Contrat de réservation VEFA : tout comprendre avant de signer

Le contrat de réservation VEFA, c'est l'avant-contrat que vous signez avec le promoteur pour bloquer un logement neuf sur plan. Prix fixé, bien décrit, dépôt de garantie de 2 à 5 % du prix. Et surtout : 10 jours pour changer d'avis, sans frais, sans justification (article L271-1 du CCH). C'est la loi.

En bref

• Contrat de réservation : document qui réserve votre logement neuf avant la signature chez le notaire
• Dépôt de garantie : 5 % si livraison < 1 an, 2 % si 1-2 ans, 0 % au-delà (articles R261-28 et R261-29 CCH)
• 10 jours de rétractation sans motif ni frais après réception du contrat (article L271-1 CCH)
• Condition suspensive d'obtention de prêt obligatoire : si la banque refuse, vous récupérez votre dépôt
• Notice descriptive : le document qui détaille chaque matériau, chaque équipement -- vérifiez-le avant de signer

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Qu'est-ce que le contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), c'est votre premier engagement juridique avec le promoteur quand vous achetez sur plan. Pas un acte de vente. Un accord de principe, encadré par les articles R261-25 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Concrètement, ça veut dire quoi ? Le promoteur vous réserve ce logement, à ce prix, avec ces caractéristiques. Vous versez un dépôt de garantie. L'acte de vente définitif, c'est 2 à 3 mois plus tard, chez le notaire.

Contrat de réservation vs acte de vente : quelle différence ?

Ne mélangez pas les deux. Le contrat de réservation, c'est un avant-contrat. L'acte de vente, c'est celui que vous signez chez le notaire, 2 à 3 mois plus tard. Deux documents, deux moments, deux niveaux d'engagement.

Ce contrat vous protège. Il fixe les règles du jeu avant que vous vous engagiez pour de bon. Refus de prêt, changement de situation, doute ? Vous avez des portes de sortie. L'acte authentique, lui, c'est terminé. Plus de retour en arrière.

L'avis d'Hervé : "Le contrat de réservation, c'est le moment où tout se joue pour un primo-accédant. C'est là que le prix est figé, que les caractéristiques du logement sont fixées, que vos droits sont gravés dans le marbre. Beaucoup de gens signent sans lire. C'est une erreur. Prenez une heure, lisez chaque ligne. Si vous ne comprenez pas un terme, posez la question. Un promoteur sérieux vous répondra sans sourciller."

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Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de réservation ?

Le Code de la construction est limpide : un contrat de réservation en VEFA doit contenir des mentions obligatoires, listées aux articles R261-25 à R261-31. Il en manque une ? Le contrat peut être annulé. Point.

Ce que vous devez trouver dans votre contrat :

1. La description du logement

Le contrat décrit précisément le bien réservé :

• Surface habitable et surface des annexes (balcon, terrasse, cave, parking)
• Nombre de pièces et leur répartition
• Étage et situation dans l'immeuble
• Matériaux de construction utilisés
• Équipements collectifs (ascenseur, parking, local à vélos...)

Cette description est complétée par la notice descriptive, un document annexé au contrat qui détaille chaque matériau, chaque équipement, chaque finition. On y revient plus bas.

2. Le prix de vente prévisionnel

Le prix indiqué est un prix prévisionnel. Le promoteur peut prévoir une clause de révision, mais elle est encadrée. La variation ne peut excéder 5 % du prix initial (article R261-31 CCH). Au-delà, vous pouvez refuser la vente et récupérer votre dépôt.

En pratique, la quasi-totalité des promoteurs vendent à prix ferme et définitif. La clause de révision existe dans les textes, mais elle est rarement activée. Posez la question au promoteur : "Le prix est-il ferme ?" Si la réponse n'est pas un oui franc, creusez.

3. La date de livraison prévisionnelle

Le contrat indique une date ou une période de livraison (ex : "4e trimestre 2027"). Ce n'est pas une date ferme. Le promoteur prévoit toujours des causes de retard légitimes : intempéries, grèves, force majeure.

Vérifiez bien cette clause. Certains contrats prévoient des pénalités de retard. D'autres non. Si le vôtre n'en prévoit pas, demandez au promoteur de les ajouter. C'est votre levier de pression.

4. Les conditions suspensives

Ce sont les clauses qui protègent votre sortie. Si elles ne sont pas remplies, la vente tombe. La plus importante ? L'obtention de votre prêt immobilier. La banque refuse ? Vente annulée, dépôt de garantie remboursé. Intégralement.

Le contrat doit préciser :

• Le montant du prêt que vous allez demander
• Le taux maximum accepté
• Le délai pour obtenir le prêt (généralement 30 à 45 jours)

5. Le montant du dépôt de garantie

Le dépôt est fixé par la loi selon le délai de livraison (on en reparle dans la section suivante).

Ce que le contrat doit aussi mentionner

• Le nom et l'adresse du promoteur
• La situation et la description de l'immeuble (adresse, nombre de bâtiments, nombre de logements)
• Le règlement de copropriété provisoire (ou un renvoi à ce document)
• Les garanties du promoteur : garantie financière d'achèvement (GFA), assurances

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Combien coûte le dépôt de garantie en VEFA ?

Le dépôt de garantie en VEFA est plafonné par la loi. 5 % du prix si la livraison est prévue dans moins d'un an, 2 % entre 1 et 2 ans, zéro au-delà de 2 ans (articles R261-28 et R261-29 du CCH). Et cette somme va sur un compte séquestre tenu par un notaire ou un établissement agréé. Jamais dans la poche du promoteur.

Les montants fixés par la loi

Source : articles R261-28 et R261-29 du Code de la construction et de l'habitation.

Exemple concret : vous réservez un T3 à 250 000 EUR avec une livraison prévue dans 18 mois. Dépôt de garantie maximum : 5 000 EUR (2 % de 250 000 EUR).

Le dépôt est-il remboursable ?

Oui, dans plusieurs cas. Vous récupérez tout :

• Rétractation dans les 10 jours : remboursement intégral sous 21 jours maximum
• Non-réalisation d'une condition suspensive (refus de prêt, par exemple) : remboursement intégral
• Prix de vente final supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel : vous pouvez renoncer et être remboursé
• Non-conformité : si le bien livré ne correspond pas à la description du contrat
• Non-obtention du permis de construire (rare, mais possible)

En dehors de ces cas ? Si vous renoncez sans motif légitime après le délai de rétractation, le promoteur garde votre dépôt. C'est la règle.

Le piège du "chèque au promoteur"

Un promoteur sérieux ne vous demandera jamais de verser le dépôt sur son compte. L'argent va sur un compte séquestre, chez un notaire ou un établissement agréé. Un promoteur qui insiste pour encaisser lui-même ? Fuyez. C'est interdit par la loi, et c'est un signal d'alarme majeur.

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Comment fonctionne le délai de rétractation de 10 jours en VEFA ?

Vous avez signé et vous doutez ? Pas de panique. Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter après réception du contrat par lettre recommandée. Sans frais, sans motif. C'est l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (loi SRU du 13 décembre 2000). Un filet de sécurité que beaucoup de primo-accédants ne connaissent pas.

Comment ça marche concrètement ?

Le délai de 10 jours court à partir du lendemain de la réception du contrat par lettre recommandée. Pas de la signature en bureau de vente. Attention : ce sont 10 jours calendaires, pas ouvrés.

Si le 10e jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il est prolongé au premier jour ouvrable suivant.

Base légale : article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Comment exercer la rétractation ?

Lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur. Pas besoin de justifier. Pas besoin d'expliquer. Vous écrivez : "Je me rétracte du contrat de réservation en date du [date], portant sur le lot n° [numéro], programme [nom]."

C'est tout. C'est pas plus compliqué que ça. Dépôt de garantie restitué sous 21 jours.

Les erreurs à éviter

• Ne pas compter les jours correctement. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, pas de la signature en bureau de vente. Si vous signez un mardi et recevez le courrier le vendredi, le délai court à partir du samedi.
• Envoyer un simple email. La rétractation doit se faire par lettre recommandée. Un email n'a aucune valeur juridique pour la rétractation.
• Attendre le dernier jour pour poster la lettre. La date qui compte, c'est la date d'envoi (cachet de la poste), pas la date de réception par le promoteur. Mais ne prenez pas de risque inutile.

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Quelles sont les conditions suspensives d'un contrat de réservation VEFA ?

Les conditions suspensives, c'est votre filet de sécurité. Si elles ne sont pas remplies, la vente est annulée et vous récupérez votre dépôt. La plus connue : l'obtention de prêt, obligatoire par la loi (article L313-41 du Code de la consommation). Pas de prêt, pas de vente. Simple.

La condition suspensive d'obtention de prêt

C'est la condition numéro 1. Obligatoire dès que vous financez par un crédit (article L313-41 du Code de la consommation). Le contrat doit préciser :

• Le montant du prêt que vous allez demander
• La durée du prêt
• Le taux d'intérêt maximum que vous êtes prêt à accepter

Banque qui refuse ? Vente annulée. Dépôt récupéré. Intégralement. Sans discussion.

Le PTZ comme condition suspensive

Vous achetez avec un PTZ ? Il fait partie du plan de financement. Son obtention est une condition suspensive au même titre que le prêt classique. PTZ refusé (revenus au-dessus du plafond, bien non éligible...) ? C'est un motif d'annulation.

Mais attention : vérifiez que votre contrat mentionne explicitement le PTZ dans les conditions de financement. Montant, durée, caractéristiques. Si le PTZ n'y figure pas et qu'il est refusé, vous allez galérer à faire jouer la condition suspensive. Je le vois régulièrement.

Pour savoir si vous êtes éligible au PTZ, faites le test en 2 minutes. Mieux vaut savoir avant de signer.

Le délai pour obtenir le financement

Le contrat prévoit un délai pour obtenir votre offre de prêt. En général, 30 à 45 jours. C'est court. Très court. Envoyez votre dossier bancaire dès la signature du contrat. Pas dans 2 semaines quand vous y penserez.

Si vous n'avez pas obtenu votre prêt dans le délai, vous pouvez annuler. Mais si vous n'avez déposé aucun dossier en banque, le promoteur peut contester votre bonne foi. Et il aurait raison.

L'avis d'Hervé : "Le refus bancaire sur l'ancien, c'est pas une fin. C'est juste que personne ne vous a montré l'autre porte. Dans le neuf, le PTZ joue un rôle massif dans le plan de financement. La banque voit un dossier avec 97 000 EUR à 0 % d'intérêt, elle ne regarde pas votre apport de la même façon. Mais pour que ça fonctionne, il faut que le PTZ soit bien inscrit dans votre contrat de réservation. C'est la base."

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Qu'est-ce que la notice descriptive annexée au contrat de réservation VEFA ?

La notice descriptive, c'est le document que personne ne lit et que tout le monde regrette de ne pas avoir lu. C'est un document technique obligatoire annexé au contrat de réservation (article R261-13 du CCH). Elle liste tout ce que le promoteur s'engage à livrer : matériaux, équipements, finitions, pièce par pièce. Le jour de la livraison, c'est votre arme pour vérifier la conformité.

Ce qu'elle doit contenir

L'article R261-13 du CCH impose un contenu minimum :

• Matériaux de construction : gros oeuvre, façades, toiture
• Revêtements : sols (carrelage, parquet, type exact), murs (peinture, faïence)
• Menuiseries : fenêtres (type, matériau, vitrage), portes intérieures, volets
• Équipements sanitaires : baignoire ou douche, lavabo, WC, robinetterie
• Équipements de cuisine : plan de travail, évier, branchements
• Chauffage : type (individuel/collectif), énergie (gaz, électrique, PAC)
• Électricité : nombre de prises par pièce, interrupteurs, tableau électrique
• Ventilation : VMC simple ou double flux
• Parking et cave éventuels

Pourquoi c'est votre meilleure protection

Le jour de la livraison, c'est la notice descriptive qui fait foi. Le promoteur livre du carrelage bas de gamme alors que la notice prévoyait du grès cérame ? Défaut de conformité. Vous le notez en réserve. Il doit corriger.

Sans notice descriptive, vous n'avez rien pour prouver ce qui était prévu. Votre parole contre celle du promoteur. Devinez qui gagne.

Ce que vous devez faire

Lisez la notice descriptive avant de signer. Pas après. "Peinture blanche" sans marque ni nombre de couches ? "Carrelage" sans précision de qualité ? Demandez des précisions par écrit. Plus c'est précis dans la notice, mieux vous êtes protégé le jour J.

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Quelles clauses vérifier avant de signer un contrat de réservation VEFA ?

On ne va pas se raconter de belles histoires : un contrat de réservation, c'est un document juridique. La plupart des primo-accédants le signent les yeux fermés, emportés par l'excitation du projet. Je comprends. Mais c'est risqué.

Les 6 clauses à vérifier en priorité :

1. Le prix et la clause de révision

Le prix est-il ferme et définitif ? Ou le contrat prévoit-il une clause de révision ? Si oui, est-elle plafonnée à 5 % (maximum légal) ? Demandez la suppression de toute clause de révision si possible.

2. La date de livraison et les pénalités de retard

La date est-elle précise (ex : "T4 2027") ou vague (ex : "courant 2027-2028") ? Le contrat prévoit-il des pénalités de retard ? Si non, négociez. Généralement 1/3000e du prix par jour de retard. Ça motive le promoteur à tenir ses délais.

3. Les conditions suspensives

Le prêt classique ET le PTZ sont-ils mentionnés ? Le montant, la durée et le taux sont-ils précisés ? Le délai d'obtention est-il réaliste (minimum 30 jours) ?

4. La notice descriptive

Est-elle annexée au contrat ? Les matériaux sont-ils décrits avec précision ? Les équipements listés correspondent-ils à ce que le commercial vous a montré en bureau de vente ?

5. Les plans

Le plan de votre appartement est-il annexé au contrat avec les côtes (dimensions) ? Le plan de masse de l'immeuble (situation du lot dans le bâtiment) est-il fourni ?

6. La GFA (Garantie Financière d'Achèvement)

Le nom du garant est-il mentionné ? La garantie est-elle bien extrinsèque ? Pour tout comprendre sur cette garantie, consultez notre guide complet de la GFA.

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Que se passe-t-il après la signature du contrat de réservation ?

Après la signature, les choses s'enchaînent. Un calendrier en 5 étapes, du délai de rétractation à la livraison. Pour le déroulement chronologique complet, on a un guide dédié. En résumé :

Jour 1 à 10 : le délai de rétractation

Le promoteur vous envoie le contrat par lettre recommandée. Le délai de 10 jours court à partir du lendemain de la réception. Pendant ces 10 jours, vous pouvez annuler sans frais ni motif.

Semaine 2 à 6 : la recherche de financement

C'est là que vous courez chez votre banque ou votre courtier. Le PTZ est intégré au dossier à ce stade. La banque étudie votre éligibilité, calcule le montant, monte le plan de financement global. Pas de temps à perdre.

Pour un couple avec un enfant en zone B1 qui achète un T3 à 250 000 EUR, le PTZ peut atteindre 97 200 EUR à 0 % (plafond d'opération 243 000 EUR, quotité 40 % en tranche 2). Ce sont 97 200 EUR sur lesquels vous ne paierez jamais un centime d'intérêt. Utilisez notre simulateur PTZ pour calculer votre montant exact.

Semaine 6 à 12 : l'offre de prêt

La banque envoie l'offre de prêt. Vous avez 10 jours de réflexion obligatoire (article L313-34 du Code de la consommation) avant d'accepter. Après ? Condition suspensive levée. Le dossier avance.

Mois 2 à 3 : l'acte authentique chez le notaire

Signature chez le notaire. Frais de notaire réduits dans le neuf : 2-3 % au lieu de 7-8 % dans l'ancien. La GFA extrinsèque est vérifiée et annexée. Premier appel de fonds débloqué. Vous êtes officiellement propriétaire du sol et de ce qui sera construit dessus.

Mois 3 à 18 : la construction

Le promoteur construit. Les appels de fonds arrivent au rythme de l'avancement. Pendant cette phase, vous payez des intérêts intercalaires sur le prêt classique uniquement. Pas sur le PTZ. Personne ne le mentionne, mais c'est un vrai avantage financier. À la livraison, tout bascule : PTZ débloqué, remboursement normal, mensualité constante lissée par la banque.

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Quels sont les 5 pièges à éviter avec un contrat de réservation VEFA ?

En 15 ans dans l'immobilier neuf, je vois toujours les mêmes erreurs. Cinq pièges, et des primo-accédants qui tombent dedans chaque semaine.

Piège n°1 : signer sous la pression du commercial

"Il ne reste que 2 lots." "Un autre client est intéressé." "Le prix augmente la semaine prochaine." On connaît la chanson. Ne signez jamais dans l'urgence. Prenez le contrat, lisez-le chez vous, revenez le lendemain. Si le lot disparaît en 24 heures, il y en aura d'autres. Un promoteur sérieux ne force jamais la main.

Piège n°2 : ne pas lire la notice descriptive

90 % des acheteurs ne la lisent pas. Et c'est elle qui fait foi le jour de la livraison. Du carrelage premier prix à la place du grès cérame promis à l'oral ? Sans la notice, vous n'avez rien. Votre parole ne vaut rien face à un promoteur qui dit "ce n'était pas prévu".

Piège n°3 : oublier de mentionner le PTZ dans les conditions suspensives

Votre contrat doit mentionner le PTZ noir sur blanc dans le plan de financement. S'il n'y figure pas et que le PTZ est refusé, bonne chance pour invoquer la condition suspensive. C'est le genre d'oubli qui coûte cher.

Piège n°4 : sous-estimer le délai pour obtenir le prêt

30 jours pour obtenir un prêt, c'est court. Déposez votre dossier bancaire dès la signature du contrat. Pas dans 2 semaines. Le montage PTZ + prêt classique prend plus de temps qu'un simple prêt. Si vous attendez, vous jouez avec le feu.

Piège n°5 : ne pas vérifier la GFA avant de signer

La garantie financière d'achèvement vous protège si le promoteur fait faillite. Le nom du garant doit figurer dans le contrat. Le promoteur dit "c'est en cours" ? Ne signez pas. Un promoteur solide a sa GFA avant même de commercialiser. C'est non négociable.

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Peut-on annuler un contrat de réservation VEFA ?

Oui. Plusieurs cas prévus par la loi vous le permettent.

Annulation pendant le délai de rétractation

Les 10 premiers jours après réception du contrat. Aucun motif nécessaire. Une lettre recommandée. Dépôt remboursé sous 21 jours. Zéro frais, zéro explication à fournir.

Annulation pour non-réalisation d'une condition suspensive

Banque qui refuse votre prêt ou votre PTZ ? Condition suspensive non réalisée. Vente annulée de plein droit. Dépôt remboursé intégralement.

Annulation pour dépassement du prix de plus de 5 %

Si le prix final dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel inscrit au contrat, vous pouvez renoncer et récupérer votre dépôt de garantie (article R261-31 CCH).

Annulation pour non-conformité

Si les caractéristiques du logement tel que décrit dans l'acte de vente ne correspondent pas au contrat de réservation (logement différent, prestations dégradées...), vous pouvez refuser de signer l'acte authentique.

Annulation sans motif légitime, après les 10 jours

C'est le scénario à éviter. Vous renoncez sans motif légal, hors délai de rétractation ? Le promoteur garde votre dépôt. Sur un T3 à 250 000 EUR, on parle de 5 000 à 12 500 EUR. Ça pique.

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Quel est le lien entre contrat de réservation VEFA et PTZ ?

Le Prêt à Taux Zéro change la donne dans votre contrat de réservation. Et pas qu'un peu.

Le PTZ dans le plan de financement

Votre contrat de réservation décrit votre plan de financement prévisionnel. Le PTZ doit y figurer clairement avec :

• Le montant estimé
• Le fait qu'il s'agit d'un prêt à taux zéro
• Sa prise en compte comme condition suspensive

Pourquoi le PTZ sécurise votre dossier

Un plan de financement avec PTZ, ça rassure tout le monde. La banque voit un prêt garanti par l'État à 0 %. Elle le traite comme un quasi-apport. Votre taux d'endettement baisse, votre dossier devient solide, et le promoteur sait que votre financement tient la route.

73 % des ménages français sont éligibles au PTZ en 2026, selon les plafonds du décret 2025-299 du 29 mars 2025. Et presque personne ne le réclame. Si vous n'avez pas encore vérifié, faites le test en 2 minutes. Savoir avant de signer, c'est négocier en position de force.

L'impact sur les intérêts intercalaires

Pendant la construction, le PTZ n'est pas débloqué. Il est versé en une seule fois à la livraison. Vos intérêts intercalaires ne portent donc que sur le prêt classique. Concrètement, ça réduit vos coûts pendant toute la phase de construction. Et ça, personne ne vous le dit au moment de la réservation.

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FAQ : vos questions sur le contrat de réservation VEFA

Le contrat de réservation est-il obligatoire en VEFA ?

Non, pas juridiquement. Vous pourriez passer directement chez le notaire. Mais en pratique, tous les promoteurs l'utilisent. Et c'est dans votre intérêt : il vous donne la rétractation de 10 jours et les conditions suspensives. Sans contrat de réservation, vous signez directement l'acte définitif, sans filet. Source : articles R261-25 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

Quel est le montant du dépôt de garantie en VEFA ?

Plafonné par la loi : 5 % si livraison dans moins d'un an, 2 % entre 1 et 2 ans, zéro au-delà (articles R261-28 et R261-29 CCH). Toujours sur un compte séquestre. Jamais directement au promoteur.

Peut-on annuler un contrat de réservation VEFA ?

Oui. 10 jours de rétractation après réception du contrat, sans motif (article L271-1 CCH). Après ce délai, annulation possible si une condition suspensive tombe (refus de prêt, refus de PTZ) ou si le prix final dépasse de plus de 5 % le prévisionnel. En dehors de ces cas, le promoteur peut garder votre dépôt.

Le délai de rétractation commence-t-il à la signature ?

Non. Le délai court à partir du lendemain de la réception par lettre recommandée, pas de la signature en bureau de vente. Vous avez le temps de relire le contrat chez vous, au calme.

Que faire si le promoteur ne mentionne pas le PTZ dans le contrat ?

Demandez la modification avant de signer. Le PTZ doit figurer dans les conditions suspensives. S'il est refusé par la suite et qu'il n'est pas dans le contrat, récupérer votre dépôt sera un parcours du combattant.

Peut-on modifier un contrat de réservation VEFA après signature ?

Modifications mineures, oui, par avenant (changement de financement, précision sur les TMA). Les caractéristiques fondamentales (surface, prix, lot), non. Il faut un nouveau contrat. Et tout changement doit être formalisé par écrit, signé par les deux parties. Rien à l'oral.

La notice descriptive est-elle obligatoire ?

Oui, imposée par l'article R261-13 du CCH. Elle détaille matériaux, équipements et finitions de votre logement. Le jour de la livraison, c'est elle qui tranche. Lisez-la avant de signer, pas le jour de la remise des clés.

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Le contrat de réservation VEFA, c'est la première étape concrète de votre parcours de primo-accédant. Un document juridique qui vous protège, à condition de le lire et de vérifier chaque clause. PTZ, conditions suspensives, notice descriptive, dépôt sur compte séquestre : tout est là pour que vous achetiez dans le neuf en sécurité.

Chaque premier du mois, vous enrichissez votre propriétaire. Le contrat de réservation, c'est le document qui met fin à ça. Si vous êtes éligible au PTZ et que personne ne vous l'a encore dit, c'est le moment de vérifier.

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Sources : articles R261-25 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation (contenu du contrat de réservation), article L271-1 CCH (délai de rétractation, loi SRU), articles R261-28 et R261-29 CCH (dépôt de garantie), article R261-13 CCH (notice descriptive), article L313-41 du Code de la consommation (condition suspensive de prêt), article L261-10-1 CCH (GFA obligatoire), décret 2025-299 du 29 mars 2025 (barèmes PTZ en vigueur), service-public.fr, ANIL.