Acheter dans le neuf en 2026 : les 5 changements à connaître

Depuis le 1er janvier 2026, cinq réformes simultanées redessinent les conditions d'achat dans le neuf en France : RE2020 renforcée, PTZ élargi à la maison individuelle dans toutes les zones, nouvelles quotités différenciées collectif/individuel, montée en puissance du Bail Réel Solidaire et prolongation du PTZ jusqu'en 2027. Voici ce que chaque mesure change concrètement pour vous.

En bref

• RE2020 renforcée : 3e palier carbone, DPE A ou B par construction, coût énergie (5 usages) nettement plus bas que dans un ancien mal classé (coût conventionnel DPE, énergie seule, hors charges de copropriété et taxe foncière)
• PTZ maison individuelle : ouvert dans toutes les zones depuis avril 2025 (quotités réduites : 30 % max)
• BRS : généralement 30 à 50 % sous le prix du marché libre, cumulable avec le PTZ ; sur une revente, l'acquéreur successif relève du PTZ dans l'ancien (zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 %, classe D minimum)
• Prolongation PTZ : dispositif étendu jusqu'au 31 décembre 2027
• 29 millions de foyers fiscaux sous les plafonds de revenus du PTZ (environ 73 %, source : economie.gouv.fr) ; parmi eux, ceux qui sont primo-accédants peuvent demander le prêt — 20 826 l'ont obtenu de janvier à septembre 2025 (SGFGAS)

RE2020 : des logements mieux isolés, un coût énergie plus bas

Le seuil carbone de la RE2020 a été abaissé au 1er janvier 2026 (troisième palier réglementaire). Les programmes neufs déposés après cette date consomment en moyenne 30 % d'énergie en moins qu'un logement construit en 2020, selon le ministère de la Transition écologique. Résultat : un DPE en classe A ou B par construction, et un coût énergie (5 usages) nettement inférieur à celui d'un logement ancien mal classé au DPE. Attention à ce que ça veut dire exactement : c'est un coût conventionnel, calculé par le DPE sur un scénario d'occupation standard, pas votre consommation réelle. L'écart dépend de la classe du logement comparé, et il porte sur l'énergie seule : ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière n'entrent dans cette comparaison, faute de barème public distinguant le neuf de l'ancien.

Pour un primo-accédant, acheter dans le neuf en 2026 revient à verrouiller la performance énergétique de son logement pour les 25 prochaines années. Le bâtiment ancien, même rénové, n'offre pas cette garantie.

PTZ maison individuelle : toutes les zones ouvertes

Depuis le décret 2025-299 du 29 mars 2025, publié au Journal officiel, le PTZ finance l'achat d'une maison individuelle neuve dans toutes les zones -- A bis, A, B1, B2 et C. Ce n'est plus réservé au collectif. Les quotités sont toutefois réduites par rapport à l'appartement :

• Tranche 1 : 30 % (vs 50 % en collectif)
• Tranche 2 : 20 % (vs 40 %)
• Tranche 3 : 20 % (vs 40 %)
• Tranche 4 : 10 % (vs 20 %)

Bon, concrètement, ça veut dire quoi ? Un couple avec un enfant en zone B1, revenus de 45 000 EUR, peut obtenir jusqu'à 48 600 EUR de PTZ à 0 % pour une maison neuve. En collectif, ce serait 97 200 EUR. L'écart est réel, mais la porte est ouverte. Avant 2025, elle était fermée.

Le BRS permet-il d'acheter 30 à 50 % moins cher ?

Le Bail Réel Solidaire permet d'acheter un logement neuf à prix décoté, généralement 30 à 50 % sous le prix du marché libre, en dissociant le foncier du bâti. Un organisme de foncier solidaire garde le terrain, vous achetez les murs, vous lui versez une redevance mensuelle.

Une légende urbaine circule beaucoup sur ce dispositif : le PTZ serait désormais ouvert à tous les acquéreurs successifs. Non. Le prêt n'est pas réservé au premier acheteur, la revente d'un logement BRS reste finançable (article D. 31-10-2, I, 4° du CCH), mais l'acquéreur successif relève du PTZ dans l'ancien : commune en zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 % du coût total et classe D au minimum, en plus des conditions habituelles de primo-accession et de ressources. Aucune loi de finances 2026 n'a changé ce régime.

Pour un locataire qui achète en première occupation, le BRS cumulé au PTZ représente une double décote : prix réduit + financement à 0 %. C'est la combinaison la plus puissante du marché pour les revenus modestes.

Combien de temps reste-t-il pour profiter du PTZ ?

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 90) a prolongé le PTZ jusqu'au 31 décembre 2027. Deux ans de visibilité. Suffisant pour chercher un programme, monter un dossier bancaire et signer chez le notaire sans précipitation.

Reste à savoir qui est concerné. Depuis la réforme, environ 73 % des foyers fiscaux passent sous les plafonds de revenus du PTZ, soit près de 29 millions de foyers (source : economie.gouv.fr). Attention à ce que ce chiffre mesure exactement : un niveau de revenus, rien de plus. Parmi ces foyers, seuls ceux qui sont primo-accédants et qui occuperont le logement en résidence principale peuvent réellement demander le prêt. La SGFGAS en a émis 20 826 de janvier à septembre 2025.

Ces cinq nouveautés ne servent qu'à ceux qui savent qu'elles existent. Le problème n'est pas le dispositif. C'est que personne ne vous en parle.

Quel est le contexte du marché du neuf en 2026 ?

Ces cinq mesures arrivent dans un marché où la construction neuve accuse un déficit de 20 % sous la moyenne quinquennale (SDES, mars 2026) et où les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3,24 % (Observatoire Crédit Logement/CSA, février 2026). Le stock de logements neufs se raréfie. Les conditions de financement, elles, n'ont jamais été aussi favorables pour les primo-accédants. Pour un tour d'horizon complet du dispositif, consultez notre guide PTZ 2026.

L'avis d'Hervé : « On m'a dit que le neuf c'était pour les riches. On m'a dit que sans apport c'était mort. On m'a dit beaucoup de choses... Les données disent autre chose. Cinq réformes en un an, un PTZ prolongé, des normes qui garantissent zéro mauvaise surprise énergétique. Si vous êtes locataire et que personne ne vous en a parlé, c'est ça le vrai problème. »

— Hervé Voirin, fondateur de Stop-Loyer.fr, 15 ans d'expérience en immobilier neuf

FAQ

Le PTZ est-il cumulable avec le Bail Réel Solidaire en 2026 ?

Oui, le PTZ est cumulable avec le BRS, sous réserve des conditions de primo-accession et de ressources. À l'achat en première occupation, la double décote joue à plein : prix réduit + prêt à 0 %. Sur une revente, le PTZ n'est pas fermé à l'acquéreur successif (article D. 31-10-2, I, 4° du CCH), mais celui-ci relève du PTZ dans l'ancien : commune en zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 % du coût total et classe D au minimum. Aucune loi de finances 2026 n'a changé ce régime.

Quelle est la différence de quotité PTZ entre un appartement et une maison neuve ?

En collectif neuf, la quotité atteint 50 % pour la tranche 1 (ménages très modestes). En individuel neuf, elle est plafonnée à 30 %. Pour les tranches 2 à 4, l'écart suit la même logique : 40/40/20 % en collectif contre 20/20/10 % en individuel (source : décret 2025-299, Légifrance).

La RE2020 renforcée augmente-t-elle le prix des logements neufs ?

Le surcoût lié aux exigences RE2020 est estimé entre 5 et 10 % du prix de construction selon les typologies (source : rapport Rivaton, FFB). Mais il est largement compensé par la réduction des charges énergétiques et par un DPE garanti en classe A ou B, qui protège la valeur de revente à long terme.