Comment est calculé l’indicateur de marché immobilier ?

L’indicateur de marché et le score vendeur affichés sur chaque fiche ville sont calculés par MonProImmo à partir de données publiques officielles (DVF, INSEE) selon une formule transparente, et repris sur Stop Loyer. Cette page détaille les cinq critères retenus, leurs poids respectifs et les limites de l’indicateur.

Synthèse en une phrase

Le score (de 0 à 100) est un indicateur MonProImmo : il résume la position d’une commune sur l’axe « marché favorable au vendeur » (score élevé) ↔ « marché favorable à l’acheteur » (score bas). Le calcul produit un verdict vendeur ; sur les sites d’accession comme Stop Loyer, ce verdict est reformulé côté acheteur — même score, même seuil, seule la formulation change.

Verdict de marché selon le score, calcul vendeur et formulation reprise sur nos fiches villes (côté acheteur)
Score	Verdict (calcul MonProImmo)	Sur nos fiches (côté acheteur)
À partir de 80	Moment très favorable pour vendre	Marché très actif
À partir de 60	Marché dynamique	Marché dynamique
À partir de 40	Marché équilibré	Marché équilibré
À partir de 20	Marché attentiste	Marché peu actif
En dessous de 20	Marché acheteur	Marché calme

Les cinq critères et leurs poids

Tendance des prix sur 3 ans

Poids 15 %

Variation du prix médian au m² de la commune entre l'année de référence et trois ans plus tôt, exprimée en catégorie : « stable » entre −3 % et +3 %, sinon « en hausse » ou « en baisse ». Calculée seulement à partir de 30 ventes d'un seul logement sur chacune des deux années ; sinon le critère est exclu et son poids redistribué sur les autres.

Source : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP), ventes d'un seul logement, médiane.

Volume de ventes

Poids 24 %

Nombre de ventes (une vente = un acte) enregistrées dans la commune sur l'année de référence, rapporté à une échelle nationale.

Source : DVF (DGFiP).

Capacité d'achat locale

Poids 18 %

Surface qu'un foyer au revenu médian de la commune peut financer au prix médian local, la capacité d'emprunt étant approchée à 3,5 fois le revenu annuel. Les communes de plus de 50 000 habitants reçoivent dix points supplémentaires sur ce critère.

Source : DVF (prix médian), INSEE Filosofi (revenu médian).

Vacance des logements

Poids 18 %

Part des logements vacants dans le parc de la commune, plafonnée quand ce parc est à dominante résidences secondaires (plus de 30 %).

Source : INSEE, recensement de la population.

Dynamisme économique

Poids 25 %

Créations d'entreprises sur l'année et leur évolution sur un an.

Source : INSEE (base Sirene, diffusion Melodi).

Formule de calcul

Chaque critère est noté sur 100 selon sa propre méthode, résumée ci-dessus. Le score final est la somme pondérée des cinq critères :

score = 0,15 × tendance_prix_3ans + 0,24 × volume_ventes + 0,18 × capacite_achat + 0,18 × vacance_logements + 0,25 × dynamisme_economique

Quand un critère manque pour une commune, il est retiré et les poids restants sont ramenés à 100 %. Le score obtenu franchit l’un des seuils présentés ci-dessus ; sur les fiches villes de Stop Loyer, le verdict correspondant est affiché reformulé côté acheteur (colonne « Sur nos fiches » du tableau ci-dessus), pas dans son libellé vendeur d’origine.

Sources de données utilisées

→DVF (Demande de Valeurs Foncières) — DGFiP — base de données de toutes les transactions immobilières en France, publiée par la Direction générale des Finances publiques et diffusée sur data.gouv.fr : prix médian, volume et tendance des ventes d’un seul logement. Consulter DVF
→INSEE Filosofi — revenu médian par commune. Consulter
→INSEE, recensement de la population — logements vacants et composition du parc de logements par commune. Consulter
→INSEE, démographie des entreprises (SIDE) — créations d’entreprises par commune, construite sur le répertoire Sirene, diffusion Melodi. Consulter

Fréquence de mise à jour

L’indicateur est calculé par MonProImmo (Expert IA Entreprise Solutions) et repris sur Stop Loyer. Il est recalculé chaque semaine à partir des dernières données DVF et INSEE disponibles. Ces données, elles, ne bougent qu’à leurs échéances de publication : les ventes DVF deux fois par an (avril et octobre, avec plusieurs mois de décalage entre la signature et la publication), les données INSEE une fois par an. Entre deux publications, le recalcul hebdomadaire ne change donc pas les chiffres.

Limites de l’indicateur

Indicateur descriptif, pas prédictif. Il qualifie la photographie passée du marché, il ne préjuge pas de son évolution future.
Granularité communale. Une grande commune peut masquer des disparités de quartier importantes — l’indicateur ne reflète pas ces nuances internes.
Pas de score sans données suffisantes. Aucun score n’est calculé sans prix DVF communal, ni en dessous de 5 ventes dans l’année. Un critère dont la donnée manque est exclu du calcul et son poids redistribué sur les autres — jamais de valeur neutre inventée.
Calculé par MonProImmo, repris par Stop Loyer. Voir la fréquence de recalcul ci-dessus.
Conseil personnalisé. Aucun indicateur statistique ne remplace l’avis d’un professionnel (courtier, notaire, agent immobilier) qui connaît le terrain.

Pour les sources réglementaires PTZ et le cadre juridique global :

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