Prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis en 2026 : votre zone, vos plafonds, votre capacité
Mis à jour le 26 mai 2026
Vous êtes locataire à Seine-Saint-Denis et vous visez l'achat de votre résidence principale dans le neuf ? Le PTZ Seine-Saint-Denis peut financer une partie de votre acquisition sans aucun intérêt. Le prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis s'adresse aux primo-accédants, c'est-à-dire aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
Le montant du PTZ Seine-Saint-Denis dépend de trois éléments : la zone géographique du bien (ici la zone A bis), vos revenus (revenu fiscal de référence N-2) et la composition de votre foyer. Plus vos revenus sont modestes, plus la part finançable par le prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis est élevée. Dans les sections qui suivent, vous trouverez votre zone PTZ, vos plafonds de revenus, votre capacité de financement et les aides cumulables à Seine-Saint-Denis, puis le baromètre des prix de l'immobilier neuf.
Quelle zone PTZ pour Seine-Saint-Denis en 2026 ?
Seine-Saint-Denis est principalement située en zone A bis, une zone parmi les plus tendues de France (forte demande, prix élevés), selon le zonage A/B/C fixé par l'arrêté du 5 septembre 2025. La zone détermine vos plafonds de revenus, la part finançable du logement et la durée du différé de remboursement du PTZ. Certaines communes de la métropole de Seine-Saint-Denis peuvent relever d'une zone différente : vérifiez toujours la zone exacte de la commune où se trouve votre bien.
Plafonds de revenus prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis 2026
Pour ouvrir droit au PTZ à Seine-Saint-Denis (zone A bis), votre revenu fiscal de référence N-2 ne doit pas dépasser les plafonds ci-dessous, qui varient selon le nombre de personnes du foyer. Par exemple, pour un couple (2 personnes), le plafond en zone A bis est de 73 500 euros.
Personnes dans le foyer
Plafond de revenus (RFR N-2) — zone A bis
1
49 000 euros
2
73 500 euros
3
88 200 euros
4
102 900 euros
5
117 600 euros
6
132 300 euros
7
147 000 euros
8 et plus
161 700 euros
Source : barèmes en vigueur depuis le 1er avril 2025 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, art. D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, ANIL).
Combien puis-je emprunter en PTZ à Seine-Saint-Denis ?
À Seine-Saint-Denis (zone A bis), la part de votre acquisition finançable par le prêt à taux zéro — la quotité — dépend de votre tranche de revenus et du type de logement. Pour la tranche de revenus la plus basse, la quotité atteint jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour un logement collectif neuf, et jusqu'à 30 % pour une maison individuelle neuve.
Tranche de revenus
Quotité — collectif neuf
Quotité — individuel neuf
Différé de remboursement
Tranche 1
50 %
30 %
10 ans
Tranche 2
40 %
20 %
8 ans
Tranche 3
40 %
20 %
2 ans
Tranche 4
20 %
10 %
aucun
Pendant le différé (jusqu'à 10 ans pour la tranche 1), vous ne remboursez pas le PTZ. En pratique, les établissements prêteurs lissent le prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis avec votre prêt principal pour vous proposer une mensualité la plus régulière possible sur la durée. Pour estimer votre situation précise, utilisez le simulateur PTZ.
Source : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, ANIL, Service-Public.fr.
Conditions d'éligibilité au prêt à taux zéro à Seine-Saint-Denis
Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt.
Respecter les plafonds de revenus de la zone A bis (revenu fiscal de référence N-2, voir tableau ci-dessus).
Acquérir un logement destiné à devenir votre résidence principale.
Financer un logement neuf éligible (le PTZ neuf est ouvert dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025).
Source : Service-Public.fr, ANIL, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.
Aides locales cumulables à Seine-Saint-Denis
Le prêt à taux zéro Seine-Saint-Denis peut se cumuler avec d'autres dispositifs, selon votre situation :
le prêt d'accession sociale (PAS), calculé sur le coût total de l'opération ;
le bail réel solidaire (BRS) et le prêt social location-accession (PSLA), qui dissocient le foncier du bâti pour réduire le prix ;
le prêt Action Logement, jusqu'à 30 000 euros à 1 % pour les salariés d'une entreprise du secteur privé d'au moins 10 salariés ;
la TVA réduite à 5,5 % pour les opérations situées en zone ANRU ou dans les quartiers prioritaires, sous conditions.
Sources : Action Logement, ANIL, Service-Public.fr. Ces dispositifs obéissent à leurs propres conditions d'éligibilité.
Seine-Saint-Denis — T2 2026 : prix médian neuf 4 326 €/m², ancien 3 004 €/m². 38 communes analysées, Clichy-sous-Bois en tête (score 90/100). Mensualité PTZ dès 667 €/mois.
En résumé : Le marché du neuf à Seine-Saint-Denis en T2 2026 affiche un prix médian de 4 326 €/m², contre 3 004 €/m² dans l'ancien. Grâce au PTZ, un 2 adultes + 2 enfants peut accéder à la propriété pour 1 214 €/mois, soit moins que son loyer actuel (1 760 €).
4 326 €
Prix médian du m² neuf Seine-Saint-Denis (T2 2026)
3,39 %
Taux moyen crédit immobilier sur 25 ans (source Eloa)
= stable
~65 %
Part des locataires estimée éligible PTZ (T2 2026)*
En T2 2026, un locataire payant 1 760 € de loyer peut devenir propriétaire d'un T4 neuf à Aulnay-sous-Bois grâce au PTZ couplé à un crédit standard, pour une mensualité totale de 1 214 €/mois — inférieure à son loyer actuel.
Tendance prix
Le prix médian du neuf à Seine-Saint-Denis s'établit à 4 326 €/m², contre 3 004 €/m² dans l'ancien.
Un T3 moyen de 65 m² s'affiche à 285 105 €.
Tendance taux & emprunt
Les taux se stabilisent autour de 3,39 % sur 25 ans (source : baromètre Eloa). Combiné au PTZ (de 20 % à 50 % du coût selon la tranche, en logement neuf collectif), cet effet levier permet à des profils intermédiaires de redevenir solvables.
Les profils éligibles bénéficient d'une économie moyenne de 199 €/mois sur leur mensualité.
« À Seine-Saint-Denis, le neuf reste accessible pour les primo-accédants qui savent où chercher. Les communes de première couronne offrent un rapport qualité/prix que beaucoup de locataires sous-estiment. Mon conseil : ne comparez pas le prix au m², comparez votre mensualité lissée à votre loyer actuel. C'est là que le PTZ fait toute la différence. »
2 adultes + 2 enfants, RFR de 55 000 €, peut financer un T4 neuf de 80 m² à Aulnay-sous-Bois avec un PTZ de 111 616 € et une mensualité lissée de 1 214 €/mois sur 25 ans — soit 546 € de moins que son loyer actuel (1 760 €). Sans le PTZ, la mensualité grimpe à 1 313 €.
StopLoyer · Baromètre Seine-Saint-Denis T2 2026MARCHÉ DU NEUF
Page 2 sur 5 · Analyse prix par commune
Panorama des prix à la commune
Commune
Zone PTZ
Prix neuf €/m²
Prix ancien €/m²
Loyer €/m²
Clichy-sous-Bois
A
3 032
1 983
17
Coubron
A
3 481
2 594
20
Vaujours
A
3 502
2 711
17
Sevran
A
3 533
2 252
19
Stains
A
3 551
2 486
18
Dugny
A
3 626
2 710
17
La Courneuve
A
3 630
2 763
18
Villetaneuse
A
3 682
2 684
20
Gournay-sur-Marne
A
3 687
3 653
18
Villepinte
A
3 774
2 471
17
Tremblay-en-France
A
3 868
2 556
20
Montfermeil
A
3 888
2 828
18
Bondy
A
3 899
2 797
18
Aulnay-sous-Bois
A
3 963
2 875
19
Le Blanc-Mesnil
A
4 122
2 954
18
Epinay-sur-Seine
A
4 127
2 516
19
Bobigny
A
4 141
3 017
19
Livry-Gargan
A
4 316
2 662
18
Drancy
A
4 318
3 004
19
Neuilly-sur-Marne
A
4 334
2 830
18
Noisy-le-Sec
A
4 446
3 125
19
Rosny-sous-Bois
A
4 519
3 313
20
Gagny
A
4 643
2 845
19
Le Bourget
A
4 674
3 135
20
Noisy-le-Grand
A
4 898
3 605
19
Romainville
A BIS
4 899
4 329
22
Aubervilliers
A BIS
4 995
3 440
19
Montreuil
A BIS
5 100
5 006
23
Saint-Denis
A BIS
5 124
3 500
20
Villemomble
A BIS
5 220
3 193
19
Neuilly-Plaisance
A BIS
5 283
3 594
21
Le Raincy
A BIS
5 323
3 706
21
L'Île-Saint-Denis
A
5 752
3 574
21
Bagnolet
A BIS
5 767
4 312
22
Pantin
A BIS
6 434
4 921
22
Saint-Ouen-sur-Seine
A BIS
6 462
5 131
23
Le Pré-Saint-Gervais
A BIS
7 190
5 198
23
Les Lilas
A BIS
8 494
5 746
24
Sources : prix neuf observatoire des prix par commune, prix ancien DVF (data.gouv.fr). Données indicatives, non contractuelles.
Prix neuf vs ancien (€/m²) — 8 communes principales
Clichy-sous-Bois3 032
1 983
Coubron3 481
2 594
Vaujours3 502
2 711
Sevran3 533
2 252
Stains3 551
2 486
Dugny3 626
2 710
La Courneuve3 630
2 763
Villetaneuse3 682
2 684
Neuf €/m²
Ancien €/m²
🔍 Analyse communes
Sur les 38 communes avec programmes neufs, Clichy-sous-Bois (3 032 €/m²) est la plus accessible. À l'inverse, Les Lilas (8 494 €/m²) affiche le prix le plus élevé.
Détail par type de logement
Prix du neuf par typologie
Typo
Surface moy.
Neuf €/m²
Prix moyen neuf
T2
45 m²
4 865 €/m²
218 918 €
T3
65 m²
4 386 €/m²
285 105 €
T4
85 m²
4 108 €/m²
349 196 €
T5
100 m²
4 005 €/m²
400 461 €
Source : observatoire des prix neufs par commune. PTZ calculé via moteur StopLoyer.fr (Décret 2025-299, SGFGAS). Données indicatives, non contractuelles.
Le PTZ finance de 20 % à 50 % du coût total selon la tranche de revenus (T1 = 50 %, T2 = 40 %, T3 = 40 %, T4 = 20 %) pour un logement neuf collectif. En pratique, toutes les banques lissent le PTZ : vous payez une mensualité constante sur toute la durée du prêt. L’assurance emprunteur (ADI) couvre la totalité du capital, PTZ inclus.
👫
Couple sans enfant
2 adultes
ProjetT3 65 m² — Clichy-sous-Bois
RFR (2024)35 000 €/an
Tranche PTZT1 (quotité 0,5 %)
Votre financement
Prix du bien184 665 €
Apport personnel (10 %)18 467 €
Capital emprunté166 198 €
dont PTZ (T1, quotité 0,5 %)92 333 €
dont crédit classique73 865 €
Votre mensualité lissée
Mensualité lissée667 €/mois
Répartition moyenne sur 25 ans :
Crédit classique (3,39 %, 25 ans)~365 €/mois
PTZ lissé (0 %, 25 ans)~308 €/mois
Assurance emprunteur (ADI 0,34 %)~47 €/mois
Comparaison
Sans PTZ869 €/mois
Économie PTZ−202 €/mois
Loyer actuel1 170 €/mois
vs loyer actuel−503 €/mois
Frais annexes
Frais de notaire (~2,5 % neuf)4 617 €
Frais de garantie caution (~1 %)1 662 €
Simulation indicative. Taux 3,39 % (moyenne mars 2026, Eloa). ADI 0,34 % du capital total emprunté, PTZ inclus. Mensualité lissée constante sur 25 ans (pratique bancaire standard). Source : décret 2025-299, barèmes SGFGAS.
👨👩👦
Couple + 1 enfant
2 adultes + 1 enfant
ProjetT3 65 m² — Saint-Denis
RFR (2024)40 000 €/an
Tranche PTZT1 (quotité 0,5 %)
Votre financement
Prix du bien327 340 €
Apport personnel (10 %)32 734 €
Capital emprunté294 606 €
dont PTZ (T1, quotité 0,5 %)135 000 €
dont crédit classique159 606 €
Votre mensualité lissée
Mensualité lissée1 245 €/mois
Répartition moyenne sur 25 ans :
Crédit classique (3,39 %, 25 ans)~790 €/mois
PTZ lissé (0 %, 25 ans)~450 €/mois
Assurance emprunteur (ADI 0,34 %)~83 €/mois
Comparaison
Sans PTZ1 541 €/mois
Économie PTZ−296 €/mois
Loyer actuel1 495 €/mois
vs loyer actuel−250 €/mois
Frais annexes
Frais de notaire (~2,5 % neuf)8 184 €
Frais de garantie caution (~1 %)2 946 €
Simulation indicative. Taux 3,39 % (moyenne mars 2026, Eloa). ADI 0,34 % du capital total emprunté, PTZ inclus. Mensualité lissée constante sur 25 ans (pratique bancaire standard). Source : décret 2025-299, barèmes SGFGAS.
👨👩👧👦
Couple + 2 enfants
2 adultes + 2 enfants
ProjetT4 80 m² — Aulnay-sous-Bois
RFR (2024)55 000 €/an
Tranche PTZT2 (quotité 0,4 %)
Votre financement
Prix du bien279 040 €
Apport personnel (10 %)27 904 €
Capital emprunté251 136 €
dont PTZ (T2, quotité 0,4 %)111 616 €
dont crédit classique139 520 €
Votre mensualité lissée
Mensualité lissée1 214 €/mois
Répartition moyenne sur 25 ans :
Crédit classique (3,39 %, 25 ans)~690 €/mois
PTZ lissé (0 %, 25 ans)~372 €/mois
Assurance emprunteur (ADI 0,34 %)~71 €/mois
Comparaison
Sans PTZ1 313 €/mois
Économie PTZ−99 €/mois
Loyer actuel1 760 €/mois
vs loyer actuel−546 €/mois
Frais annexes
Frais de notaire (~2,5 % neuf)6 976 €
Frais de garantie caution (~1 %)2 511 €
Simulation indicative. Taux 3,39 % (moyenne mars 2026, Eloa). ADI 0,34 % du capital total emprunté, PTZ inclus. Mensualité lissée constante sur 25 ans (pratique bancaire standard). Source : décret 2025-299, barèmes SGFGAS.
Loyer actuel vs mensualité lissée PTZ — comparaison des 3 profils
Couple sans enfant1 170 €
667 €
Couple + 1 enfant1 495 €
1 245 €
Couple + 2 enfants1 760 €
1 214 €
Loyer actuel (€/mois)
Mensualité lissée PTZ (€/mois)
Simulations : prêt lissé sur 25 ans (mensualité constante, pratique standard bancaire). Calculs : moteur PTZ StopLoyer.fr (Décret 2025-299). Hors assurance emprunteur et frais de garantie. Données indicatives.
StopLoyer · Baromètre Seine-Saint-Denis T2 2026DONNÉES OPEN DATA
Données publiques · DVF · DPE · ECLN · INSEE
Marché réel & accessibilité, les données open data
Prix du marché réel (DVF)
3 837 €/m²
Prix médian appartements anciens (2024)
3 408 €/m²
Prix médian maisons (2024)
3 263
Transactions enregistrées (2024)
Écart neuf / ancien
Le prix médian du neuf à Seine-Saint-Denis (4 326 €/m²) est +13 % au-dessus du prix médian de l'ancien (3 837 €/m²). Avec le PTZ, cet écart est en grande partie absorbé : le coût réel de l'accès à la propriété dans le neuf se rapproche de celui de l'ancien, avec en prime des garanties constructeur et des charges réduites.
Source : DVF/DGFiP via data.gouv.fr — transactions réelles enregistrées en 2024. Prix médians calculés sur l'ensemble des communes de la métropole.
9,5 % des logements existants à Seine-Saint-Denis sont classés F ou G. Acheter du neuf, c'est l'assurance d'un logement en classe A ou B, conforme à la RE2020, avec des charges énergétiques divisées par 3 à 5.
4,1 %
classes A+B dans l'ancien
100 %
classes A ou B dans le neuf (RE2020)
Dynamique du marché neuf (Seine-Saint-Denis)
772
Mises en vente (T4 2025)
1 028
Réservations (T4 2025)
6 395
Stock disponible
Délai d'écoulement
6,4 mois — Marché équilibré L'offre et la demande sont équilibrées. Bon moment pour négocier.
Collectif
1 022 réservations — stock : 6 312 — 6,4 mois
Individuel
6 réservations — stock : 83 — 11,1 mois
Source : SDES/ECLN via data.gouv.fr — données départementales T4 2025. Le délai d'écoulement représente le nombre de mois nécessaires pour vendre le stock au rythme actuel des réservations.
Revenus et accessibilité PTZ
19 740 €
Revenu médian par ménage (données 2021)
41,4 %
Propriétaires
56,7 %
Locataires
Potentiel primo-accédants
Avec 56,7 % de locataires à Seine-Saint-Denis, le vivier de primo-accédants potentiels est significatif. Le revenu médian de 19 740 € par ménage se situe dans les seuils d'éligibilité PTZ pour la majorité des compositions familiales. Testez votre éligibilité sur stop-loyer.fr/test-eligibilite.
Source : INSEE Filosofi 2021 via insee.fr. Données médianes calculées sur l'ensemble des communes de la métropole.
StopLoyer · Baromètre Seine-Saint-Denis T2 2026LECTURE POLITIQUE · METHODOLOGIE
Page 5 sur 5 · Élus & Médias · Méthodologie
Pour les élus & la presse, les éléments de langage
Message pour les élus locaux
La combinaison PTZ + marché du neuf en périphérie permet encore à des ménages à revenus intermédiaires d'accéder à la propriété. Ce n'est pas une évidence : dans beaucoup d'agglomérations de taille comparable, ce seuil est déjà dépassé.
L'enjeu pour les collectivités est de maintenir une offre de logements neufs éligibles PTZ dans les communes bien desservies, et d'informer activement les locataires sur leur éligibilité réelle.
« Ce baromètre montre que certaines familles peuvent encore accéder à la propriété dans le neuf grâce au PTZ. Notre rôle est de les informer et de les accompagner. »
— Citation prête à l'emploi pour un élu · à adapter librement
Hervé Voirin — Expert immobilier neuf, 15 ans d'expérience, ~300 foyers accompagnés en investissement immobilier. Fondateur de StopLoyer.fr, observatoire indépendant du PTZ et de l'accession à la propriété. Contact presse : herve@stop-loyer.fr · stop-loyer.fr/test-eligibilite
Questions/Réponses pour la presse locale
Quel est le prix médian du neuf en Seine-Saint-Denis ?
Le prix médian au m² dans le neuf est de 4 326 EUR en Seine-Saint-Denis. Source : relevé de prix VEFA, 2026-03-24.
Quelle est la commune la plus accessible pour acheter avec un PTZ en Seine-Saint-Denis ?
Clichy-sous-Bois obtient le meilleur score d'accessibilité (90/100) avec un prix au m² de 3 032 EUR en zone A. Source : calcul Stop Loyer sur données SGFGAS et relevé de prix VEFA.
Quel est l'écart de prix entre le neuf et l'ancien en Seine-Saint-Denis ?
Le prix médian dans le neuf (4 326 EUR/m²) est supérieur de 44 % au prix médian dans l'ancien (3 004 EUR/m²). Cet écart se justifie par les normes RE2020, la garantie décennale et les frais de notaire réduits (2-3 % vs 7-8 %). Source : DVF/Cerema, observatoire des prix.
Quelles sont les conditions du PTZ pour acheter en Seine-Saint-Denis ?
La majorité des communes du département sont en zone A. En collectif neuf, la quotité PTZ est de 50 % pour la tranche 1 et 40 % pour la tranche 2. Le PTZ est un prêt à taux zéro, sans intérêts ni frais de dossier, accordé aux primo-accédants (pas propriétaire depuis au moins 2 ans). Source : Décret 2025-299 (Légifrance), ANIL.
Combien coûte un T3 neuf avec PTZ en Seine-Saint-Denis ?
Pour un T3 de 65 m² au prix médian de 4 326 EUR/m² (soit 281 190 EUR), avec un PTZ de 90 000 EUR (quotité 40 %, tranche 2, zone A), la mensualité lissée est d'environ 1 246 EUR/mois contre 1 391 EUR/mois sans PTZ, soit une économie de 145 EUR/mois. Taux de crédit : 3,39 % sur 25 ans. Source : simulation Stop Loyer, barèmes SGFGAS.
Quelles sont les 3 communes les plus intéressantes pour un primo-accédant en Seine-Saint-Denis ?
Le top 3 de notre classement d'accessibilité est : Clichy-sous-Bois, Coubron, Sevran. Ce classement prend en compte le prix au m², le montant du PTZ disponible et l'écart entre le loyer et la mensualité d'achat. Source : calcul Stop Loyer sur données SGFGAS, VEFA, DVF/Cerema.
Est-il plus intéressant de louer ou d'acheter en Seine-Saint-Denis ?
Le loyer moyen dans le département est de 20 EUR/m². Pour un T3 de 65 m², cela représente environ 1 300 EUR/mois de loyer. Grâce au PTZ, la mensualité d'achat peut être inférieure au loyer dans certaines communes. Contrairement à un loyer, chaque mensualité d'achat constitue de l'épargne. Source : observatoire des loyers, simulation Stop Loyer.
Quels sont les frais de notaire pour un achat neuf en Seine-Saint-Denis ?
Dans le neuf (VEFA), les frais de notaire sont de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Pour un bien à 281 190 EUR, cela représente environ 7 030 EUR de frais de notaire (estimation à 2,5 %). Source : Légifrance, barème notarial.
Méthodologie & Sources
Sources Prix & Loyers
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — data.gouv.fr
10 % du prix total d'acquisition (frais de notaire réduits neuf : ~2-3 %)
Quotité PTZ
20 % à 50 % selon tranche : T1 = 50 %, T2 = 40 %, T3 = 40 %, T4 = 20 % (neuf collectif)
Lissage PTZ
Mensualité constante sur 25 ans (pratique standard bancaire)
Dédoublonnage
Annonces dédoublonnées par adresse et promoteur, studios exclus du périmètre d'analyse.
% ménages éligibles
Estimation StopLoyer.fr basée sur les revenus médians INSEE Filosofi par commune, croisés avec les plafonds PTZ par zone et composition familiale (1 à 5+ personnes). Méthode : pour chaque commune, le RFR médian est comparé aux seuils des 4 tranches PTZ de la zone correspondante. Le pourcentage affiché est indicatif et non certifié.
Score accessibilité
Score 0-100 composé de : rapport prix/revenus (35 %), montant PTZ disponible (30 %), écart loyer vs mensualité PTZ (35 %). Plus le score est élevé, plus la commune est accessible pour un primo-accédant.
Données arrêtées au
2026-04-01 — prix susceptibles d'évoluer
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Retrouvez les plafonds PTZ, les prix au m², le comparateur loyer/achat et le score d'accessibilité pour chaque commune de la métropole de Seine-Saint-Denis.
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