Simulateur Bail Réel Solidaire 2026
Devenez propriétaire à -30 à -50 % du prix du marché. Vérifiez votre éligibilité PLS, calculez votre mensualité lissée incluant la redevance OFS et le cumul PTZ 2026.
15 ans dans l'immobilier neuf · Master Gestion de Patrimoine
Mis à jour le 14 avril 2026
Sources officielles : Art. L.255-1 à L.255-19 CCH · Art. 278 sexies CGI (TVA 5,5 %) · Art. 1388 octies CGI (TFPB) · FNOFS · ANIL
Le simulateur BRS calcule votre éligibilité au Bail Réel Solidaire (plafonds PLS), le prix réduit (-30 à -50 % vs marché libre), la redevance OFS, le cumul avec le PTZ 2026 et votre mensualité lissée. Il compare également BRS, achat classique et location sur 25 ans. Barèmes officiels : plafonds PLS (arrêté du 23 décembre 2024), plafonds PSLA (Art. D.331-76-5-4 CCH), TVA 5,5 % (Art. 278 sexies CGI), PTZ (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). 100 % gratuit.
Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?
Le BRS repose sur un mécanisme simple mais radical : la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet de région (Art. L.329-1 du Code de l'urbanisme), achète et conserve durablement la propriété du terrain. Vous n'achetez que les murs, via un bail signé avec l'OFS pour une durée de 18 à 99 ans.
Dans les zones tendues, le foncier représente 30 à 50 % du prix d'un logement. En sortant le terrain de votre achat, le BRS fait mécaniquement chuter le prix d'acquisition dans la même proportion. En contrepartie, vous versez à l'OFS une redevance foncière mensuelle modique (0,80 à 3 €/m²/mois en moyenne, ~1,12 €/m²/mois au niveau national).
L'Organisme de Foncier Solidaire, agréé par l'État, acquiert le foncier et le conserve durablement hors du marché spéculatif.
Vous signez un bail de 18 à 99 ans avec l'OFS et financez uniquement le bâti — 30 à 50 % moins cher que le marché libre.
Chaque mois, une redevance modique est versée à l'OFS. Elle est intégrée dans votre calcul d'endettement HCSF (35 % max).
Qui peut bénéficier du BRS en 2026 ?
L'accès au BRS est conditionné à trois critères cumulatifs. Ces critères garantissent que le dispositif remplit sa mission d'accession sociale : loger durablement des ménages à revenus modestes ou intermédiaires dans les zones où le marché libre les exclut.
Plafonds de ressources PLS
Votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (N-2) doit être inférieur aux plafonds du Prêt Locatif Social, publiés par arrêté annuel (arrêté du 23 décembre 2024 en vigueur). Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone (A bis, A, B1, B2, C). Pour un couple, ils vont de 44 710 € (zones B2 / C) à 57 555 € (zones A bis, A et B1).
Occupation en résidence principale
Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an à titre de résidence principale. La location, la sous-location et l'usage de résidence secondaire sont strictement interdits. Ce principe est contrôlé par l'OFS tout au long du bail.
Personne physique, généralement primo-accédant
Seules les personnes physiques peuvent acheter en BRS (pas de SCI, SARL ou investisseurs). La loi n'impose pas d'être primo-accédant au sens strict, mais la plupart des OFS et collectivités réservent le BRS aux ménages non propriétaires depuis 2 ans minimum pour maximiser l'impact social du dispositif.
BRS vs achat classique : la différence chiffrée
Pour mesurer concrètement l'intérêt du BRS, comparons deux scénarios sur un T3 neuf de 60 m² à Nantes (zone B1). Ces chiffres sont illustratifs mais reflètent les ordres de grandeur observés sur les programmes en cours.
| Poste | Achat classique | BRS |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 270 000 € | 189 000 € |
| TVA applicable | 20 % | 5,5 % |
| Frais de notaire | ~6 200 € (2,3 %) | ~4 400 € (2,3 %) |
| Redevance OFS | — | ~72 €/mois |
| PTZ cumulé (tranche 2) | Éligible | Éligible |
| TFPB (abattement si commune délibère) | Taux normal | 30 à 100 % |
| Économie immédiate | — | 81 000 € |
Exemple illustratif. Les prix réels dépendent de l'OFS, de l'opérateur et du programme. Notre simulateur intègre vos données personnelles pour un calcul personnalisé.
Les 4 étapes pour acheter en BRS
Vérifier son éligibilité PLS
Calculez votre RFR N-2 et comparez aux plafonds PLS de votre zone. Utilisez notre simulateur pour obtenir une réponse en 30 secondes.
Identifier un programme BRS
Consultez notre carte interactive des programmes BRS, alimentée par BoRiS (plateforme beta.gouv.fr) et l'annuaire FNOFS. 155 OFS agréés au 31 décembre 2024.
Monter son plan de financement
Cumulez prêt bancaire, PTZ 2026 sur le prix du bâti, éventuel prêt Action Logement et apport. Notre simulateur de financement BRS produit un PDF à présenter à la banque.
Signer le bail avec l'OFS
Après agrément de votre dossier par l'OFS, signature du bail (18 à 99 ans) et de l'acte de vente chez le notaire. Versement de la redevance foncière à partir de la livraison.
« Le BRS n'est pas un placement, c'est un dispositif d'usage. Vous achetez un toit à un prix raisonnable, vous construisez un patrimoine sans spéculation, et vous transmettez un logement social durablement à la prochaine génération. Pour un ménage modeste ou intermédiaire en zone tendue, c'est souvent la seule porte d'entrée réaliste dans la propriété. »
Questions fréquentes sur le BRS
Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?▾
Le BRS est un dispositif d'accession sociale à la propriété créé par l'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 et codifié aux articles L.255-1 à L.255-19 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Son principe : la dissociation foncier/bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve durablement la propriété du terrain, et vous achetez uniquement les murs. Résultat : un prix d'acquisition 30 à 50 % inférieur au marché libre dans la même zone, avec une TVA réduite à 5,5 % (Art. 278 sexies CGI) et un abattement possible sur la taxe foncière (Art. 1388 octies CGI, modulable de 30 à 100 % sur délibération communale).
Qui est éligible au BRS en 2026 ?▾
Trois conditions cumulatives sont requises. Premièrement, vos revenus (revenu fiscal de référence N-2) doivent être inférieurs aux plafonds du Prêt Locatif Social (PLS), variables selon la composition du foyer et la zone (A bis, A, B1, B2, C). Deuxièmement, le logement doit être occupé à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an), sans possibilité de location, sous-location ou résidence secondaire. Troisièmement, vous devez être une personne physique. La loi n'impose pas d'être primo-accédant, mais la plupart des OFS et collectivités réservent le BRS aux ménages non propriétaires.
Quels sont les plafonds de ressources BRS en 2026 ?▾
Les plafonds de ressources BRS sont alignés sur les plafonds PLS publiés par arrêté annuel (arrêté du 23 décembre 2024, plafonds 2025 applicables aux contrats 2026). Pour une personne seule : 38 508 € en zones A bis / A / B1, 33 479 € en zones B2 / C. Pour un couple : 57 555 € en zones A bis / A / B1, 44 710 € en zones B2 / C. Pour 3 personnes : 75 447 € (A bis / A), 69 183 € (B1), 53 766 € (B2 / C). Pour 4 personnes : 90 078 € (A bis / A), 82 871 € (B1), 64 910 € (B2 / C). Ces seuils sont revalorisés chaque année. Notre simulateur intègre les plafonds officiels.
Peut-on cumuler BRS et PTZ ?▾
Oui, le BRS est pleinement cumulable avec le Prêt à Taux Zéro 2026 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). Le PTZ est calculé sur le prix du bâti uniquement (pas sur le foncier, qui reste propriété de l'OFS). Concrètement, si vous achetez un T3 BRS à 189 000 € en zone B1, vous êtes considéré primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Le PTZ peut atteindre 40 à 50 % du plafond d'opération selon votre tranche de revenus, ce qui réduit encore la mensualité.
Qu'est-ce que la redevance OFS et combien coûte-t-elle ?▾
La redevance OFS est un loyer mensuel versé à l'Organisme de Foncier Solidaire pour l'occupation du terrain. Elle se situe en moyenne entre 0,80 et 3 €/m²/mois selon l'OFS, la zone et le programme. La moyenne nationale relevée tourne autour de 1,12 €/m²/mois. Pour un T3 de 60 m² en zone B1, comptez environ 60 à 180 €/mois. Cette charge est intégrée dans le calcul d'endettement HCSF (norme 35 %) et dans la mensualité totale affichée par notre simulateur.
Quel prix maximum pour un logement BRS ?▾
Le prix de vente BRS est plafonné par les plafonds PSLA fixés à l'article D.331-76-5-4 du CCH. À titre indicatif : environ 6 170 €/m² en zone A bis, 4 675 €/m² en zone A, 3 744 €/m² en zone B1, 3 269 €/m² en zone B2 et 2 857 €/m² en zone C (hors stationnement et annexes, TVA 5,5 % déjà incluse). Ces plafonds sont révisés annuellement. Dans la pratique, les OFS appliquent des prix très en-dessous du marché libre (-30 à -50 %) pour respecter leur mission d'accession sociale.
Peut-on revendre un bien acheté en BRS ?▾
Oui, mais le prix de revente est strictement plafonné par une formule de réactualisation définie dans le bail, généralement indexée sur l'inflation (INSEE) ou sur le coût de la construction (ICC). La valorisation des travaux d'amélioration peut s'ajouter, sur justificatifs. L'OFS dispose d'un droit d'agrément sur l'acquéreur suivant, qui doit respecter les plafonds PLS et s'engager à occuper le logement en résidence principale. Le BRS n'est pas un placement spéculatif : il est conçu pour maintenir durablement l'accession sociale au prix du marché raisonnable.
Combien de temps dure un bail BRS ?▾
Le bail BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (article L.255-1 CCH). Environ la moitié des baux signés en France le sont pour 99 ans. Point essentiel : à chaque mutation (vente, donation, succession), le bail est rechargé à durée pleine pour le nouvel occupant. Vous ne transmettez donc jamais un bail qui expire dans 10 ans à vos enfants — ils repartent sur un bail neuf de 99 ans. Ce mécanisme garantit la pérennité du logement dans le parc social au-delà d'une génération.
Quels sont les avantages fiscaux du BRS ?▾
Le BRS cumule trois avantages fiscaux. Premièrement, la TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur l'acquisition (Art. 278 sexies CGI), soit une économie directe d'environ 14,5 % sur le prix du bâti en zone neuf. Deuxièmement, un abattement modulable de 30 à 100 % sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), sur délibération de la commune ou de l'EPCI (Art. 1388 octies CGI). Sans délibération locale, aucun abattement automatique. Troisièmement, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix du bâti (environ 2 à 3 %, comme pour du neuf), ce qui réduit l'assiette taxable par rapport à un achat classique dans l'ancien.
Le BRS est-il disponible partout en France ?▾
Non, le BRS est encore très inégalement réparti. Il est concentré dans les zones tendues : Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Pays de la Loire, Bretagne, PACA, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine. Sans OFS agréé par le préfet de région, aucun BRS ne peut exister sur le territoire. Au 31 décembre 2024, 155 OFS sont agréés en France. Plus de 2 000 logements BRS ont été livrés à fin 2023 et environ 20 500 sont en développement. Consultez notre carte interactive des programmes BRS pour trouver un projet près de chez vous.
Quelle différence entre BRS et PSLA ?▾
Le PSLA (Prêt Social Location-Accession) et le BRS partagent des plafonds de prix similaires, mais leur logique diffère. Le PSLA est un parcours en deux temps : vous louez d'abord pendant 12 à 48 mois, puis vous levez l'option d'achat. Vous devenez plein propriétaire du sol et des murs. Le BRS est une accession directe : vous achetez immédiatement les murs, mais jamais le terrain, et vous versez une redevance perpétuelle à l'OFS. Le BRS offre un prix plus bas (-30 à -50 % vs marché libre) mais interdit la plus-value spéculative, là où le PSLA permet la pleine propriété à terme.
Quel OFS contacter pour mon projet BRS ?▾
L'annuaire officiel des OFS est publié par la Fédération Nationale des Organismes de Foncier Solidaire (FNOFS), accessible sur foncier-solidaire-france.fr. Les principaux acteurs sont la CLT Paris-Métropole, Foncière Solidaire Grand Lyon, Foncier Solidaire Bretagne, Foncier Territorial Île-de-France, la Fabrique du Logement, ainsi que de nombreux OFS portés par des coopératives HLM ou des collectivités. Notre simulateur vous aide à vérifier votre éligibilité avant de contacter l'OFS de votre territoire avec un dossier déjà chiffré.
Les frais de notaire sont-ils réduits en BRS ?▾
Oui. L'achat en BRS est assimilé fiscalement à du neuf : les frais de notaire (droits d'enregistrement + émoluments) sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix du bâti, contre 7 à 8 % dans l'ancien. De plus, ces frais sont calculés uniquement sur le prix du bâti (sans le foncier), ce qui réduit mécaniquement l'assiette taxable. Sur un T3 BRS à 189 000 €, les frais de notaire avoisinent 4 500 à 5 500 € — comparé à 15 000 € pour un T3 ancien à 220 000 €.
Ce simulateur BRS est-il fiable ?▾
Oui. Les calculs s'appuient sur les barèmes officiels publiés par l'État : plafonds PLS (arrêté du 23 décembre 2024), plafonds PSLA (article D.331-76-5-4 CCH), TVA 5,5 % (article 278 sexies CGI), abattement TFPB (article 1388 octies CGI), grilles PTZ (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). Il s'agit d'une estimation indicative — les prix réels dépendent de l'OFS et du programme. Pour un accord de financement, seule votre banque peut délivrer une offre définitive. Notre simulateur vous fournit un dossier chiffré à présenter à la banque et à l'OFS.
Avertissement
Les simulateurs et contenus de stop-loyer.fr sont fournis à titre informatif et éducatif uniquement. Ils ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les résultats sont basés sur des hypothèses simplifiées et ne sauraient se substituer à l'avis d'un professionnel qualifié (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable, notaire).