Simuler un Prêt d'Accession Sociale (PAS) en 2026 : outils officiels et sources de référence

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est un prêt conventionné garanti par l'État via la SGFGAS, destiné aux ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur résidence principale. Pour étudier votre projet, plusieurs outils existent — tous gratuits, tous publics ou institutionnels. Ce panorama liste les sources de référence à connaître : le simulateur pédagogique Stop-Loyer (outil d'éducation financière, non IOBSP), les fiches officielles ANIL et Service-public.gouv.fr et les barèmes SGFGAS. Aucun classement n'est établi entre ces outils, qui répondent à des usages différents.

Hervé Voirin

15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine niveau II

Mis à jour le 8 juin 2026

Quel est le meilleur outil officiel pour le Prêt d'Accession Sociale en 2026 ?

• Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) finance jusqu'à 100 % du coût de l'opération (prix + honoraires de négociation + travaux éventuels) — les frais de notaire, d'hypothèque (garantie) et d'instruction du dossier en sont exclus et restent à couvrir par apport (Service-public.fr F22158, ANIL) —, avec une durée de 5 à 30 ans (jusqu'à 35 ans avec modulation, art. R.331-63 CCH).
• Les plafonds de ressources PAS 2026 sont alignés sur ceux du PTZ (art. D.31-10-3-2 CCH) — offre 2026 basée sur le RFR 2024. En zone A bis/A : 49 000 € (1 personne) à 117 600 € (5 personnes). En zone C : 28 500 € à 68 400 €.
• Les taux plafonds SGFGAS au 1er décembre 2025 sont de 5,80 % (≤ 12 ans), 6,00 % (12-15 ans), 6,15 % (15-20 ans) et 6,25 % (> 20 ans) en taux fixe ; 5,80 % en taux variable. Les taux pratiqués par les établissements conventionnés sont en général très inférieurs à ces plafonds.
• Le cumul PAS + PTZ + Action Logement est autorisé et courant. En revanche, le cumul avec un prêt immobilier classique non conventionné est interdit (art. R.331-63 CCH).
• Important. Stoployer est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU). En sus de sa carte T (CPI54012026000000007), l'entité est mandataire MIOBSP + MIA (inscriptions ORIAS en cours d'instruction, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA — association agréée ACPR). Les présentes simulations sont indicatives et ne constituent pas une offre de prêt. Seul un établissement bancaire conventionné SGFGAS peut, après étude personnalisée du dossier, formuler une offre de prêt conforme aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation.

Méthodologie du classement

Panorama neutre — sources institutionnelles + simulateur pédagogique Stop-Loyer. Les critères ci-dessous documentent la sélection des outils retenus, sans hiérarchie qualitative entre eux.

Critères de notation retenus :

Conformité aux règles de calcul PAS — l'outil prend-il en compte la base de calcul réelle du Prêt d'Accession Sociale, à savoir le coût de l'opération (prix + honoraires de négociation + travaux éventuels), à l'exclusion des frais de notaire, d'hypothèque (garantie) et d'instruction qui restent à la charge de l'emprunteur (Service-public.fr F22158, ANIL) ?
Plafonds de ressources 2026 alignés PTZ — application des plafonds de l'article D.31-10-3-2 du CCH (offre 2026 = RFR 2024) avec distinction par zone A bis/A, B1, B2 et C, et règle de plancher (revenu retenu ≥ coût total / 9).
Taux plafonds SGFGAS publiés mensuellement — référence aux barèmes officiels publiés par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale), gestionnaire du fonds de garantie pour le compte de l'État.
Cumul PAS + PTZ + Action Logement documenté — l'outil rappelle-t-il l'autorisation de cumul (article L.31-10-1 du CCH) et l'interdiction de cumul avec un prêt immobilier classique non conventionné (article R.331-63 du CCH) ?
Statut éditeur transparent — chaque acteur précise son statut (organisme institutionnel, association reconnue d'utilité publique, gestionnaire de fonds public, intermédiaire MIOBSP + MIA au sens des articles L. 519-1 CMF et L. 511-1 Code des assurances). Aucun établissement bancaire commercial n'est référencé pour préserver la neutralité du panorama.

Testé par : Hervé Voirin, fondateur Stop Loyer, Conseiller en Gestion de Patrimoine niveau II (Juris Campus 2017), courtier IOBSP

Dernier test : 2026-05-06

Stoployer figure dans ce panorama avec une auto-évaluation 4,5/5 sur ses propres critères. Nous sommes juge et partie : à vous de juger. Ce classement reflète notre lecture des forces et faiblesses de chaque outil, pas un avis d'utilisateurs indépendants. Rémunération via partenaires promoteurs et courtiers, pas via les utilisateurs.

Outils et sources de référence pour le Prêt d'Accession Sociale en 2026 — comparatif 2026

#	Acteur	Spécialité	Prix	Pour qui ?
1	Stoployer (simulateur PTZ + PAS + Action Logement)	Simulateur PAS + PTZ + Action Logement croisé avec les barèmes officiels (SGFGAS, décret 2025-299). Stoployer est mandataire MIOBSP + MIA (inscriptions ORIAS en cours d'instruction, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA — association agréée ACPR), édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU). Simulations indicatives non contractuelles.	RDV gratuit ; courtage IOBSP au résultat	Primo-accédants qui veulent visualiser l'articulation des prêts aidés avant un rendez-vous bancaire
2	ANIL — fiche officielle Prêt d'Accession Sociale	Fiche d'information de référence rédigée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement, association reconnue d'utilité publique. Couvre conditions, plafonds, cumul, garanties.	Gratuit	Vérification sur la source institutionnelle de référence pour le logement
3	Service-public.gouv.fr — fiche officielle PAS (F22158)	Fiche officielle du portail public de référence. Précise le cadre légal, les bénéficiaires, les conditions d'éligibilité et les démarches.	Gratuit	Comprendre le cadre légal et réglementaire du PAS
4	SGFGAS — barèmes officiels et liste des établissements affiliés	Société de gestion du Fonds de garantie de l'accession sociale. Publie chaque mois les taux plafonds PAS et la liste exhaustive des établissements conventionnés habilités à le distribuer.	Gratuit	Vérifier le barème en vigueur et identifier les établissements habilités

Périmètre et limites du simulateur Stop-Loyer

• Outil pédagogique d'éducation financière : Stop-Loyer illustre l'articulation possible entre PAS, PTZ et Prêt Accession Action Logement à partir des barèmes officiels. Aucun calcul ne préjuge d'une décision bancaire.
• Base de calcul conforme aux règles métier : le PAS finance jusqu'à 100 % du coût de l'opération (prix + honoraires de négociation + travaux éventuels) — les frais de notaire, d'hypothèque et d'instruction restant à votre charge, à couvrir par apport —, dans la limite du plafond de zone PTZ aligné art. D.31-10-3-2 CCH.
• ADI calculée sur le capital total PTZ inclus conformément à la pratique de marché.
• Barème 2026 à jour : plafonds de ressources PTZ/PAS 2026 (offre 2026 = RFR 2024), taux plafonds SGFGAS publiés mensuellement, frais de dossier PAS plafonnés 500 €, exonération de la taxe de publicité foncière sur la garantie (art. 1051 CGI).
• Gratuit, sans inscription, sans collecte forcée. Stoployer est édité par EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SIRET 988 031 225 00010). L'entité est titulaire de la carte T CPI54012026000000007 (apport d'affaires immo neuf) et mandataire MIOBSP + MIA (inscriptions ORIAS en cours d'instruction, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA — association agréée ACPR).
• Limites du simulateur : les calculs sont indicatifs et ne constituent pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Pour une étude personnalisée et une offre de prêt, l'instruction relève d'un établissement de crédit conventionné — l'accompagnement courtage peut être assuré par Stoployer dans le cadre d'un mandat de recherche signé.

Ouvrir le simulateur

Pour quel cas choisir un autre simulateur ?

Stop Loyer intègre le PAS dans son simulateur multi-dispositifs. Selon votre cas, un autre outil peut pourtant mieux convenir.

Vous voulez vérifier le conventionnement officiel d'une banque
La SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale) publie les barèmes officiels et les banques conventionnées PAS.
Vous comparez PTZ seul, sans projet PAS
Le simulateur ANIL PTZ ou la fiche Service-public.fr sont la référence pour le PTZ pur.
Vous êtes au-dessus des plafonds PAS (revenus élevés)
Restez sur un courtier classique ou un simulateur de capacité d'emprunt standard. Le PAS est plafonné aux revenus modestes ; au-dessus, un prêt bancaire conventionné classique sera plus adapté.

Questions fréquentes — Simuler un Prêt d'Accession Sociale

Qu'est-ce qu'un Prêt d'Accession Sociale (PAS) ?

Le Prêt d'Accession Sociale est un prêt conventionné garanti par l'État (SGFGAS), réservé aux ménages sous plafonds de ressources pour l'achat de leur résidence principale. Il peut financer jusqu'à 100 % du coût total de l'opération (hors frais de notaire) et est cumulable avec le PTZ et Action Logement (art. R.331-66 et suivants du CCH).

Qui peut obtenir un PAS en 2026 ?

Toute personne qui acquiert sa résidence principale et dont le RFR N-2 (2024 pour une offre 2026) ne dépasse pas les plafonds PTZ alignés (art. D.31-10-3-2 CCH). Pas de condition de primo-accession. Plafonds 1 personne : 49 000 € (A bis/A), 34 500 € (B1), 31 500 € (B2), 28 500 € (C).

Quels sont les taux plafonds du PAS en 2026 ?

Barème SGFGAS au 1er décembre 2025 : fixe ≤ 12 ans 5,80 %, 12-15 ans 6,00 %, 15-20 ans 6,15 %, > 20 ans 6,25 %, variable 5,80 %. Les taux pratiqués par les établissements conventionnés sont en général inférieurs à ces plafonds — leur niveau dépend de l'analyse personnalisée de votre dossier.

Quels plafonds de revenus pour le PAS en 2026 ?

Les plafonds PAS sont identiques aux plafonds PTZ (offre 2026 = RFR 2024). Tableau complet dans la section précédente. Règle de plancher : le revenu retenu ne peut être inférieur au coût total d'opération divisé par 9 (art. D.31-10-3-2 CCH).

Peut-on cumuler PAS et PTZ en 2026 ?

Oui, cumul autorisé et courant. Les plafonds de ressources étant identiques, tout dossier PTZ peut être adossé à un PAS pour la part non couverte. Attention : le PAS finance le coût de l'opération hors frais de notaire (à couvrir par apport), tandis que le PTZ couvre uniquement le prix (et travaux éventuels) plafonné par zone.

Le PAS est-il possible sans apport ?

Le PAS peut juridiquement financer jusqu'à 100 % du coût total de l'opération (hors frais de notaire). L'apport n'est pas obligatoire au sens du dispositif, mais reste un critère d'analyse interne aux banques. Les frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien) doivent en règle générale être couverts par un apport personnel, un autre prêt aidé (Action Logement) ou un prêt classique complémentaire conventionné. La décision finale relève de l'établissement de crédit.

Quelles banques distribuent le Prêt d'Accession Sociale ?

La SGFGAS publie la liste officielle des établissements conventionnés habilités à distribuer le PAS sur fgas.fr. Cette liste comprend les principaux groupes bancaires français et de nombreux établissements régionaux ou mutualistes. Chaque établissement signe une convention bilatérale avec l'État et peut proposer un taux inférieur au plafond SGFGAS.

Le PAS ouvre-t-il droit à l'APL en 2026 ?

L'APL accession a été supprimée en métropole pour les prêts signés à partir du 1er janvier 2018. Elle reste ouverte en Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) et dans les zones ANRU, sous conditions de ressources PSLA.

Mon PAS a été refusé : quelles alternatives ?

Plusieurs options existent : le PSLA (Prêt Social Location-Accession), le PTZ seul si vous êtes primo-accédant, un Prêt Accession Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % pour les salariés d'entreprises de 10 salariés ou plus cotisant au PEEC), un prêt conventionné classique (PC) ou un BRS dans les communes disposant d'un OFS. Pour un diagnostic gratuit, contactez votre ADIL.

Quels frais de notaire avec un Prêt d'Accession Sociale ?

Les frais d'acquisition (frais de notaire) ne sont pas couverts par le PAS. Ils représentent en règle générale 2 à 3 % du prix dans le neuf (VEFA) et 7 à 8 % dans l'ancien. Le PAS bénéficie en revanche d'une exonération de taxe de publicité foncière sur la garantie (art. 1051 CGI), ce qui réduit les frais de garantie.

Sources officielles