Calcul mensualité PTZ 2026 : formule, durée et 4 exemples

Le calcul de la mensualité PTZ tient en trois paramètres : le montant du PTZ, la durée de remboursement (10 à 15 ans selon votre tranche de revenus) et un différé pendant lequel vous ne payez rien. Pendant le différé : 0 EUR. Après : votre banque lisse le PTZ avec le prêt principal pour vous sortir une seule mensualité constante sur 25 ans. Formule officielle : article L.31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation. Vue d'ensemble du dispositif : guide PTZ 2026.

En bref :

• Formule : mensualité PTZ = Montant PTZ / durée en mois, zéro pendant le différé réglementaire (0 à 10 ans selon la tranche)
• Différé : 10 ans (T1), 8 ans (T2), 2 ans (T3), 0 an (T4) — source article D.31-10-11 CCH
• Durée totale : 25 ans (T1), 20 ans (T2), 15 ans (T3), 10 ans (T4)
• En pratique : toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt principal. Vous payez une mensualité unique, constante, sur toute la durée du crédit
• Piège à éviter : l'assurance emprunteur (ADI) s'applique sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus
• Testez votre situation : simulateur PTZ + plan de financement lissé en 2 minutes

Calcul mensualité PTZ : la formule et les 3 variables

Trois variables, une seule formule. Point.

La formule officielle (article L.31-10-11 CCH)

Le PTZ est un prêt sans intérêt. Vous empruntez un capital, vous le remboursez plus tard, et entre les deux, vous ne payez rien pendant ce qu'on appelle un différé.

Formule brute pendant la période d'amortissement :

Mensualité PTZ = Montant PTZ / (Durée de remboursement en années × 12)

Un PTZ de 54 000 EUR sur 12 ans ? 54 000 / 144 = 375 EUR par mois. Mais attention : ces 375 EUR, vous les payez uniquement après la fin du différé. Avant, zéro.

Cadre juridique : articles L.31-10-1 à L.31-10-12 du CCH, décret 2025-299 du 29 mars 2025 et article D.31-10-11 CCH pour la table des durées et différés.

Pourquoi la mensualité varie dans le temps

Le PTZ ne se rembourse pas en ligne droite. Deux phases, c'est tout :

• Phase 1 (le différé) : vous ne payez rien sur le PTZ
• Phase 2 (l'amortissement) : vous remboursez le capital en mensualités constantes

Appliquée brute, cette structure ferait sauter votre mensualité totale du simple au double le jour où le différé s'arrête. Aucune banque ne vous laisse vivre ça. C'est le job du lissage, qu'on détaille plus bas.

Calcul mensualité PTZ en 3 étapes

Méthode directe, issue de l'article L.31-10-11 CCH et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.

Étape 1 : déterminer le capital PTZ à amortir

Le capital à amortir, c'est le montant total du PTZ accordé, sans intérêts. Formule : min(coût de l'opération, plafond d'opération) × quotité. La quotité va de 10 % à 50 % selon votre tranche et le type de logement. Cas pratique : tranche 2, zone B1, neuf collectif, quotité 40 %, plafond d'opération 135 000 EUR → 54 000 EUR de capital PTZ. Référence : article L.31-10-9 CCH.

Étape 2 : diviser par la durée d'amortissement en mois

Durée d'amortissement selon le décret 2025-299 : 15 ans (T1), 12 ans (T2), 13 ans (T3), 10 ans (T4). Multipliez par 12, divisez le capital PTZ par ce nombre. Tranche 2 : 54 000 / (12 × 12) = 54 000 / 144 = 375 EUR/mois pendant l'amortissement. Avant, pendant tout le différé : 0 EUR. Strictement. Source : article D.31-10-11 CCH.

Étape 3 : ajouter l'ADI sur la totalité du capital emprunté

L'assurance emprunteur (ADI) se calcule sur le capital total, PTZ compris. Capital global de 200 000 EUR (PTZ + prêt principal) assuré à 0,30 % par an ? L'ADI coûte environ 600 EUR/an, soit 50 EUR/mois en plus de votre mensualité. Votre banque fait ensuite le lissage PTZ + prêt principal pour afficher une mensualité unique constante sur 25 ans maxi. Cadre : article L.313-29 du Code de la consommation, loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022.

Les 3 périodes de remboursement du PTZ

Sur le papier, votre PTZ passe par trois périodes.

Période 1 : le différé total (0 EUR de mensualité PTZ)

Pendant cette période, vous ne remboursez aucun centime du PTZ. Vous ne payez que votre prêt principal (le prêt classique qui finance le reste). La durée du différé dépend de votre tranche de revenus :

• Tranche 1 (revenus très modestes) : 10 ans
• Tranche 2 (modestes) : 8 ans
• Tranche 3 (intermédiaires) : 2 ans
• Tranche 4 (supérieurs) : 0 an — pas de différé

Source : article D.31-10-11 CCH.

Période 2 : le différé partiel (cas rare)

Historiquement, certains PTZ avaient un différé partiel (remboursement fractionné avant amortissement complet). Sur le barème 2026 issu du décret 2025-299, cette période a disparu sous sa forme ancienne. Vous passez directement du différé total à l'amortissement. En 2026, c'est binaire : soit vous êtes en différé, soit vous amortissez.

Période 3 : l'amortissement (mensualité PTZ réelle)

À la fin du différé, le capital PTZ commence à se rembourser. En mensualités constantes, jusqu'au terme du prêt. Durées d'amortissement par tranche (article D.31-10-11 CCH) :

• Tranche 1 : 15 ans d'amortissement
• Tranche 2 : 12 ans d'amortissement
• Tranche 3 : 13 ans d'amortissement
• Tranche 4 : 10 ans d'amortissement

À ce stade, la mensualité PTZ seule suit la formule ci-dessus : montant PTZ divisé par la durée d'amortissement en mois.

Durée du PTZ : combien de temps pour rembourser ?

La durée totale de votre PTZ (différé + amortissement) dépend d'une seule chose : votre tranche de revenus. Pas votre zone, pas votre âge, pas votre banque.

Tableau différé + amortissement par tranche

Source : article D.31-10-11 CCH, décret 2025-299.

Durée maximale du PTZ 2026 : 25 ans (tranche 1). Pas un mois de plus.

Pourquoi la durée dépend de vos revenus

Logique du législateur : plus vos revenus sont modestes, plus l'État vous laisse de temps. Un foyer en tranche 1 bénéficie de 10 ans sans remboursement PTZ — dix ans de pouvoir d'achat en plus pendant la première décennie de votre achat. À l'inverse, un ménage en tranche 4 rembourse le PTZ dès le premier mois, sur 10 ans.

Pour les revenus modestes, le PTZ joue le rôle d'un prêt différé gratuit qui allège le budget quand les charges de famille pèsent le plus.

4 exemples chiffrés de mensualité PTZ

Les chiffres ci-dessous sortent directement du moteur de calcul officiel stop-loyer (npx tsx scripts/ptz-calc.ts), aligné sur le décret 2025-299. Aucun chiffre arrondi, aucun chiffre estimé.

Exemple 1 — Tranche 1 : couple avec 2 enfants, zone A, neuf collectif

Profil :

• Revenu fiscal de référence : 40 000 EUR
• Zone A (grande métropole tendue)
• 4 personnes dans le foyer
• Prix du bien : 280 000 EUR (appartement neuf collectif)

Résultat moteur PTZ :

• Tranche 1, quotité 50 %
• Plafond d'opération : 315 000 EUR (prix sous plafond, retenu en intégralité)
• Montant PTZ : 140 000 EUR
• Différé : 10 ans
• Amortissement : 15 ans
• Mensualité PTZ pendant le différé : 0 EUR
• Mensualité PTZ pendant l'amortissement (valeur moteur) : 777 EUR/mois (140 000 / 180 mois)
• Mensualité du scénario comparatif sans PTZ (financement de la totalité des 280 000 EUR sur 25 ans à taux marché) : 1 445 EUR

Après lissage banque, vous payez une seule mensualité constante combinant PTZ et prêt principal. La banque ajuste le prêt classique pour absorber la marche. Outil dédié : simulateur de lissage PTZ.

Exemple 2 — Tranche 2 : célibataire, zone B1, neuf collectif

Profil :

• Revenu fiscal de référence : 24 000 EUR
• Zone B1 (ville moyenne tendue type Nantes, Rennes, Montpellier)
• 1 personne
• Prix du bien : 200 000 EUR

Résultat moteur PTZ :

• Tranche 2, quotité 40 %
• Plafond d'opération : 135 000 EUR (prix plafonné)
• Montant PTZ : 54 000 EUR
• Différé : 8 ans
• Amortissement : 12 ans
• Mensualité PTZ pendant le différé : 0 EUR
• Mensualité PTZ pendant l'amortissement : 375 EUR/mois (54 000 / 144 mois)
• Mensualité du scénario comparatif sans PTZ (financement de la totalité des 200 000 EUR sur 25 ans à taux marché) : 1 032 EUR

Sans PTZ : vous empruntez les 200 000 EUR complets à taux marché. Avec PTZ : 54 000 EUR passent à taux zéro, et seuls 146 000 EUR tombent à taux marché. Voilà tout l'effet du PTZ : faire baisser le capital à emprunter à taux marché.

Exemple 3 — Tranche 3 : couple + enfant, zone B2, neuf collectif

Profil :

• Revenu fiscal de référence : 45 000 EUR
• Zone B2 (ville moyenne détendue type Angoulême, Chalon-sur-Saône)
• 3 personnes
• Prix du bien : 220 000 EUR

Résultat moteur PTZ :

• Tranche 3, quotité 40 %
• Plafond d'opération : 198 000 EUR
• Montant PTZ : 79 200 EUR
• Différé : 2 ans
• Amortissement : 13 ans
• Mensualité PTZ pendant le différé : 0 EUR
• Mensualité PTZ pendant l'amortissement : 508 EUR/mois (79 200 / 156 mois)
• Mensualité du scénario comparatif sans PTZ (financement de la totalité des 220 000 EUR sur 25 ans à taux marché) : 1 135 EUR

En tranche 3, le différé est court : 2 ans seulement. Piège classique : beaucoup pensent que le lissage ne vaut pas le coup pour un différé si court. Faux. Sans lissage, vous avez quand même une marche entre l'année 2 et l'année 3 — votre mensualité grimpe d'un coup. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, c'est la tranche où les primo-accédants se font le plus surprendre. Demandez le lissage, systématiquement.

Exemple 4 — Tranche 4 : famille 4 personnes, zone C, ancien avec travaux

Profil :

• Revenu fiscal de référence : 55 000 EUR
• Zone C (détendue)
• 4 personnes
• Prix du bien : 180 000 EUR
• Travaux : 60 000 EUR (soit 25 % du coût total — seuil minimum)
• DPE atteint après travaux : classe D ou mieux

Résultat moteur PTZ :

• Tranche 4, quotité 20 %
• Plafond d'opération : 210 000 EUR
• Montant PTZ : 42 000 EUR (min(240 000, 210 000) × 20 %)
• Différé : 0 an (pas de différé en tranche 4)
• Amortissement : 10 ans
• Mensualité PTZ dès le premier mois : 350 EUR/mois (42 000 / 120 mois)
• Mensualité du scénario comparatif sans PTZ (financement de la totalité des 240 000 EUR sur 25 ans à taux marché, prix + travaux) : 1 239 EUR

À durée égale (10 ans sans PTZ), l'écart serait encore plus marqué — cette comparaison sous-estime l'avantage réel du PTZ en tranche 4.

Rappel : le PTZ ancien avec travaux est éligible uniquement en zones B2 et C, avec travaux ≥ 25 % du coût total et DPE classe D ou mieux après travaux. Source : article R.31-10-2 du CCH, décret 2024-304 du 2 avril 2024. Guide complet : financer l'ancien avec travaux PTZ.

Note méthodo : les mensualités comparatives "sans PTZ" des 4 exemples sont calculées au taux de marché ~3,80 % sur 25 ans (taux moyen primo-accédant Banque de France, début 2026). Le taux réel dépend de votre profil et de la négociation bancaire.

Comment fonctionne le lissage PTZ + prêt principal ?

Voici le passage que 90 % des simulateurs concurrents évitent.

Sur le papier, votre PTZ crée une marche dans votre budget. Pendant le différé (jusqu'à 10 ans), vous ne payez que le prêt principal. Puis, du jour au lendemain, le PTZ se met à se rembourser. Votre mensualité totale saute.

Aucune banque ne vous laisse vivre ça. Toutes les banques lissent le PTZ.

Le principe : la banque ajuste le prêt principal (durée, amortissement) pour que la mensualité totale reste identique du premier au dernier mois. Une seule mensualité constante, PTZ + prêt principal + assurance, sur toute la durée du crédit (jusqu'à 25 ans).

Dans le moteur de la banque :

• Pendant le différé PTZ : on vous fait rembourser davantage de capital sur le prêt principal
• Après le différé : on allège le prêt principal pour absorber l'arrivée du PTZ
• Vous, vous ne voyez qu'un seul chiffre sur votre relevé

L'avis d'Hervé : "Les simulateurs publics vous balancent deux mensualités, 'pendant le différé' et 'après le différé'. Techniquement juste, concrètement faux. Votre banque ne fonctionne pas comme ça. Elle lisse. Toujours. Entre nous : le truc c'est pas compliqué, mais personne n'a intérêt à ce que vous le compreniez. Ne vous laissez pas mettre deux chiffres sous les yeux. Demandez LA mensualité constante, point."

Pour visualiser votre propre lissage : outil de lissage PTZ. Pour un plan de financement complet et téléchargeable au format PDF : simulateur de financement stop-loyer.

N'oubliez pas l'ADI sur le PTZ

L'assurance emprunteur (ADI), c'est LE piège oublié du calcul de mensualité. Aucun des 10 concurrents qui rankent sur cette requête ne le dit clairement.

L'ADI s'applique sur la totalité du capital, PTZ inclus

Règle invariante : votre banque assure le capital total emprunté, prêt principal + PTZ. Pas juste le prêt principal.

Vous empruntez 200 000 EUR dont 54 000 EUR de PTZ et 146 000 EUR de prêt principal ? Votre ADI se calcule sur les 200 000 EUR complets.

Pourquoi ? Parce qu'en cas de décès ou d'invalidité, l'assureur rembourse l'intégralité de vos crédits immobiliers, PTZ compris. C'est une protection totale. Et c'est précisément l'intérêt du dispositif.

Impact sur la mensualité totale

Le taux d'ADI varie selon votre profil (âge, état de santé, profession) et le contrat :

• Taux groupe bancaire classique : 0,30 à 0,40 % par an du capital assuré
• Taux délégation d'assurance externe (loi Lemoine) : 0,10 à 0,25 % par an

Ordre de grandeur : capital total de 200 000 EUR assuré à 0,30 % par an → 600 EUR par an, soit 50 EUR par mois en plus de votre mensualité.

Point crucial : votre mensualité affichée en simulation doit TOUJOURS intégrer l'ADI sur le PTZ. Un simulateur qui ne l'inclut pas minore artificiellement votre coût réel. Outil dédié : calculateur d'assurance emprunteur.

L'avis d'Hervé : "Dans notre expérience de l'immobilier neuf, 1 primo-accédant sur 2 découvre l'ADI sur PTZ au rendez-vous notaire. La banque ne vous ment pas : elle applique la loi. Mais personne ne prend le temps de vous l'expliquer avant. Résultat : 50 à 80 EUR de plus par mois que ce que vous aviez prévu. Et là, c'est trop tard pour ajuster le budget. Anticipez, point."

Remboursement anticipé, vente, mise en location

Le PTZ suit des règles précises si un événement imprévu survient. Cadre juridique : article R.31-10-9 du CCH.

Remboursement anticipé : c'est possible, et sans pénalité

Oui, vous pouvez solder votre PTZ en anticipé, en totalité ou en partie. Et contrairement à certains prêts classiques, zéro indemnité de remboursement anticipé (IRA) sur le PTZ. Logique : c'est un prêt à taux zéro, la banque n'a aucune "perte d'intérêts" à compenser.

Cas typiques : héritage, prime exceptionnelle, vente d'un actif. Vous soldez le PTZ sans coût supplémentaire. Votre banque doit juste recalculer le tableau d'amortissement du prêt principal si elle avait fait un lissage.

Revente avant terme : remboursement obligatoire du PTZ

Si vous vendez votre résidence principale avant la fin du PTZ, vous devez rembourser le capital restant dû au moment de la vente. Deux options :

• Remboursement intégral sur le produit de la vente
• Transfert du PTZ sur un nouveau logement, sous conditions (nouveau bien qui devient votre résidence principale, montant transféré plafonné, démarche à faire auprès de la banque)

Cadre : article L.31-10-6 du CCH.

Mise en location : interdiction pendant 6 ans

Le PTZ finance une résidence principale, occupée au minimum 8 mois par an. Pas question de le transformer en investissement locatif.

Pendant les 6 premières années après déblocage, la mise en location est strictement interdite, sauf exceptions limitatives (mutation professionnelle à plus de 50 km ou 1 h 30 de trajet, divorce ou rupture de PACS, chômage de plus d'un an, décès, invalidité reconnue). Quand une exception s'applique, la location est autorisée pour 6 ans maximum et le loyer doit respecter les plafonds PLS. Au-delà des 6 premières années, l'obligation d'occupation en résidence principale tombe : vous pouvez louer librement, sans démarche particulière auprès de la banque.

Mise en location non autorisée ? Remboursement immédiat exigible du PTZ. Source : article L.31-10-6 CCH, décret 2025-299.

FAQ calcul mensualité PTZ

Comment calculer mes mensualités de prêt avec un PTZ ?

Votre mensualité totale combine trois briques : la mensualité du prêt principal, la mensualité PTZ (zéro pendant le différé, capital/durée après) et l'ADI sur le capital total. Votre banque lisse ces trois composantes pour obtenir une mensualité unique constante sur toute la durée du crédit. Utilisez le simulateur de financement stop-loyer pour obtenir le chiffre exact adapté à votre profil, avec PDF à présenter à votre banque.

Comment est calculé le montant du PTZ 2026 ?

Formule : Montant PTZ = min(coût de l'opération, plafond d'opération) × quotité. La quotité varie de 10 % à 50 % selon votre tranche de revenus et le type de logement. Exemple : en tranche 2 zone B1 neuf collectif, quotité 40 %, plafond 135 000 EUR, PTZ = 54 000 EUR. Méthode complète : guide calcul PTZ 2026 et simulateur PTZ.

Quelle mensualité pour 230 000 EUR sur 20 ans avec un PTZ ?

Pour un emprunt total de 230 000 EUR sur 20 ans, la mensualité dépend de la part PTZ et de votre tranche. Exemple indicatif, tranche 2 zone B1, 80 000 EUR de PTZ et 150 000 EUR de prêt principal à taux marché : la banque lisse les deux crédits pour une mensualité constante unique. Passez par combien emprunter puis lissage PTZ pour votre propre cas.

Quelle est la durée maximale du PTZ ?

25 ans en tranche 1 (10 ans de différé + 15 ans d'amortissement). 20 ans en tranche 2, 15 ans en tranche 3, 10 ans en tranche 4. Source : article D.31-10-11 CCH.

Le remboursement anticipé du PTZ coûte-t-il des pénalités ?

Non. Le PTZ est un prêt à taux zéro, donc aucune indemnité de remboursement anticipé n'est due. Vous pouvez solder tout ou partie du capital à tout moment. Cadre : article R.31-10-9 CCH.

L'assurance emprunteur couvre-t-elle aussi le PTZ ?

Oui, et c'est obligatoire. L'ADI s'applique sur la totalité du capital emprunté, prêt principal ET PTZ. En cas de décès ou d'invalidité, l'assureur rembourse l'intégralité de vos crédits immobiliers. Outil : calculateur ADI.

Ce que vous retenez

Le calcul de la mensualité PTZ tient en une règle : divisez le montant PTZ par la durée d'amortissement en mois. Appliquez un différé de 0 à 10 ans pendant lequel vous ne payez rien. Votre banque lisse tout ça avec le prêt principal pour une mensualité constante. Et n'oubliez jamais l'ADI sur le capital total, PTZ compris.

Votre tranche de revenus conditionne tout : durée du différé, durée d'amortissement, durée totale. Plus vos revenus sont modestes, plus l'État vous laisse de temps.

Pour passer de la théorie à vos propres chiffres :

• Simulateur PTZ pour connaître votre montant exact
• Combien puis-je emprunter pour fixer votre capacité totale
• Lissage PTZ pour voir votre mensualité constante
• Plan de financement complet pour un PDF à présenter à votre banque
• Calculateur ADI pour le vrai coût assurance

Et si vous n'avez encore jamais testé votre éligibilité : faites le test en 2 minutes.