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Quel salaire pour acheter un appartement en France ?

Combien il faut gagner pour acheter un T2, un T3 ou un T4 dans votre ville. Chiffres 2026 par typologie, par ville, avec et sans aide d'État.

Salaire calculé frais de notaire et de garantie compris, assurance emprunteur comprise, comme le fait la banque pour vérifier la règle des 35 %.

Salaire minimum par ville et par typologie (2026)

Votre salaire exact dépend de votre apport, de votre profil bancaire et du taux obtenu. Le prix au m² est celui des logements neufs que nous avons réellement en vente dans la commune. Les salaires sont produits par le même moteur de calcul que le calculateur ci-dessous, assurance emprunteur comprise.

VillePrix m²T2 sans PTZT2 avec PTZT3 sans PTZT3 avec PTZT4 sans PTZT4 avec PTZ
Paris12 816 EUR8 2038 20311 84911 84915 49515 495
Nice7 763 EUR4 9694 6367 1787 1789 3869 386
Lyon6 448 EUR4 1283 3825 9625 8587 7967 796
Rennes5 995 EUR3 8383 0925 5435 4397 2487 248
Marseille5 639 EUR3 6102 8645 2144 8816 8186 714
Montpellier5 505 EUR3 5242 7785 0904 7576 6566 552
Strasbourg5 435 EUR3 4792 7345 0254 6926 5716 467
Nantes5 365 EUR3 4342 6894 9614 6286 4876 383
Lille5 280 EUR3 3802 6344 8824 5496 3846 280
Bordeaux5 278 EUR3 3792 6334 8804 5476 3826 277
Toulouse5 234 EUR3 3512 6054 8394 5076 3286 224

Salaire calculé frais de notaire et de garantie compris, assurance emprunteur comprise, comme le fait la banque pour vérifier la règle des 35 %.

Surfaces : T2 = 45 m², T3 = 65 m², T4 = 85 m². Hypothèses : apport de 10 % du prix, foyer de deux personnes, prêt sur 25 ans au taux moyen de marché indicatif de 3,58 %, endettement maximum théorique 35 %, assurance comprise, frais de notaire (2,5 %) et de garantie (1 %) financés par le prêt. Tous les chiffres sont en euros nets/mois. Quand la colonne « avec PTZ » affiche le même montant que « sans PTZ », le PTZ ne s'applique pas : le prix peut dépasser le plafond d'opération, ou le salaire nécessaire dépasser le plafond de revenus du foyer.

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Impacte le plafond PTZ et le montant emprunté à taux zéro.

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Comment la banque calcule votre salaire requis

La règle est simple. Depuis la norme HCSF de janvier 2022, vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est le plafond légal. Toutes les banques l'appliquent.

Concrètement : la banque calcule la mensualité de votre futur crédit immobilier, puis multiplie par 100/35 pour obtenir le revenu net minimum exigé.

Sur 25 ans au taux moyen de marché indicatif de 3,58 %, 533 EUR/mois pour 100 000 EUR empruntés, assurance comprise. Reprenons notre T2 de référence à 193 500 EUR : avec 10 % d'apport, et les frais de notaire et de garantie (environ 6 773 EUR) ajoutés au prêt, vous empruntez 180 923 EUR, soit environ 914 EUR de crédit plus 50 EUR d'assurance, soit 964 EUR par mois assurance comprise. Seuil théorique de salaire : (914 + 50) / 0,35 ≈ 2 753 EUR. Avec le PTZ, le moteur recalcule la mensualité lissée et le seuil correspondant.

C'est mathématique. Pas de magie, pas de baratin. Et c'est exactement ce que votre banque va recalculer en moins de 30 secondes quand vous lui apportez votre dossier.

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Vous connaissez votre salaire ? Inversez le calcul : combien la banque vous prête vraiment, en fonction de votre apport, de vos charges et de la durée du prêt.

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Ce que le PTZ fait vraiment baisser : de 0 à 24 % du salaire requis

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un crédit garanti par l'État, à 0 % d'intérêt. En zone A, pour un foyer de deux personnes, il va jusqu'à 112 500 EUR prêtés sans un euro d'intérêt. Vous empruntez donc moins à la banque, votre mensualité globale baisse, et le salaire requis pour respecter les 35 % d'endettement baisse avec elle.

Mesuré sur nos propres prix, le salaire requis baisse de 0 à 24 %, soit jusqu'à 746 EUR de salaire mensuel qu'on n'a plus besoin d'avoir. La baisse la plus forte intervient quand vous êtes dans la tranche de revenus la plus modeste et que le prix reste sous le plafond de votre zone. Elle tombe à zéro quand le prix est si élevé que les revenus nécessaires pour emprunter dépassent les plafonds du PTZ : c'est le cas à Paris et sur les plus grandes surfaces à Lyon. Sur un T3, l'écart tourne entre 0 et 333 EUR par mois selon la ville.

Le piège : environ 73 % des foyers fiscaux français sont éligibles au PTZ depuis la réforme du 1er avril 2025 (source : ministère de l'Économie). Et une infime minorité l'utilise. Les autres ? Ils paient leur loyer, persuadés qu'ils n'ont pas « le profil ».

« Personne ne vous explique le PTZ parce que personne n'a intérêt à ce que vous le compreniez. Ni votre banque, ni votre propriétaire. Moi je traduis, c'est tout. » — Hervé Voirin

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Hervé Voirin — SASU RCS Nancy 988 031 225 · Carte T CPI54012026000000007 (CCI 54) · inscrit ORIAS n° 26008261 · RC Pro Hiscox HXFRMI000000335 + Beazley MA034L24ANPM.

Questions fréquentes

Quel salaire faut-il pour acheter un appartement ?
Prenons notre référence : 4 300 EUR/m², le prix médian des logements neufs que nous avons en vente en zone B1, la zone la plus représentée dans notre stock. Un T2 de 45 m² représente alors 193 500 EUR et demande environ 2 753 EUR net/mois, ou 2 112 EUR avec le PTZ. Un T3 de 65 m² (279 500 EUR) demande environ 3 976 EUR, ou 3 521 EUR avec le PTZ. Un T4 de 85 m² (365 500 EUR) demande environ 5 199 EUR. À ce prix, le salaire nécessaire dépasse le plafond de revenus du prêt à taux zéro : il faut acheter sans. Hypothèses : apport de 10 % du prix, foyer de deux personnes, prêt sur 25 ans au taux moyen de marché indicatif de 3,58 %, endettement maximum théorique 35 %, assurance comprise, frais de notaire (2,5 %) et de garantie (1 %) financés par le prêt. Votre ville coûte peut-être beaucoup moins, ou beaucoup plus : l'écart d'une commune à l'autre est plus grand que d'une taille de logement à l'autre. Le tableau ci-dessous donne les 11 plus grandes villes, et le calculateur donne la vôtre.
Peut-on acheter avec 2 000 EUR net par mois ?
Oui, et c'est même le cas le plus fréquent dans notre stock. À notre prix de référence de 4 300 EUR/m² en zone B1, un T2 neuf de 45 m² demande environ 2 112 EUR net/mois avec le PTZ, apport de 10 % : il vous manque un peu. Là où ça ne passe pas encore, c'est dans les 11 plus grandes villes du tableau ci-dessous : la moins chère de la liste (Toulouse) demande environ 2 605 EUR. Trois leviers comblent l'écart : acheter à deux (le T2 neuf passe dans 9 villes : Lyon, Rennes, Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Lille, Bordeaux et Toulouse, selon les salaires du moteur), viser une commune un peu moins chère, ou viser un peu plus petit que 45 m². Entrez votre ville dans le calculateur : quand nous avons des programmes en vente dans la commune, il tourne sur leurs prix ; sinon il part d'un prix indicatif venu d'une source extérieure, et il vous le dit.
Quel salaire pour acheter à Lyon ?
À Lyon, le prix des logements neufs que nous avons réellement en vente dans la commune ressort à 6 448 EUR/m². Un T2 de 45 m² représente donc environ 290 000 EUR, un T3 de 65 m² environ 419 000 EUR, un T4 de 85 m² environ 548 000 EUR. Avec 10 % d'apport et un prêt sur 25 ans, il faut environ 4 128 EUR net/mois pour le T2, 5 962 EUR pour le T3 et 7 796 EUR pour le T4. Le PTZ fait descendre le T2 à environ 3 382 EUR et le T3 à environ 5 858 EUR. Sur le T4, il ne joue pas : un foyer de deux personnes qui gagne juste ce qu'il faut pour acheter ce T4 à 548 000 EUR dépasse les plafonds de revenus du PTZ.
Quel salaire pour acheter à Paris ?
Paris reste à part. Le prix des logements neufs que nous avons réellement en vente dans la commune ressort à 12 816 EUR/m². Un T2 de 45 m² représente donc environ 577 000 EUR, un T3 de 65 m² environ 833 000 EUR, un T4 de 85 m² environ 1 089 000 EUR. Avec 10 % d'apport et un prêt sur 25 ans, il faut environ 8 203 EUR net/mois pour le T2, 11 849 EUR pour le T3 et 15 495 EUR pour le T4. À ces prix, le PTZ ne change rien : un foyer de deux personnes qui gagne juste ce qu'il faut pour acheter l'un de ces logements dépasse les plafonds de revenus du PTZ, sur les trois typologies. Paris est la seule ville de notre tableau dans ce cas. Le PTZ existe bien en zone A bis, mais il faut un prix d'achat plus bas pour qu'il se déclenche : testez les communes voisines avec notre calculateur.
Est-ce qu'avec 2 500 EUR on peut acheter un T3 ?
Seul et dans ces 11 villes, pas encore : le T3 de 65 m² le moins cher de la liste (Toulouse) demande environ 4 507 EUR net/mois, PTZ compris et 10 % d'apport. Deux bonnes nouvelles quand même. D'abord, le T2 neuf de 45 m² n'est pas loin : à Toulouse, la moins chère de la liste, il demande environ 2 605 EUR avec le PTZ. Ensuite, le T3 descend vite dès qu'on sort des 11 plus grandes villes : à notre prix de référence de 4 300 EUR/m² en zone B1, il demande environ 3 521 EUR. Et à deux, avec 5 000 EUR cumulés, il passe dans 7 villes du tableau : Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Lille, Bordeaux et Toulouse.
Faut-il forcément un apport pour acheter ?
Non, ce n'est pas une obligation légale. En pratique, les banques apprécient un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 3,5 % du prix dans le neuf. Les chiffres de cette page supposent un apport de 10 % du prix et financent ces frais par le prêt. Le PTZ est un prêt, pas un apport : aucun apport minimum légal n'est exigé pour l'obtenir, et son taux à 0 % allège le coût total du crédit. C'est ce qui permet à des locataires avec peu d'épargne d'accéder à la propriété dans le neuf.
Comment la banque calcule-t-elle ma capacité d'emprunt ?
La banque applique la règle des 35 % d'endettement (norme HCSF de janvier 2022) : la totalité de vos mensualités de crédit (immobilier + autres prêts) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. À cela s'ajoute le « reste à vivre » : la somme qu'il vous reste après paiement de toutes les charges, qui doit être suffisante pour vivre.
Le PTZ change-t-il vraiment quelque chose au salaire requis ?
Oui, et c'est mesurable. Le PTZ est prêté à 0 % d'intérêt, sur 10 à 25 ans selon votre tranche de revenus : en zone A, pour un foyer de deux personnes, cela va jusqu'à 112 500 EUR sans un euro d'intérêt. Sur nos propres prix, le salaire requis baisse de 0 à 24 %, soit jusqu'à 746 EUR par mois. Sur un T3, l'écart tourne entre 0 et 333 EUR selon la ville. Il tombe à zéro quand le prix du logement est si élevé que les revenus nécessaires pour emprunter dépassent les plafonds du PTZ : c'est ce qui arrive à Paris et sur les plus grandes surfaces à Lyon.
Mon couple gagne 4 000 EUR/mois, on peut acheter quoi ?
Beaucoup plus que vous ne le pensez. Un T3 neuf de 65 m² d'abord : à notre prix de référence de 4 300 EUR/m² en zone B1, il demande environ 3 521 EUR net/mois avec le PTZ et 10 % d'apport — vous avez donc de la marge. Le T4 de 85 m² demande environ 5 199 EUR. À 4 000 EUR cumulés, le T2 neuf passe dans 9 villes : Lyon, Rennes, Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Lille, Bordeaux et Toulouse.À 5 000 EUR cumulés, le T3 de 65 m² passe dans 7 villes : Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Lille, Bordeaux et Toulouse.Le calculateur vous donne le chiffre exact de votre ville.
Quel salaire pour acheter une maison plutôt qu'un appartement ?
Le calculateur de cette page ne chiffre que les appartements neufs : notre moteur applique les barèmes du collectif, et nous ne publions pas de salaire de maison que nous n'aurions pas calculé. Le principe, lui, est clair : à prix égal, le PTZ est plus faible en maison individuelle neuve, parce que la part du projet qu'il peut financer y est de 10 à 30 % selon votre tranche de revenus, contre 20 à 50 % en collectif. Le salaire requis est donc plus élevé. Pour un chiffre sur votre projet de maison, faites le test d'éligibilité : nous le calculons avec les bons barèmes.

Vous gagnez moins que le seuil ? Vérifiez quand même.

Le PTZ change tout. Environ 73 % des foyers français y sont éligibles, et une infime minorité l'utilise. Faites le test d'éligibilité gratuit en 2 minutes : vous saurez exactement quel salaire vous suffit dans votre ville et combien l'État finance pour vous.

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Voir aussi : notre guide des meilleurs calculateurs de capacité d'emprunt primo-accédant.

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