PTZ Auto-Entrepreneur 2026 : jusqu'à 90 000 EUR sans CDI
Dernière mise à jour :
En 2026, le PTZ est légalement accessible aux auto-entrepreneurs et freelances : jusqu'à 54 000 EUR à 0 % en zone B1, 90 000 EUR en zone A. La loi (articles L31-10-1 à L31-10-14 CCH) fixe quatre critères (primo-accession, résidence principale, plafond de revenus, logement éligible) sans mentionner le statut professionnel. Les plafonds sont rehaussés de +8 à +13 % par rapport à 2025. L'obstacle réel, c'est la banque, pas l'État.
En bref
- Prêt immobilier auto-entrepreneur : légalement accessible - les articles L31-10-1 à L31-10-14 CCH ne conditionnent pas le PTZ au type de contrat
- Le revenu retenu pour le PTZ : votre revenu fiscal de référence 2024 (avis d'imposition), après abattement forfaitaire de 34% à 71% selon le régime
- Abattement micro-BNC : un développeur avec 50 000 € de CA déclare un RFR de 33 000 €, souvent sous les plafonds
- Plafonds 2026 rehaussés de +8% à +13% : environ 300 000 ménages supplémentaires éligibles à la primo-accession
- Exemple AE seul en zone B1 : 54 000 € à 0% avec un CA de 44 000 € (tranche 3, quotité 40%), crédit immobilier freelance viable
- L'obstacle réel : l'ancienneté et la régularité des revenus côté banque, pas côté État
L'État peut-il refuser le PTZ à un auto-entrepreneur ?
Non. Et ce n'est pas une interprétation : c'est dans le texte.
Les articles L31-10-1 à L31-10-14 du Code de la construction et de l'habitation définissent les conditions d'accès au PTZ. Quatre critères, pas un de plus :
- Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l'achat
- Affecter le logement à sa résidence principale dans l'année suivant l'acquisition
- Respecter les plafonds de revenus : revenu fiscal de référence 2024 sous les seuils fixés par zone
- Acquérir un logement éligible : neuf en toutes zones (y compris une maison individuelle avec le PTZ), ou ancien avec travaux représentant au moins 25% du coût total en zones B2 et C
L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) le confirme explicitement : "aucune disposition du texte ne crée de conditions distinctes selon le statut professionnel". CDI, CDD, auto-entrepreneur, professions libérales, gérant de SASU : tous sur le même pied d'égalité côté État.
Le décret 2025-299 du 29 mars 2025, en vigueur, fixe les plafonds, les quotités et les zones pour 2026. Il ne mentionne à aucun moment le statut d'emploi du demandeur.
Les "on m'a dit que les AE ne peuvent pas emprunter", c'est le premier obstacle à l'achat. Pas les taux, pas les prix. Les croyances. À chaque fois, les données disent autre chose.
Ce que le PTZ regarde, et ce qu'il ignore
| Ce que le PTZ examine | Ce que le PTZ n'examine PAS |
|---|---|
| Votre revenu fiscal de référence 2024 | Votre statut : AE, freelance, libéral, CDI |
| Votre statut de primo-accédant | Votre ancienneté dans l'activité |
| La nature du logement (neuf / ancien avec travaux) | La régularité de vos revenus d'une année sur l'autre |
| La zone géographique du bien | Votre chiffre d'affaires brut |
| Le nombre de personnes dans le foyer | La forme juridique de votre entreprise |
Concrètement, ça veut dire quoi ? Quand un conseiller bancaire vous dit "on ne finance pas les auto-entrepreneurs", il parle de la politique de crédit de son établissement, pas des règles du PTZ. Ce sont deux sujets distincts, et les traiter séparément, c'est la clé.
Comment le PTZ calcule-t-il vos revenus en tant qu'indépendant ?
C'est là que la situation d'un AE devient souvent plus favorable qu'on ne le croit.
Le PTZ utilise votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (2024), tel qu'il apparaît sur votre avis d'imposition. Pour un achat en 2026, c'est le RFR de 2024, déclaré en 2025.
Ce RFR n'est pas votre chiffre d'affaires brut. C'est votre revenu après abattement forfaitaire, selon votre régime fiscal.
Les abattements selon votre régime micro
| Régime | Type d'activité | Abattement | Revenu imposable |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC ventes | Commerce, artisanat | 71% | CA × 29% |
| Micro-BIC services | Prestations de services commerciales | 50% | CA × 50% |
| Micro-BNC | Professions libérales, freelances intellectuels | 34% | CA × 66% |
Source : CGI articles 50-0 et 102 ter (Légifrance).
Ce que ça change en pratique :
Un développeur web freelance en micro-BNC avec 50 000 € de CA déclare un RFR de 33 000 € (50 000 × 66%). Le plafond PTZ 2026 pour 1 personne en zone B1 est de 34 500 €. Il est éligible, alors qu'à première vue, son CA peut sembler "trop élevé".
Un auto-entrepreneur dans les services (micro-BIC services) avec 40 000 € de CA déclare un RFR de 20 000 €. En zone C, le plafond pour 1 personne est 28 500 €. Largement éligible.
Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Je suis là pour vous montrer des chiffres. Votre avis fiscal, votre tranche, votre montant de PTZ. Point.
La règle du plancher anti-optimisation
Comme pour tous les demandeurs PTZ, le revenu retenu est le maximum entre votre RFR 2024 et le coût de l'opération divisé par 9. Ce plancher évite qu'une année atypiquement basse ne permette un PTZ disproportionné.
Revenu retenu = max(RFR 2024, coût opération ÷ 9)
Si vous avez eu une très mauvaise année 2024 (démarrage d'activité, arrêt maladie), vérifiez les deux valeurs avant de conclure à votre tranche.
Plafonds de revenus PTZ 2026 par zone
| Zone | 1 pers. | 2 pers. | 3 pers. | 4 pers. | 5+ pers. |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis / A | 49 000 € | 73 500 € | 88 200 € | 102 900 € | 117 600 € |
| B1 | 34 500 € | 51 750 € | 62 100 € | 72 450 € | 82 800 € |
| B2 | 31 500 € | 47 250 € | 56 700 € | 66 150 € | 75 600 € |
| C | 28 500 € | 42 750 € | 51 300 € | 59 850 € | 68 400 € |
Source : décret 2025-299, plafonds en vigueur pour 2026. Rehaussés de +8% à +13% par rapport à 2025. Pour comprendre l'ensemble du dispositif, consultez notre guide complet PTZ 2026 et le détail des conditions d'éligibilité au PTZ 2026.
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Quelle est la vraie difficulté : l'État ou la banque ?
La banque. Soyons directs.
Le PTZ est un droit ouvert par l'État. Mais il est distribué par les banques, qui l'intègrent dans un financement global qu'elles accordent elles-mêmes. Si la banque refuse de vous prêter le complément nécessaire à l'opération, elle refuse aussi d'inclure le PTZ dans le plan de financement, même si vous y avez légalement droit.
La banque évalue deux choses :
- Votre éligibilité au PTZ : vérification administrative des critères légaux (revenu, primo-accession, logement)
- Votre solvabilité pour le prêt principal : analyse de risque sur votre capacité à rembourser sur 15, 20 ou 25 ans
Sur le second point, le statut AE crée une friction réelle. Les revenus d'un indépendant sont par définition variables. La banque modélise votre risque de défaut sur la durée, et un CA qui fluctue d'une année sur l'autre est moins rassurant qu'un bulletin de salaire fixe.
Votre banque principale vous dit non ? Ce n'est pas une réponse définitive. C'est une réponse de cette banque-là.
Ce que les banques regardent concrètement pour un AE
- L'ancienneté de l'activité : 2 ans minimum dans la plupart des établissements, souvent 3 ans pour les profils les plus favorables
- La stabilité du revenu : une progression régulière du CA sur 3 exercices est un signal positif fort
- Le revenu retenu : les banques calculent généralement une moyenne des 2 ou 3 derniers exercices, pas le dernier seul
- La forme juridique : les professions libérales réglementées (médecins, avocats, notaires) sont les mieux perçues, suivies des SASU/EURL, puis des auto-entrepreneurs en micro
- La nature de l'activité : un consultant senior avec des clients récurrents est perçu différemment d'un AE qui vient de se lancer
- L'apport personnel : 10% minimum attendu pour un CDI, souvent 15 à 20% demandés pour un AE
L'avis d'Herve : J'ai passé 15 ans dans l'immobilier neuf, et j'ai accompagné des dizaines de dossiers de financement. Votre banque, c'est rarement votre amie : vous êtes client, point. Un auto-entrepreneur avec 3 ans d'ancienneté, un CA stable et un apport de 15%, ça peut parfaitement passer. À condition de présenter le dossier au bon endroit. La plupart des AE commencent par leur banque habituelle, qui dit non, et s'arrêtent là. Ce n'est pas leur banque qu'il faut convaincre, c'est la bonne banque. Et ça, c'est le travail d'un courtier spécialisé.
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Quels revenus la banque retient-elle pour un auto-entrepreneur ?
La banque ne raisonne pas comme le PTZ. Ce n'est pas le même calcul.
Pour le PTZ, c'est votre RFR 2024 qui compte.
Pour le prêt principal, la banque calcule votre capacité d'emprunt sur vos revenus nets moyens, généralement sur les 2 ou 3 derniers exercices complets. Ce revenu net est différent selon votre régime :
- En micro (BIC ou BNC) : la banque retient souvent votre bénéfice imposable (CA après abattement), parfois en appliquant une décote supplémentaire de 10 à 20%
- En régime réel : la banque peut retenir le bénéfice net comptable, ce qui peut être plus favorable si vos charges réelles sont bien documentées
- Pour les SASU/EURL : la banque retient la rémunération nette du dirigeant inscrite dans les comptes, pas le chiffre d'affaires de la société
Ce que ça change sur votre capacité d'emprunt :
Un freelance en micro-BNC avec 50 000 € de CA a un revenu imposable de 33 000 €. La banque retient souvent 27 000 à 30 000 € comme base de calcul de la mensualité maximale. Avec un taux d'endettement de 35%, la mensualité autorisée est d'environ 788 à 875 €/mois.
C'est moins qu'un salarié avec le même "vrai" revenu, mais c'est souvent suffisant pour construire un plan de financement viable avec le PTZ.
Combien de PTZ peut-on obtenir en auto-entrepreneur ? Exemples chiffrés
Ces exemples sont calculés sur les barèmes officiels PTZ 2026 (décret 2025-299). Votre situation personnelle peut donner un résultat différent : simulez votre PTZ ou faites votre test d'éligibilité.
Exemple A : développeur freelance seul, zone B1
- Profil : 34 ans, célibataire, freelance en micro-BNC depuis 4 ans, CA stable entre 40 000 et 44 000 €
- CA 2024 : 44 000 € → RFR 2024 = 44 000 × 66% = 29 040 €
- Projet : T2 neuf à 220 000 € en zone B1 (Rennes, Bordeaux périphérie)
- Éligibilité : RFR 29 040 € < plafond B1 1 personne 34 500 € ✓
- Revenu retenu : max(29 040, 220 000/9 = 24 444) = 29 040 € → Tranche 3 (26 001 – 30 000 € en zone B1)
Calcul du PTZ :
- Plafond d'opération zone B1, 1 personne : 135 000 €
- Quotité tranche 3 (logement collectif neuf) : 40%
- PTZ = 135 000 × 40% = 54 000 € à 0%
- Différé : 2 ans
- Durée de remboursement : 13 ans
- Économie estimée vs un prêt classique (~3,27%) : environ 12 000 à 14 000 €
Son atout côté banque : 4 ans d'ancienneté, CA progressif et documenté, secteur tech en tension. Un courtier spécialisé primo-accédants peut présenter ce dossier favorablement à plusieurs établissements.
Exemple B : auto-entrepreneur en services + conjoint salarié, zone A
- Profil : couple, 38 ans (AE en services depuis 3 ans, CA 40 000 €) + conjoint en CDI (revenus 28 000 €)
- RFR foyer 2024 : AE → 40 000 × 50% = 20 000 € + CDI → 28 000 € = RFR foyer 48 000 €
- Projet : T3 neuf à 320 000 € en zone A (Lyon, Marseille, Lille périphérie)
- Éligibilité : RFR 48 000 € < plafond zone A 2 personnes 73 500 € ✓
- Revenu retenu : max(48 000, 320 000/9 = 35 556) = 48 000 € → coefficient 2 pers. = 1,5 → 48 000 / 1,5 = 32 000 € → Tranche 3 (31 001 – 37 000 € en zone A)
Calcul du PTZ :
- Plafond d'opération zone A, 2 personnes : 225 000 €
- Quotité tranche 3 (logement collectif neuf) : 40%
- PTZ = 225 000 × 40% = 90 000 € à 0%
- Différé : 2 ans
- Durée de remboursement : 13 ans
- Économie estimée : environ 18 000 à 22 000 €
Ici, le co-emprunteur CDI change radicalement l'équation bancaire. La banque retient les revenus stables du conjoint comme base principale, et les revenus AE viennent en complément. Le dossier passe nettement mieux.
Plafonds d'opération PTZ 2026 par zone (rappel)
| Zone | 1 pers. | 2 pers. | 3 pers. | 4 pers. | 5+ pers. |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis / A | 150 000 € | 225 000 € | 270 000 € | 315 000 € | 360 000 € |
| B1 | 135 000 € | 202 500 € | 243 000 € | 283 500 € | 324 000 € |
| B2 | 110 000 € | 165 000 € | 198 000 € | 231 000 € | 264 000 € |
| C | 100 000 € | 150 000 € | 180 000 € | 210 000 € | 240 000 € |
Comment maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier en tant que freelance ?
Les grandes théories sur l'immobilier, tout le monde en a. Moi je vous montre ce qui marche concrètement.
1. Attendre 3 ans d'ancienneté avant de déposer un dossier
La majorité des banques exige 2 ans minimum. Mais à 3 ans d'exercice avec 3 bilans complets, le dossier est infiniment plus solide. Si vous êtes à 18 mois d'ancienneté, anticipez : commencez à construire votre dossier maintenant, et déclenchez la demande à 36 mois.
2. Utiliser un co-emprunteur en CDI si possible
C'est le levier le plus puissant. La banque consolide les revenus du foyer. Un co-emprunteur salarié stable transforme un dossier "atypique" en dossier standard. Ce co-emprunteur n'a pas besoin d'être aussi primo-accédant que vous : il contribue simplement à la solvabilité globale.
3. Présenter 3 exercices en progression ou stabilité
Un CA qui monte de 30 000 € à 40 000 € à 48 000 € sur 3 ans est un signal fort. Un CA erratique (30 000 → 55 000 → 25 000) inquiète la banque. Si votre activité est stable, documentez-la soigneusement : attestations clients, contrats récurrents, preuves de régularité.
4. Constituer un apport de 15 à 20%
Pour un CDI, les banques acceptent souvent 10% d'apport. Pour un AE, 15% minimum est recommandé, et 20% ouvre beaucoup plus de portes. Rappel : le PTZ est accepté comme quasi-apport par les banques, ce qui réduit mécaniquement l'apport personnel nécessaire.
5. Passer par un courtier spécialisé primo-accédants
Un courtier connaît les grilles internes de chaque banque. Il sait quels établissements acceptent les AE de quel secteur avec quelle ancienneté. Il présente votre dossier au bon endroit, en valorisant vos points forts. Sur un profil AE, la différence entre un refus et un accord tient souvent à ça.
6. Choisir le neuf plutôt que l'ancien
Le logement neuf élimine le risque de travaux imprévus sur 10 ans (garantie décennale), garantit des charges divisées par trois (norme RE2020) et offre des frais de notaire à 2-3% au lieu de 7-8%. Sur un dossier sans CDI, chaque élément de réassurance compte. L'ancien peut faire peur à la banque (travaux inconnus) ; le neuf la rassure.
L'avis d'Herve : Mon job c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre. C'est de vous montrer ce que vous ratez. Les dossiers AE qui passent partagent tous la même structure : ancienneté 3 ans minimum, revenus documentés et stables, apport visible. Le PTZ joue ici un rôle sous-estimé : il réduit le montant que la banque prête, donc son risque. Un PTZ de 54 000 € sur un achat à 220 000 €, ça veut dire que la banque ne porte que 166 000 € de risque. C'est un argument à mettre noir sur blanc dans votre dossier, pas à laisser sous-entendu.
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Quels documents préparer pour votre dossier en tant qu'AE ?
Voici la liste dans l'ordre où vous en aurez besoin.
Documents d'identité et de situation
- Pièce d'identité en cours de validité
- Justificatif de domicile actuel (quittances de loyer des 3 derniers mois)
- Livret de famille si applicable
Documents fiscaux et comptables
- Avis d'imposition 2024 et 2025 (les deux dernières années)
- Déclarations de revenus (formulaires 2042 et 2042 C-PRO) des 2 ou 3 dernières années
- Extrait Kbis ou attestation INSEE (numéro SIRET actif)
- Relevés des chiffres d'affaires trimestriels (déclarations URSSAF) sur 24 mois
- Si régime réel : bilans et comptes de résultat des 3 derniers exercices établis par un expert-comptable
Documents bancaires
- 6 derniers relevés de compte bancaire personnel (sans découvert, épargne régulière)
- Relevés du compte professionnel sur 12 mois si séparé du compte personnel
- Justificatifs d'épargne et placements éventuels (livret A, PEL, assurance-vie)
Assurance emprunteur : les banques exigent une assurance emprunteur couvrant décès, invalidité et incapacité de travail. En tant qu'indépendant, certains assureurs appliquent une surprime. Comparez les offres en délégation d'assurance pour réduire ce coût. Votre courtier immobilier peut vous orienter.
Documents liés au projet immobilier
- Contrat de réservation (VEFA) signé avec le promoteur
- Plan du logement et descriptif technique
- Prix de vente avec ventilation foncier / construction
- Calendrier prévisionnel de livraison
Pour renforcer votre dossier AE
- Lettre ou attestation de clients récurrents confirmant la continuité des missions
- Contrats en cours ou bons de commande signés pour l'année en cours
- Si vous avez un expert-comptable : attestation sur la pérennité de l'activité
FAQ - Prêt immobilier auto-entrepreneur et PTZ 2026
Un auto-entrepreneur peut-il obtenir le PTZ sans co-emprunteur CDI ?
Oui. Le PTZ est accessible en solo dès lors que votre RFR 2024 est sous le plafond de votre zone et que vous répondez aux quatre critères légaux. La difficulté est bancaire, pas légale. Avec 3 ans d'ancienneté, des revenus stables et un apport de 15 à 20%, certains établissements, notamment les banques mutualistes, financent des dossiers AE sans co-emprunteur CDI.
Le chiffre d'affaires brut est-il comparé aux plafonds PTZ ?
Non. Le PTZ compare votre revenu fiscal de référence (RFR 2024) aux plafonds, pas votre CA brut. En micro-BNC par exemple, un CA de 50 000 € donne un RFR de 33 000 € (abattement 34%). C'est ce RFR de 33 000 € qui est comparé au plafond, pas les 50 000 €. Source : CGI article 102 ter.
Que se passe-t-il si mon RFR 2024 était bas parce que j'ai démarré mon activité cette année-là ?
Le revenu retenu pour le PTZ est le maximum entre votre RFR 2024 et le coût de l'opération divisé par 9. Si votre RFR est exceptionnellement bas (démarrage, arrêt), ce plancher s'applique. Mais si l'opération est modeste et votre RFR vraiment faible, vous pouvez légitimement bénéficier d'une tranche favorable (tranche 1 ou 2), ce qui donne une quotité de 40 à 50%.
Peut-on cumuler PTZ et Action Logement quand on est auto-entrepreneur ?
Le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1%) est réservé aux salariés d'une entreprise d'au moins 10 salariés. Si vous êtes auto-entrepreneur pur, vous n'y avez pas accès, sauf si vous avez par ailleurs un contrat salarié (activité mixte). En revanche, d'autres aides sont cumulables avec le PTZ : PAS, éco-PTZ, aides locales. Consultez notre article sur les 7 aides cumulables pour les primo-accédants.
La banque peut-elle refuser de distribuer le PTZ alors que j'y suis éligible légalement ?
Les banques habilitées à distribuer le PTZ doivent le proposer à tout candidat répondant aux critères légaux. En pratique, elles peuvent refuser le financement global (PTZ + prêt principal), ce qui revient au même résultat. Si plusieurs établissements refusent, l'ANIL peut vous orienter, et un médiateur bancaire peut être saisi. Leurs coordonnées sont disponibles sur service-public.fr.
Vaut-il mieux passer en SASU ou EURL plutôt qu'en micro pour obtenir son prêt ?
Pour le PTZ, cela ne change rien côté État : c'est votre RFR 2024 qui compte. Côté banque, le régime réel (SASU, EURL) permet de présenter un bilan comptable complet, signé par un expert-comptable, ce qui peut inspirer plus de confiance qu'une simple déclaration de CA. Mais le passage au réel a des implications fiscales et sociales importantes : consultez un expert-comptable avant toute décision.
À retenir : En 2026, le PTZ est légalement accessible aux auto-entrepreneurs et freelances. Les articles L31-10-1 à L31-10-14 CCH ne conditionnent pas l'accès au statut d'emploi. Le RFR retenu est le revenu après abattement forfaitaire (34 % à 71 % selon le régime), souvent inférieur au CA brut. La vraie difficulté est bancaire : ancienneté 3 ans, revenus stables, apport 15-20 %. Sources : Légifrance, décret 2025-299, ANIL, service-public.fr.
On vous a peut-être dit que les auto-entrepreneurs ne peuvent pas acheter. Les histoires fantastiques, on sait ce que ça donne. L'État s'en fiche de votre statut : il regarde votre avis fiscal. Ce qui demande plus de travail, c'est convaincre la banque. Et ça se prépare. Si vous n'êtes pas éligible, je vous le dis cash. Mais si vous l'êtes et que personne ne vous l'a dit encore, c'est ça le vrai problème.
La première étape reste la même pour tout le monde : vérifier votre éligibilité. En deux minutes, vous saurez à quelle tranche vous appartenez et quel montant de PTZ vous pourriez obtenir.
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Pour aller plus loin, consultez notre guide complet PTZ 2026, notre article sur les stratégies pour obtenir son PTZ auprès de la banque, et si vous êtes en CDD ou intérimaire, notre guide prêt immobilier CDD : obtenir le PTZ sans CDI.
Hervé Voirin est fondateur de Stop-Loyer.fr. 15 ans dans l'immobilier neuf, ~300 foyers accompagnés en investissement. Aujourd'hui, il aide les primo-accédants à accéder à la propriété via le PTZ. Honoraires pris en charge par les promoteurs.
Information éducative, pas de conseil financier. Ces calculs sont des estimations basées sur les barèmes officiels PTZ 2026 (Décret 2025-299, Loi de Finances 2026). Votre situation réelle peut varier selon votre zone, vos revenus exacts et les conditions de votre banque. Consultez un courtier ou un conseiller pour une simulation personnalisée.
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Spécialiste Immobilier Neuf & PTZ | Fondateur Stop-Loyer.fr
Fondateur de Stop-Loyer.fr, Hervé accompagne les primo-accédants vers la propriété grâce au Prêt à Taux Zéro. Fort de 15 ans dans l'immobilier neuf en défiscalisation (Robien, Scellier, Pinel, Duflot) et de près de 300 investisseurs accompagnés, il met aujourd'hui cette expertise au service des locataires qui veulent devenir propriétaires. Diplômé d'un Master en Gestion de Patrimoine (Juris Campus, 2017), il est aussi fondateur d'Expert IA Entreprise Solutions et membre de la French Tech Est.
Publié le 23 février 2026 · Mis à jour le 6 mars 2026
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