Meilleur simulateur BRS 2026
Le meilleur simulateur BRS en 2026 est celui de Stop Loyer, parcours consolidé qui réunit en une passe le test d'éligibilité Bail Réel Solidaire, la carte France des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), les programmes référencés par la plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr) et le simulateur de financement dédié (BRS + PTZ cumulé) — à notre connaissance, l'un des premiers parcours en France à proposer cette combinaison. Le BRS, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) puis par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (articles L.255-1 à L.255-19 du CCH), repose sur la dissociation durable du foncier et du bâti : l'OFS conserve le terrain, vous achetez uniquement le logement, avec un prix de 30 à 50 % sous le marché libre. Le dispositif accélère fortement : plus de 24 000 logements BRS livrés ou en projet (observatoire FSF, mise à jour du 2 avril 2025 : 3 709 livrés fin novembre 2024, 20 532 en projet horizon 2028), et 178 OFS agréés au 1er janvier 2026. Les plafonds de ressources BRS sont alignés sur le PLS et le dispositif est cumulable avec le PTZ, la TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) et l'abattement de TFPB modulable de 30 à 100 % sur délibération communale (article 1388 octies du CGI). La plupart des simulateurs disponibles se limitent à l'éligibilité seule et ne traitent ni la mensualité lissée PTZ + BRS, ni la redevance foncière mensuelle, ni la revente encadrée. Ce guide compare les 7 outils les plus utilisés par les primo-accédants français en 2026, entre plateforme officielle BoRiS, sources institutionnelles (ANIL, Service-public.fr, Coop'HLM) et opérateurs spécialisés. Pour chacun nous indiquons la spécialité, le prix, le public cible et la source officielle de référence.
15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II
Mis à jour le 16 juillet 2026
Simulez votre financement BRS — gratuit, en 2 minutes
Que vous ayez déjà repéré un bien ou que vous débutiez sans piste, obtenez le prix BRS plafonné, le PTZ cumulé sur le bâti et votre mensualité lissée incluant la redevance OFS.
Ce simulateur de financement BRS 2026 calcule votre plan de financement indicatif en Bail Réel Solidaire : prix BRS plafonné (plafonds PSLA, art. D.331-76-5-4 du CCH, TVA 5,5 % incluse), PTZ cumulé sur le prix du bâti (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), mensualité lissée constante incluant crédit + redevance OFS + assurance emprunteur (ADI sur la totalité du capital, PTZ inclus). Comparaison BRS vs achat classique et loyer équivalent sur 25 ans. 100 % gratuit.
Quel est le meilleur simulateur BRS 2026 en 2026 ?
- • Un simulateur BRS vérifie trois critères cumulatifs : plafonds de ressources alignés sur le PLS (RFR N-2, barème fixé par arrêté annuel), logement en zone couverte par un OFS agréé (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) et résidence principale obligatoire pendant toute la durée du bail (18 à 99 ans).
- • Stop Loyer consolide simulateur d'éligibilité BRS, carte France des OFS, programmes BoRiS et simulateur de financement BRS + PTZ en un seul parcours — à notre connaissance, l'un des premiers parcours en France à proposer cette combinaison.
- • La plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr), opérée par la DHUP avec le soutien du ministère de la Transition écologique, est la référence institutionnelle pour le test d'éligibilité et la carte des programmes BRS financés.
- • Cumul validé : BRS + PTZ + TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) + abattement de TFPB de 30 à 100 % modulable sur délibération communale (article 1388 octies du CGI ; sans délibération de la commune ou de l'EPCI, aucun abattement ne s'applique). L'économie peut dépasser 50 % par rapport à un achat neuf classique.
- • Pour tester votre éligibilité BRS et visualiser les programmes près de chez vous en 2 minutes : lancez le simulateur Stop Loyer.
Méthodologie du classement
Classement établi sur 5 critères factuels vérifiables en ouvrant chaque simulateur. Aucun avis utilisateur agrégé, aucun critère subjectif.
Critères d'évaluation retenus :
- Respect de la dissociation foncier / bâti : le simulateur distingue-t-il clairement le prix du bâti (vous l'achetez) et la redevance foncière mensuelle (vous payez à l'OFS) ? Référence : articles L.255-1 à L.255-19 du CCH.
- Couverture des OFS et programmes : le simulateur référence-t-il les OFS agréés et les programmes financés via la plateforme officielle BoRiS (beta.gouv.fr) ?
- Fiscalité BRS intégrée : application de la TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) et mention de l'abattement TFPB modulable de 30 à 100 % sur délibération communale (article 1388 octies du CGI ; sans délibération de la commune ou de l'EPCI, aucun abattement ne s'applique).
- Plafonds de ressources PLS et conditions de revente : barèmes RFR N-2 à jour, rappel de la formule de réactualisation encadrée par l'OFS lors de la cession (article L.255-10 du CCH).
- Cumul BRS + PTZ chiffré : le simulateur produit-il une mensualité lissée sur la durée totale du prêt (intégrant PTZ, prêt principal, redevance OFS et ADI) ?
Testé par : Hervé Voirin, fondateur Stop Loyer, Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II (Juriscampus 2017), 15 ans en immobilier neuf
Dernier test : 2026-04-18
Top 7 des simulateurs BRS 2026 — comparatif 2026
| # | Acteur | Spécialité | Positionnement | Prix | Pour qui ? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Stop Loyer | Simulateur d'éligibilité BRS + carte France des OFS + programmes BoRiS intégrés + simulateur de financement BRS + PTZ en un parcours unique | Éditeur — à vous de juger | RDV gratuit ; courtage IOBSP au résultat | Primo-accédants qui veulent tester éligibilité, localiser les programmes et chiffrer leur mensualité BRS + PTZ en une passe |
| 2 | BoRiS (beta.gouv.fr) | Plateforme officielle de l'État (DHUP) : simulateur d'éligibilité BRS + carte nationale des programmes financés | Référence officielle | Gratuit | Vérification institutionnelle et recherche d'un programme BRS en cours de commercialisation |
| 3 | ANIL | Guide officiel BRS de l'Agence nationale d'information logement avec renvoi vers les ADIL départementales | Référence officielle | Gratuit | Primo-accédants qui veulent comprendre le dispositif et consulter gratuitement un juriste via l'ADIL |
| 4 | Service-public.fr | Fiche institutionnelle BRS avec conditions d'éligibilité, durée du bail (18-99 ans) et règles de revente | Référence officielle | Gratuit | Consulter la source gouvernementale officielle sur les conditions légales du BRS |
| 5 | Coop'HLM (Fédération nationale) | Ressources professionnelles sur les OFS et le modèle BRS, liste des OFS coopératifs agréés | Référence officielle | Gratuit | Professionnels, élus locaux et ménages cherchant un OFS coopératif de proximité |
| 6 | Cerema — Outils de l'aménagement | Fiche technique institutionnelle sur le mécanisme juridique BRS et son articulation avec l'urbanisme | Référence officielle | Gratuit | Profils techniques (notaires, urbanistes, élus) qui veulent la documentation juridique détaillée |
| 7 | Action Logement | Guide BRS Action Logement avec orientation vers le prêt accession cumulable | Référence officielle | Gratuit | Salariés du secteur privé non agricole cumulant BRS et prêt Action Logement |
Pourquoi le simulateur Stop Loyer arrive en tête
- • Parcours consolidé : éligibilité BRS + carte France des OFS + programmes BoRiS intégrés + simulateur de financement BRS + PTZ en une passe — à notre connaissance, l'un des premiers parcours en France à proposer cette combinaison (les autres outils ne couvrent qu'une brique à la fois).
- • Mensualité lissée BRS + PTZ : le simulateur de financement produit une mensualité constante sur la durée totale, intégrant le prêt principal, le PTZ lissé, la redevance foncière OFS et l'ADI sur capital total emprunté.
- • Fiscalité complète intégrée : TVA 5,5 % (article 278 sexies du CGI) appliquée au prix du bâti et rappel de l'abattement TFPB modulable de 30 à 100 % sur délibération communale (article 1388 octies du CGI ; sans délibération, aucun abattement ne s'applique).
- • Cartographie exhaustive : programmes BoRiS géolocalisés (référentiel officiel DHUP) + liste des OFS agréés par l'État (décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016).
- • Gratuit sans inscription bancaire — l'outil est en accès libre. Sur le neuf, c'est le promoteur qui nous rémunère (prix affiché, sans surcoût) ; sur le financement, les honoraires de courtage sont plafonnés à 3 000 € TTC, annoncés à l'avance dans le mandat et dus uniquement une fois votre prêt débloqué.
Pour quel cas choisir un autre simulateur ?
Sur nos 5 critères, Stop Loyer arrive en tête. Selon votre besoin précis, un autre outil peut pourtant mieux convenir.
Vous êtes professionnel (OFS, bailleur social, élu local) cherchant une doctrine métier
La fiche ressources Coop'HLM sur les OFS et la fiche Cerema fournissent la documentation professionnelle détaillée (cadre juridique, mécanique financière, articulation avec les politiques locales de l'habitat).
Vous voulez un conseil juridique gratuit avec un juriste sur un projet BRS précis
L'ADIL de votre département (réseau ANIL) propose une consultation gratuite avec un juriste spécialisé logement. Nos simulateurs ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé, notamment sur les clauses de revente (article L.255-10 du CCH).
Vous voulez uniquement consulter la carte officielle des programmes BRS financés par l'État
La plateforme BoRiS (beta.gouv.fr), opérée par la DHUP, est la source officielle des programmes BRS en cours de commercialisation. Notre simulateur Stop Loyer s'appuie d'ailleurs sur ce référentiel pour sa carte intégrée.
Questions fréquentes — Meilleur simulateur BRS
Qu'est-ce qu'un BRS (Bail Réel Solidaire) ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession sociale créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article L.329-1 du Code de l'urbanisme) puis par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (articles L.255-1 à L.255-19 du CCH). Principe : un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé par l'État reste propriétaire du terrain, tandis que vous achetez uniquement le bâti, avec un prix 30 à 50 % sous le marché libre. Vous payez une redevance foncière mensuelle modérée à l'OFS, sur une durée de bail de 18 à 99 ans rechargeable. Voir notre simulateur BRS pour tester votre éligibilité.
BRS et PTZ sont-ils cumulables en 2026 ?
Oui. Le BRS est parfaitement cumulable avec le Prêt à Taux Zéro (article L.31-10-1 du CCH), le Prêt d'Accession Sociale (PAS) et le prêt Action Logement. En pratique, les banques lissent le PTZ sur la durée totale du prêt principal : vous payez une mensualité constante intégrant prêt principal, PTZ, redevance OFS et ADI. Pour chiffrer cette mensualité cumulée, utilisez notre simulateur de financement BRS ou consultez nos meilleurs simulateurs PTZ 2026.
Quels plafonds de revenus pour le BRS en 2026 ?
Les plafonds de ressources BRS sont alignés sur le Prêt Locatif Social (PLS), fixés par arrêté annuel du ministère chargé du Logement, en fonction du RFR N-2 et de la composition du foyer. Ils sont proches de ceux du PTZ, plus favorables dans certaines zones seulement, ce qui rend le BRS accessible à une large majorité de ménages primo-accédants. Les barèmes exacts à jour pour 2026 sont consultables sur BoRiS (beta.gouv.fr) ou via notre simulateur d'éligibilité BRS.
Comment revendre un logement acheté en BRS ?
La revente d'un logement BRS est encadrée par l'article L.255-10 du CCH. Le prix de cession est plafonné par une formule de réactualisation définie par l'OFS (le plus souvent indexée sur l'inflation ou sur un indice INSEE/coût construction (ICC), plus la valorisation des éventuels travaux d'amélioration), afin de préserver le caractère abordable du dispositif dans le temps. L'acquéreur doit lui-même respecter les plafonds de ressources BRS et signer un nouveau bail avec l'OFS. Cette clause anti-spéculative est la contrepartie du prix décoté à l'achat.
Quels avantages fiscaux pour l'achat d'un BRS ?
Trois avantages fiscaux cumulables en 2026 : TVA 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix du bâti neuf (article 278 sexies du CGI) ; abattement de TFPB de 30 à 100 % modulable sur délibération de la commune ou de l'EPCI à fiscalité propre (article 1388 octies du CGI, modulation introduite par la loi de finances 2021 ; sans délibération, aucun abattement ne s'applique) ; cumul avec le PTZ (article L.31-10-1 du CCH) pour le financement. Sur un logement de 200 000 € HT, l'économie de TVA seule atteint environ 29 000 €.
Où trouver les programmes BRS disponibles près de chez moi ?
Deux sources complémentaires. La plateforme officielle BoRiS opérée par la DHUP (beta.gouv.fr) cartographie les programmes BRS en cours de commercialisation. Notre carte BRS France Stop Loyer intègre le référentiel BoRiS, le croise avec les OFS agréés et permet de lancer directement un test d'éligibilité multi-dispositifs (BRS + PTZ + PSLA + TVA 5,5 %). Voir aussi notre classement des meilleurs simulateurs PTZ 2026.
Sources officielles
- • Légifrance — Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), création des OFS
- • Légifrance — Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire
- • Légifrance — Articles L.255-1 à L.255-19 du CCH (Bail Réel Solidaire)
- • BoRiS (beta.gouv.fr) — Plateforme officielle du Bail Réel Solidaire
- • ANIL — Achat d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS)
- • Service-public.fr — Bail réel solidaire
- • Coop'HLM — Les organismes de foncier solidaire (OFS)
- • Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) — Bail réel solidaire
Information précontractuelle et cadre d'exercice
Cette page ne constitue pas une offre de prêt ni une promesse d'octroi de crédit. Les simulations et estimations présentées sur Stop Loyer sont indicatives et non contractuelles. Seul un établissement bancaire peut, après étude personnalisée de votre dossier, émettre une offre de prêt conforme aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. L'obtention d'un PTZ ou de tout financement n'est jamais garantie.
Mise en garde : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le taux d'endettement est encadré par les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : la charge totale de vos crédits, assurance emprunteur comprise, ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus.
Stop Loyer est le nom commercial d'EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225). L'intermédiation en financement est exercée par Hervé Voirin en qualité de mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir, adhérent de l'association ENDYA agréée ACPR). L'étude de financement est réalisée dans le cadre d'un mandat de recherche écrit signé en amont. Les honoraires de courtage sont précisés dans ce mandat, plafonnés à 3 000 € TTC et dus uniquement une fois le prêt débloqué : aucune somme n'est perçue avant le versement effectif des fonds (art. L. 519-6 du CMF). Vous restez libre de passer par votre banque ou un autre intermédiaire.
Médiation de la consommation : en cas de litige non résolu, vous pouvez saisir gratuitement, pour le crédit et les opérations de banque, ANM Conso (anm-conso.com), et pour l'assurance La Médiation de l'Assurance (mediation-assurance.org). Autorité de contrôle : ACPR. Mentions légales complètes.