PTZ Lyon zone A : étude de cas couple primo-accédant T3 neuf

Un couple cas-type locataire à Lyon (zone A PTZ), payant 850 € de loyer par mois pour un T2, achète indicativement un T3 neuf de 65 m² à Lyon 8e grâce au PTZ 2026, avec une mensualité lissée indicative de 1 174 € sur 25 ans. Le PTZ fait économiser indicativement plus de 35 000 € d'intérêts sur la durée totale du prêt. Au bout de 25 ans, ils possèdent un bien au lieu d'avoir versé 325 000 € à fonds perdu.

📘 Cas-type pédagogique illustratif (non contractuel). Ce cas-type met en scène un profil-type pédagogique pour expliquer le mécanisme du PTZ. Les chiffres reposent sur les barèmes officiels SGFGAS, le décret n° 2025-299 et les taux moyens publiés par la Banque de France / Observatoire Crédit Logement / CSA. Hervé Voirin est mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir) ; l'étude de cas reste pédagogique et chaque dossier réel donne lieu à une étude personnalisée conforme aux articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation.

En bref

• Montant du PTZ indicatif : 90 000 EUR à 0% d'intérêt (tranche 2, zone A)
• Mensualité lissée constante indicative : ~1 174 EUR/mois sur 25 ans (le PTZ bénéficie d'un différé de 8 ans, absorbé par le lissage bancaire)
• Économie d'intérêts indicative grâce au PTZ : 35 600 EUR sur la durée du prêt
• Apport personnel : 25 000 EUR (épargne du couple cas-type)
• Patrimoine constitué en 25 ans : ~300 000 EUR (au lieu de 0 EUR en restant locataire)

Le profil cas-type

Le couple cas-type a respectivement 30 et 32 ans, en couple depuis 6 ans. Elle exerce comme infirmière en CDI, lui comme technicien informatique également en CDI. Ils louent un T2 de 42 m² dans le 7e arrondissement de Lyon depuis 4 ans.

Leur loyer : 850 EUR par mois, soit 10 200 EUR par an. En 4 ans de location, ils ont déjà versé 40 800 EUR à fonds perdu.

Leur revenu fiscal de référence (année 2024) : 42 000 EUR pour le couple. Ils ont mis de côté 25 000 EUR d'épargne malgré le coût de la vie lyonnaise.

Ils n'ont jamais été propriétaires de leur résidence principale. Ce sont des primo-accédants.

Ce qui les bloquait

• L'impression de ne pas gagner assez pour acheter à Lyon
• La peur de ne pas avoir assez d'apport
• Le manque d'information sur le PTZ (ils pensaient ne pas être éligibles)

On ne va pas se raconter de belles histoires : acheter à Lyon, la plupart des gens pensent que c'est réservé aux gros salaires. Le problème, c'est que personne n'explique comment faire avec les aides qui existent.

Le projet immobilier

Après avoir fait le test d'éligibilité sur stop-loyer.fr et simulé leur montant PTZ, le couple cas-type découvre qu'il est éligible au PTZ en zone A avec 90 000 EUR à taux zéro. Il se tourne vers le neuf pour maximiser les avantages.

Le bien retenu :

Pourquoi le neuf ?

• Frais de notaire réduits : 2,5% au lieu d'environ 8% dans l'ancien (économie indicative de 14 000 EUR sur 250 000 EUR)
• Garanties légales de la construction : parfait achèvement 1 an (art. 1792-6 du code civil), biennale 2 ans (art. 1792-3), décennale 10 ans (art. 1792). Elles ne couvrent ni l'entretien courant, ni l'usure normale.
• Coût énergie (5 usages) nettement plus bas : d'après l'open data ADEME des DPE, un appartement neuf conforme à la RE2020 ressort à 6,75 EUR/m²/an contre 19,18 EUR/m²/an pour un appartement ancien de classe D. Coût conventionnel du DPE, pas une facture réelle : énergie seule, hors charges de copropriété et taxe foncière.
• Taxe foncière exonérée 2 ans (art. 1383 I du CGI) : de plein droit, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux locaux

Concrètement, dans ce cas-type, deux postes jouent en faveur du neuf sur 25 ans : les frais d'acquisition et le coût énergie (5 usages). Un calcul rarement présenté en agence.

Le montage financier

Détermination de la tranche PTZ

Lyon est en zone A. Le couple représente 2 personnes dans le foyer.

Calcul du quotient familial :

• Revenu fiscal de référence (2024) : 42 000 EUR
• Coefficient familial pour 2 personnes : 1,5
• Quotient familial = 42 000 / 1,5 = 28 000 EUR

Les seuils de la zone A sont : 25 000 (T1/T2), 31 000 (T2/T3), 37 000 (T3/T4). Avec un quotient de 28 000 EUR, le couple cas-type se situe en tranche 2.

Calcul du PTZ

Simulation indicative

Le prêt classique est calibré à 3,3% sur 25 ans, ce qui correspond aux taux moyens du marché en 2026 (référence Observatoire Crédit Logement / CSA).

La mensualité lissée

En pratique, les banques lissent le PTZ avec le prêt classique. Sur ce montage, le couple cas-type paie la même mensualité du premier au dernier mois, sans saut de remboursement.

Le PTZ bénéficie d'un différé réglementaire de 8 ans, mais ce mécanisme est absorbé par le lissage bancaire : la mensualité reste identique du mois 1 au mois 300.

La mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est supérieure à leur ancien loyer de 850 EUR. La comparaison s'arrête là. Leur loyer augmentait chaque année (~2%/an) et ne construisait aucun patrimoine. Leur mensualité, elle, est fixe pendant 25 ans et construit un patrimoine de plus de 300 000 EUR. Sans le PTZ, cette même mensualité serait de 1 290 EUR — le PTZ leur fait économiser indicativement 116 EUR par mois, soit 34 800 EUR sur 25 ans.

L'économie réalisée

Intérêts économisés grâce au PTZ

Sans le PTZ, le couple cas-type aurait dû emprunter 231 250 EUR (au lieu de 141 250 EUR) à 3,3% sur 25 ans.

Le PTZ fait économiser indicativement 35 600 EUR d'intérêts qu'ils n'auront jamais à payer. L'État prend ces intérêts à sa charge.

Les postes où le neuf pèse moins lourd

Deux postes seulement se comparent sur des bases publiques vérifiables : les frais d'acquisition et le coût énergie (5 usages) du DPE. Le tableau ci-dessous les isole, sans total. L'entretien d'un logement ancien et les charges de copropriété ne font l'objet d'aucun barème public distinguant le neuf de l'ancien : ils ne sont donc pas chiffrés ici, et aucun coût global sur 25 ans n'est avancé.

Le coût énergie retenu applique le barème ADEME issu de l'open data des DPE (appartement) : 19,18 EUR/m²/an pour la classe D, 6,75 EUR/m²/an pour un logement neuf conforme à la RE2020, appliqués aux 65 m² du bien pendant 25 ans. Il s'agit d'un coût conventionnel du DPE, pas d'une facture réelle.

Ce que valait l'alternative (rester locataire)

S'ils étaient restés locataires à 850 EUR/mois pendant 25 ans (avec une revalorisation de 2% par an), ils auraient versé environ 325 000 EUR de loyers à fonds perdu. Au lieu de ça, ils possèdent un appartement dont la valeur patrimoniale dépasserait les 300 000 EUR.

L'avis d'Hervé : « Ce cas-type, c'est le profil moyen du 8e à Lyon. Deux salaires moyens, un loyer qui monte chaque année, et l'impression que la propriété c'est pour les autres. Avec le PTZ, la situation peut se retourner en environ 14 mois. Oui, la mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est plus élevée que le loyer de 850 EUR. Mais le loyer ne construit rien. Dans 25 ans, ils possèdent un T3 à Lyon 8e. C'est le genre de cas-type qui rappelle pourquoi on a créé Stop Loyer. »

La timeline indicative

Du premier clic sur le test d'éligibilité à l'emménagement : environ 14 mois.

Ce qu'on retient

Ce cas-type illustre une réalité que beaucoup de locataires ignorent : avec le PTZ 2026, la mensualité indicative d'un propriétaire est comparable à un loyer, mais elle construit un patrimoine. La mensualité lissée indicative de 1 174 EUR est certes supérieure au loyer de 850 EUR, mais elle est fixe pendant 25 ans (contrairement au loyer qui augmente chaque année), et surtout elle constitue un patrimoine de plus de 300 000 EUR. Le PTZ fait économiser indicativement plus de 35 000 EUR d'intérêts par rapport à un prêt classique intégral.

Les chiffres reposent sur des barèmes officiels. Le seul obstacle, c'est de ne pas faire le premier pas.

FAQ — couple primo-accédant à Lyon avec le PTZ

Quel montant de PTZ pour un couple à Lyon en 2026 ?

Lyon est en zone A : un couple en tranche 1 (revenu fiscal de référence jusqu'à 37 500 EUR pour 2 personnes) peut obtenir jusqu'à 50 % du plafond d'opération applicable. Pour un T3 neuf à 250 000 EUR, le PTZ va de 90 000 EUR en tranche 2 à 112 500 EUR en tranche 1, sans aucun intérêt. Le plafond d'opération d'un couple en zone A étant de 225 000 EUR, c'est lui qui sert d'assiette dès que le prix le dépasse.

Combien de temps pour rembourser un PTZ à Lyon ?

La durée totale du PTZ varie de 10 à 25 ans selon votre tranche (25 ans en tranche 1, 20 ans en tranche 2, 15 ans en tranche 3, 10 ans en tranche 4), avec un différé de remboursement de 0 à 10 ans pendant lequel vous ne payez aucune mensualité PTZ. Concrètement, vous remboursez d'abord votre prêt classique pendant le différé, puis le PTZ prend le relais après. Votre banque lisse l'ensemble pour proposer une mensualité constante sur toute la durée — c'est la mensualité lissée indicative de 1 174 EUR mentionnée plus haut.

Le PTZ couvre quelle part de l'achat à Lyon ?

À Lyon, en tranche 1 zone A, le PTZ peut financer jusqu'à 50 % de l'assiette retenue, plafonnée à 225 000 EUR pour un couple — soit un PTZ maximum de 112 500 EUR. Pour un T3 neuf à 250 000 EUR avec une tranche 1, vous obtiendriez 112 500 EUR de PTZ, soit 45 % du prix sans intérêts. Le reste se finance par prêt classique, apport personnel et éventuellement Action Logement.

Qui peut bénéficier du PTZ à Lyon ?

Vous devez être primo-accédant — c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années. Le bien doit être votre résidence principale (occupation au moins 8 mois par an), neuf ou en VEFA pour bénéficier des quotités les plus favorables, et vos revenus doivent rester sous le plafond de votre tranche. À Lyon (zone A), le seuil de la tranche 1 pour 2 personnes est de 37 500 EUR de revenu fiscal de référence (25 000 EUR de quotient de base multipliés par le coefficient familial de 1,5).

Sources et références officielles

• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 — Barèmes PTZ 2025-2027 (quotités, plafonds, tranches)
• SGFGAS — Statistiques PTZ — Données de production PTZ T1-T3 2025
• Service-public.fr — PTZ 2026 — Conditions d'éligibilité officielles

Le premier pas dans ce cas-type, c'est une simulation indicative. Simulez votre situation — mensualité lissée, amortissement et document de simulation à titre indicatif au format PDF.