Simulateur financement PTZ lissage 2026 : formule et 3 profils

Un simulateur de financement PTZ avec lissage calcule, pour vos prêts cumulés (PTZ + prêt principal + éventuel prêt Action Logement), une seule mensualité constante du premier au dernier mois, sur la durée totale du crédit (jusqu'à 25 ans). Le simulateur résout l'équation du lissage : pendant le différé du PTZ (0 à 10 ans), le prêt principal est sur-amorti pour absorber l'arrivée du PTZ sans choc budgétaire. Vue d'ensemble : guide PTZ 2026. Testez directement : outil de lissage PTZ.

En bref :

• Définition : le lissage PTZ aligne la mensualité pendant le différé sur la mensualité après différé, pour une charge totale constante sur 25 ans
• Formule bancaire : système à 2 équations / 2 inconnues (C1 et C2) qui découpe le prêt principal en 2 blocs d'amortissement
• 3 profils vérifiés via le moteur CLI stop-loyer (décret 2025-299) : célibataire zone A, couple zone B1, famille zone B2 ancien + travaux
• HCSF 35 % : le taux d'endettement s'évalue sur la mensualité lissée, pas sur la plus haute des deux phases
• ADI obligatoire : assurance emprunteur calculée sur la totalité du capital, PTZ inclus
• Testez votre cas : simulateur de lissage PTZ + plan de financement complet en 2 minutes

Définitions clés du lissage PTZ

• Lissage bancaire désigne la technique d'amortissement qui aligne la somme des mensualités de plusieurs prêts (PTZ + principal + éventuel Action Logement) sur un chiffre unique et constant, du premier au dernier mois.
• Différé PTZ correspond à la période réglementaire (0 à 10 ans selon la tranche de revenus) durant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital du PTZ, inscrite à l'article D.31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation.
• Saut de charge désigne la variation brutale de mensualité le jour où le différé PTZ se termine et où le PTZ commence à s'amortir, pouvant dépasser +600 EUR/mois sans lissage.
• Quotité PTZ est la part du prix de l'opération financée par le PTZ : 50 % en neuf, 40 % en ancien + travaux zones B2/C, selon le décret 2025-299.
• HCSF 35 % désigne la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière plafonnant le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise, pour 90 % des dossiers bancaires.
• ADI (Assurance Décès Invalidité) est l'assurance emprunteur obligatoire portée sur la totalité du capital emprunté, PTZ et Action Logement inclus, encadrée par la loi Lemoine n° 2022-270.
• PAS (Prêt d'Accession Sociale) correspond à un prêt conventionné à taux plafonné par la SGFGAS, calculé sur le coût total de l'acquisition (prix + frais de notaire + frais de garantie).
• Action Logement désigne le prêt accession à 1 % réservé aux salariés du privé (hors agricole), jusqu'à 30 000 EUR sur 25 ans maximum, selon les conditions publiées par Action Logement.

Qu'est-ce que le lissage PTZ ?

Le lissage PTZ désigne le mécanisme bancaire qui transforme les deux mensualités théoriquement différentes d'un montage PTZ + prêt principal (pendant puis après le différé) en une seule mensualité constante sur toute la durée du crédit, jusqu'à 25 ans. Toutes les banques françaises le pratiquent en 2026. Votre relevé affiche un chiffre unique, pas deux. Source : pratique de marché confirmée par l'ANIL et service-public.fr.

Pourquoi le PTZ crée une marche sans lissage

Le PTZ, c'est un prêt à taux zéro avec différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 10 ans selon votre tranche de revenus. Cadre : article L.31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation. Pendant le différé, vous ne remboursez rien sur le PTZ. Vous ne payez que votre prêt principal. Une fois le différé terminé, le PTZ se met à s'amortir en mensualités constantes, jusqu'au terme.

Résultat sans lissage : votre mensualité totale saute d'un coup le jour où le différé se termine. Sur un montage type en tranche 1, le choc peut dépasser +700 EUR par mois, du jour au lendemain. Impossible à tenir pour un primo-accédant qui a calé son budget sur la mensualité initiale.

Le principe du lissage bancaire

Le lissage n'a rien de magique. La banque fait plus d'amortissement sur le prêt principal pendant le différé, puis moins quand le PTZ démarre. Le total mensuel, lui, reste identique du début à la fin. Techniquement, le prêt principal est découpé en deux blocs de capital avec deux amortissements parallèles, calibrés pour que la somme des échéances (prêt principal + PTZ) soit constante.

Le client ne voit rien de cette tuyauterie. Il voit un seul chiffre chaque mois. L'intérêt est simple : un budget prévisible sur 25 ans. Pas de marche en année 11, pas de mauvaise surprise.

Ce que le lissage n'est PAS

Le lissage n'est pas un avantage tarifaire négocié avec la banque. Ce n'est pas non plus une option payante. Aucune commission supplémentaire. Aucun surcoût affiché. La banque intègre deux amortissements dans son moteur de calcul, et vous sort une mensualité unique.

Le lissage ne modifie ni la durée totale du crédit, ni le montant du PTZ, ni le taux du prêt principal. Il aplatit la courbe des échéances. Il change la forme de votre effort financier, pas son volume total.

Pour voir le mécanisme en action sur votre propre cas : outil de lissage PTZ stop-loyer.

Calcul lissage PTZ : la formule bancaire exacte 2026

Bloc-réponse. La formule exacte du lissage PTZ repose sur un système à 2 équations et 2 inconnues : le prêt principal de capital C_p est découpé en deux blocs C1 et C2 avec C_p = C1 + C2, tels que M_lissée = C1 × r / (1 - (1+r)^(-d)) pendant le différé et M_lissée = C2 × r / (1 - (1+r)^(-n_r)) + C_PTZ / n_r après. La résolution donne une mensualité unique sur toute la durée, jusqu'à 300 mois.

Le prêt principal est découpé en deux blocs de capital (C1 et C2), chacun avec son propre plan d'amortissement, calibrés pour que la mensualité totale soit constante sur toute la durée. Voici la dérivation pas à pas, applicable par tout simulateur bancaire sérieux.

Les variables du problème

Notations utilisées dans le reste de l'article :

• C_p : capital du prêt principal (hors PTZ)
• C_PTZ : capital du PTZ
• r : taux d'intérêt mensuel du prêt principal (taux annuel / 12)
• N : durée totale du crédit en mois (différé PTZ + remboursement PTZ)
• d : durée du différé PTZ en mois (120 pour tranche 1, 96 pour tranche 2, 24 pour tranche 3, 0 pour tranche 4)
• n_r : durée d'amortissement du PTZ en mois (180 pour T1, 144 pour T2, 156 pour T3, 120 pour T4)
• M_PTZ : mensualité d'amortissement du PTZ
• M_lissée : la mensualité totale constante recherchée

Règle de base : N = d + n_r. Source : article D.31-10-11 CCH, décret 2025-299.

Étape 1 : la mensualité d'amortissement PTZ

Le PTZ étant un prêt à taux zéro, son amortissement est linéaire. Après le différé, chaque mensualité rembourse une part égale du capital :

M_PTZ = C_PTZ / n_r

Exemple : un PTZ de 81 000 EUR sur 144 mois d'amortissement donne une mensualité PTZ de 562,50 EUR (tranche 2, couple zone B1). Ces 562,50 EUR s'appliquent de la fin du différé au terme du prêt.

Étape 2 : découper le prêt principal en 2 blocs

Pour obtenir une mensualité totale constante, la banque découpe mathématiquement le capital du prêt principal en deux sous-capitaux, C1 et C2, avec C_p = C1 + C2.

Le bloc C1 est remboursé sur la durée du différé PTZ (de l'année 1 à l'année d). Le bloc C2 est remboursé sur la durée d'amortissement PTZ (de l'année d+1 à l'année d+n_r).

Chaque bloc suit la formule classique de mensualité constante d'un prêt à taux r :

• Mensualité sur C1, pendant le différé : M1 = C1 × r / (1 - (1+r)^(-d))
• Mensualité sur C2, après le différé : M2 = C2 × r / (1 - (1+r)^(-n_r))

Étape 3 : poser les deux équations du lissage

Pour que la mensualité totale soit constante, il faut :

• Pendant le différé : M1 + 0 = M_lissée (le PTZ ne rembourse rien)
• Après le différé : M2 + M_PTZ = M_lissée

Ces deux égalités donnent un système de 2 équations à 2 inconnues (C1 et C2, puisque M_lissée se déduit des deux). En substituant et en résolvant :

• C2 = (M_lissée - M_PTZ) × (1 - (1+r)^(-n_r)) / r
• C1 = C_p - C2
• M_lissée = C1 × r / (1 - (1+r)^(-d))

La résolution se fait par substitution en une étape. Le moteur de la banque renvoie M_lissée, C1 et C2 en un seul calcul. Cadre juridique de l'offre de prêt : article L.313-29 du Code de la consommation.

Étape 4 : exemple chiffré complet

Reprenons le profil couple zone B1 (voir détails dans la section profils plus bas) :

• C_p = 164 000 EUR (prêt principal, prix 245 000 EUR - PTZ 81 000 EUR)
• C_PTZ = 81 000 EUR
• Taux prêt principal : 3,50 % → r ≈ 0,002917
• d = 96 mois (différé 8 ans, tranche 2)
• n_r = 144 mois (amortissement 12 ans)
• N = 240 mois (20 ans)

Mensualité PTZ : 81 000 / 144 = 562,50 EUR. La banque résout le système et sort une M_lissée unique sur 240 mois. Les valeurs exactes, tirées du moteur stop-loyer, sont détaillées dans le profil B ci-dessous. Pour vérifier votre propre cas, le simulateur de financement sort un PDF complet avec les trois blocs (C1, C2, M_lissée) et le tableau d'amortissement mois par mois.

Résolution C1 / C2 pas à pas pour le profil B

Déroulons la simulation lissage PTZ ligne par ligne pour rendre la courbe de charge parfaitement plate sur 240 mois. Rappel des entrées : C_p = 164 000 EUR, C_PTZ = 81 000 EUR, r = 0,002917 (taux mensuel pour 3,50 % annuel), d = 96 mois, n_r = 144 mois.

1. Ligne 1 — mensualité PTZ linéaire. M_PTZ = 81 000 / 144 = 562,50 EUR. Cette mensualité s'applique du mois 97 au mois 240.
2. Ligne 2 — annuités actuarielles par bloc. Facteur d'actualisation pendant le différé : 1 - (1+r)^(-96) = 1 - 1,002917^(-96) ≈ 0,24360. Facteur après le différé : 1 - (1+r)^(-144) = 1 - 1,002917^(-144) ≈ 0,34262.
3. Ligne 3 — contrainte d'égalité des mensualités totales. On impose M1 = M2 + M_PTZ, c'est-à-dire C1 × r / 0,24360 = C2 × r / 0,34262 + 562,50. On remplace C1 par 164 000 - C2 (règle du saut de charge annulé) et on isole C2.
4. Ligne 4 — résolution algébrique. L'équation devient (164 000 - C2) × 0,002917 / 0,24360 - C2 × 0,002917 / 0,34262 = 562,50, soit (164 000 - C2) × 0,011974 - C2 × 0,008513 = 562,50. On développe : 1 963,70 - 0,011974 × C2 - 0,008513 × C2 = 562,50, donc 0,020487 × C2 = 1 401,20.
5. Ligne 5 — sous-capitaux finaux. C2 ≈ 68 395 EUR et C1 = 164 000 - 68 395 ≈ 95 605 EUR. Le bloc C1 est amorti sur 96 mois, le bloc C2 sur 144 mois.
6. Ligne 6 — mensualité lissée unique. M_lissée = C1 × r / 0,24360 = 95 605 × 0,011974 ≈ 1 144 EUR. Vérification croisée : M2 + M_PTZ = 68 395 × 0,008513 + 562,50 ≈ 582 + 562,50 ≈ 1 144 EUR. Les deux chiffres coïncident à l'euro près, le lissage bancaire est validé.

Ce déroulé est reproductible sur n'importe quelle calculatrice scientifique. C'est exactement ce que votre banque exécute en interne lorsqu'elle édite votre offre de prêt. Le simulateur de lissage PTZ affiche C1, C2 et M_lissée pour votre cas personnel, en 20 secondes.

Pourquoi cette formule est exacte (et pas une approximation)

Beaucoup de simulateurs en ligne font une moyenne pondérée grossière du type M_lissée = (M_sans_PTZ × N + M_PTZ × n_r) / N. C'est faux. Cette approximation ignore les intérêts composés du prêt principal. Seul le système C1 + C2 donne la vraie mensualité lissée que votre banque va vous proposer.

La différence entre approximation et calcul exact peut atteindre 15 à 30 EUR par mois sur un montage de 25 ans. Sur la durée, ça représente plusieurs milliers d'euros. Ne vous contentez pas d'un simulateur qui ne précise pas sa méthode.

L'avis d'Hervé Voirin, Spécialiste Immobilier Neuf, 15 ans d'expérience en immobilier neuf et défiscalisation, Master Gestion de Patrimoine Juris Campus 2017, environ 300 foyers accompagnés en investissement : "Soyons clairs. 9 simulateurs sur 10 vous sortent une moyenne pondérée grossière et vous font croire que c'est lissé. Ce n'est pas lissé, c'est moyenné. Nuance. Votre banque, elle, applique la vraie formule C1 + C2. Pas une approximation. La vraie. Si le simulateur que vous utilisez n'explique pas sa méthode, passez votre chemin. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, on voit des dossiers qui calent sur 20 EUR de mensualité mal estimée. Vous méritez le vrai chiffre."

Qui peut prétendre au PTZ 2026 ?

Bloc-réponse. Le PTZ 2026 est réservé aux primo-accédants à la résidence principale, c'est-à-dire aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. S'ajoutent des plafonds de ressources par zone et par nombre d'occupants (décret 2025-299), l'obligation d'occuper le logement au moins 8 mois par an, une durée minimale d'occupation de 6 ans après mise à disposition, et la règle du 1/9ᵉ qui retient le revenu le plus élevé entre le RFR et le neuvième du coût total de l'opération.

Les conditions cumulatives prévues aux articles L.31-10-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :

• Primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt (art. L.31-10-3 CCH). Cas particuliers d'exonération : titulaires d'une carte d'invalidité, bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé, victimes de catastrophe rendant la résidence inhabitable
• Résidence principale : le logement financé doit être occupé comme résidence principale au moins 8 mois par an, au plus tard un an après l'acquisition ou l'achèvement des travaux
• Durée minimale d'occupation : 6 ans à compter de la mise à disposition des fonds, avant toute revente ou mise en location (art. L.31-10-6 CCH)
• Plafonds de ressources : barème par zone A/A bis/B1/B2/C et par nombre d'occupants, fixé par le décret 2025-299. Détail : barèmes PTZ 2026
• Type d'opération éligible : neuf en zones A, A bis, B1, B2 et C (depuis la réforme 2025) ; ancien + travaux uniquement en zones B2 et C avec travaux représentant au moins 25 % du coût total et DPE classe D minimum après travaux
• Tranches de revenus : quatre tranches (T1 à T4) déterminent la quotité de financement (50 % neuf T1-T2, 40 % neuf T3 et ancien+travaux T1-T3, 20 % T4) et la structure différé/remboursement (T1 : 10+15, T2 : 8+12, T3 : 2+13, T4 : 0+10)

La règle du 1/9ᵉ : quand le prix détermine la tranche

L'article L.31-10-2 du CCH impose une règle souvent ignorée : le revenu retenu pour déterminer la tranche PTZ est le plus élevé entre votre revenu fiscal de référence N-2 et le neuvième du coût total de l'opération. Formellement : revenu_retenu = max(RFR, coût_opération / 9).

Conséquence pratique : un ménage à RFR faible mais projet cher peut basculer en tranche supérieure. Exemple sur le profil A : RFR 22 000 EUR pour une opération à 225 000 EUR → 225 000 / 9 = 25 000 EUR. Le revenu retenu est 25 000 EUR (le plus élevé des deux), ce qui maintient la tranche 1 pour un célibataire zone A. Si le même profil achetait à 280 000 EUR : 280 000 / 9 = 31 111 EUR, basculement probable en tranche 3 pour un célibataire zone A, avec quotité 40 % au lieu de 50 % et différé 2 ans au lieu de 10.

Cette règle anti-abus empêche les ménages aux hauts revenus de se positionner sur des biens surdimensionnés en déclarant un RFR faiblement représentatif. Vérifiez toujours votre tranche finale en croisant RFR et prix d'opération via le simulateur PTZ.

Simulateur lissage PTZ : 3 profils réels vérifiés 2026

Bloc-réponse. Trois profils-types de primo-accédants 2026, sortis du moteur CLI stop-loyer aligné sur le décret 2025-299 : un célibataire zone A tranche 1 (PTZ 75 000 EUR, mensualité lissée 864 EUR/mois sur 25 ans), un couple zone B1 tranche 2 (PTZ 81 000 EUR, 1 144 EUR/mois sur 20 ans) et une famille zone B2 ancien + travaux tranche 3 (PTZ 78 000 EUR, 1 211 EUR/mois sur 15 ans).

Les trois profils ci-dessous sortent directement du moteur CLI stop-loyer (npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul), aligné sur le décret 2025-299 et le barème SGFGAS 2026. Aucun chiffre n'est arrondi. Chaque profil est représentatif d'un cas-type rencontré par les primo-accédants en 2026.

Profil A — Célibataire, T1, zone A, neuf collectif

Situation type : un jeune actif célibataire, zone A (par exemple Nanterre, Villeurbanne, Nantes reclassée A), revenus d'environ 22 000 EUR et achat d'un T1 neuf collectif à 225 000 EUR.

Entrées moteur PTZ :

• 1 personne, zone A, neuf collectif
• Prix de l'opération : 225 000 EUR
• RFR N-2 : 22 000 EUR

Résultat moteur :

• Tranche 1, quotité 50 %, plafond d'opération : 150 000 EUR
• Montant PTZ : 75 000 EUR
• Différé : 10 ans — Amortissement : 15 ans — Durée totale : 25 ans
• Prêt principal à financer : 150 000 EUR sur 25 ans à 3,50 %
• Mensualité prêt principal seul, sans lissage, amorti sur 300 mois (hors PTZ) : environ 751 EUR
• Mensualité de référence « opération totale sans PTZ » (225 000 EUR sur 25 ans à 3,50 %, pour mesurer l'apport du PTZ) : environ 1 127 EUR
• Mensualité pendant le différé (sans lissage, prêt principal seul amorti sur 300 mois) : environ 751 EUR
• Mensualité après le différé (sans lissage, prêt principal + PTZ linéaire 416,67 EUR) : environ 1 168 EUR
• Mensualité lissée constante sur 25 ans : environ 864 EUR/mois

Sans lissage, la mensualité passe de 751 à 1 168 EUR à la fin du différé. Soit +417 EUR d'un coup, en année 11. Avec lissage, vous payez 864 EUR constants du premier au 300e mois. Le surcoût de 113 EUR/mois supporté en début de parcours (vs. 751 sans lissage) est compensé par un soulagement équivalent dans la seconde moitié du crédit (864 vs 1 168 EUR).

À périmètre comparable, sans PTZ du tout, il faudrait emprunter la totalité des 225 000 EUR : la mensualité tournerait autour de 1 127 EUR sur 25 ans à 3,50 %. L'écart de 263 EUR/mois entre 1 127 EUR (sans PTZ) et 864 EUR (avec PTZ lissé) mesure l'apport réel du dispositif sur ce profil.

Profil B — Couple, T2, zone B1, neuf collectif

Situation type : un jeune couple sans enfant, zone B1 (par exemple Nantes avant reclassement, Strasbourg, Montpellier), revenus combinés autour de 38 000 EUR et achat d'un T2 neuf à 245 000 EUR.

Entrées moteur PTZ :

• 2 personnes, zone B1, neuf collectif
• Prix : 245 000 EUR
• RFR cumulé N-2 : 38 000 EUR

Résultat moteur :

• Tranche 2, quotité 40 %, plafond d'opération : 202 500 EUR
• Montant PTZ : 81 000 EUR
• Différé : 8 ans — Amortissement : 12 ans — Durée totale : 20 ans
• Prêt principal : 164 000 EUR sur 20 ans à 3,50 %
• Mensualité prêt principal seul (sans lissage, amorti sur 240 mois à 3,50 %) : environ 951 EUR
• Mensualité de référence « opération totale sans PTZ » (245 000 EUR sur 20 ans à 3,50 %, pour mesurer l'apport du PTZ) : environ 1 421 EUR
• Mensualité pendant le différé (sans lissage, prêt principal seul) : environ 951 EUR
• Mensualité après le différé (sans lissage, prêt principal + PTZ linéaire 562,50 EUR) : environ 1 514 EUR
• Mensualité lissée constante sur 20 ans : environ 1 144 EUR/mois

Le profil B représente le cœur du marché français des primo-accédants en 2026. C'est sur lui que le lissage prend tout son sens. Le différé de 8 ans est suffisamment long pour créer un vrai choc sans lissage : +563 EUR/mois d'un coup en année 9. La mensualité lissée, elle, tient sur 20 ans sans saut, à 1 144 EUR. On le détaille en tableau d'amortissement complet dans la section suivante.

Profil C — Famille 3 personnes, T3, zone B2, ancien + travaux 25 %

Situation type : un couple avec 1 enfant, zone B2 (par exemple Colmar, Mulhouse, Perpignan), achat d'un ancien à rénover avec travaux atteignant exactement le seuil des 25 % du coût total.

Entrées moteur PTZ :

• 3 personnes (2 adultes + 1 enfant), zone B2, ancien avec travaux
• Prix d'achat : 146 250 EUR
• Montant travaux : 48 750 EUR (soit 25,00 % du coût total — seuil minimum atteint)
• DPE atteint après travaux : classe D ou mieux
• RFR N-2 : 48 000 EUR

Résultat moteur :

• Tranche 3, quotité 40 %, plafond d'opération : 198 000 EUR
• Montant PTZ : 78 000 EUR (min(195 000, 198 000) × 40 %)
• Différé : 2 ans — Amortissement : 13 ans — Durée totale : 15 ans
• Prêt principal : 117 000 EUR sur 15 ans à 3,50 %
• Mensualité prêt principal seul (sans lissage, amorti sur 180 mois à 3,50 %) : environ 837 EUR
• Mensualité de référence « opération totale sans PTZ » (195 000 EUR sur 15 ans à 3,50 %, pour mesurer l'apport du PTZ) : environ 1 394 EUR
• Mensualité pendant le différé (sans lissage, prêt principal seul) : environ 837 EUR
• Mensualité après le différé (sans lissage, prêt principal + PTZ linéaire 500 EUR) : environ 1 337 EUR
• Mensualité lissée constante sur 15 ans : environ 1 211 EUR/mois

Attention : le PTZ ancien + travaux n'est éligible qu'en zones B2 et C, avec travaux minimum 25 % du coût total (prix + travaux) et DPE minimum classe D après travaux. Source : article R.31-10-2 CCH, décret 2024-304. Guide complet : financer l'ancien avec travaux PTZ.

Pour simuler votre propre profil (avec vos vrais revenus, votre vraie zone, votre vrai projet) : outil de lissage PTZ stop-loyer et simulateur de financement complet avec PDF téléchargeable.

Tableau d'amortissement : 25 ans avec vs sans lissage

Bloc-réponse. Le tableau d'amortissement avec lissage PTZ affiche une mensualité constante sur 240 mois (profil B couple zone B1), soit environ 1 144 EUR/mois du premier au dernier paiement, là où le scénario sans lissage fait basculer le budget de 951 à 1 514 EUR au mois 97. Le lissage absorbe un saut de charge de +563 EUR.

Pour bien visualiser l'effet du lissage, on prend le profil B (couple zone B1, T2) et on déroule le tableau d'amortissement année par année, en parallèle des deux scénarios : sans lissage et avec lissage. Toutes les lignes suivent les chiffres du moteur CLI stop-loyer.

Tableau d'amortissement profil B sur 20 ans — vue étendue

Ce tableau couvre 12 paliers de prêt, de la première année au dernier mois. La colonne Capital restant dû (CRD) — prêt principal montre précisément comment le bloc C1 est remboursé plus vite en début de différé pour compenser l'arrivée du PTZ au mois 97. Tous les chiffres sortent du moteur CLI stop-loyer, arrondis à l'euro le plus proche.

Lecture guidée de la colonne CRD : en scénario lissé, le prêt principal tombe à environ 100 200 EUR à la fin du différé (année 8), contre environ 111 700 EUR sans lissage. L'écart de ~11 500 EUR est précisément le capital sur-amorti par le bloc C1 (95 605 EUR remboursés sur 96 mois). Après l'année 8, le bloc C2 prend le relais sur un CRD plus faible, ce qui compense l'ajout des 562,50 EUR/mois de PTZ. La somme reste rigoureusement à 1 144 EUR, sans saut de charge.

Ce que révèle le tableau étendu

• Palier de prêt stable : la mensualité lissée ne bouge pas d'un euro sur 240 mois. Aucun saut de charge à anticiper, aucun palier caché
• Sur-amortissement invisible : le CRD du prêt principal baisse de 6 600 à 7 000 EUR/an pendant le différé, contre 4 500 EUR/an seulement en scénario sans lissage. C'est le moteur de la simulation lissage crédit proprement menée
• Bascule au mois 97 : le PTZ s'invite à 562,50 EUR, mais le bloc C2 ne pèse plus que 582 EUR/mois, contre 951 EUR précédemment. Total : 1 144 EUR, identique au lissé
• Fin de crédit propre : CRD prêt principal à 0 au mois 240, CRD PTZ à 0 au mois 240. Les deux prêts s'éteignent au même instant, ce qui n'est possible qu'avec un lissage bien calibré

Ce qu'on lit dans ce tableau :

• Sans lissage, le choc survient au mois 97 : +563 EUR d'un coup. Votre budget passe de 951 à 1 514 EUR sans prévenir
• Avec lissage, la mensualité reste à environ 1 144 EUR du premier au dernier mois. Aucune marche. Aucune surprise
• Le surcoût initial (1 144 vs 951 EUR) pendant les 8 premières années finance un allégement équivalent dans la seconde moitié (1 144 vs 1 514 EUR sans lissage)

Ce que la banque rembourse en interne pendant le lissage

Derrière la mensualité constante, le moteur bancaire fait tourner deux flux :

• Pendant les 8 ans de différé : une part plus importante de la mensualité (environ 1 144 EUR) part rembourser le prêt principal. Résultat : le capital restant dû du prêt principal diminue plus vite que dans un scénario classique
• Après le différé : le prêt principal est déjà partiellement remboursé, donc son amortissement restant est plus faible. Le PTZ s'ajoute (562,50 EUR), mais le total reste à 1 144 EUR

Cette mécanique, c'est ce que la formule C1 + C2 (section précédente) décrit mathématiquement. La banque n'invente rien. Elle applique le système à 2 équations, point.

Le coût global : lisser coûte-t-il plus cher ?

Question qu'on nous pose souvent : est-ce que le lissage augmente le coût total du crédit ? Dans la grande majorité des cas, non. Le lissage peut même vous faire économiser des intérêts, parce qu'il force un remboursement plus rapide du capital du prêt principal en début de crédit. Chaque euro de capital remboursé tôt réduit la base sur laquelle s'appliquent les intérêts futurs.

Seul cas où le lissage revient légèrement plus cher en intérêts cumulés : quand la banque applique une durée totale plus longue que nécessaire pour écraser la mensualité. C'est pour cette raison que vous devez demander à votre banque de comparer deux offres : avec et sans lissage, coût total des intérêts à l'appui. Cadre informatif obligatoire de l'offre : article L.313-25 Code de la consommation.

Lissage 3 prêts : PTZ + PAS + Action Logement

Bloc-réponse. Le lissage à 3 prêts (PTZ + PAS + Action Logement) consiste à calibrer le découpage C1 + C2 du prêt principal pour que la somme des mensualités des trois prêts reste constante sur toute la durée, en intégrant la mensualité Action Logement présente du mois 1 au mois 300. Mensualité lissée typique pour un couple zone B1 avec Action Logement 30 000 EUR : environ 1 108 EUR/mois sur 20 ans.

Le lissage prend tout son intérêt quand vous cumulez 3 prêts aidés. Personne ne traite sérieusement le lissage à 3 prêts sur le top 10 Google. On le fait ici.

Le montage type PTZ + PAS + Action Logement

Beaucoup de primo-accédants cumulent :

• PTZ à 0 %, avec différé selon tranche
• PAS (Prêt d'Accession Sociale) à taux plafonné, sans différé, calculé sur le coût total de l'acquisition (prix + frais notaire + frais de garantie)
• Prêt Action Logement à 1 % pour les salariés du privé, jusqu'à 30 000 EUR sur 25 ans maximum

Source : conditions PAS sur SGFGAS, prêt Action Logement sur service-public.fr. Détails du cumul : cumuler PTZ et Action Logement.

La formule du lissage à 3 prêts

Le principe est le même qu'à 2 prêts, mais vous ajoutez un troisième flux d'amortissement. La banque calibre le prêt principal (PAS ou classique) pour que la somme des trois mensualités soit constante sur la durée totale.

Variables supplémentaires :

• C_AL : capital Action Logement
• r_AL : taux mensuel Action Logement (0,0833 %/mois pour 1 % annuel)
• n_AL : durée totale du prêt Action Logement (souvent 240 ou 300 mois)

Mensualité Action Logement sur toute sa durée : M_AL = C_AL × r_AL / (1 - (1+r_AL)^(-n_AL)) — constante dès le mois 1 (pas de différé).

La banque doit alors résoudre un système qui incorpore M_AL en permanence. Pendant le différé PTZ : M_lissée = M1 + M_AL. Après le différé : M_lissée = M2 + M_AL + M_PTZ. Le découpage C1 + C2 du prêt principal reste la clé, mais il est ajusté pour tenir compte de la mensualité Action Logement déjà présente partout.

Cas pratique : couple zone B1, 3 prêts

Reprenons le profil B (couple, 245 000 EUR en zone B1), en supposant qu'un des deux conjoints est salarié du privé et mobilise l'Action Logement :

• PTZ : 81 000 EUR à 0 %, différé 8 ans, amortissement 12 ans
• Action Logement : 30 000 EUR à 1 % sur 25 ans → mensualité environ 113 EUR constants sur 300 mois (plafond officiel PAL 2026, art. R.313-32-2 CCH, Action Logement — prêt accession)
• Prêt principal (PAS ou classique) : 134 000 EUR sur 20 ans à 3,50 %
• Mensualité lissée totale des 3 prêts sur 20 ans : environ 1 108 EUR/mois

Vous gagnez environ 36 EUR/mois de mensualité par rapport au montage 2 prêts (1 144 EUR en profil B classique vs 1 108 EUR avec Action Logement), grâce au prêt accession à 1 %. Sur 20 ans, c'est plus de 8 600 EUR économisés sur la mensualité, auxquels s'ajoutent les intérêts évités sur le prêt Action Logement lui-même. La mensualité reste parfaitement constante du premier au dernier mois, malgré la durée différente du prêt Action Logement (300 mois contre 240 pour les deux autres).

Second cas pratique : famille 4 personnes, zone B1, PTZ + PAS + Action Logement

Bloc-réponse. Un couple avec 2 enfants en zone B1, RFR combiné 50 000 EUR, achète un T4 neuf à 261 000 EUR. Montage : PTZ 104 400 EUR (tranche 2, différé 8 ans) + Action Logement 30 000 EUR (plafond officiel PAL 2026, 1 % sur 25 ans) + PAS 126 600 EUR à 3,20 % sur 20 ans. Mensualité lissée totale : environ 1 158 EUR/mois, ADI comprise sur la totalité du capital.

Ce second cas est instructif parce qu'il empile trois prêts aux mensualités PTZ et aux durées toutes différentes : PAS sur 240 mois, PTZ avec différé 96 mois puis amortissement 144 mois, Action Logement constant sur 300 mois. Le lissage bancaire doit harmoniser les trois flux. À noter : le plafond officiel du prêt accession Action Logement est de 30 000 EUR en 2026, confirmé par Action Logement — prêt accession. Aucun accord de branche n'autorise de dépassement.

Entrées détaillées :

• Composition foyer : 2 adultes + 2 enfants = 4 personnes (plafond de ressources PTZ zone B1 4 pers : 72 450 EUR de RFR, décret 2025-299, OK à 50 000 EUR)
• Zone B1 (Nantes, Strasbourg, Montpellier avant reclassement A)
• Prix opération : 261 000 EUR (T4 neuf collectif, label RE2020)
• PTZ : tranche 2, quotité 40 %, plafond opération 261 000 EUR (4 pers zone B1) → PTZ = 261 000 × 40 % = 104 400 EUR
• Action Logement : 30 000 EUR à 1 % sur 300 mois (plafond officiel PAL 2026)
• PAS : 261 000 − 104 400 − 30 000 = 126 600 EUR sur 20 ans à 3,20 % (taux plafonné SGFGAS, souvent 20-30 pb sous le marché classique)
• Total emprunté : 104 400 + 30 000 + 126 600 = 261 000 EUR, soit 100 % financé (hors frais de notaire environ 2,8 % = environ 7 308 EUR à couvrir par l'apport)

Calcul des mensualités par prêt :

• Mensualité Action Logement : M_AL = 30 000 × (0,01/12) / (1 - (1 + 0,01/12)^(-300)) ≈ 113 EUR constants de M1 à M300
• Mensualité PTZ amortissement (mois 97 à 240) : M_PTZ = 104 400 / 144 = 725 EUR
• Mensualité PAS découpée en C1' + C2' pour absorber la bascule PTZ

Résolution du lissage à 3 prêts :

Pendant le différé (mois 1 à 96) : M_lissée = M1' + M_AL, soit M_lissée = M1' + 113. Après différé (mois 97 à 240) : M_lissée = M2' + M_AL + M_PTZ, soit M_lissée = M2' + 113 + 725 = M2' + 838.

En imposant M1' = M2' + 725 (le différé total absorbé par le PAS), puis en résolvant avec C1' + C2' = 126 600 et les facteurs actuariels 3,20 % sur 96 et 144 mois, la simulation lissage crédit donne :

• C1' ≈ 88 370 EUR (bloc PAS amorti sur les 96 premiers mois, sur-amortissement)
• C2' ≈ 38 230 EUR (bloc PAS amorti sur les 144 mois post-différé)
• M1' ≈ 1 045 EUR (bloc C1' seul)
• M2' ≈ 320 EUR (bloc C2' seul)
• Mensualité lissée totale : M1' + M_AL ≈ 1 045 + 113 ≈ 1 158 EUR/mois, identique à M2' + M_AL + M_PTZ = 320 + 113 + 725 ≈ 1 158 EUR

Vérification HCSF 35 %. Avec revenus nets combinés du foyer estimés à 4 513 EUR/mois (RFR brut 50 000 EUR → environ 54 150 EUR net avec abattement 10 %, divisé par 12) : taux d'endettement hors ADI = 1 158 / 4 513 = 25,7 %. Avec ADI déléguée à 0,15 %/an sur 261 000 EUR d'encours = environ 33 EUR/mois, taux total = 1 191 / 4 513 = 26,4 %. Avec ADI bancaire standard 0,30 %/an = 65 EUR/mois, taux = 1 223 / 4 513 = 27,1 %. Dossier confortablement sous les 35 % : c'est précisément le gain pédagogique du mix PTZ + PAS + Action Logement — la mensualité lissée reste basse grâce à l'empilement de taux favorables (0 % / 1 % / 3,20 %), ce qui donne une marge HCSF importante pour absorber une variation de taux ou un accroc professionnel.

Comparaison synthétique des deux cas pratiques :

Le second cas empile trois leviers : 1) Action Logement à 1 % au lieu du taux marché, 2) bascule sur PAS à 3,20 % plus favorable que le classique 3,50 %, 3) quotité PTZ plus élevée (104 400 EUR au lieu de 81 000) grâce à un prix d'opération supérieur. Résultat : pour 16 000 EUR de projet supplémentaires et des revenus un peu plus élevés, le dossier passe de 34,7 % à 25,7 % d'endettement hors ADI. C'est exactement le genre de montage que notre simulateur de financement calibre automatiquement, avec PDF à présenter à la banque. Note : les chiffres du tableau d'amortissement sont arrondis au millier le plus proche, votre banque sortira la précision à l'euro sur l'offre définitive.

Rappel ADI obligatoire sur la totalité

Règle invariable, qui vaut pour un montage à 1, 2 ou 3 prêts : l'assurance emprunteur (ADI) s'applique sur la totalité du capital emprunté, PTZ ET Action Logement compris. Sur le cas 1 du couple zone B1 : votre banque assure les 245 000 EUR cumulés, pas les 164 000 du seul prêt principal.

Cadre juridique : article L.313-29 du Code de la consommation, loi Lemoine n° 2022-270 qui autorise la résiliation à tout moment. Outil dédié : calculateur assurance emprunteur.

Pour simuler votre montage complet PTZ + PAS + Action Logement avec lissage intégré : simulateur de financement stop-loyer, avec PDF à présenter à votre banque.

L'avis d'Hervé : "Franchement, le montage à 3 prêts bien lissé, c'est ça le vrai levier du primo-accédant en 2026. Vous tapez 0 % sur le PTZ, 1 % sur Action Logement, 3,50 % sur le prêt principal. Coût moyen pondéré de votre financement : autour de 2 % sur l'ensemble. Votre voisin qui achète dans l'ancien sans aides ? Il paie 3,80 % sur la totalité. Les chiffres parlent. Point. Le lissage, c'est le liant qui rend tout ça lisible pour votre banquier. Pas de PowerPoint, pas de jargon : une mensualité, 20 ans, constante. C'est tout."

Lissage vs différé total PTZ : lequel choisir ?

Bloc-réponse. Le lissage PTZ est recommandé dans 95 % des cas : mensualité constante sur toute la durée, taux d'endettement HCSF calculé sur la mensualité lissée (souvent décisif pour l'acceptation du dossier), budget prévisible sur 25 ans. Le différé non lissé (deux mensualités distinctes) ne se justifie que si l'emprunteur dispose d'une garantie de hausse de revenus substantielle à l'issue du différé.

Comparatif lissage vs différé non lissé

Quand le différé non lissé peut se défendre

Le seul cas où un différé non lissé peut avoir un sens : vous êtes certain d'une hausse de revenus substantielle à la fin du différé (par exemple, fin d'un prêt étudiant, passage d'un statut junior à senior dans une carrière garantie, fin d'une période d'essai longue). Et encore : il faudrait que votre banque accepte un dossier avec un profil d'endettement qui se détériore en cours de route, ce qu'elle fait rarement.

Dans la quasi-totalité des cas, le lissage gagne. Il sécurise le dossier côté banque, protège votre budget côté client, et n'augmente pas le coût global du crédit. C'est pas plus compliqué que ça.

Les banques lissent-elles toutes en 2026 ?

Oui. Toutes les grandes banques françaises proposent le lissage PTZ. Certaines l'activent par défaut dans leur moteur d'offre. D'autres attendent que vous le demandiez. Règle de prudence : demandez-le explicitement en rendez-vous, et exigez que la mensualité lissée figure en toutes lettres sur votre offre de prêt.

Si votre interlocuteur vous présente deux mensualités différentes ("pendant le différé" / "après le différé") sans mentionner le lissage, changez d'interlocuteur. Ce n'est pas une question technique. C'est une question commerciale. Votre dossier mérite d'être monté proprement. Détails sur courtier ou banque pour le PTZ.

Lissage PTZ et taux d'endettement HCSF 35 %

Bloc-réponse. Le taux d'endettement HCSF de 35 % s'évalue sur la mensualité lissée, assurance emprunteur (ADI) incluse sur la totalité du capital. Un dossier refusé sur la mensualité post-différé (45,9 % d'endettement sur le profil B couple zone B1) peut être accepté sur la mensualité lissée (34,7 %), ce qui fait du lissage la clé d'acceptation pour la majorité des primo-accédants en 2026.

La règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite votre taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise, pour tout crédit immobilier. Depuis la décision HCSF de janvier 2022 (effective sur les dossiers déposés depuis), cette règle s'applique à 90 % des dossiers bancaires, avec 10 % de flexibilité réservée aux primo-accédants, aux résidences principales et aux dossiers au profil solide. Source : HCSF - décisions, Banque de France - crédit immobilier.

Comment le lissage est pris en compte

Point souvent flou : le taux d'endettement HCSF se calcule sur la mensualité lissée, pas sur la mensualité brute la plus élevée des deux périodes. C'est un vrai coup de pouce pour les primo-accédants.

Exemple profil B : mensualité lissée environ 1 144 EUR, mensualité sans lissage après différé environ 1 514 EUR. Avec des revenus nets mensuels du foyer de 3 300 EUR :

• Taux d'endettement sur mensualité lissée : 1 144 / 3 300 = 34,7 % — ça passe sous les 35 %
• Taux d'endettement sur mensualité maximale sans lissage : 1 514 / 3 300 = 45,9 % — refus assuré

Sans lissage, le même profil serait recalé par la banque. Le lissage n'est pas un simple confort de trésorerie. C'est souvent la clé de l'acceptation du dossier.

Mensualité lissée et ADI dans le calcul HCSF

Le taux d'endettement HCSF inclut l'assurance emprunteur. Donc votre mensualité complète (lissée + ADI sur capital total) doit rester sous 35 % des revenus nets.

Exemple : profil B avec ADI à 0,30 %/an sur 245 000 EUR → ADI environ 61 EUR/mois. Mensualité totale = 1 144 + 61 = 1 205 EUR. Taux d'endettement = 1 205 / 3 300 = 36,5 % — dépasse la limite HCSF de 1,5 point.

Parade possible : délégation d'assurance externe à 0,15 %/an → ADI environ 31 EUR/mois. Nouvelle mensualité = 1 175 EUR. Taux = 35,6 % — reste au-dessus, ce dossier doit passer par la marge de flexibilité HCSF 20 % réservée aux primo-accédants (voir ci-dessous). Pour revenir strictement sous 35 % en dur, il faudrait soit des revenus nets un peu plus élevés, soit un prix d'opération légèrement inférieur (par exemple 235 000 EUR au lieu de 245 000 EUR), soit une délégation d'assurance encore plus fine. D'où l'intérêt de négocier l'ADI tôt, dès l'offre de prêt. Source : loi Lemoine, outil : calculateur assurance emprunteur et outil taux d'endettement.

Le cas de la marge HCSF 10 %

Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle (dont 80 % réservés aux résidences principales, dont 30 % aux primo-accédants). Sur ces dossiers, le taux d'endettement peut dépasser 35 % et la durée peut atteindre 27 ans (contre 25 en règle générale).

Cette flexibilité n'est jamais automatique. Elle dépend du profil global : apport, stabilité des revenus, reste à vivre, épargne résiduelle. Un bon dossier primo-accédant avec PTZ peut passer légèrement au-dessus de 35 % via cette marge, si les autres critères sont bons. Mais ne misez pas dessus par défaut. Visez 35 % "en dur" sur votre mensualité lissée + ADI. Détails : combien puis-je emprunter ?.

L'avis d'Hervé : "Le HCSF 35 %, c'est pas une suggestion. C'est une décision réglementaire qui s'applique à 90 % des dossiers. Le lissage, c'est précisément ce qui vous fait passer de 46 % à 35 % d'endettement sur le même achat. Sans lissage, refus. Avec lissage, validation. Combien de primo-accédants entendent 'vous n'êtes pas éligible' alors qu'ils le seraient si leur dossier avait été monté proprement ? Beaucoup trop. Je parle à des locataires tous les jours : le schéma est toujours le même, ils pensent que c'est mort, je sors la calculette, silence dans la pièce. Vérifiez votre offre. Exigez la mensualité unique en toutes lettres. Insistez."

FAQ Lissage PTZ 2026

Est-il possible de lisser un prêt immobilier avec un PTZ ?

Oui, sans aucune difficulté : toutes les grandes banques françaises pratiquent le lissage PTZ. Le principe est d'ajuster l'amortissement du prêt principal (ou du PAS, ou du prêt Action Logement) pour que la somme des échéances mensuelles reste constante du premier au dernier mois du crédit. Le lissage n'est pas obligatoire légalement, mais il est quasi-systématique car il sécurise le dossier et permet de respecter le taux d'endettement HCSF de 35 %. Source : pratique de marché, décret 2025-299. Demandez-le explicitement à votre banquier et vérifiez qu'il figure sur votre offre de prêt.

Comment lisser mon PTZ concrètement ?

Vous n'avez rien à calculer : votre banque s'en charge. Vous, vous devez demander explicitement en rendez-vous que votre offre de prêt mentionne "mensualité constante lissée" et non deux mensualités séparées. Exigez que la simulation qu'on vous remet affiche un chiffre unique sur toute la durée. Si l'offre affiche deux chiffres ("pendant le différé" / "après le différé"), elle n'est pas lissée : faites-la refaire. Simulez en amont votre cas avec le simulateur de lissage PTZ pour arriver en rendez-vous avec le bon chiffre cible.

Qu'est-ce que le lissage bancaire ?

Le lissage bancaire est une technique d'amortissement appliquée quand vous cumulez plusieurs prêts aux durées et différés différents (typiquement : PTZ + prêt principal, parfois + Action Logement). La banque calibre les flux d'amortissement de chaque prêt pour que la somme des mensualités soit constante sur toute la durée du crédit. Mathématiquement, c'est la résolution d'un système à N équations et N inconnues selon le nombre de prêts. En pratique, le client voit un seul chiffre sur son relevé bancaire, stable pendant 15, 20 ou 25 ans.

Qu'est-ce que le saut de charge PTZ ?

Le saut de charge PTZ est la variation brutale de votre mensualité totale le jour où le différé PTZ se termine. Sans lissage, ce saut peut dépasser +600 EUR par mois sur un montage type en tranche 1. Le saut correspond à la différence entre : la mensualité du seul prêt principal (pendant le différé) et la mensualité prêt principal + PTZ (après). Le lissage ramène ce saut à zéro. C'est la raison historique pour laquelle les banques ont généralisé la pratique : un saut de charge crée un risque de défaut de paiement qu'elles veulent éviter à tout prix.

Quelle est la formule exacte du lissage PTZ ?

La formule exacte repose sur un système à 2 équations et 2 inconnues : on découpe le prêt principal en deux blocs de capital C1 et C2, avec C_p = C1 + C2, puis on résout C2 = (M_lissée - M_PTZ) × (1 - (1+r)^(-n_r)) / r et M_lissée = C1 × r / (1 - (1+r)^(-d)), où r est le taux mensuel, d la durée du différé PTZ en mois, n_r la durée d'amortissement PTZ en mois, et M_PTZ = C_PTZ / n_r la mensualité linéaire du PTZ. La résolution donne la mensualité lissée unique. Détail complet dans la section "Calcul lissage PTZ" de cet article.

Différé PTZ et lissage : quelle différence ?

Le différé PTZ est un droit réglementaire : vous ne remboursez pas le capital du PTZ pendant une période de 0 à 10 ans selon votre tranche de revenus. C'est inscrit au décret 2025-299. Le lissage est une technique bancaire privée : la banque organise l'amortissement de vos autres prêts pour que votre mensualité totale reste constante pendant et après ce différé. Le différé est un mécanisme légal. Le lissage est un mécanisme commercial. Les deux se combinent : le différé existe légalement, et le lissage le rend invisible côté client.

Peut-on lisser un PTZ sur 25 ans ?

Oui : en tranche 1 du PTZ, la durée totale est de 25 ans (10 ans de différé + 15 ans d'amortissement) selon l'article D.31-10-11 CCH. Le lissage peut s'appliquer sur toute cette durée, avec une mensualité constante sur 300 mois. Pour les tranches suivantes, la durée totale du PTZ descend à 20 ans (T2), 15 ans (T3) ou 10 ans (T4), et le lissage s'applique sur ces durées respectives. Au-delà de 25 ans, la règle HCSF bloque de toute façon tout crédit immobilier standard (hors marge de flexibilité ponctuelle à 27 ans).

Comment calculer le saut de charge PTZ ?

Formule : Saut de charge = Mensualité après différé (prêt principal + PTZ) - Mensualité pendant différé (prêt principal seul). Prenez le profil B : mensualité sans lissage pendant différé environ 951 EUR, mensualité après différé environ 1 514 EUR. Saut de charge = 563 EUR, soit +59 %. Pour un simulateur qui calcule ça automatiquement : outil de lissage PTZ (affiche le saut de charge "théorique" puis la mensualité lissée qui l'annule).

Lissage PTZ avec Action Logement : comment ça marche avec 3 prêts ?

Le principe reste le même qu'à 2 prêts, mais la banque intègre un troisième flux. Le prêt Action Logement (1 % sur 25 ans max, jusqu'à 30 000 EUR) a ses propres mensualités constantes dès le mois 1. La banque calibre le prêt principal (C1 + C2) pour que M_lissée = M1 + M_AL pendant le différé PTZ, puis M_lissée = M2 + M_AL + M_PTZ après. Exemple : profil B avec 30 000 EUR d'Action Logement → mensualité lissée globale environ 1 108 EUR/mois sur 20 ans. Détails : cumuler PTZ et Action Logement et guide action logement.

Le lissage PTZ coûte-t-il plus cher qu'un prêt classique ?

Non, dans la grande majorité des cas. Le lissage ne facture aucune commission supplémentaire et n'augmente pas le taux de votre prêt principal. Dans certains dossiers, il peut même réduire les intérêts totaux parce qu'il force un amortissement plus rapide du prêt principal en début de crédit. Seul cas de surcoût léger : quand la banque allonge la durée totale pour "écraser" une mensualité trop haute. Demandez systématiquement à votre banque une comparaison de coût total : avec lissage vs sans. Cadre informatif obligatoire : article L.313-25 du Code de la consommation.

Quelles banques pratiquent le lissage PTZ en 2026 ?

En pratique, toutes les grandes banques françaises (généralistes, mutualistes, régionales) pratiquent le lissage PTZ en 2026. Certaines l'activent par défaut dans leur outil d'offre, d'autres attendent une demande explicite. Conseil : demandez le lissage dès le premier rendez-vous, et exigez qu'il figure en toutes lettres dans l'offre de prêt remise. Si votre interlocuteur ne connaît pas le mécanisme ou vous présente deux mensualités séparées, changez d'interlocuteur. Comparatif détaillé : négocier son PTZ avec sa banque et courtier ou banque pour le PTZ.

Peut-on lisser un PTZ + PAS ?

Oui. Le PAS (Prêt d'Accession Sociale) est un prêt classique à taux plafonné, calculé sur le coût total de l'acquisition (prix + frais de notaire + frais de garantie). Il joue le rôle du prêt principal dans le montage de lissage. Formule identique à celle du lissage PTZ + prêt principal : C1 + C2 = C_PAS, résolution M_lissée = C1 × r_PAS / (1 - (1+r_PAS)^(-d)). Le taux r_PAS est plafonné par décret, généralement légèrement inférieur au taux marché classique, ce qui rend le montage encore plus intéressant. Source : SGFGAS barèmes PAS.

Lissage ou différé total : que choisir ?

Lissage dans 95 % des cas. Le différé non lissé (deux mensualités distinctes) ne se justifie que si vous êtes certain d'une hausse de revenus importante à la fin du différé (fin d'un prêt étudiant, changement de statut professionnel garanti, fin d'une période d'essai longue). Et même dans ces cas, la plupart des banques refuseront un dossier dont le taux d'endettement post-différé dépasse 35 %. Le lissage est la norme de marché en 2026, pour de bonnes raisons : il sécurise le dossier, respecte le HCSF, et simplifie la vie du client.

Comment simuler un lissage PTZ sur Excel ?

C'est possible mais laborieux. Vous devez :

1. Calculer M_PTZ = C_PTZ / n_r (mensualité linéaire PTZ)
2. Poser deux colonnes : amortissement de C1 sur d mois, amortissement de C2 sur n_r mois
3. Utiliser la fonction VPM() d'Excel sur chaque bloc : VPM(r; d; -C1) pour M1, VPM(r; n_r; -C2) pour M2
4. Résoudre M1 = M2 + M_PTZ en faisant varier C1 et C2 via le solveur Excel, sous contrainte C1 + C2 = C_p

Comptez 30 minutes minimum pour un premier fichier. Plus simple : utilisez directement le simulateur de lissage PTZ stop-loyer et téléchargez le PDF du plan de financement complet.

Le lissage PTZ impacte-t-il mon taux d'endettement HCSF 35 % ?

Oui, favorablement. La règle HCSF de 35 % d'endettement maximum s'évalue sur la mensualité lissée, pas sur la mensualité brute la plus haute des deux phases (pendant/après différé). Conséquence : un dossier qui serait refusé sur la mensualité post-différé (par exemple 46 % d'endettement) peut être accepté sur la mensualité lissée (35 %). Le lissage est donc souvent la clé de l'acceptation du dossier. Attention : le taux d'endettement inclut aussi l'ADI (assurance emprunteur) sur la totalité du capital, PTZ compris. Source : décisions HCSF. Outil : taux d'endettement.

Ce que vous retenez

Le simulateur de financement PTZ avec lissage n'est pas un gadget marketing. C'est l'outil qui transforme un prêt à différé (avec marche brutale de +600 EUR/mois) en un crédit lisible et prévisible sur 25 ans. La formule bancaire découpe le prêt principal en deux blocs C1 et C2, pour que la somme des échéances (PTZ + prêt principal + éventuel Action Logement) soit rigoureusement la même chaque mois, du premier au dernier.

Trois profils vérifiés, du célibataire zone A en tranche 1 à la famille zone B2 ancien + travaux en tranche 3, montrent que le lissage s'applique à tous les cas-types du marché primo-accédant en 2026. Le HCSF 35 % d'endettement se calcule sur la mensualité lissée, ce qui débloque des dossiers autrement refusés. L'ADI, elle, s'applique sur la totalité du capital emprunté, PTZ compris. Ne l'oubliez pas dans votre simulation.

Pour passer à votre propre cas :

• Simulateur de lissage PTZ : votre mensualité lissée exacte, en 2 minutes
• Plan de financement complet : PDF à présenter à votre banque, avec les trois briques (PTZ + principal + Action Logement)
• Simulateur PTZ rapide : votre montant PTZ et votre quotité
• Combien puis-je emprunter : capacité d'emprunt au HCSF 35 %
• Taux d'endettement : validation 35 % avec mensualité lissée + ADI
• Calcul mensualité PTZ : la formule officielle détaillée
• Lissage PTZ : comment ça marche : article court pour découvrir le mécanisme
• Cumul PTZ + Action Logement : le montage 3 prêts en détail
• Guide PTZ 2026 : hub pilier du dispositif

Et si vous n'avez encore jamais testé votre éligibilité : faites le test en 2 minutes. Aucun engagement. Juste un chiffre : votre PTZ maximum 2026, et la mensualité lissée qui va avec.

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Sources et références officielles

• Légifrance — Art. L.31-10-11 CCH : formule officielle du PTZ
• Légifrance — Art. L.31-10-2 CCH : règle du 1/9 et éligibilité
• Légifrance — Art. D.31-10-11 CCH : différés et durées par tranche
• Légifrance — Décret 2025-299 du 29 mars 2025 : barèmes PTZ 2026
• Légifrance — Art. R.31-10-2 CCH : conditions PTZ ancien + travaux
• Légifrance — Loi Lemoine n° 2022-270 : assurance emprunteur
• SGFGAS — Statistiques et barèmes PTZ 2026
• Service-public.fr — PTZ
• ANIL — Prêt à taux zéro
• HCSF — Décisions et 35 % d'endettement
• Banque de France — Crédit immobilier

Note méthodologie. Périmètre : lissage bancaire PTZ en France métropolitaine, barème 2026. Dernière mise à jour : 23 avril 2026. Sources principales : Légifrance (articles L.31-10-11, D.31-10-11, R.31-10-2 CCH ; L.313-25, L.313-29 Code de la consommation ; loi Lemoine n° 2022-270 ; décrets 2024-304 et 2025-299), SGFGAS, Service-public.fr, ANIL, HCSF, Banque de France, Action Logement. Méthode de calcul : système à 2 équations / 2 inconnues C1 + C2 = C_p sur le prêt principal, mensualité PTZ linéaire M_PTZ = C_PTZ / n_r, résolution actuarielle aux taux mensuels équivalents. Chiffres produits par le moteur CLI stop-loyer (npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul), cross-checkés avec les tables SGFGAS. Auteur : Hervé Voirin, Spécialiste Immobilier Neuf, Master Gestion de Patrimoine Juris Campus 2017. Cet article est une information éducative, il ne constitue pas un conseil financier personnalisé.