), il est aussi fondateur d'Expert IA Entreprise Solutions et membre de la French Tech Est et de la French PropTech.
Publié le 19 février 2026 · Mis à jour le 19 février 2026
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