Base DVF : 4 limites structurelles et la méthodologie pour les corriger

La base DVF de la DGFiP présente 4 limites structurelles : Paris, Lyon et Marseille stockées par arrondissements, Alsace-Moselle totalement hors base, effet de mix produit sur les petits échantillons, et délai de publication DGFiP de 3 mois minimum. Ces quatre trous sont documentés par data.gouv.fr mais ignorés par la plupart des sites immobiliers. Voici comment Stop-Loyer les traite.

Entre nous : la DVF (Demandes de Valeurs Foncières), c'est la seule source officielle des prix immobiliers réellement payés en France. Elle est publique, elle est gratuite, elle sort de la DGFiP via data.gouv.fr (dataset demandes-de-valeurs-foncieres). Et c'est aussi la base la plus maltraitée du web immobilier. Tout le monde la cite, presque personne ne la lit correctement. Voici les quatre pièges que je vois passer chaque semaine — et comment on les gère ici.

Trou n°1 — Paris, Lyon, Marseille : uniquement par arrondissements

Premier piège, et pas des moindres. Dans DVF, Paris, Lyon et Marseille n'existent pas. Oui, vous avez bien lu. Les trois plus grandes villes de France sont éclatées en codes INSEE d'arrondissements : Paris 75101 à 75120, Lyon 69381 à 69389, Marseille 13201 à 13216. Aucun "prix Paris" clé en main dans le fichier. Zéro. Il faut requêter chaque arrondissement un par un, puis agréger à la main, typiquement via une moyenne pondérée par le volume de ventes.

Concrètement, ça veut dire quoi ? Que 99 % des sites qui affichent un "prix moyen Paris DVF" le sortent d'un chapeau. Nous, on publie la formule : médiane arrondissement par arrondissement, puis moyenne pondérée par volumes T1-T4 pour restituer un prix "ville" cohérent. Pas de magie, juste un peu de travail.

Trou n°2 — Alsace-Moselle absente : le Livre Foncier de 1924

On passe au deuxième trou, et celui-là est historique. Les départements Moselle (57), Bas-Rhin (67) et Haut-Rhin (68) ne sont pas dans DVF. Pas un oubli, pas un bug : ces trois départements relèvent du Livre Foncier d'Alsace-Moselle, un régime local de publicité foncière hérité de la période allemande (1871-1918) et maintenu par la loi du 1er juin 1924. Les ventes y sont enregistrées auprès des juges du Livre Foncier, en dehors du fichier immobilier national exploité par la DGFiP (droit local d'Alsace-Moselle, décret du 18 novembre 1924 et Code civil local, Livre Foncier).

Résultat : Strasbourg, Metz, Mulhouse, Colmar, Haguenau, Thionville — aucun prix DVF. Zéro. Tout article qui vous sort un "prix DVF à Strasbourg", vous pouvez fermer l'onglet. Chez nous, ces départements sont marqués "non couverts par DVF", point. On bascule sur des relevés VEFA collectés directement auprès des promoteurs.

Trou n°3 — Effet de mix produit : pourquoi la médiane €/m² ment

Troisième trou, et c'est celui qui génère 90 % des "tops villes qui explosent" que vous voyez passer sur LinkedIn. L'effet de mix produit (biais statistique de composition d'échantillon), c'est l'idée toute bête que si une ville vend surtout des T1-T2 une année, puis bascule sur des T3-T4 l'année suivante, la médiane €/m² peut bouger de 10 à 15 % sans qu'un seul prix n'ait réellement changé. Pas parce que le marché s'est emballé. Parce que la composition de l'échantillon s'est déplacée.

Le problème explose sous 300 ventes d'appartements par an. En dessous, la médiane devient instable et produit des "tops" à +70 % ou -40 % qui sont de purs artefacts statistiques. La réalité du terrain : environ 80 % des villes françaises bougent de ±5 % par an. C'est tout.

Règle Stop-Loyer : volume ≥ 300 ventes/an ET amplitude bornée à ±10 %, sinon le chiffre est flaggé "non exploitable". On préfère un trou dans le tableau à un mensonge bien présenté.

L'avis d'Hervé : "Les classements 'villes qui explosent à +70 %', c'est neuf fois sur dix une commune qui a vendu trois T5 de plus que l'année d'avant. Je préfère dire 'on ne sait pas' plutôt que publier un chiffre sans sens. La vérité n'est jamais amusante, sinon tout le monde la dirait."

Trou n°4 — Délai DGFiP : 3 mois minimum

Dernier trou, et celui-là, on n'y peut rien. La DGFiP publie DVF avec un délai incompressible de 3 mois après la fin de la période. Pourquoi ? Traitement des actes notariés, anonymisation CNIL, contrôle qualité. Le S1 sort en octobre, l'année N complète en avril N+1. DVF 2025 complet est disponible depuis le 5 avril 2026 sur data.gouv.fr (dataset demandes-de-valeurs-foncieres). Toute "donnée DVF de mars 2026" que vous voyez traîner, c'est une extrapolation privée. Pas de la DVF. Appelez ça autrement.

Méthodologie DVF Stop-Loyer

Bon, concrètement, voilà ce qu'on fait à chaque baromètre. Pas de PowerPoint, pas de jargon — six étapes, toutes traçables.

1. Source primaire : DVF millésime N-1 (data.gouv.fr, DGFiP) + zonage ABC officiel (Arrêté du 5 septembre 2025).
2. Paris/Lyon/Marseille : moyenne pondérée par volume des arrondissements.
3. Alsace-Moselle : mention "non couvert par DVF", bascule VEFA.
4. Filtre volume : ≥ 300 ventes d'appartements/an.
5. Amplitude : ±10 % sinon flag "non exploitable".
6. Dating : millésime et date DGFiP affichés dans chaque baromètre.

L'avis d'Hervé : "Dans l'immobilier neuf, j'ai vu passer quinze ans de fiches commerciales maquillées. Des prix 'au m²' qui oubliaient le parking, les balcons, les lots invendus depuis 18 mois. Mon réflexe n'a pas changé : si je ne peux pas expliquer d'où sort le chiffre, je ne le publie pas. Pas un euro de décision ne doit reposer sur une médiane bidon."

Application concrète : baromètre DVF 2025 publié le 9 avril 2026 et classement des villes les plus accessibles en 2026.

FAQ : base DVF et méthodologie

Qu'est-ce que la base DVF ? DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est le fichier officiel des transactions immobilières réelles en France, publié par la DGFiP sur data.gouv.fr. Elle couvre la quasi-totalité du territoire à l'exception de l'Alsace-Moselle.

Pourquoi Paris n'a-t-il pas de prix DVF global ? Paris, Lyon et Marseille sont stockées par arrondissement dans DVF (codes INSEE 75101-75120, 69381-69389, 13201-13216). Il faut agréger les arrondissements manuellement pour obtenir un prix "ville".

Pourquoi l'Alsace-Moselle n'est-elle pas dans DVF ? Les départements 57, 67 et 68 relèvent du Livre Foncier, régime local hérité de 1871-1918 et maintenu par la loi du 1er juin 1924. Les transactions y sont enregistrées hors du fichier DGFiP.

Quand sort le prochain millésime DVF ? DVF 2025 complet est disponible depuis le 5 avril 2026 sur data.gouv.fr. Le S1 2026 ne sortira qu'en octobre 2026 (délai DGFiP incompressible de 3 mois).

Comment Stop-Loyer filtre les données DVF ? Volume ≥ 300 ventes d'appartements/an, amplitude bornée à ±10 % d'une année sur l'autre, agrégation pondérée pour Paris/Lyon/Marseille, bascule VEFA pour l'Alsace-Moselle. Hors de ces bornes, le chiffre est marqué non exploitable.

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À propos de l'auteur. Hervé Voirin, fondateur de Stop-Loyer.fr, 15 ans d'expérience en immobilier neuf et gestion de patrimoine (Master Gestion de Patrimoine Juris Campus 2017, IAS niveau 2). Voir la page auteur.

Sources : DVF 2025 (data.gouv.fr, DGFiP, publication 5 avril 2026), loi du 1er juin 1924 sur le Livre Foncier d'Alsace-Moselle (Légifrance), Arrêté du 5 septembre 2025 (zonage ABC), ANIL.