PTZ ancien avec travaux : la DVF 2025 rebat les cartes en zones B2 et C

Paris, 9 avril 2026 — Analyse Stop Loyer, après publication DGFiP DVF 2025 du 5 avril 2026.

Le PTZ ancien avec travaux est éligible uniquement en zones B2 et C, peut financer jusqu'à 74 400 € à 0 % et se cumule avec le déficit foncier rénovation énergétique de 21 400 €/an (sources : Décret 2024-304, Art. R31-10-2 CCH, Art. 156-I-3° CGI). Et la DVF 2025 publiée le 5 avril 2026 par la DGFiP vient de rebattre les cartes : pendant que tout le monde regarde Paris et Lyon plafonner, les villes moyennes en B2 et C restent à portée de primo-accédant. Sauf que personne ne vous en parle.

En bref

• DVF 2025 publiée le 5 avril 2026 (source : DGFiP, data.gouv.fr)
• 79,8 % des villes stables, 13,8 % en hausse > +5 %, 6,4 % en baisse > -5 %
• Médianes nationales 2025 : 2 875 €/m² appartement, 2 447 €/m² maison
• PTZ ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement (Décret 2024-304)
• Cumul déficit foncier rénovation énergétique : 21 400 €/an (Art. 156-I-3° CGI)
• Cas chiffré : T3 65 m² à Charleville-Mézières → PTZ de 74 400 €

Ce que la DVF 2025 révèle pour le PTZ ancien en zones B2 et C

Rappel rapide. Le PTZ ancien avec travaux, c'est un prêt à 0 % réservé à l'achat d'un logement ancien dans les territoires détendus (zones B2 et C : villes moyennes et rural, hors grandes métropoles). Avec une contrepartie : au moins 25 % de travaux dans l'opération. C'est pas plus compliqué que ça.

La DVF 2025 (fichier DGFiP, data.gouv.fr) raconte une histoire simple : 79,8 % des communes stables (± 5 %), 13,8 % en hausse > +5 %, 6,4 % en baisse > -5 %. Un marché figé, en gros. Et pendant ce temps, le PTZ neuf s'applique partout mais sur des prix 30 à 50 % au-dessus. Faites le calcul.

Pour le PTZ ancien, chaque baisse est un point d'entrée à exploiter : Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %), Blois (-7,5 %) — toutes en zone B2 ou C, donc dans le périmètre. Meudon (-8,1 %) et Fontenay-sous-Bois (-6,8 %) ? Oubliez, zone A, hors-jeu. Côté dynamique revente : Châteauroux (+9,6 %), Calais (+9,5 %). Paris, Lyon, Marseille, même combat — exclues (Art. R31-10-2 CCH).

PTZ ancien avec travaux : les 3 conditions à respecter

Le PTZ ancien avec travaux repose sur trois conditions cumulatives (source : Décret 2024-304 du 2 avril 2024, Art. R31-10-2 CCH) :

1. Zones B2 ou C uniquement.
2. Travaux ≥ 25 % du coût total de l'opération (prix + travaux).
3. DPE classe D minimum après travaux.

Les quotités sont alignées sur le neuf collectif : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 (source : Décret 2025-299). Le plafond d'opération en zone B2 pour 3 personnes est de 198 000 €, en zone C de 180 000 €.

L'avis d'Hervé : "Les gens regardent les grandes métropoles et concluent que l'immobilier, c'est mort. Pendant ce temps, à Charleville ou Châteauroux, vous achetez un T3 à rénover, vous touchez un PTZ à 0 %, et l'État vous rembourse 21 400 € par an de travaux sur votre impôt via le déficit foncier énergétique. Personne ne vous en parle. Ce n'est pas un hasard."

Cas chiffré : couple + 1 enfant, T3 65 m² en zone B2

Prenons un cas concret, pas une simulation de salon. Couple avec un enfant (3 personnes), revenu fiscal de référence N-2 de 36 000 €, achat d'un T3 de 65 m² à 2 000 €/m² dans une ville comme Charleville-Mézières (zone B2).

• Prix d'achat : 130 000 €
• Travaux (rénovation énergétique, passage DPE F → C) : 56 000 € (30,1 % du coût total, condition respectée)
• Coût d'opération PTZ : 186 000 € (plafond B2 3 pers : 198 000 €, donc retenu intégralement)
• Tranche : 2 (quotient familial ≈ 20 000 €)
• Quotité : 40 %
• PTZ : 74 400 € (Décret 2025-299, vérifié via moteur PTZ officiel SGFGAS)
• Prêt principal complémentaire : ~122 000 € (après frais notaire ancien ~7,5 % sur prix bien et frais de garantie)
• Mensualité lissée unique sur 25 ans à 3,39 % (baromètre Eloa mars 2026) : ordre de grandeur ~800 €/mois — le client paie une mensualité constante, jamais de "pendant différé / après différé".

Et par-dessus, vous avez le déficit foncier rénovation énergétique. Dispositif fiscal distinct, qui permet de déduire jusqu'à 21 400 €/an du revenu global quand les travaux font passer le DPE d'E, F ou G vers A, B, C ou D (Art. 156-I-3° CGI, BOFiP). Indépendant du PTZ, aucun conflit entre les deux. Vous cumulez, point.

Limites méthodologiques à garder en tête

• Alsace-Moselle hors DVF : Strasbourg, Metz, Colmar et Mulhouse ne figurent pas dans la base (cadastre local). Aucune donnée exploitable.
• Paris, Lyon, Marseille : zones A ou A bis, PTZ ancien avec travaux non applicable.
• Variations annuelles : seules les communes avec volume suffisant sont retenues. Toute variation > ±10 % sur un an a été écartée (biais statistique).
• DPE après travaux : la classe D minimum doit être documentée par un diagnostic post-travaux, exigence non négociable.

Pour aller plus loin : notre baromètre PTZ Saint-Étienne détaille la seule commune B2 de notre périmètre baromètres, et le baromètre Amiens couvre une ville en baisse -8,4 % exploitable pour le même montage.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler le PTZ ancien avec travaux et le déficit foncier rénovation énergétique ?

Oui. Le PTZ (Décret 2024-304) finance l'acquisition et les travaux à 0 %. Le déficit foncier rénovation énergétique (Art. 156-I-3° CGI) permet, de son côté, de déduire jusqu'à 21 400 €/an du revenu global si les travaux font passer le logement d'une classe DPE E, F ou G à A, B, C ou D. Les deux dispositifs sont indépendants et cumulables.

Quelles villes en baisse en 2025 restent éligibles au PTZ ancien avec travaux ?

Parmi les 5 plus fortes baisses DVF 2025, trois sont en zone B2 ou C et donc éligibles : Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %) et Blois (-7,5 %). Meudon et Fontenay-sous-Bois sont en zone A ou A bis, donc exclues du dispositif ancien avec travaux.

Pourquoi les travaux doivent-ils représenter au moins 25 % du coût total ?

L'Article R31-10-2 du Code de la construction fixe ce seuil pour orienter le PTZ ancien vers la rénovation effective, pas vers le simple achat patrimonial. Le calcul est : montant travaux / (prix d'achat + travaux) ≥ 25 %.

Le PTZ ancien avec travaux est-il prolongé au-delà de 2026 ?

Oui. La Loi de Finances 2026 a prolongé l'ensemble du dispositif PTZ (neuf et ancien avec travaux) jusqu'au 31 décembre 2027 (source : Légifrance, LF 2026).

Les frais de notaire de l'ancien (7-8 %) sont-ils inclus dans le coût d'opération PTZ ?

Non. Le coût d'opération retenu pour le PTZ est uniquement le prix d'achat + les travaux. Les frais de notaire et les frais de garantie sont financés à part, via le prêt principal ou l'apport.

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Hervé Voirin accompagne les primo-accédants via Stop Loyer. 15 ans dans l'immobilier neuf et la gestion de patrimoine, IAS niveau 2 depuis 2004, Master Gestion de Patrimoine Juris Campus 2017. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, les villes moyennes restent les grandes oubliées des conseils patrimoniaux — à tort.