Meilleurs simulateurs capacité d'emprunt 2026
Le meilleur simulateur de capacité d'emprunt en 2026 est celui de Stop Loyer : il applique la règle HCSF 35 % (taux d'endettement maximum fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, décision D-HCSF-2021-7), intègre votre éligibilité PTZ dans le calcul et produit un plan de financement indicatif avec mensualité lissée sur 25 ans. Les simulateurs officiels de Service-public.fr et de l'ANIL constituent la référence institutionnelle gratuite. Ce guide vous présente le Top 8 des simulateurs de capacité d'emprunt utilisés par les primo-accédants français en 2026 — outils Stop Loyer, officiels, notaires de France, et spécialistes indépendants — avec pour chacun sa spécialité, son positionnement, son prix et le public cible.
15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II
Mis à jour le 16 juillet 2026
Calculez votre capacité d'emprunt — gratuit, en 2 minutes
Découvrez en 30 secondes votre capacité d'emprunt avec PTZ inclus : mensualité maximale conforme HCSF 35 %, montant PTZ selon le barème SGFGAS et budget d'achat total, envoyé par email.
Ce simulateur de capacité d'emprunt PTZ 2026 calcule votre budget immobilier total en intégrant le PTZ 2026 (sans apport minimum requis) : mensualité maximale conforme au seuil HCSF de 35 % d'endettement (décision D-HCSF-2021-7), capacité d'emprunt bancaire selon la durée (15/20/25 ans) et le taux, montant PTZ selon les barèmes SGFGAS 2026 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) et prêt Action Logement cumulable (jusqu'à 30 000 € à 1 %). Il couvre 3 types d'acquisition : appartement neuf (quotité 50 % en tranche 1), maison neuve (quotité 30 %) et ancien avec travaux (quotité 40 %, travaux ≥ 25 % du coût total, DPE D minimum, zones B2 et C uniquement). Frais de notaire inclus (2 à 3 % neuf, 7 à 8 % ancien).
Quel est le meilleur simulateur de capacité d'emprunt en 2026 ?
- • Un simulateur de capacité d'emprunt calcule le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et la durée du prêt, dans la limite de 35 % d'endettement (règle HCSF).
- • Stop Loyer intègre la capacité d'emprunt + éligibilité PTZ + lissage 25 ans dans un parcours unique (à notre connaissance, l'un des seuls simulateurs en France à combiner ces trois briques).
- • Les simulateurs officiels Service-public.fr et ANIL sont la référence institutionnelle gratuite.
- • La règle HCSF 35 % est opposable depuis 2022 (décision D-HCSF-2021-7) et s'applique à 80 % de la production bancaire annuelle, les 20 % restants étant des dérogations (dont au moins 70 % réservés à la résidence principale, dont au moins 30 % à la primo-accession).
- • Pour un calcul complet PTZ inclus : testez votre capacité d'emprunt.
Méthodologie du classement
Classement établi sur 5 critères factuels vérifiables en ouvrant chaque simulateur. Aucun avis utilisateur agrégé, aucun critère subjectif.
Critères d'évaluation retenus :
- Application de la règle HCSF 35 % — le simulateur applique-t-il le taux d'endettement maximum opposable depuis 2022, assurance emprunteur incluse ? Référence : décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de Stabilité Financière.
- Intégration du PTZ dans la capacité affichée — le simulateur ajoute-t-il le montant PTZ auquel vous avez droit à l'enveloppe totale d'emprunt ? Référence : article L.31-10-1 du CCH.
- ADI calculée sur la totalité du capital — l'assurance décès-invalidité est-elle calculée sur le PTZ ET le prêt classique cumulés, conformément à l'exigence bancaire systématique ?
- Plan de financement complet — capacité + PTZ + apport + frais de notaire + frais de garantie. Le simulateur produit-il un budget d'achat réaliste utilisable en rendez-vous bancaire ?
- Gratuité et accès sans inscription — utilisation immédiate sans création de compte, sans collecte d'email obligatoire, sans redirection forcée vers un courtier.
Testé par : Hervé Voirin, fondateur Stop Loyer, Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II (Juriscampus 2017), 15 ans en immobilier neuf
Dernier test : 2026-05-06
Top 8 des simulateurs de capacité d'emprunt — comparatif 2026
| # | Acteur | Spécialité | Positionnement | Prix | Pour qui ? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Stop Loyer | Capacité d'emprunt + HCSF 35 % + éligibilité PTZ intégrée + plan de financement | Éditeur — à vous de juger | RDV gratuit ; courtage IOBSP au résultat | Primo-accédants qui veulent un plan de financement indicatif avec PTZ |
| 2 | calculer-ptz.fr | Calculateur PTZ (EMD édité par Stop Loyer) — chiffre le volet PTZ qui s'ajoute à votre capacité d'emprunt et allège les mensualités via le différé, sans inscription. Calcule le PTZ, pas la capacité globale hors PTZ | Éditeur — à vous de juger | Outil gratuit ; édité par Stop Loyer | Primo-accédants qui veulent isoler le montant PTZ à intégrer dans leur capacité d'emprunt |
| 3 | Service-public.fr | Simulateur officiel du gouvernement | Référence officielle | Gratuit | Vérifier sa capacité sur la source institutionnelle |
| 4 | ANIL | Simulateur officiel back-end + conseil ADIL gratuit | Référence officielle | Gratuit | Calcul officiel + conseil juridique en département |
| 5 | immobilier.notaires.fr | Simulateur d'emprunt officiel des notaires de France | Référence officielle | Gratuit | Vérifier la mensualité théorique sur la source notariale |
| 6 | Banque de France | Statistiques officielles taux moyens du crédit immobilier | Référence officielle | Gratuit | Vérifier la cohérence des taux sur la source officielle |
| 7 | monemprunt.com | Courtier en crédit immobilier en ligne, avec comparateur d'assurance emprunteur — simulateur de capacité d'emprunt et dispositifs d'accession (PTZ, PSLA, BRS) | Éditeur tiers | Gratuit | Vue d'ensemble des dispositifs cumulables |
| 8 | guideducredit.com | Comparateur indépendant de capacité d'emprunt | Éditeur tiers | Gratuit | Estimation rapide avec repères par tranche de revenu |
Pourquoi Stop Loyer arrive en tête
- • Règle HCSF 35 % appliquée automatiquement (taux d'endettement maximum opposable, décision D-HCSF-2021-7).
- • PTZ intégré au calcul : votre capacité affichée inclut le montant PTZ auquel vous avez droit, pas seulement le prêt classique.
- • Mensualité lissée 25 ans avec ADI calculée sur la totalité du capital (PTZ inclus, exigence bancaire).
- • Plan de financement indicatif : capacité + montant PTZ + apport + frais de notaire + frais de garantie = budget d'achat réaliste.
- • Gratuit sans inscription — le simulateur est en accès libre. Si vous nous confiez ensuite votre financement, les honoraires de courtage sont plafonnés à 3 000 € TTC, annoncés à l'avance dans le mandat et dus uniquement une fois votre prêt débloqué.
Pour quel cas choisir un autre simulateur ?
Stop Loyer arrive en tête sur la capacité d'emprunt avec PTZ intégré. Selon votre besoin précis, un autre outil peut pourtant mieux convenir.
Vous voulez juste vérifier les règles HCSF brutes (35 % d'endettement, 25 ans)
La Banque de France publie les règles HCSF officielles. Utile pour connaître les règles générales, pas pour calculer votre propre capacité.
Vous avez plusieurs prêts en cours à intégrer (auto, conso, immo)
Un courtier en crédit immobilier est plus adapté pour un calcul de reste à vivre multi-prêts qu'un simulateur en ligne — Stop Loyer peut vous orienter vers un courtier IOBSP partenaire si nécessaire.
Vous voulez la fiche réglementaire officielle sans calcul
La fiche Service-public.fr — Crédit immobilier détaille les règles HCSF sans simulateur intégré.
Questions fréquentes — Meilleurs simulateurs capacité d'emprunt
Quelle capacité d'emprunt avec 3 000 € de revenus en 2026 ?
Avec 3 000 €/mois nets et un taux d'endettement à 35 % (règle HCSF), votre mensualité maximale est 1 050 €. Sur 25 ans à 3,5 %, cela correspond à environ 210 000 € d'emprunt hors PTZ. Testez votre cas précis sur notre simulateur de capacité.
Qu'est-ce que la règle HCSF 35 % ?
Depuis la décision D-HCSF-2021-7, les banques ne peuvent plus prêter au-delà de 35 % d'endettement (assurance emprunteur incluse) pour 80 % de leur production annuelle. Les 20 % de dérogations sont réservés au moins à 70 % à la résidence principale, dont au moins 30 % à la primo-accession.
Le PTZ est-il inclus dans la capacité d'emprunt ?
Oui, le PTZ fait partie de votre enveloppe totale. Votre banque additionne le PTZ + le prêt classique pour calculer votre endettement. L'ADI (assurance décès-invalidité) se calcule également sur la totalité du capital, PTZ inclus.
Les simulateurs de capacité d'emprunt sont-ils fiables ?
Les simulateurs à jour de la règle HCSF 35 % donnent des résultats cohérents entre eux. Nous recommandons de croiser au moins deux simulateurs avant toute démarche bancaire — une estimation ne remplace pas l'étude complète de votre banque.
Le simulateur Stop Loyer est-il gratuit ?
Oui, le simulateur est en accès libre et sans inscription. Le premier RDV avec un expert est également gratuit et sans engagement. Pour un programme neuf de nos partenaires promoteurs, vous payez le prix de vente affiché sans surcoût (rémunération apporteur d'affaires versée par le promoteur, carte T CPI54012026000000007). Pour le montage de votre dossier de financement, le montage est assuré par Stop Loyer (mandataire MIOBSP + MIA, inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir, adhérent ENDYA — association agréée ACPR) ou par un courtier IOBSP partenaire, selon le profil du dossier : les honoraires de courtage, plafonnés à 3 000 € TTC dans les deux cas, sont précisés dans le mandat écrit et dus uniquement une fois votre prêt débloqué et l'acte signé chez le notaire (paiement art. L.519-6 CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre courtier.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Trois leviers principaux : augmenter la durée (jusqu'à 25 ans pour un primo-accédant), intégrer un co-emprunteur (revenus cumulés), et surtout activer le PTZ qui s'ajoute à votre enveloppe de financement et, grâce au différé de remboursement, allège vos mensualités les premières années. Le PTZ représente 20 à 50 % du plafond d'opération PTZ (plafond variable selon votre zone et la taille du foyer, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), pas forcément 20 à 50 % du prix réel du bien. Vérifiez votre éligibilité PTZ en 2 minutes.
Sources officielles
Information précontractuelle et cadre d'exercice
Cette page ne constitue pas une offre de prêt ni une promesse d'octroi de crédit. Les simulations et estimations présentées sur Stop Loyer sont indicatives et non contractuelles. Seul un établissement bancaire peut, après étude personnalisée de votre dossier, émettre une offre de prêt conforme aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. L'obtention d'un PTZ ou de tout financement n'est jamais garantie.
Mise en garde : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le taux d'endettement est encadré par les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : la charge totale de vos crédits, assurance emprunteur comprise, ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus.
Stop Loyer est le nom commercial d'EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225). L'intermédiation en financement est exercée par Hervé Voirin en qualité de mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir, adhérent de l'association ENDYA agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont. Les honoraires de courtage sont précisés dans ce mandat, plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué : aucune somme n'est perçue avant le versement effectif des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.
Médiation de la consommation : en cas de litige non résolu, vous pouvez saisir gratuitement, pour le crédit et les opérations de banque, ANM Conso (anm-conso.com), et pour l'assurance La Médiation de l'Assurance (mediation-assurance.org). Autorité de contrôle : ACPR. Mentions légales complètes.