Acheter neuf avec 5 000 € d'apport en 2026 : calcul réel

Oui, avec 5 000 € d'apport vous pouvez acheter neuf en 2026 : un T3 neuf au Mans à 200 000 € se finance avec un PTZ (prêt à taux zéro) de 80 000 € + un prêt Action Logement de 30 000 € + un prêt classique de 92 000 €, soit une mensualité unique de ~939 €/mois assurance comprise (taux d'endettement 25 %). Le même couple, dans l'ancien équivalent au Mans, ne peut rien acheter : les frais de notaire à 7,5 % réclament déjà ~11 325 € cash le jour de la signature (article 1594 D du CGI), et le PTZ ancien est strictement interdit en zone B1 (article R. 31-10-2 du CCH). Le neuf n'est pas une préférence. C'est la seule porte mathématiquement ouverte quand votre épargne tient sur un Livret A. L'ancien, à ce niveau d'apport, c'est bloqué. Point.

En bref

• Persona : couple primo, sans enfant, RFR 40 500 €, revenus nets 45 000 €/an, apport 5 000 €, zone B1 (Le Mans).
• PTZ moteur officiel : tranche 3, 80 000 € à 0 %, différé 2 ans + remboursement 13 ans (décret 2025-299 du 29 mars 2025).
• Plan de financement : PTZ 80 000 € + Action Logement 30 000 € + prêt classique 92 000 € → 202 000 € de capital total.
• Mensualité globale lissée : ~939 €/mois assurance comprise → endettement 25 % (HCSF 35 % respecté).
• Cash le jour J : ~2 500 € → reste 2 500 € de matelas après signature.
• Ancien équivalent : ~12 325 € de cash demandé, manque ~7 325 € pour boucler — projet bloqué.
• Sources : Légifrance (1594 D, 1594 F quinquies point A, 257 du CGI), décret 2025-299, ANIL, SGFGAS, Action Logement, HCSF.

Définitions clés (pour citation)

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : prêt d'État sans intérêts ni frais de dossier, accordé aux primo-accédants pour leur résidence principale (articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
• HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : autorité française qui fixe le taux maximum d'endettement (35 % assurance comprise) et la durée maximum d'emprunt (25 ans, 27 ans en VEFA) — décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021.
• Action Logement : organisme paritaire qui collecte la PEEC (Participation des Employeurs à l'Effort de Construction) et accorde des prêts accession à taux préférentiels aux salariés du secteur privé.
• Lissage : technique bancaire qui ajuste l'amortissement de plusieurs prêts cumulés (PTZ + Action Logement + classique) pour produire une mensualité unique constante sur toute la durée du financement.
• ADI (Assurance Décès-Invalidité) : assurance emprunteur calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus (loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022).
• DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) : taxe perçue à l'achat d'un bien ancien, fixée à 5,80 % ou 5,09 % selon le département (article 1594 D du CGI).
• TPF (Taxe de Publicité Foncière) : taxe perçue à l'achat d'un bien neuf en VEFA, fixée à 0,715 % du prix (article 1594 F quinquies, point A du CGI).
• VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) : contrat d'achat d'un logement neuf encore à construire, encadré par les articles L. 261-1 et suivants du CCH.

Avec 5 000 € d'apport au Mans, le neuf est-il accessible en 2026 ?

Oui. Et pas qu'un peu. On ne va pas se raconter de belles histoires : la démonstration tient en quatre chiffres :

• 80 000 € de PTZ à 0 %, accordés par le moteur officiel SGFGAS pour ce profil en zone B1.
• 30 000 € d'Action Logement à taux préférentiel si l'un des deux conjoints est salarié d'une entreprise privée de 10 salariés ou plus.
• 0 € de frais de notaire le jour de la signature, quand le promoteur partenaire les prend en charge dans le cadre de son offre commerciale VEFA (pratique courante au Mans en 2026).
• 939 €/mois de mensualité globale lissée assurance comprise pour un T3 neuf à 200 000 €.

L'ancien équivalent au Mans, à ~151 000 €, demande à lui seul 11 325 € de frais de notaire à sortir cash (article 1594 D du CGI, droits à 5,80 % ou 5,09 % selon délibération départementale). À 5 000 € d'apport, le dossier est mort avant d'être présenté à la banque. Pas une question de profil, pas une question de motivation. C'est mathématique.

Pour le panorama complet de l'année, voir notre guide devenir propriétaire 2026.

Le couple type : 45 000 €/an, 5 000 € sur le Livret A, zone B1

Le profil que je vois passer toutes les semaines en RDV courtage. Rien d'exceptionnel, rien de cassé. Juste un couple normal qui pense, à tort, que c'est mort pour eux :

Le revenu fiscal de référence est la donnée pivot du PTZ. Il vient de votre avis d'imposition N-2 (revenus 2024 pour un PTZ accordé en 2026), conformément à l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Le Mans est en zone B1 depuis l'arrêté du 5 septembre 2025 (zonage ABC officiel, data.gouv.fr). C'est cette classification qui débloque à la fois le PTZ neuf à hauteur de 40 % du prix et les plafonds Action Logement zone tendue.

L'avis d'Hervé : "Quand j'étais courtier à la Centrale de Financement, je voyais défiler ce profil tous les jours. À chaque fois le même réflexe du locataire : 'on n'a pas d'apport, c'est mort'. Je sortais la calculette, et 9 fois sur 10, silence dans la pièce. Le PTZ existe depuis des années. Personne ne leur en avait parlé. Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que vous êtes éligible. Personne ne va le faire."

Combien de PTZ avec un RFR de 40 500 € en zone B1 ?

Le moteur officiel (basé sur le décret 2025-299 du 29 mars 2025 et l'article D. 31-10-3-1 du CCH) calcule la tranche PTZ selon le quotient familial RFR ÷ coefficient familial.

Calcul du quotient pour ce couple :

• RFR : 40 500 €
• Coefficient familial 2 personnes en B1 : 1,5
• Quotient : 40 500 ÷ 1,5 = 27 000 €

Seuils B1 (annexe décret 2025-299) :

• Tranche 1 : quotient inférieur ou égal à 21 500 €
• Tranche 2 : quotient inférieur ou égal à 26 000 €
• Tranche 3 : quotient inférieur ou égal à 30 000 €
• Tranche 4 : quotient supérieur à 30 000 €

Le couple est en tranche 3. Cela donne :

Pour creuser la mécanique « le PTZ remplace l'apport », voir le guide PTZ sans apport 2026. Pour vérifier votre propre tranche en 2 minutes, lancez le simulateur PTZ stop-loyer.

Le plan de financement complet pour un T3 neuf à 200 000 € au Mans

Hypothèses de marché : taux nominal 3,80 % sur 25 ans, ADI 0,34 %/an du capital total restant dû (PTZ inclus, règle stricte stop-loyer), HCSF 35 % strict (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, article L. 313-16 du Code de la consommation).

Le capital total emprunté de 202 000 € correspond au prix du bien (200 000 €) + frais de garantie Crédit Logement (2 000 € ≈ 1 % du capital amortissable, financés dans le prêt).

Vérification HCSF

• Capacité maximale d'endettement : 3 750 € × 35 % = 1 312,50 €/mois
• Mensualité réelle : ~939 €/mois
• Taux d'endettement effectif : 25 %
• Marge de manœuvre : ~373 €/mois

Le dossier passe largement le filtre HCSF. Pour pousser plus loin la mécanique « combien j'emprunte avec mes revenus », voir le guide peut-on acheter avec 2 000 € par mois.

Quel cash sort vraiment de votre poche le jour de la signature ?

C'est la question qui tue tous les dossiers à petit apport. Le cash demandé à la signature, ce sont les frais que la banque ne finance pas dans l'emprunt.

Vous arrivez à la signature avec 5 000 €, vous en sortez 2 500 €, vous en gardez 2 500 € en sécurité. Le projet est bouclé avec une marge confortable.

Important : la prise en charge des frais de notaire par le promoteur est une offre commerciale, pas un acquis universel. Elle s'applique sur certains programmes partenaires en VEFA, dans le cadre d'opérations de stock ou de pré-commercialisation. Si l'offre ne s'applique pas sur votre programme, comptez ~5 000 € de frais d'acte (TPF 0,715 % + émoluments + débours), ce qui consommerait l'intégralité de votre apport. C'est précisément pour ça qu'on travaille avec un courtier en immobilier neuf qui connaît les programmes en frais offerts. Soyez d'ailleurs super vigilants : un promoteur aura toujours tendance à vous dire que son programme est le plus beau du monde. Nous, on bosse avec plusieurs promoteurs sur le même secteur, on n'a pas d'affect. Si on vous oriente, c'est sur du concret. Pour la mécanique complète, voir le guide frais de notaire offerts dans le neuf 2026.

Et si le couple visait l'ancien à la place ? La démonstration d'impossibilité

Comparons strictement avec le même profil et un T3 ancien équivalent au Mans (~70 m², l'ancien étant moins cher au m²). Prix moyen ancien T3 Le Mans : 2 154 €/m², soit ~151 000 € pour 70 m².

Verrou n°1 — Pas de PTZ ancien en zone B1

L'article R. 31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par le décret 2024-304 du 2 avril 2024, réserve le PTZ ancien avec travaux aux zones B2 et C uniquement. Le Mans étant en zone B1, le PTZ ancien y est strictement impossible, même avec 25 % de travaux et un DPE D ou plus performant.

Conséquence directe : le couple perdrait d'office 80 000 € de financement à 0 %.

Verrou n°2 — Les frais de notaire à 7,5 % font sauter les 5 000 €

L'écart de 7 325 € n'est pas franchissable. Aucune banque ne signe un crédit immobilier si l'emprunteur ne couvre pas les frais d'acte.

Verrou n°3 — Le DMTO ancien est verrouillé par la loi

L'article 1594 D du CGI fixe les droits de mutation à titre onéreux à 5,80 % (ou 5,09 % selon délibération départementale) du prix d'acquisition pour l'ancien. C'est ce qui constitue l'essentiel des frais d'acte.

En neuf VEFA, le régime change radicalement : l'article 257 du CGI soumet l'opération à la TVA (incluse dans le prix vendeur) et l'article 1594 F quinquies, point A du CGI ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 %. C'est cette différence d'assiette fiscale, et elle seule, qui explique l'écart 7,5 % vs 2,5 % des frais de notaire entre ancien et neuf.

Verrou n°4 — Sans PTZ, la mensualité grossit

Sans PTZ, capital à emprunter = 151 000 € + 1 510 € de garantie = 152 510 € à 3,80 % sur 25 ans :

• Mensualité prêt seul : ~791 €/mois
• ADI 0,34 % du capital : ~43 €/mois
• Mensualité totale : ~834 €/mois

Le taux d'endettement reste recevable (22 %), mais le dossier ne passe pas à cause des 12 325 € de cash manquants.

Conclusion ancien : impossible mathématiquement avec 5 000 € au Mans. Il faudrait un apport minimum de ~15 000 € pour couvrir frais de notaire + matelas, soit 3× ce que le couple détient.

C'est bon, les légendes urbaines, on connaît : "le neuf, c'est pour les riches", "le neuf, c'est trop cher". Les chiffres disent l'inverse. À 5 000 € sur le Livret A, l'ancien vous claque la porte au nez avant même que vous ayez sorti votre dossier. Le neuf vous ouvre la porte avec un PTZ de 80 000 € sous le bras.

Pourquoi le neuf passe le filtre des 5 000 € quand l'ancien le bloque

Cinq leviers cumulés expliquent ce verdict mathématique.

1. Le PTZ majoré en B1, jusqu'à 81 000 € à 0 %

L'État finance directement 40 % du bien sans aucun intérêt sur 15 ans. Source : décret 2025-299 du 29 mars 2025, article R. 31-10-9 du CCH.

2. La fiscalité d'acquisition du neuf est huit fois plus douce

Frais d'acte VEFA ~2,5 % vs ~7,5 % en ancien, grâce au régime TVA (article 257 du CGI) et à la TPF réduite à 0,715 % (article 1594 F quinquies, point A du CGI), qui se substitue aux droits de mutation classiques en VEFA. Sur un T3 à 200 000 €, l'écart représente ~10 000 € de cash en moins le jour J.

3. Action Logement 30 000 € à taux préférentiel

Cumulable PTZ sans restriction. Pour les salariés du privé en entreprise de 10 salariés ou plus assujettie à la PEEC.

4. Garanties construction obligatoires

Décennale, parfait achèvement, biennale, dommages-ouvrage : zéro budget travaux pendant 10 ans. Articles 1792 et 1792-3 du Code civil. L'ancien à équivalent budget impose souvent 20 000 à 40 000 € de travaux dans les 5 ans.

5. RE2020 = DPE A par construction, charges divisées

Chauffage, eau chaude, isolation : la consommation énergétique d'un logement RE2020 est sans commune mesure avec celle d'un ancien moyen non rénové (source : ADEME). Plusieurs banques pratiquent en outre une bonification de taux pour les biens DPE A (Crédit Mutuel, BNP Paribas, BPCE, Crédit Agricole, La Banque Postale, Société Générale, bonus indicatif de 10 à 25 points de base, à vérifier au moment de l'offre).

À cela s'ajoute, en bonus implicite, l'exonération de taxe foncière 2 ans prévue par l'article 1383 du CGI pour les logements neufs, sous réserve de délibération communale (à vérifier auprès de la commune du Mans avant chiffrage définitif).

Action Logement : 30 000 € de plus si vous êtes salarié du privé

Le prêt accession Action Logement est le levier le plus sous-utilisé par les primo-accédants. Conditions 2026 (source : actionlogement.fr/le-pret-accession) :

Exemple officiel actionlogement.fr (1er juillet 2025, emprunteur de 35 ans) : 30 000 € sur 25 ans à 1 % nominal fixe, TAEG 1,31 % assurance décès-PTIA-ITT MUTLOG comprise, 300 mensualités de 117,23 € dont 4,17 € d'assurance, coût total 35 169 €. La loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 vous permet de changer d'assurance à tout moment sans frais.

L'astuce qui change la négociation bancaire

Aux yeux de la banque principale, le PTZ et l'Action Logement combinés comptent comme fonds propres assimilés : ils renforcent considérablement le dossier et débloquent la négociation sur le taux du prêt principal. Au lieu d'emprunter 192 000 € à 3,80 %, le couple emprunte 92 000 € à 3,80 %, 30 000 € à taux préférentiel et 80 000 € à 0 %. Les intérêts payés à la banque chutent mécaniquement par effet de mix de taux.

L'avis d'Hervé : "Votre banque, c'est rarement votre amie. Vous êtes client, point. Le prêt immobilier, pour elle, c'est un produit d'appel. Et un PTZ à 0 % d'intérêt ? Ça l'intéresse encore moins, parce qu'elle ne marge rien dessus. Résultat : votre conseiller ne va pas vous le présenter spontanément. Il va même parfois vous le décourager. Arriver chez le banquier avec PTZ + Action Logement déjà cadrés, c'est arriver en position de force. Pas en demandeur."

Vérification éligibilité

Si vous êtes en TPE de moins de 10 salariés non cotisante, ou indépendants tous les deux, ce levier disparaît. Dans ce cas, le scénario devient plus serré (PTZ 80 000 € + classique 122 000 €) mais reste praticable, avec une mensualité globale qui passe à ~990 €/mois. La marge HCSF reste respectée, l'apport résiduel un peu plus tendu.

Le lissage en pratique : une mensualité unique constante

Le sujet le plus mal expliqué par les banques. Vous payez une seule mensualité constante de ~939 €/mois de M1 à M300. Pas deux, pas trois. La banque ajuste en interne le profil d'amortissement de chaque prêt pour neutraliser les paliers.

Ce qui se passe sous le capot :

• Pendant les 24 premiers mois (différé PTZ) : le PTZ ne demande aucun remboursement. La banque accélère légèrement l'amortissement du prêt principal pour absorber la marge actuarielle.
• À partir du mois 25 (entrée en remboursement du PTZ sur 13 ans) : le PTZ commence à peser, mais le prêt principal a déjà bien progressé, ce qui équilibre.
• À partir du mois 181 (PTZ remboursé) : il ne reste plus que le prêt principal et l'Action Logement, mensualité presque inchangée car la banque a déjà absorbé la marge.

Pour creuser le mécanisme actuariel, voir notre simulateur dédié au lissage PTZ.

Loyer vs mensualité : le vrai surcoût mensuel

Au Mans, un T3 ~57 m² se loue ~12 €/m² (source : observatoires de loyers locaux), soit ~684 €/mois de loyer nu. Avec ~140 €/mois de charges locatives, on arrive à ~820 €/mois pour louer.

Pour acheter le même T3 neuf, vous payez ~939 €/mois. Le surcoût mensuel est de ~120 €/mois.

Pour 120 €/mois, vous obtenez :

• Un bien que vous possédez à terme (capitalisation patrimoniale).
• Une exonération de taxe foncière sur 2 ans en RE2020 (sous réserve délibération communale).
• Une consommation énergétique sans commune mesure avec l'ancien moyen (charges courantes nettement réduites, source ADEME).
• Aucun budget travaux pendant 10 ans (décennale, parfait achèvement, dommages-ouvrage).
• Un statut de propriétaire qui débloque toute la suite (revente, secondaire, location, transmission).

Le neuf est plus intéressant. Point. Pas de précautions oratoires, pas de "ça dépend" : il l'est dès la première année, quand on regarde à la fois le cash flow, la qualité technique et la fiscalité d'acquisition. C'est pas plus compliqué que ça : soit vous payez le crédit de quelqu'un d'autre, soit vous payez le vôtre.

Les 3 erreurs à éviter à 5 000 € d'apport

Erreur n°1 — Sous-estimer les frais cash le jour J

Beaucoup pensent que l'apport sert à financer une fraction du bien. Faux. L'apport sert d'abord à payer les frais qui ne sont pas finançables par la banque : frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire. Dans le neuf avec frais de notaire offerts, le seuil descend à ~2 500 € — c'est précisément ce qui rend le projet possible à 5 000 €.

Erreur n°2 — Croire qu'il faut 10 % d'apport minimum

Le HCSF (décision du 29 septembre 2021, article L. 313-16 du Code de la consommation) ne fixe aucune règle d'apport minimum. Il fixe uniquement deux contraintes : taux d'endettement maximum de 35 % (assurance comprise) et durée maximale de 25 ans (27 ans en VEFA). La règle des « 10 % d'apport » est une norme commerciale interne aux banques, pas une obligation réglementaire. Avec un dossier bien monté (PTZ + Action Logement + frais notaire offerts), 5 000 € peuvent suffire dans le neuf.

Erreur n°3 — Aller en banque seul sans accompagnement

L'écart entre le taux affiché en vitrine et le taux négocié sur dossier solide est de 30 à 50 points de base en moyenne (source : Observatoire Crédit Logement / CSA). Sur 92 000 € à 25 ans, 40 points de base représentent ~5 000 € d'intérêts économisés. Un courtier IOBSP qui présente bien le dossier (PTZ + Action Logement + DPE A + apport résiduel positif après frais) débloque cette négociation. Vous n'avez pas besoin d'un coach en immobilier. Vous avez besoin de quelqu'un qui vous montre les chiffres que personne ne vous montre, et qui défend votre dossier en face d'un banquier qui n'a pas particulièrement envie de vous voir.

FAQ : acheter neuf avec 5 000 € d'apport en 2026

Peut-on acheter neuf avec seulement 5 000 € d'apport en 2026 ?

Oui. Avec 5 000 € d'apport, un couple primo-accédant en zone B1 (Le Mans, Tours, Angers, Caen, Reims, Metz, etc.) au RFR de 40 500 € peut financer un T3 neuf à 200 000 € via un PTZ de 80 000 € (tranche 3, 40 % du prix), un prêt Action Logement de 30 000 € et un prêt classique de 92 000 €, soit une mensualité unique de ~939 €/mois assurance comprise. Le HCSF n'impose aucun apport minimum (décision D-HCSF-2021-7).

Combien faut-il d'apport minimum pour acheter neuf en France ?

Aucun apport minimum n'est imposé par la réglementation française. Le HCSF fixe uniquement un taux d'endettement maximum de 35 % et une durée maximum de 25 ans (27 ans en VEFA). La règle commerciale des « 10 % d'apport » est une norme bancaire interne, pas une obligation légale. Avec un dossier PTZ + Action Logement + frais de notaire offerts par le promoteur, 2 500 € à 5 000 € suffisent dans le neuf.

Le PTZ couvre-t-il l'apport personnel ?

Oui. Le PTZ est traité comme un quasi-apport par les banques : il rassure l'établissement prêteur sur la solidité du dossier sans coûter un euro d'intérêts à l'emprunteur. Combiné au prêt Action Logement, il permet à un primo-accédant éligible d'obtenir un financement à 100 % voire 110 % du prix du bien, sans apport personnel injecté. Source : décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Peut-on acheter neuf sans apport du tout ?

Oui pour un primo-accédant éligible au PTZ et au prêt Action Logement, à condition que le promoteur prenne en charge les frais de notaire (offre commerciale courante en VEFA en 2026) et que la banque accepte de financer les frais de garantie dans le prêt. Le cash sortant le jour de la signature peut tomber à ~1 500 à 2 500 € (frais de dossier + sécurité).

Et si je suis seul avec 5 000 € d'apport ?

Le calcul change. Pour un célibataire à 25 000 €/an de revenus nets, mensualité plafond HCSF = 729 €/mois. Avec PTZ B1 célibataire (plafond d'opération 135 000 € pour 1 personne) et un T2 neuf à 130 000 € au Mans, le scénario passe avec une mensualité ~720 €/mois. Reste tendu sur le cash, à arbitrer en RDV.

Et avec un enfant ?

Coefficient familial à 2 personnes inchangé pour le couple, mais pour un couple + 1 enfant le coefficient passe à 1,8. Le quotient familial baisse, ce qui peut faire descendre d'une tranche PTZ et augmenter la quotité (jusqu'à 50 %). Souvent favorable. À vérifier dossier par dossier.

Et hors Le Mans ?

Le scénario est transposable à toute ville en zone B1 (Tours, Angers, Caen, Reims, Metz, Mulhouse, Saint-Étienne, etc.) avec les prix de neuf locaux. En zone A et A bis, la quotité PTZ tranche 3 reste à 40 % mais les plafonds d'opération sont plus élevés (270 000 € à 345 000 € pour 2 personnes). En zone B2 et C, la quotité tombe à 30 % mais le PTZ ancien avec travaux 25 % redevient possible, autre stratégie.

Le PTZ peut-il vraiment couvrir 40 % du bien sans aucun apport ?

Oui, c'est même son but. La banque traite le PTZ comme un quasi-apport : il rassure l'établissement prêteur sur la solidité du dossier, sans coûter un euro d'intérêts à l'emprunteur. C'est tout l'intérêt du dispositif depuis sa réforme 2025 (décret 2025-299).

Que se passe-t-il si je revends avant la fin du PTZ ?

Le PTZ doit être remboursé par anticipation à la revente, sauf cas dérogatoires prévus par l'article L. 31-10-6 du CCH (mobilité professionnelle, divorce, décès, invalidité). Pas de pénalité de remboursement anticipé sur le PTZ lui-même. Sur le prêt classique, vérifier la clause contractuelle (souvent négociable à zéro chez un courtier).

Passez à l'exécution

Vous avez 5 000 € sur votre Livret A et l'envie d'arrêter le loyer ? Vous avez maintenant tous les éléments pour décider. Reste à passer à l'action. Et là, on se trouvera toujours 10 000 raisons pour ne pas faire : les taux vont baisser, il y aura de meilleurs programmes, c'est pas le bon moment, faut que je réfléchisse... Pendant ce temps, chaque mois qui passe, c'est un loyer qui part et qui ne revient jamais.

Je m'appelle Hervé Voirin, courtier IOBSP / MIA (Mandataire en Intermédiation en Assurance), enregistré ORIAS, expert en immobilier neuf et en financement PTZ. J'ai accompagné environ 300 foyers sur leurs projets d'acquisition en résidence principale et investissement, et plusieurs années comme courtier à la Centrale de Financement avant de fonder stop-loyer.fr. À la Centrale, je faisais ce calcul-là tous les jours pour des locataires qui pensaient que c'était mort. La plupart sont propriétaires aujourd'hui.

Je fais le même calcul que celui de cet article sur votre RFR, votre zone, votre bien cible, en 30 minutes de visio. Pas de PowerPoint, pas de jargon : un loyer, une mensualité, la différence. Si le dossier passe, je le porte du test d'éligibilité jusqu'aux clés. Nos honoraires sont réglés directement par le promoteur, pas un euro ne sort de votre poche. Oui, ça existe. Non, y'a pas d'arnaque.

Ceux qui franchissent le pas, c'est extrêmement rare qu'ils le regrettent. Ceux qui restent à se gratter le cerveau pendant 10 ans paient, eux, la retraite de leur propriétaire.

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Sources

• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif au PTZ — Légifrance, JORF.
• Article L. 31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation (éligibilité PTZ) — Légifrance.
• Article D. 31-10-3-1 du CCH (plafonds et coefficients familiaux) — Légifrance.
• Article R. 31-10-9 du CCH (quotités neuf collectif vs individuel) — Légifrance.
• Article R. 31-10-2 du CCH modifié par décret 2024-304 du 2 avril 2024 (PTZ ancien zones B2 et C uniquement) — Légifrance.
• Article 1594 D du CGI (DMTO ancien à 5,80 % ou 5,09 %) — Légifrance.
• Article 257 du CGI (régime TVA des immeubles neufs) — Légifrance.
• Article 1594 F quinquies, point A du CGI (TPF réduite à 0,715 % en VEFA) — Légifrance, BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 70.
• Article 1383 du CGI (exonération de taxe foncière 2 ans pour le neuf, sur délibération communale) — Légifrance.
• Articles 1792 et 1792-3 du Code civil (garanties décennale, parfait achèvement, biennale) — Légifrance.
• Décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (taux d'endettement 35 %, durée 25 ans) — HCSF, contraignante depuis le 1er janvier 2022.
• Article L. 313-16 du Code de la consommation (conditions d'octroi) — Légifrance.
• Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) (libre choix et résiliation ADI) — Légifrance.
• Action Logement — Prêt Accession, conditions 2026 : actionlogement.fr/le-pret-accession.
• ANIL — guides financement et accession à la propriété : anil.org.
• SGFGAS — barèmes PTZ et plafonds d'opération.
• Banque de France — taux d'usure trimestriels publiés au Journal officiel.
• Conseil Supérieur du Notariat — barème des frais d'acte VEFA.
• Arrêté du 5 septembre 2025 — zonage ABC, data.gouv.fr.
• Observatoire Crédit Logement / CSA — statistiques de taux moyens et écarts vitrine vs négocié.
• ADEME — performance énergétique RE2020 vs parc ancien.