Question 1

Comment se déroule une opération d'achat en VEFA ?

Accepted Answer

La Vente en l'État Futur d'Achèvement est encadrée par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Vous signez d'abord un contrat de réservation avec un dépôt de garantie plafonné (5 % maximum si livraison sous 1 an, 2 % entre 1 et 2 ans, 0 % au-delà). Le contrat définitif est signé chez le notaire, puis vous réglez le bien par appels de fonds successifs au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Vous devenez propriétaire du sol dès la signature, et propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur édification.

Légifrance, articles L261-1 à L261-22 et R261-25 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Question 2

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement (GPA) ?

Accepted Answer

La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer, pendant un an à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés soit dans le procès-verbal de réception, soit par notification écrite ultérieure. Elle couvre tous types de défauts, qu'ils soient apparents ou cachés, gros œuvre ou finitions. Vous disposez donc d'une année complète après la livraison pour faire reprendre tout désordre constaté.

Question 3

Qu'est-ce que la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) ?

Accepted Answer

La garantie biennale couvre pendant deux ans après la réception le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment : volets roulants, robinetterie, chaudière, interphone, portes intérieures, radiateurs mobiles, etc. En cas de dysfonctionnement, le constructeur doit réparer ou remplacer l'équipement à ses frais. Cette garantie est cumulable avec la garantie de parfait achèvement durant la première année.

Question 4

Qu'est-ce que la garantie décennale ?

Accepted Answer

La garantie décennale couvre pendant dix ans à compter de la réception les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, ainsi que ceux affectant les éléments d'équipement indissociables (chape, canalisations encastrées, charpente). C'est la garantie la plus protectrice : elle joue automatiquement, sans que vous ayez à prouver une faute du constructeur. Elle se transmet aux acquéreurs successifs en cas de revente dans les dix ans.

Question 5

Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?

Accepted Answer

La garantie financière d'achèvement est obligatoire pour toute VEFA dans le secteur protégé (logement). Délivrée par une banque ou un assureur, elle garantit qu'en cas de défaillance du promoteur, un tiers prendra le relais financier pour achever la construction. Vous êtes ainsi assuré que votre logement sera livré, même si le promoteur fait faillite en cours de chantier. C'est une protection essentielle, intégralement à la charge du promoteur.

Question 6

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage (DO) ?

Accepted Answer

Souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, l'assurance dommages-ouvrage permet, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, d'être indemnisé rapidement sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. L'assureur préfinance les travaux de réparation puis se retourne contre les constructeurs responsables. Elle vous est transmise automatiquement à l'achat et suit le bien en cas de revente pendant les dix ans.

Question 7

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?

Accepted Answer

Dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix de vente, contre environ 8 % dans l'ancien. Cette différence s'explique par l'absence des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) départementaux : dans le neuf, vous payez une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, contre environ 6,3 % dans l'ancien (5,81 % si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale). Les émoluments du notaire et les débours sont en revanche identiques.

Question 8

Qu'est-ce que l'exonération de taxe foncière de deux ans dans le neuf ?

Accepted Answer

Les constructions neuves à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent l'achèvement de la construction, de droit. Pour en bénéficier, vous devez déposer une déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement. La commune peut limiter sa part à 40 à 90 % par délibération (paliers de 10 %, sans suppression totale sur l'habitation) ; l'EPCI peut supprimer la sienne.

Question 9

Comment se déroule la signature : du contrat de réservation à l'acte authentique ?

Accepted Answer

Vous signez d'abord un contrat préliminaire de réservation, avec versement d'un dépôt de garantie sur un compte séquestre (5 % maximum). Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours. Une fois votre financement obtenu, le notaire vous adresse le projet d'acte de vente au moins un mois avant la signature. L'acte authentique est signé chez le notaire ; vous réglez alors la première fraction du prix selon l'échéancier d'appel de fonds.

Question 10

Comment sont réglementés les appels de fonds en VEFA ?

Accepted Answer

L'échéancier d'appel de fonds est strictement encadré et plafonné par la loi : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée), 95 % à l'achèvement des travaux, et le solde de 5 % à la livraison. Le promoteur ne peut exiger aucun versement au-delà de ces plafonds. Le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves émises lors de la livraison.

Question 11

Comment se passe la livraison et que faire en cas de réserves ?

Accepted Answer

La livraison fait l'objet d'un procès-verbal contradictoire entre vous et le promoteur. Vous y consignez l'ensemble des réserves : défauts apparents, non-conformités, finitions à reprendre. Vous pouvez consigner les 5 % restants entre les mains d'un séquestre tant que les réserves ne sont pas levées. Vous disposez ensuite d'un mois supplémentaire après la livraison pour signaler par lettre recommandée les défauts qui n'auraient pas été visibles le jour J.

Question 12

Que couvre la réglementation environnementale RE2020 ?

Accepted Answer

Applicable à tous les permis de construire de logements neufs déposés depuis le 1er janvier 2022, la RE2020 fixe trois exigences : sobriété énergétique renforcée (besoin bioclimatique Bbio), réduction de l'empreinte carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie (50 ans), et confort d'été pour résister aux vagues de chaleur. Concrètement, un logement RE2020 est généralement classé DPE A ou B. Coût énergie (5 usages) d'environ 6,75 €/m²/an, contre 25,75 €/m²/an pour un appartement ancien classé E (coût conventionnel DPE, open data ADEME).

Poste	Ancien	Neuf + PTZ	Votre gain
Mensualité prêt (lissée)*	850 €	720 €	− 130 €
Coût énergie (5 usages)	96 €	34 €	− 62 €
Taxe foncière (exonération 2 ans)	80 €	55 €	− 25 €
Verdict mensuel	1 026 €	809 €	− 217 € / mois

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Atouts du neuf

Diagnostic de performance énergétique

Classement énergétique (kWh d'énergie primaire / m² / an)

6 raisons d'opter pour le neuf

Performance énergétique RE2020

Garanties construction étendues

Frais de notaire réduits 2 à 3 %

Exonération de taxe foncière

Accessibilité PMR

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