Rachat de soulte 2026 : calcul, frais et divorce

Un rachat de soulte est l'opération par laquelle une personne verse une somme d'argent (la soulte) pour racheter la part d'un bien immobilier détenu par un autre — ex-conjoint, cohéritier ou concubin — et en devenir seul propriétaire, sans vendre. On le finance généralement par un nouveau prêt unique, souscrit seul, qui reprend le capital restant dû et la soulte. Le droit de partage est de 1,10 % en cas de divorce ou de rupture de PACS, mais de 2,50 % pour une succession ou entre concubins (article 746 du Code général des impôts). Première étape : faire le point sur votre capacité d'emprunt sur un seul revenu.

En bref

• Définition : devenir seul propriétaire en rachetant la part de l'autre, sans passer par une vente (article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision »)
• Calcul : Soulte = (Valeur du bien − Capital restant dû) × quote-part de l'autre. Bien à 300 000 EUR, 150 000 EUR de capital restant dû, 50/50 → soulte de 75 000 EUR
• Droit de partage : 1,10 % (divorce, rupture de PACS) ou 2,50 % (succession, concubins), calculé sur l'actif net partagé, pas sur la soulte seule
• Financement : un nouveau prêt unique = capital restant dû repris + soulte, souscrit seul, taux d'endettement maximal 35 % assurance comprise (HCSF)
• Désolidarisation : le divorce ne vous sort pas du prêt commun. La banque doit donner son accord — ce n'est pas un droit

Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte, c'est racheter la part de quelqu'un sur un bien que vous détenez à plusieurs. La soulte, c'est la somme que vous versez à l'autre pour compenser : vous gardez le bien entier, lui récupère sa valeur en argent. On ne vend pas. On rééquilibre.

Le principe est posé par l'article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » Autrement dit, personne ne peut vous obliger à rester copropriétaire d'un bien contre votre gré. Le rachat de soulte est l'une des sorties possibles.

Quatre situations mènent à un rachat de soulte :

• Divorce ou séparation de corps : l'un des époux garde le logement et rachète la part de l'autre
• Succession : des héritiers se retrouvent en indivision sur un bien, l'un rachète les parts des autres
• Sortie d'indivision entre concubins ou partenaires de PACS qui avaient acheté ensemble
• Donation-partage : un parent répartit ses biens, un enfant compense les autres

Le cas le plus fréquent, c'est le divorce. On garde la maison, on rachète la moitié de l'ex-conjoint, on reste chez soi. Pas de déménagement, pas de vente précipitée.

L'avis d'Hervé : "Dans notre expérience de l'immobilier neuf et de la gestion de patrimoine, le rachat de soulte est souvent vécu comme un casse-tête. Et pourtant, c'est mécanique : une valeur de bien, un capital restant dû, une quote-part. Le vrai sujet, ce n'est pas le calcul — c'est de savoir si vous tenez le prêt seul. C'est là que tout se joue."

Comment calculer une soulte ?

Réponse courte. La soulte se calcule ainsi : Soulte = (Valeur vénale du bien − Capital restant dû) × quote-part de l'autre. Pour un bien estimé 300 000 EUR, avec 150 000 EUR de capital restant dû et une détention 50/50, la valeur nette est de 150 000 EUR et la soulte de 75 000 EUR. Ce résultat est un ordre de grandeur : le montant définitif est arrêté par le notaire, qui tient les comptes d'indivision.

La formule de base

Le calcul repose sur deux chiffres : la valeur du bien aujourd'hui, et ce qu'il reste à rembourser sur le crédit.

Valeur nette = Valeur vénale du bien − Capital restant dû (CRD)
Soulte = Valeur nette × quote-part de l'autre

Prenons un cas simple. Un bien estimé à 300 000 EUR, avec un capital restant dû de 150 000 EUR, détenu à 50/50. La valeur nette est de 150 000 EUR. Chacun possède la moitié, soit 75 000 EUR. Celui qui garde le bien verse donc une soulte de 75 000 EUR à l'autre.

Concrètement, celui qui reste réunit deux choses : les 75 000 EUR de soulte à verser, et il reprend seul les 150 000 EUR de capital restant dû. Au total, il finance 225 000 EUR.

Le calcul définitif relève du notaire

Attention : cette formule donne un ordre de grandeur, pas le chiffre final. Le calcul définitif de la soulte est établi par le notaire, qui tient les comptes d'indivision. Il faut intégrer les travaux payés par l'un, les mensualités déjà supportées seul après la séparation, parfois des compensations diverses.

Ne signez jamais sur la base d'un calcul de coin de table. La valeur vénale du bien, elle aussi, doit être objectivée (estimation, parfois expertise). Le notaire tranche.

Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?

C'est le point qui surprend le plus. Un rachat de soulte engendre des frais de notaire, calculés sur trois postes :

• Les émoluments du notaire : barème réglementé propre au partage (article A444-121 du Code de commerce), calculé sur la valeur du bien — et non sur la seule soulte. Comptez de l'ordre de 1,4 % de la valeur, soit environ 4 200 EUR TTC pour un bien de 300 000 EUR
• Le droit de partage : 1,10 % ou 2,50 % selon votre situation (on y revient juste en dessous, c'est le poste le plus variable)
• Les débours et la contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de la valeur (article 879 du CGI), plus divers frais administratifs

Et un rappel essentiel : la soulte n'est pas un frais. Les 75 000 EUR de notre exemple, c'est le prix que vous versez à l'autre, pas un coût de l'opération. Distinguez bien les deux dans votre budget.

Le droit de partage : 1,10 % ou 2,50 %

Réponse courte. Le droit de partage est de 1,10 % en cas de divorce, de séparation de corps ou de rupture de PACS, et de 2,50 % pour une succession ou une indivision entre concubins non mariés et non pacsés (article 746 du Code général des impôts). Il se calcule sur l'actif net partagé — la valeur du bien moins le capital restant dû — et non sur la soulte seule.

Voilà le chiffre qu'il ne faut pas confondre. Le droit de partage (article 746 du CGI) a deux taux :

Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux couples qui se séparent dans un cadre légal : mariage ou PACS. Si vous étiez en concubinage, ou s'il s'agit d'une succession, c'est 2,50 %, le droit commun. Beaucoup de gens lisent « 1,1 % » quelque part et pensent que c'est universel. Non.

Point crucial : l'assiette du droit de partage, c'est l'actif net partagé, soit la valeur du bien moins le capital restant dû. Pas la valeur brute. Pas la soulte seule.

Droit de partage = (Valeur du bien − Capital restant dû) × taux

Sur notre exemple (bien de 300 000 EUR, actif net de 150 000 EUR) — attention, le droit de partage se calcule sur l'actif net, mais les émoluments du notaire sur la valeur du bien :

Soit, à situation identique, un écart de l'ordre de 2 000 EUR rien que sur le taux de partage. Et des frais totaux nettement plus élevés qu'on ne l'imagine, parce que les émoluments portent sur la valeur du bien entier, pas sur la part rachetée. Qualifiez toujours votre situation avant de budgéter.

Qui paie ces frais ?

En général, c'est celui qui garde le bien et rachète la part de l'autre qui supporte les frais de notaire. Mais la répartition peut être négociée et actée dans la convention de divorce ou l'acte de partage. Là encore, votre notaire et votre avocat encadrent ce point.

Y a-t-il une plus-value à payer ?

Bonne nouvelle : le plus souvent, non. Le rachat de soulte échappe à l'impôt sur la plus-value dans deux cas.

Premier cas, la résidence principale. Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée (article 150 U, II, 1° du CGI). C'est la situation la plus courante en cas de divorce.

Deuxième cas, l'exonération spécifique des partages. Même hors résidence principale, l'article 150 U, IV du CGI prévoit une exonération pour « certains partages » : indivisions issues d'une succession, d'un régime conjugal, d'un PACS, et entre concubins (pour les biens acquis pendant le concubinage).

L'imposition redevient possible surtout dans deux hypothèses : une licitation au profit d'un tiers (vente à quelqu'un d'extérieur à l'indivision), ou un bien acquis avant le début du concubinage. Là, le régime classique des plus-values immobilières peut s'appliquer.

À noter, sur une succession : les droits de succession (payés au décès) et le droit de partage (payé au moment du partage) sont deux impositions distinctes et cumulatives. Avoir réglé les droits de succession ne vous exonère pas du droit de partage. Votre notaire calcule les deux.

Comment financer un rachat de soulte ?

Un nouveau prêt unique, souscrit seul

Le montage le plus fréquent : vous souscrivez un nouveau prêt unique qui reprend le capital restant dû et la soulte, et qui solde l'ancien prêt commun. C'est un crédit immobilier de droit commun, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans.

Sur notre exemple, le nouveau prêt de Madame serait de 150 000 EUR (capital repris) + 75 000 EUR (soulte) = 225 000 EUR. Un seul emprunteur, un seul prêt, un ancien crédit éteint.

L'assurance emprunteur (ADI) porte alors sur la totalité du capital emprunté, soulte incluse. C'est une règle invariante : l'assurance se calcule sur tout le capital, pas sur une fraction.

La désolidarisation : la banque doit dire oui

Voici ce que beaucoup ignorent : le divorce ne vous désolidarise pas du prêt. Tant que la banque n'a pas acté la sortie de l'un des emprunteurs, les deux restent solidairement tenus du remboursement. Même séparés. Même si l'un a quitté le logement.

Pour sortir l'un des deux, il faut l'accord de la banque, formalisé par un avenant ou un acte de décharge de solidarité. La banque n'est pas obligée d'accepter. Elle vérifie que celui qui reste peut assumer le prêt seul. La garantie est revue au passage : mainlevée de l'ancienne, mise en place d'une nouvelle.

Disons-le clairement : la désolidarisation n'est pas un droit, c'est une décision de la banque, sous réserve de son accord. Personne ne peut vous garantir à l'avance qu'elle dira oui. C'est précisément le point qu'on étudie ensemble avant de lancer quoi que ce soit.

Quel salaire pour racheter la soulte ?

Tout se ramène à votre capacité d'emprunt sur un seul revenu. La règle, c'est le taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise — la décision HCSF D-2021-7, contraignante depuis le 1er janvier 2022.

Avant, vous étiez deux à porter le crédit. Maintenant, c'est vous seul. La durée jusqu'à 25 ans devient votre principal levier pour faire baisser la mensualité. La banque regarde aussi votre reste à vivre : ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée.

Quelques charges pèsent dans le calcul :

• Une pension alimentaire versée est une charge : elle réduit votre capacité
• Une pension perçue peut être retenue comme revenu, selon la politique de chaque banque (variable)
• Une prestation compensatoire versée en capital est une sortie de trésorerie ; en rente, c'est une charge récurrente

Chaque banque applique sa propre grille. C'est qualitatif, pas mécanique.

Et le PTZ, dans tout ça ?

Réponse courte. Le PTZ ne finance pas un rachat de soulte. Le prêt à taux zéro est réservé au primo-accédant qui achète sa résidence principale (articles L31-10-2 et L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation) ; racheter la part d'un bien que vous détenez déjà n'est ni une primo-accession ni une acquisition au sens du PTZ.

Soyons nets : le PTZ ne finance pas un rachat de soulte. Le prêt à taux zéro est réservé au primo-accédant qui achète sa résidence principale (articles L31-10-2 et L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation). Racheter la part d'un bien que vous détenez déjà, ce n'est ni une primo-accession, ni une acquisition au sens du PTZ. C'est bon, les légendes urbaines, on connaît : non, on ne « finance pas une soulte au PTZ ».

Nuance honnête : si vous revendez tout et que vous redevenez primo-accédant sur un autre achat, dans le neuf, en résidence principale, là vous pouvez mobiliser le PTZ. Mais ce n'est plus un rachat de soulte — c'est un nouveau projet. Si c'est votre cas, vérifiez votre éligibilité au PTZ et consultez notre guide PTZ 2026. Pour le cas particulier de la séparation, voyez aussi notre guide du PTZ après un divorce.

Cas concret : Madame rachète la part de Monsieur

Prenons un exemple chiffré, à titre illustratif (taux au conditionnel, calcul par la formule).

Madame et Monsieur divorcent. Madame garde la résidence principale et rachète la part de Monsieur.

• Valeur du bien : 300 000 EUR
• Capital restant dû : 150 000 EUR
• Détention 50/50 → valeur nette : 150 000 EUR → soulte : 75 000 EUR

Le nouveau prêt de Madame : 150 000 EUR (capital repris) + 75 000 EUR (soulte) = 225 000 EUR.

Son profil : revenu net 3 200 EUR/mois, prêt sur 25 ans. Selon les conditions de marché 2026, on observe des taux de l'ordre de 3,2 % — votre taux exact dépend de votre dossier. ADI hypothétique à 0,34 %.

• Mensualité hors assurance : ≈ 1 089 EUR
• ADI : ≈ 64 EUR
• Mensualité totale : ≈ 1 153 EUR

Taux d'endettement : 1 153 / 3 200 ≈ 36 %. Soit légèrement au-dessus du seuil HCSF de 35 %. Le dossier coince un peu.

Les leviers ? Allonger la durée (mais on est déjà à 25 ans, la marge est faible), augmenter l'apport (épargne, prestation compensatoire perçue), ou s'appuyer sur la marge de dérogation HCSF (les banques peuvent déroger sur 20 % de leur production, prioritairement pour la résidence principale). À un revenu d'environ 3 350 EUR/mois, Madame repasse sous les 35 %.

C'est exactement là qu'un accompagnement crée de la valeur : étudier le taux et l'ADI, optimiser la durée, identifier les banques susceptibles d'accepter la désolidarisation. On parle de quelques dizaines d'euros de mensualité qui font basculer un dossier. Ça ne s'improvise pas.

L'avis d'Hervé : "Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir. À 36 % d'endettement, le dossier passe ou ne passe pas selon la banque, selon le taux négocié, selon l'assurance. Mon job, c'est de faire le point avec vous, pas de vous promettre un prêt. Aucun courtier sérieux ne vous garantit l'accord d'une banque à l'avance."

Pour construire votre montage en amont, appuyez-vous sur notre guide du plan de financement immobilier 2026 et sur la liste des pièces à réunir dans le guide du dossier de financement immobilier 2026. Et si vous repartez ensuite sur un achat seul, le prêt immobilier jeune 2026 peut compléter votre vision des leviers disponibles.

FAQ rachat de soulte

Comment se passe un rachat de soulte ?

Le bien est estimé à sa valeur vénale, on en déduit le capital restant dû pour obtenir la valeur nette, puis on calcule la part de l'autre (la soulte). Celui qui garde le bien finance généralement la soulte et le capital restant dû par un nouveau prêt souscrit seul. Le notaire établit le calcul définitif et rédige l'acte de partage. La banque doit accepter de désolidariser l'autre emprunteur du prêt en cours.

Comment calculer une soulte ?

La formule de base : Soulte = (Valeur du bien − Capital restant dû) × quote-part de l'autre. Pour un bien à 300 000 EUR avec 150 000 EUR de capital restant dû détenu à 50/50, la valeur nette est de 150 000 EUR et la soulte de 75 000 EUR. Ce calcul donne un ordre de grandeur : le montant définitif est arrêté par le notaire, qui tient les comptes d'indivision (travaux, mensualités déjà supportées).

Quel salaire pour racheter la soulte ?

Il n'y a pas de salaire minimum fixe : tout dépend du montant à financer et de votre taux d'endettement, plafonné à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise (HCSF). Le calcul se fait désormais sur un seul revenu. La durée jusqu'à 25 ans est le principal levier pour réduire la mensualité. Le mieux est de faire estimer votre capacité d'emprunt avant de vous engager.

Le PTZ peut-il financer un rachat de soulte ?

Non. Le prêt à taux zéro est réservé au primo-accédant qui achète sa résidence principale (articles L31-10-2 et L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation). Racheter la part d'un bien que vous détenez déjà n'est ni une primo-accession ni une acquisition au sens du PTZ. En revanche, si vous revendez tout et redevenez primo-accédant sur un autre achat neuf en résidence principale, vous pouvez alors mobiliser le PTZ — mais ce n'est plus un rachat de soulte.

Que devient le prêt commun et la banque est-elle obligée d'accepter la désolidarisation ?

Le prêt commun ne s'éteint pas automatiquement avec le divorce. Tant que la banque n'a pas acté la sortie de l'un des emprunteurs, les deux restent solidairement tenus du remboursement. La désolidarisation suppose l'accord préalable de la banque, formalisé par un avenant ou un acte de décharge : ce n'est pas un droit. La banque vérifie d'abord que celui qui reste peut assumer le prêt seul.

Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte et qui les paie ?

Trois postes : les émoluments du notaire (barème de partage réglementé, calculé sur la valeur du bien — environ 4 200 EUR TTC pour un bien de 300 000 EUR), le droit de partage (1,10 % ou 2,50 % de l'actif net selon la situation) et les débours plus la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). En général, c'est celui qui garde le bien qui supporte ces frais, mais la répartition peut être négociée et actée dans la convention de divorce ou l'acte de partage. La soulte versée à l'autre n'est pas un frais : c'est le prix de sa part.

Quel est le taux du droit de partage en 2026 ?

Le droit de partage (article 746 du CGI) a deux taux. Il est de 1,10 % en cas de divorce, de séparation de corps ou de rupture de PACS. Il passe à 2,50 % pour une succession ou une indivision entre concubins non mariés et non pacsés. L'assiette est l'actif net partagé, soit la valeur du bien moins le capital restant dû, et non la soulte seule.

Deux concubins paient-ils le droit de partage réduit à 1,10 % ?

Non. Le taux réduit de 1,10 % est strictement réservé au divorce, à la séparation de corps et à la rupture de PACS. Deux concubins non mariés et non pacsés relèvent du droit commun, soit 2,50 %. C'est une confusion fréquente : le statut du couple détermine le taux, et le concubinage ne donne pas droit au taux réduit.

Y a-t-il une plus-value à payer sur un rachat de soulte ?

Le plus souvent, non. Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée (article 150 U, II, 1° du CGI). Même hors résidence principale, une exonération spécifique aux partages s'applique aux indivisions issues d'une succession, d'un régime conjugal, d'un PACS ou entre concubins pour un bien acquis pendant le concubinage (article 150 U, IV). L'imposition redevient possible surtout en cas de licitation au profit d'un tiers, ou pour un bien acquis avant le concubinage.

Peut-on racheter une soulte sans apport ?

C'est possible, mais cela dépend de votre capacité d'emprunt seul et de l'accord de la banque. Sans apport, vous financez la soulte et le capital restant dû à 100 % par le nouveau prêt, ce qui augmente la mensualité et donc le taux d'endettement. Un apport (épargne, prestation compensatoire perçue) facilite l'opération en réduisant le montant emprunté. Chaque dossier s'apprécie au cas par cas, sous réserve de l'accord de l'établissement prêteur.

Quel est le délai pour un rachat de soulte ?

Il faut compter le temps de l'estimation du bien, du calcul définitif par le notaire, de la négociation et de l'obtention du financement, puis de la signature de l'acte de partage. En pratique, l'opération s'étale souvent sur plusieurs mois, en parallèle de la procédure de divorce ou du règlement de la succession. Le financement est généralement le poste qui conditionne le calendrier : mieux vaut faire estimer votre capacité d'emprunt tôt.

Sources et références officielles

• Article 815 du Code civil — sortie de l'indivision
• Article 746 du Code général des impôts — droit de partage
• Article 150 U du Code général des impôts — plus-values et exonérations
• BOFiP — exonération des partages (BOI-RFPI-PVI-10-40-100)
• Service-public.fr — Divorce : partage des biens (F903)
• HCSF — Décision D-2021-7 (taux d'endettement 35 %)
• Code de la construction et de l'habitation, article L31-10-2 (éligibilité au PTZ)

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