Du loyer à la propriété : un cas-type célibataire achète à Lille avec le PTZ

📘 Cas-type pédagogique illustratif (non contractuel). Ce cas-type met en scène un profil-type pédagogique pour expliquer le mécanisme du PTZ. Les chiffres reposent sur les barèmes officiels SGFGAS, le décret n° 2025-299 et les taux moyens publiés par la Banque de France / Observatoire Crédit Logement / CSA. Stop Loyer (édité par Expert IA SASU) agit en qualité de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque (MIOBSP) et en assurance (MIA), sous mandat Courtier d'Avenir (réseau national de courtage), adhérent de l'association ENDYA agréée ACPR, et dispose de la Carte T n° CPI54012026000000007 ; il n'est pas établissement de crédit. Seul un établissement bancaire peut, après étude personnalisée, émettre une offre de prêt conforme aux articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation.

Ce cas-type met en scène un profil célibataire de 28 ans payant 620 EUR de loyer pour un studio à Lille, avec 8 000 EUR d'épargne, qui pense que l'achat seul est inaccessible. Grâce au PTZ 2026, l'achat indicatif d'un T2 neuf de 42 m² aboutit à une mensualité lissée indicative de 795 EUR par mois, constante sur 25 ans. Le PTZ fait économiser indicativement 23 700 EUR d'intérêts sur la durée du prêt.

En bref

• Montant du PTZ indicatif : 60 000 EUR à 0% d'intérêt (tranche 2, zone A)
• Mensualité lissée indicative : 795 EUR/mois (constante sur 25 ans)
• Économie d'intérêts indicative grâce au PTZ : 23 700 EUR sur la durée du prêt
• Apport personnel : 8 000 EUR seulement
• Différé de remboursement : 8 ans sans rembourser le PTZ

Le profil cas-type

Profil cas-type : célibataire de 28 ans, en CDI dans un cabinet comptable à Lille, locataire d'un studio de 25 m² dans le quartier Vauban depuis 3 ans.

Loyer : 620 EUR par mois, charges comprises. Sur 3 ans, 22 320 EUR à fonds perdu.

Revenu fiscal de référence (année 2024) : 28 000 EUR. Épargne disponible : 8 000 EUR. C'est peu, et c'est exactement ce qui bloque ce type de profil.

Ce cas-type n'a jamais été propriétaire. Il s'agit d'un primo-accédant.

Ce qui bloque ce profil-type

• L'impression qu'acheter seul·e est réservé aux hauts revenus
• Un apport de 8 000 EUR jugé ridicule
• La conviction qu'il faut être en couple pour accéder à la propriété
• Le manque d'information : peu de personnes autour ont utilisé le PTZ

Le problème, c'est que personne n'explique comment faire. Ce profil-type reste dans le flou total, comme des millions de locataires en France.

Le projet immobilier

Après avoir vérifié les droits au PTZ et lancé le simulateur, le cas-type découvre l'éligibilité au PTZ en zone A. Le résultat surprend : même seul·e avec 28 000 EUR de revenus, le PTZ ouvre l'accès à la propriété.

Le bien retenu :

Un vrai T2 avec une chambre séparée, un séjour lumineux et une loggia — un monde d'écart avec un studio de 25 m².

Pourquoi le neuf ?

• Frais de notaire réduits : 2,5% au lieu de 7-8% (économie indicative de ~9 000 EUR)
• Aucun apport minimum légal exigé pour le PTZ : il ne porte ni intérêts, ni frais de dossier, ni frais d'expertise, et se demande en complément d'au moins un autre prêt. Son montant entre dans le calcul du taux d'endettement, et l'assurance emprunteur porte sur la totalité du capital, PTZ compris.
• Coût énergie (5 usages) nettement plus bas : d'après l'open data ADEME des DPE, un appartement neuf conforme à la RE2020 ressort à 6,75 EUR/m²/an contre 19,18 EUR/m²/an pour un appartement ancien de classe D. Coût conventionnel du DPE, pas une facture réelle : énergie seule, hors charges de copropriété et taxe foncière.
• Taxe foncière exonérée 2 ans (art. 1383 I du CGI) : de plein droit, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux locaux
• Garanties légales de la construction : parfait achèvement 1 an (art. 1792-6 du code civil), biennale 2 ans (art. 1792-3), décennale 10 ans (art. 1792). Elles ne couvrent ni l'entretien courant, ni l'usure normale.

L'avis d'Hervé : « Ce cas-type — célibataire en CDI à Lille, pas d'apport — entend souvent que c'est mort. Pourtant : un T2 neuf à Hellemmes, 60 000 EUR de PTZ indicatif, des frais de notaire à 2,5%. Mensualité indicative inférieure au loyer actuel. Le neuf à Lille, avec le climat du Nord, c'est aussi un coût énergie (5 usages) environ 2,8 fois plus bas que dans un ancien classé D, d'après l'open data ADEME des DPE — coût conventionnel du DPE, pas une dépense réelle, énergie seule, hors charges de copropriété et taxe foncière. Sur 25 ans, ça pèse. »

Le montage financier

Détermination de la tranche PTZ

Lille est en zone A. Ce cas-type représente 1 personne dans le foyer.

Calcul du quotient familial :

• Revenu fiscal de référence (2024) : 28 000 EUR
• Coefficient familial pour 1 personne : 1,0
• Quotient familial = 28 000 / 1,0 = 28 000 EUR

Les seuils de la zone A sont : 25 000 (T1/T2), 31 000 (T2/T3), 37 000 (T3/T4). Avec un quotient de 28 000 EUR, ce cas-type se situe en tranche 2.

Calcul du PTZ

Plan de financement indicatif

Avec seulement 8 000 EUR d'apport et 60 000 EUR de PTZ, le cas-type n'a besoin d'emprunter que 116 500 EUR au taux du marché. Le PTZ a fait le reste.

Les mensualités

Le lissage bancaire : une mensualité constante et maîtrisée

En pratique, la banque propose un lissage des mensualités : au lieu de payer peu pendant le différé puis beaucoup après, la mensualité est équilibrée sur toute la durée du prêt. C'est le fonctionnement standard pour les dossiers PTZ.

Voici le calcul indicatif du lissage :

• Total des remboursements du prêt classique sur 25 ans (116 500 EUR à 3,3%) : 171 300 EUR
• Total du remboursement PTZ : 60 000 EUR (0% d'intérêt)
• Total des paiements sur 25 ans : 231 300 EUR
• Assurance emprunteur sur 25 ans : 24 EUR x 300 = 7 200 EUR
• Total général sur 25 ans : 238 500 EUR

Avec un revenu mensuel de 2 333 EUR, le taux d'endettement indicatif est de 34%, sous le seuil HCSF de 35%.

Scénario théorique sans lissage (à titre de comparaison)

Le tableau ci-dessous montre ce que seraient les mensualités dans un scénario théorique sans lissage. En pratique, les banques lissent le PTZ : sur ce montage, la mensualité reste celle de 795 EUR indiquée ci-dessus.

Même sans lissage, la mensualité indicative est inférieure au loyer. Et au lieu de payer un bailleur, le cas-type construit un patrimoine.

Comparaison loyer vs achat sur 25 ans

La différence : pour 16 500 EUR de plus sur 25 ans, le cas-type possède un appartement d'une valeur indicative de 220 000 EUR. Un écart patrimonial de plus de 200 000 EUR.

L'économie réalisée

Intérêts économisés grâce au PTZ

Sans le PTZ, ce cas-type aurait dû emprunter 176 500 EUR (au lieu de 116 500 EUR) à 3,3% sur 25 ans.

Le PTZ fait économiser indicativement 23 700 EUR d'intérêts. C'est presque 3 fois l'apport personnel.

Les postes où le neuf pèse moins lourd

Deux postes seulement se comparent sur des bases publiques vérifiables : les frais d'acquisition et le coût énergie (5 usages) du DPE. Le tableau ci-dessous les isole, sans total. L'entretien d'un logement ancien et les charges de copropriété ne font l'objet d'aucun barème public distinguant le neuf de l'ancien : ils ne sont donc pas chiffrés ici, et aucun coût global sur 25 ans n'est avancé.

Le coût énergie retenu applique le barème ADEME issu de l'open data des DPE (appartement) : 19,18 EUR/m²/an pour la classe D, 6,75 EUR/m²/an pour un logement neuf conforme à la RE2020, appliqués aux 42 m² du bien pendant 25 ans. Il s'agit d'un coût conventionnel du DPE, pas d'une facture réelle.

Ce que gagne ce cas-type en devenant propriétaire

À 28 ans, en devenant propriétaire, ce cas-type :

• Aura fini de payer à 53 ans, 12 ans avant la retraite
• Possédera un bien d'une valeur indicative de 220 000 EUR
• Aura économisé indicativement 23 700 EUR d'intérêts grâce au PTZ
• N'aura plus aucune charge de logement à partir de 53 ans (hors charges et TF)
• Aura constitué le socle d'un patrimoine en pleine propriété

À 53 ans, un profil locataire dans la même situation continuerait à payer un loyer.

La timeline indicative

Du premier clic à l'emménagement : environ 12 mois.

Ce qu'on retient

Ce cas-type illustre une chose : on peut acheter seul·e, à 28 ans, avec 8 000 EUR d'apport. Ce n'est pas de la théorie. C'est le résultat indicatif d'un dispositif public, le PTZ, conçu exactement pour ce type de profil.

Le PTZ indicatif de 60 000 EUR à 0% remplace l'épargne difficile à constituer. Les frais de notaire réduits à 2,5% dans le neuf limitent le besoin de cash. Et la banque accepte le PTZ comme quasi-apport, ce qui crédibilise le dossier malgré l'épargne limitée.

Beaucoup de célibataires pensent que la propriété est réservée aux couples. Les chiffres disent le contraire. Avec les bons dispositifs, une personne seule gagnant 28 000 EUR par an peut indicativement devenir propriétaire pour moins cher que de rester locataire.

L'avis d'Hervé : « Les célibataires pensent que la propriété, c'est pour les couples. Ce cas-type prouve le contraire. 28 000 EUR de salaire, pas d'apport, et propriétaire indicatif d'un T2 neuf pour moins cher qu'un loyer équivalent. Le PTZ est conçu pour ce profil. Le premier pas, c'est 2 minutes de test. Le reste suit. »

Sources et références officielles

• Décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 — Barèmes PTZ 2025-2027 (quotités, plafonds, tranches)
• SGFGAS — Statistiques PTZ — Données de production PTZ T1-T3 2025
• Service-public.fr — PTZ 2026 — Conditions d'éligibilité officielles

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