Meilleur simulateur BRS 2026

Q: Quels avantages fiscaux pour l'achat d'un BRS ?

Trois avantages fiscaux cumulables en 2026 : TVA 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix du bâti neuf (article 278 sexies du CGI) ; abattement de TFPB de 30 à 100 % modulable sur délibération de la commune (article 1388 octies du CGI, modulation introduite par la loi de finances 2021) ; cumul avec le PTZ (article L.31-10-1 du CCH) pour le financement. Sur un logement de 200 000 € HT, l'économie de TVA seule atteint environ 29 000 €.

Le meilleur simulateur BRS en 2026 est celui de Stop Loyer, seul parcours français qui consolide en une passe le test d'éligibilité Bail Réel Solidaire, la carte France des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), les programmes référencés par la plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr) et le simulateur de financement dédié (BRS + PTZ cumulé). Le BRS, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) puis par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (articles L.255-1 à L.255-19 du CCH), repose sur la dissociation durable du foncier et du bâti : l'OFS conserve le terrain, vous achetez uniquement le logement, avec un prix de 30 à 50 % sous le marché libre. Le dispositif accélère fortement : selon la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts), 4 100 BRS ont été financés en 2025, soit un doublement par rapport à 2024 — déclaration de Kosta Kastrinidis, directeur adjoint en charge des prêts (source : Banque des Territoires, 2026). Les plafonds de ressources BRS sont alignés sur le PLS et le dispositif est cumulable avec le PTZ, la TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) et l'abattement de TFPB modulable de 30 à 100 % sur délibération communale (article 1388 octies du CGI). La plupart des simulateurs disponibles se limitent à l'éligibilité seule et ne traitent ni la mensualité lissée PTZ + BRS, ni la redevance foncière mensuelle, ni la revente encadrée. Ce guide compare les 7 outils les plus utilisés par les primo-accédants français en 2026, entre plateforme officielle BoRiS, sources institutionnelles (ANIL, Service-public.fr, Coop'HLM) et opérateurs spécialisés. Pour chacun nous indiquons la spécialité, la note sur 5, le prix, le public cible et la source officielle de référence.

Hervé Voirin

15 ans dans l'immobilier neuf · Master Gestion de Patrimoine

Mis à jour le 18 avril 2026

Quel est le meilleur simulateur BRS 2026 en 2026 ?

• Un simulateur BRS vérifie trois critères cumulatifs : plafonds de ressources alignés sur le PLS (RFR N-2, barème fixé par arrêté annuel), logement en zone couverte par un OFS agréé (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) et résidence principale obligatoire pendant toute la durée du bail (18 à 99 ans).
• Stop Loyer consolide simulateur d'éligibilité BRS, carte France des OFS, programmes BoRiS et simulateur de financement BRS + PTZ en un seul parcours — aucun autre acteur français ne combine ces 4 briques.
• La plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr), opérée par la DHUP avec le soutien du ministère de la Transition écologique, est la référence institutionnelle pour le test d'éligibilité et la carte des programmes BRS financés.
• Cumul validé : BRS + PTZ + TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) + abattement de TFPB de 30 à 100 % modulable par la commune (article 1388 octies du CGI). L'économie peut dépasser 50 % par rapport à un achat neuf classique.
• Pour tester votre éligibilité BRS et visualiser les programmes près de chez vous en 2 minutes : lancez le simulateur Stop Loyer.

Méthodologie du classement

Classement établi sur 5 critères factuels vérifiables en ouvrant chaque simulateur. Aucun avis utilisateur agrégé, aucun critère subjectif.

Critères de notation retenus :

Respect de la dissociation foncier / bâti : le simulateur distingue-t-il clairement le prix du bâti (vous l'achetez) et la redevance foncière mensuelle (vous payez à l'OFS) ? Référence : articles L.255-1 à L.255-19 du CCH.
Couverture des OFS et programmes : le simulateur référence-t-il les OFS agréés et les programmes financés via la plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr) ?
Fiscalité BRS intégrée : application de la TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) et mention de l'abattement TFPB modulable de 30 à 100 % (article 1388 octies du CGI).
Plafonds de ressources PLS et conditions de revente : barèmes RFR N-2 à jour, rappel de la formule de réactualisation encadrée par l'OFS lors de la cession (article L.255-10 du CCH).
Cumul BRS + PTZ chiffré : le simulateur produit-il une mensualité lissée sur la durée totale du prêt (intégrant PTZ, prêt principal, redevance OFS et ADI) ?

Testé par : Hervé Voirin, Conseiller en Gestion de Patrimoine (IAS niveau 2 depuis 2004, Master GP Juris Campus 2017), fondateur Stop Loyer, 15 ans immobilier neuf

Dernier test : 2026-04-18

Stop Loyer opère le simulateur testé sous sa propre marque. Ce classement reflète nos critères d'utilité primo-accédant. Rémunération par partenaires promoteurs et courtiers, pas par les utilisateurs.

Top 7 des simulateurs BRS 2026 — comparatif 2026

#	Acteur	Spécialité	Prix	Pour qui ?
1	Stop Loyer	Simulateur d'éligibilité BRS + carte France des OFS + programmes BoRiS intégrés + simulateur de financement BRS + PTZ en un parcours unique	Gratuit	Primo-accédants qui veulent tester éligibilité, localiser les programmes et chiffrer leur mensualité BRS + PTZ en une passe
2	BoRiS (beta.gouv.fr)	Plateforme officielle de l'État (DHUP) : simulateur d'éligibilité BRS + carte nationale des programmes financés	Gratuit	Vérification institutionnelle et recherche d'un programme BRS en cours de commercialisation
3	ANIL	Guide officiel BRS de l'Agence nationale d'information logement avec renvoi vers les ADIL départementales	Gratuit	Primo-accédants qui veulent comprendre le dispositif et consulter gratuitement un juriste via l'ADIL
4	Service-public.fr	Fiche institutionnelle BRS avec conditions d'éligibilité, durée du bail (18-99 ans) et règles de revente	Gratuit	Consulter la source gouvernementale officielle sur les conditions légales du BRS
5	Coop'HLM (Fédération nationale)	Ressources professionnelles sur les OFS et le modèle BRS, liste des OFS coopératifs agréés	Gratuit	Professionnels, élus locaux et ménages cherchant un OFS coopératif de proximité
6	Cerema — Outils de l'aménagement	Fiche technique institutionnelle sur le mécanisme juridique BRS et son articulation avec l'urbanisme	Gratuit	Profils techniques (notaires, urbanistes, élus) qui veulent la documentation juridique détaillée
7	Action Logement	Guide BRS Action Logement avec orientation vers le prêt accession cumulable	Gratuit	Salariés du secteur privé non agricole cumulant BRS et prêt Action Logement

Pourquoi le simulateur Stop Loyer arrive en tête

• Seul parcours consolidé du marché : éligibilité BRS + carte France des OFS + programmes BoRiS intégrés + simulateur de financement BRS + PTZ en une passe — les autres outils ne couvrent qu'une brique à la fois.
• Mensualité lissée BRS + PTZ : le simulateur de financement produit une mensualité constante sur la durée totale, intégrant le prêt principal, le PTZ lissé, la redevance foncière OFS et l'ADI sur capital total emprunté.
• Fiscalité complète intégrée : TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) appliquée au prix du bâti et rappel de l'abattement TFPB modulable de 30 à 100 % (article 1388 octies du CGI).
• Cartographie exhaustive : programmes BoRiS géolocalisés (référentiel officiel DHUP) + liste des OFS agréés par l'État (décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016).
• Gratuit sans inscription bancaire — notre rémunération vient de nos partenaires du financement (promoteurs quand vous signez un achat, courtiers quand votre dossier est orienté).

Simuler mon BRS en 2 minutes

Pour quel cas choisir un autre simulateur ?

Sur nos 5 critères, Stop Loyer arrive en tête. Selon votre besoin précis, un autre outil peut pourtant mieux convenir.

Vous êtes professionnel (OFS, bailleur social, élu local) cherchant une doctrine métier
La fiche ressources Coop'HLM sur les OFS et la fiche Cerema fournissent la documentation professionnelle détaillée (cadre juridique, montage financier, articulation avec les politiques locales de l'habitat).
Vous voulez un conseil juridique gratuit avec un juriste sur un projet BRS précis
L'ADIL de votre département (réseau ANIL) propose une consultation gratuite avec un juriste spécialisé logement. Nos simulateurs ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé, notamment sur les clauses de revente (article L.255-10 du CCH).
Vous voulez uniquement consulter la carte officielle des programmes BRS financés par l'État
La plateforme BoRiS (beta.gouv.fr), opérée par la DHUP, est la source officielle des programmes BRS en cours de commercialisation. Notre simulateur Stop Loyer s'appuie d'ailleurs sur ce référentiel pour sa carte intégrée.

Questions fréquentes — Meilleur simulateur BRS

Qu'est-ce qu'un BRS (Bail Réel Solidaire) ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession sociale créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) puis par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (articles L.255-1 à L.255-19 du CCH). Principe : un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé par l'État reste propriétaire du terrain, tandis que vous achetez uniquement le bâti, avec un prix 30 à 50 % sous le marché libre. Vous payez une redevance foncière mensuelle modérée à l'OFS, sur une durée de bail de 18 à 99 ans rechargeable. Voir notre simulateur BRS pour tester votre éligibilité.

BRS et PTZ sont-ils cumulables en 2026 ?

Oui. Le BRS est parfaitement cumulable avec le Prêt à Taux Zéro (article L.31-10-1 du CCH), le Prêt d'Accession Sociale (PAS) et le prêt Action Logement. En pratique, les banques lissent le PTZ sur la durée totale du prêt principal : vous payez une mensualité constante intégrant prêt principal, PTZ, redevance OFS et ADI. Pour chiffrer cette mensualité cumulée, utilisez notre simulateur de financement BRS ou consultez nos meilleurs simulateurs PTZ 2026.

Quels plafonds de revenus pour le BRS en 2026 ?

Les plafonds de ressources BRS sont alignés sur le Prêt Locatif Social (PLS), fixés par arrêté annuel du ministère chargé du Logement, en fonction du RFR N-2 et de la composition du foyer. Ils sont sensiblement plus élevés que les plafonds PTZ, ce qui rend le BRS accessible à une large majorité de ménages primo-accédants. Les barèmes exacts à jour pour 2026 sont consultables sur BoRiS (beta.gouv.fr) ou via notre simulateur d'éligibilité BRS.

Comment revendre un logement acheté en BRS ?

La revente d'un logement BRS est encadrée par l'article L.255-10 du CCH. Le prix de cession est plafonné par une formule de réactualisation définie par l'OFS (le plus souvent indexée sur l'IRL ou sur l'évolution des plafonds de ressources), afin de préserver le caractère abordable du dispositif dans le temps. L'acquéreur doit lui-même respecter les plafonds de ressources BRS et signer un nouveau bail avec l'OFS. Cette clause anti-spéculative est la contrepartie du prix décoté à l'achat.

Quels avantages fiscaux pour l'achat d'un BRS ?

Trois avantages fiscaux cumulables en 2026 : TVA 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix du bâti neuf (article 278 sexies du CGI) ; abattement de TFPB de 30 à 100 % modulable sur délibération de la commune (article 1388 octies du CGI, modulation introduite par la loi de finances 2021) ; cumul avec le PTZ (article L.31-10-1 du CCH) pour le financement. Sur un logement de 200 000 € HT, l'économie de TVA seule atteint environ 29 000 €.

Où trouver les programmes BRS disponibles près de chez moi ?

Deux sources complémentaires. La plateforme officielle BoRiS opérée par la DHUP (beta.gouv.fr) cartographie les programmes BRS en cours de commercialisation. Notre carte BRS France Stop Loyer intègre le référentiel BoRiS, le croise avec les OFS agréés et permet de lancer directement un test d'éligibilité multi-dispositifs (BRS + PTZ + PSLA + TVA 5,5 %). Voir aussi notre classement des meilleurs sites PTZ 2026.

Sources officielles