Calcul PTZ : votre montant en 3 étapes (4 exemples)

Le calcul du PTZ tient en une formule : Montant PTZ = min(coût de l'opération, plafond d'opération) x quotité de votre tranche de revenus. Jusqu'à 180 000 EUR à 0 % d'intérêt pour financer votre résidence principale (source : article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, décret 2025-299 du 29 mars 2025). Trois variables entrent en jeu : votre zone géographique, votre tranche de revenus et le type de logement (appartement ou maison). On va démonter le mécanisme pièce par pièce pour que vous sachiez exactement combien vous pouvez obtenir avant même de pousser la porte d'une banque. Pour une vue d'ensemble complète du dispositif, consultez notre guide PTZ 2026.

En bref :

• Formule : Montant PTZ = min(coût opération, plafond) x quotité (de 10 % à 50 % selon votre tranche)
• Maximum : 180 000 EUR en zone A bis/A, 5+ personnes, tranche 1, logement collectif neuf
• Quotité la plus haute : 50 % en collectif neuf pour les ménages de tranche 1 (revenus très modestes)
• Quotité la plus basse : 10 % en individuel neuf pour les ménages de tranche 4
• Différé : de 0 à 10 ans sans rembourser le PTZ, selon votre tranche
• Simulateur : testez votre éligibilité en 2 minutes pour connaître votre montant exact

Comment calculer le montant du PTZ en 3 étapes ?

Quand vous tapez vos chiffres dans un simulateur en ligne, vous obtenez un montant. Un chiffre sec. Aucune explication de la mécanique. C'est une boîte noire.

Bon, on va ouvrir cette boîte ensemble.

La formule officielle du calcul PTZ, fixée par le décret 2025-299 du 29 mars 2025, tient en une ligne :

Montant PTZ = min(coût de l'opération, plafond d'opération) x quotité

Trois variables, trois étapes.

Quel est le plafond d'opération du PTZ par zone ?

Le plafond d'opération PTZ est le montant maximum de votre achat pris en compte dans le calcul du prêt à taux zéro. Il va de 100 000 EUR (1 personne, zone C) à 360 000 EUR (5+ personnes, zone A bis/A). Si votre bien coûte plus que le plafond, le calcul se fait sur le plafond ; moins cher, sur le prix réel (source : article D31-10-3-1 du CCH, décret 2025-299 du 29 mars 2025).

Deux critères fixent ce plafond :

• La zone géographique de votre futur logement (A bis, A, B1, B2 ou C)
• Le nombre de personnes qui occuperont le logement

Pour connaître la zone de votre commune, utilisez notre carte PTZ interactive. 487 communes ont changé de zone en septembre 2025 (arrêté du 5 septembre 2025). Vérifiez la vôtre.

Voici les plafonds officiels (article D31-10-3-1 du CCH) :

Je le constate souvent en rendez-vous : les gens confondent le plafond PTZ avec le prix maximum du bien. Ce n'est pas la même chose. Vous pouvez acheter un appartement à 300 000 EUR en zone A. Le plafond de 150 000 EUR signifie que le calcul PTZ porte sur 150 000 EUR, pas sur 300 000 EUR. Le reste du financement passe par votre prêt principal.

Étape 2 : identifier votre tranche de revenus et votre quotité PTZ

Le PTZ classe les ménages en 4 tranches, de la tranche 1 (la plus modeste) à la tranche 4 (la plus aisée). Votre tranche détermine votre quotité, votre différé et la durée totale du prêt à taux zéro.

Attention : le PTZ utilise son propre quotient familial. Il est différent du quotient fiscal de l'impôt sur le revenu.

Quotient familial PTZ = Revenu fiscal de référence (2024) / Coefficient familial

Les coefficients familiaux sont les suivants :

Exemple rapide : un couple avec un enfant (3 personnes) gagnant 45 000 EUR/an. Quotient = 45 000 / 1,8 = 25 000 EUR. Ce quotient est ensuite comparé aux seuils de votre zone pour déterminer votre tranche.

Voici les seuils de tranches pour 1 personne (coefficient 1,0). Pour un foyer de N personnes, multipliez ces seuils par le coefficient correspondant :

Pour vérifier que vous remplissez les conditions du PTZ, consultez notre guide dédié avec les plafonds complets par zone et par composition familiale.

Quelle quotité PTZ s'applique selon votre tranche de revenus ?

La quotité PTZ est le pourcentage du plafond (ou du prix si inférieur) financé à 0 %. En collectif neuf : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4. En individuel neuf (maison) : 30 %, 20 %, 20 % et 10 % respectivement. La différence peut atteindre 50 000 EUR de PTZ entre un appartement et une maison (source : décret 2025-299, articles D31-10-3-7 du CCH).

Elle varie selon votre tranche et le type de logement.

En collectif neuf (appartement), les quotités sont les plus avantageuses. En individuel neuf (maison), elles sont réduites de 20 points en tranche 1 et de moitié pour les autres tranches. L'État pousse clairement vers la construction d'appartements.

Quotités en collectif neuf :

Quotités en individuel neuf (maison) :

Pour approfondir le sujet du PTZ maison, consultez notre article dédié : PTZ maison individuelle 2026.

Quel est le plafond PTZ par zone en 2026 ?

Concrètement, voici le tableau complet des plafonds PTZ pour les 4 zones et les 5 premières compositions de foyer (au-delà de 5 personnes, le plafond reste identique à 5 personnes) :

Source : article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, décret 2025-299 du 29 mars 2025.

La logique est arithmétique : les plafonds sont calculés à partir du plafond 1 personne multiplié par le coefficient familial. Exemple en zone B1 : 135 000 x 1,5 = 202 500 EUR pour 2 personnes. Vérifiez-le avec n'importe quelle ligne du tableau.

Ces plafonds ont été rehaussés de +8 % à +13 % par la loi de finances 2026. Un célibataire en zone A qui avait un plafond de 135 000 EUR avant le 1er avril 2025 dispose désormais de 150 000 EUR. L'écart représente 6 000 EUR de montant PTZ supplémentaire en tranche 2.

L'avis d'Hervé : "Entre nous : le système n'est pas fait pour que vous compreniez facilement. Plafonds, tranches, quotités, coefficients... Moi je traduis, c'est tout. Et je vous le dis cash : la plupart des gens que je reçois en rendez-vous sous-estiment leur montant PTZ parce qu'ils se trompent sur leur zone ou sur le coefficient familial."

Pour consulter les barèmes PTZ 2026 complets, nous avons une page dédiée avec tous les tableaux officiels. Vous pouvez aussi vérifier le coût total de votre achat incluant les frais de notaire réduits dans le neuf.

Quelle est la quotité PTZ par tranche de revenus ?

La quotité PTZ, c'est le pourcentage appliqué au plafond (ou au prix du bien s'il est inférieur). C'est la variable qui fait la vraie différence dans votre montant PTZ.

Collectif neuf (appartement)

Individuel neuf (maison)

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : en tranche 1, passer d'un appartement à une maison fait perdre 20 points de quotité PTZ (50 % contre 30 %). Sur un plafond PTZ de 240 000 EUR en zone C avec 5+ personnes, cela représente 48 000 EUR de montant PTZ en moins. 48 000 EUR. Ce n'est pas rien.

Pour ceux qui envisagent une maison malgré cette pénalité, on a détaillé toutes les options dans le guide PTZ maison individuelle 2026. Si vous souhaitez devenir propriétaire en 2026, comparer les deux options en amont est indispensable.

Quel est le montant maximum du PTZ par zone en 2026 ?

Voici ce que tout le monde cherche : le montant PTZ maximum selon votre zone. Ce tableau croise le plafond PTZ le plus haut (5+ personnes) avec la quotité PTZ maximale (tranche 1, collectif neuf) :

180 000 EUR à taux zéro, c'est environ 80 000 EUR d'intérêts économisés sur 25 ans par rapport à un prêt classique au taux moyen de 3,3 %. Pour calculer vos économies PTZ précises, consultez notre guide dédié.

Soyons francs : la plupart des ménages ne toucheront pas le maximum. Le scénario ci-dessus suppose une famille de 5+ personnes, en tranche 1, achetant un appartement neuf. En pratique, un couple de tranche 2 en zone B1 obtiendra plutôt 81 000 EUR (202 500 x 40 %). C'est déjà considérable.

Voici un tableau plus réaliste pour les profils courants (collectif neuf) :

Pour calculer les économies concrètes du PTZ sur la durée totale de votre prêt, consultez notre article dédié.

Comment fonctionne le remboursement du PTZ ?

Le montant du PTZ ne fait pas tout. Le remboursement est l'autre pièce du puzzle. Le principe : vous bénéficiez d'un différé de remboursement pendant lequel vous ne remboursez pas le PTZ du tout. Pendant cette période, vous ne payez que votre prêt principal. Vérifiez que votre taux d'endettement reste sous les 35 % pendant toutes les phases.

Combien de temps dure le différé de remboursement du PTZ ?

Le différé de remboursement PTZ varie de 0 à 10 ans selon votre tranche de revenus : 10 ans en tranche 1, 8 ans en tranche 2, 2 ans en tranche 3, et aucun différé en tranche 4. C'est un mécanisme réglementaire : pendant cette période, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. En pratique, toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt classique pour que vous payiez une mensualité constante sur toute la durée (source : décret 2025-299, articles D31-10-3-7 et suivants du CCH).

Voici la répartition différé / remboursement pour un PTZ de 100 000 EUR (base de comparaison) :

10 ans de différé en tranche 1, c'est le maximum. Grâce au lissage bancaire, votre mensualité reste constante sur toute la durée du prêt. Le différé facilite l'obtention du prêt par la banque car il allège le capital à rembourser immédiatement sur le PTZ. Consultez le tableau d'amortissement PTZ pour visualiser vos mensualités mois par mois.

Comment fonctionne le lissage de prêt avec le PTZ ?

En pratique, toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt classique. Le résultat : vous payez une mensualité constante du premier au dernier mois, sur 20 ou 25 ans. Le lissage est la norme, pas l'exception (source : ANIL, guide du financement immobilier).

Le différé réglementaire (de 0 à 10 ans selon votre tranche) est un mécanisme comptable interne à la banque. Pendant le différé, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Mais la banque ajuste le prêt classique pour que la mensualité totale reste identique du début à la fin :

• Pendant le différé : le prêt classique absorbe la totalité de la mensualité
• Après le différé : le prêt classique diminue et le PTZ prend le relais
• Résultat : la mensualité totale ne bouge pas

C'est pour ça que dans tous nos exemples, on vous donne une seule mensualité lissée constante. C'est ce que vous paierez réellement chaque mois. Pas de surprise, pas de saut brutal.

L'avis d'Hervé : "Le lissage, toutes les banques le font. C'est la base. Si on vous présente deux mensualités différentes -- une pendant le différé, une après -- c'est qu'on vous montre un calcul réglementaire, pas ce que vous paierez vraiment. Chez nous, on vous donne le chiffre réel : une mensualité, point."

Pour tout comprendre sur cette technique, consultez notre guide complet : lissage PTZ : comment ça marche.

4 exemples concrets de calcul du PTZ

Assez de théorie. Voici 4 profils passés dans la formule de calcul PTZ, étape par étape. Tous les montants ont été vérifiés avec notre moteur de calcul conforme au décret 2025-299.

Exemple A : célibataire, 28 000 EUR/an, zone A (Lyon)

Achat : appartement neuf collectif à 250 000 EUR

1. Coefficient familial : 1 personne = coefficient 1,0
2. Quotient familial : 28 000 / 1,0 = 28 000 EUR
3. Tranche : en zone A, 28 000 EUR se situe entre 25 000 et 31 000 = Tranche 2
4. Plafond : 150 000 EUR (zone A, 1 personne). Le bien coûte 250 000 EUR, on retient le plafond (le plus bas).
5. Quotité : 40 % (tranche 2, collectif)
6. Montant PTZ : 150 000 x 40 % = 60 000 EUR

Ce célibataire emprunte 190 000 EUR en prêt principal (250 000 - 60 000). Grâce au lissage, il paie 1 193 EUR/mois constants sur 25 ans, au lieu de 1 290 EUR sans PTZ. S'il louait le même type de bien à Lyon, il paierait environ 750 EUR/mois de loyer sans rien construire comme patrimoine. La mensualité est plus élevée que le loyer, mais chaque euro rembourse son crédit et construit un patrimoine. C'est pas plus compliqué que ça. Consultez notre étude de cas complète à Lyon pour un profil similaire.

Exemple B : couple sans enfant, 40 000 EUR/an, zone B1 (Rennes)

Achat : appartement neuf collectif à 220 000 EUR

1. Coefficient familial : 2 personnes = coefficient 1,5
2. Quotient familial : 40 000 / 1,5 = 26 667 EUR
3. Tranche : en zone B1, 26 667 EUR se situe entre 26 000 et 30 000 = Tranche 3
4. Plafond : 202 500 EUR (zone B1, 2 personnes). Le bien coûte 220 000 EUR, on retient le plafond.
5. Quotité : 40 % (tranche 3, collectif)
6. Montant PTZ : 202 500 x 40 % = 81 000 EUR

81 000 EUR à 0 % d'intérêt, c'est environ 36 000 EUR d'intérêts économisés sur la durée. Grâce au lissage, ce couple paie 1 004 EUR/mois constants au lieu de 1 135 EUR sans PTZ. C'est 131 EUR de moins chaque mois, du premier au dernier.

Exemple C : famille de 4, 50 000 EUR/an, zone C (Le Mans)

Achat : appartement neuf collectif à 200 000 EUR

1. Coefficient familial : 4 personnes = coefficient 2,1
2. Quotient familial : 50 000 / 2,1 = 23 810 EUR
3. Tranche : en zone C, 23 810 EUR se situe entre 19 500 et 24 000 = Tranche 3
4. Plafond : 210 000 EUR (zone C, 4 personnes). Le bien coûte 200 000 EUR, on retient le prix du bien (inférieur au plafond).
5. Quotité : 40 % (tranche 3, collectif)
6. Montant PTZ : 200 000 x 40 % = 80 000 EUR

Point clé : le plafond est de 210 000 EUR mais le bien coûte 200 000 EUR. Le calcul se fait sur le montant le plus bas. C'est la règle du "min(coût, plafond)". Cette famille a tout intérêt à acheter en zone C où les prix sont accessibles et les plafonds généreux par rapport au marché.

Si vous achetez sans apport, le PTZ de 80 000 EUR sert d'apport aux yeux de la banque. Avec une mensualité lissée de 903 EUR/mois, cette famille paie 129 EUR de moins que sans PTZ, et le loyer d'un T3 équivalent au Mans tourne autour du même montant. Sauf que cette fois, chaque euro rembourse votre crédit, pas celui de votre propriétaire.

Exemple D : collectif vs individuel en zone B2

Profil : célibataire, 30 000 EUR/an, zone B2, achat 180 000 EUR

1. Coefficient : 1,0 (1 personne)
2. Quotient : 30 000 EUR
3. Tranche : en zone B2, 30 000 EUR dépasse 27 000 = Tranche 4
4. Plafond : 110 000 EUR

Comparaison collectif vs individuel :

11 000 EUR de PTZ en moins pour une maison. C'est la pénalité individuelle en tranche 4. Différé de 0 an dans les deux cas, ce qui réduit l'avantage du PTZ par rapport aux tranches plus basses.

On ne va pas se raconter de belles histoires : en tranche 4, zone B2, le PTZ est un bonus appréciable mais pas un game-changer. Il devient vraiment décisif à partir de la tranche 2 où les montants et les différés explosent. Si votre revenu se situe juste au-dessus du seuil de la tranche 3, vérifiez si un enfant à naître ou un changement de situation modifie votre tranche. Notre guide PTZ grossesse explique comment un enfant à naître modifie le calcul.

Comment savoir combien de PTZ vous pouvez obtenir ?

Vous avez la formule, les tableaux et les exemples. Consultez aussi le guide complet PTZ 2026 qui couvre conditions, barèmes et simulation en une seule page. Trois options pour obtenir votre montant PTZ exact :

Option 1 : le calcul à la main. Reprenez les 3 étapes de cet article. Identifiez votre zone sur la carte PTZ, divisez votre RFR par le coefficient familial, trouvez votre tranche, appliquez la quotité au plafond. C'est simple, mais vous pouvez vous tromper sur les seuils. Vérifiez d'abord que vous remplissez les conditions du PTZ, puis estimez votre capacité d'emprunt totale.

Option 2 : notre simulateur PTZ. Rendez-vous sur le simulateur PTZ et entrez vos données. Le moteur de calcul applique la formule officielle et vous donne votre montant, votre tranche, votre différé et vos mensualités estimées en quelques secondes. Pas de jargon, pas de PowerPoint.

Option 3 : le test d'éligibilité complet. Le test d'éligibilité vérifie toutes les conditions (primo-accédant, revenus, zone, type de bien) et vous donne un plan de financement personnalisé incluant le PTZ, le prêt principal et les aides cumulables comme Action Logement (jusqu'à 30 000 EUR supplémentaires à 1 %).

FAQ : calcul du PTZ

Comment calculer le montant du PTZ ?

Le montant du PTZ se calcule en 3 étapes : (1) identifier le plafond d'opération selon votre zone et votre nombre d'occupants, (2) déterminer votre tranche de revenus en divisant votre RFR par le coefficient familial, (3) multiplier le plus bas entre le coût du bien et le plafond par la quotité de votre tranche. La formule complète : Montant PTZ = min(coût opération, plafond) x quotité.

Quel est le montant maximum du PTZ en 2026 ?

Le montant maximum du PTZ est de 180 000 EUR en zone A bis/A pour un foyer de 5+ personnes en tranche 1 (quotité 50 %), achetant un logement collectif neuf. En zone B1, le maximum est de 162 000 EUR. En zone B2, 132 000 EUR. En zone C, 120 000 EUR.

Le PTZ peut-il couvrir 100 % de mon achat ?

Non, le PTZ ne peut pas financer l'intégralité de votre achat. La quotité maximale est de 50 % (tranche 1, collectif neuf). Le PTZ doit obligatoirement être complété par au moins un prêt principal. En revanche, il peut être cumulé avec d'autres aides comme Action Logement (30 000 EUR à 1 %) ou la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU.

Comment est calculé le différé du PTZ ?

Le différé de remboursement du PTZ dépend de votre tranche de revenus. Tranche 1 : 10 ans de différé. Tranche 2 : 8 ans. Tranche 3 : 2 ans. Tranche 4 : 0 an. Le différé est fixé par le décret 2025-299. En pratique, toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt classique : vous payez une mensualité constante sur toute la durée. Le différé est un mécanisme réglementaire interne, il n'impacte pas votre mensualité réelle.

Quelle est la quotité du PTZ ?

La quotité varie de 10 % à 50 % selon votre tranche de revenus et le type de logement. En collectif neuf : 50 % (T1), 40 % (T2), 40 % (T3), 20 % (T4). En individuel neuf : 30 % (T1), 20 % (T2), 20 % (T3), 10 % (T4). La quotité la plus avantageuse concerne les ménages très modestes achetant un appartement.

Peut-on cumuler le PTZ avec Action Logement ?

Oui. Le PTZ est cumulable avec le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 EUR à 1 %), le PAS (Prêt d'Accession Sociale), l'éco-PTZ, la TVA réduite 5,5 % en zone ANRU et les aides régionales. En cumulant PTZ + Action Logement, un ménage peut obtenir jusqu'à 210 000 EUR d'aides. Consultez notre guide cumuler PTZ et Action Logement.

Le PTZ est-il identique dans le neuf et l'ancien ?

Non. Dans le neuf (collectif et individuel), le PTZ est disponible dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) avec des quotités allant de 10 % à 50 %. Dans l'ancien, le PTZ est limité aux zones B2 et C, uniquement pour des logements nécessitant au moins 25 % de travaux. Les quotités dans l'ancien sont les mêmes que pour l'individuel neuf. Pour en savoir plus, consultez notre guide PTZ ancien avec travaux.

Comment fonctionne le lissage du PTZ ?

Le lissage est la pratique standard des banques : elles combinent le PTZ et le prêt classique pour vous faire payer une mensualité constante sur toute la durée. Le différé réglementaire (0 à 10 ans) est un mécanisme comptable interne : pendant cette période, vous ne remboursez pas le capital du PTZ, mais la banque ajuste le prêt classique pour que votre mensualité totale reste identique du premier au dernier mois. Résultat : pas de saut brutal, pas de surprise. Notre guide détaillé : lissage PTZ, comment ça marche.

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Vous voulez aller plus loin dans le calcul de votre PTZ ?

• Conditions PTZ 2026 : vérifiez votre éligibilité au prêt à taux zéro
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• Lissage PTZ : stabilisez vos mensualités sur toute la durée
• 7 aides cumulables avec le PTZ : maximisez votre financement
• PTZ vs prêt classique : comparaison détaillée
• Acheter ou louer en 2026 : le vrai comparatif chiffré
• Accompagnement Stop Loyer : de la simulation à la remise des clés

Tous les montants de cet article sont calculés à partir du décret 2025-299 du 29 mars 2025, de l'article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, et des barèmes ANIL en vigueur. Dernière vérification : mars 2026. Les mensualités sont estimées sur la base d'un taux de prêt principal de 3,3 % sur 25 ans, hors assurance.