Courtier ou banque pour votre PTZ : panorama 2026

Pour financer une acquisition avec un PTZ en 2026, vous avez deux canaux possibles : vous adresser directement à une banque conventionnée SGFGAS, ou passer par un courtier en crédit immobilier inscrit à l'ORIAS qui sollicitera plusieurs banques pour vous. Cet article présente factuellement les deux dispositifs, leur cadre légal, leurs obligations respectives et les points à vérifier avant tout engagement. Testez votre éligibilité PTZ en 2 minutes avant d'engager les démarches.

En bref

• Le PTZ est distribué exclusivement par les banques conventionnées SGFGAS (article L. 31-10-1 CCH)
• Le courtier en crédit immobilier est un IOBSP inscrit à l'ORIAS (articles L. 519-1 et suivants CMF)
• Le taux du PTZ est de 0 % dans tous les cas — la négociation porte sur le prêt complémentaire
• L'ANIL / ADIL propose une consultation gratuite et neutre en amont
• Vérification ORIAS d'un courtier : registre public sur orias.fr
• Médiation consommation obligatoire pour tout professionnel B2C (article L. 612-1 Code conso)

Deux canaux distincts pour le même PTZ

Le PTZ 2026 est un prêt aidé encadré par l'État. Ses paramètres (quotités de 20 à 50 % selon tranche, plafonds de revenus, durée, différé) sont fixés par les articles L. 31-10-1 à L. 31-10-14 et D. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, complétés par les décrets n° 2024-304 du 2 avril 2024 et n° 2025-299 du 29 mars 2025. La SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale) gère la convention entre l'État et les banques distributrices.

Concrètement, deux canaux permettent de monter un dossier intégrant un PTZ :

Le courtier ne distribue pas le PTZ : il intermédie. La signature de l'offre de prêt et le déblocage des fonds restent toujours du ressort exclusif d'une banque conventionnée SGFGAS.

Repère utile : quelle que soit la voie choisie, seule la banque conventionnée peut émettre une offre de prêt définitive au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, accompagnée du délai de réflexion légal de 10 jours.

Le canal banque conventionnée : cadre et fonctionnement

Qui peut distribuer le PTZ

La SGFGAS publie la liste officielle des établissements affiliés habilités à distribuer le PTZ. La liste comprend les principaux groupes bancaires français : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Caisse d'Épargne, Banque Populaire, BNP Paribas, LCL, Société Générale, La Banque Postale, Crédit Coopératif et de nombreuses banques régionales ou mutualistes.

Une banque non conventionnée ne peut pas vous proposer de PTZ, quelle que soit votre éligibilité. Vérifiez systématiquement la présence de votre interlocuteur dans la liste SGFGAS avant tout engagement.

Ce que la banque traite

Lors d'un dossier PTZ en direct banque, l'établissement instruit l'ensemble du montage :

• Vérification de l'éligibilité PTZ (revenu fiscal de référence, zonage, statut primo-accédant, nature du bien)
• Calcul de la quotité PTZ et du différé applicables selon votre tranche
• Étude du prêt complémentaire (taux, durée, assurance)
• Lissage des deux prêts pour produire une mensualité constante (pratique standard)
• Édition de l'offre de prêt au sens du Code de la consommation

Ce que le cadre prévoit

L'établissement bancaire est tenu, au titre de l'article L. 313-12 du Code de la consommation, à un devoir d'explication envers l'emprunteur : nature du prêt, conditions, charges, conséquences d'un défaut. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit figurer dans toute offre commerciale (article L. 314-1 du Code de la consommation).

Pour approfondir le panorama des banques distributrices, consultez notre panorama des banques PTZ 2026, construit sur les sources officielles SGFGAS et Observatoire Crédit Logement / CSA.

Le canal courtier : statut IOBSP et obligations ORIAS

Le statut juridique du courtier en crédit immobilier

Le courtier en crédit immobilier exerce une activité réglementée. Il relève du statut d'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) défini par l'article L. 519-1 du Code monétaire et financier :

« L'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l'activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. »

Pour exercer, le courtier doit cumuler quatre conditions, détaillées aux articles L. 519-2 à L. 519-6 et R. 519-1 et suivants du CMF :

1. Inscription à l'ORIAS dans une catégorie IOBSP (le plus souvent COBSP — courtier en opérations de banque et en services de paiement)
2. Capacité professionnelle justifiée par un diplôme, une expérience ou une formation (niveaux I, II ou III selon les missions, fixés par arrêté)
3. Assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant l'activité d'intermédiation
4. Garantie financière lorsqu'il encaisse des fonds pour le compte de la clientèle

L'inscription ORIAS est annuelle, payante et conditionnée au respect continu de ces obligations. Une radiation peut être prononcée en cas de manquement.

Ce qu'apporte structurellement un courtier

Sur le plan factuel, un courtier inscrit ORIAS peut :

• Solliciter plusieurs banques en parallèle (avec lesquelles il dispose de conventions de partenariat)
• Centraliser le dossier emprunteur unique et le soumettre à plusieurs établissements
• Comparer les offres reçues sur le prêt complémentaire (taux, durée, assurance, frais)
• Accompagner sur l'assurance emprunteur (loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 — résiliation à tout moment)

Les obligations du courtier envers vous

Le cadre IOBSP impose plusieurs obligations protectrices, codifiées notamment aux articles L. 519-4-1, L. 519-4-2, L. 519-6, R. 519-19 et suivants du CMF :

• Information précontractuelle écrite sur son identité, son immatriculation ORIAS, l'existence de liens financiers avec des établissements de crédit et l'éventuelle exclusivité de son mandat (article L. 519-4-2 du Code monétaire et financier ; article R. 519-20 du même code)
• Accord écrit préalable sur les frais et la rémunération, avant toute démarche ou tout travail préparatoire sur votre dossier (article R. 519-26 du Code monétaire et financier). Aucun texte n'impose un document intitulé « mandat de recherche » : c'est la pratique du marché, mais l'accord écrit sur ce que vous paierez, lui, est bien imposé
• Devoir de conseil et de mise en garde envers l'emprunteur, proportionné à sa situation financière (règles de bonne conduite de l'article L. 519-4-1 du CMF, précisées aux articles R. 519-28 et R. 519-29)
• Transparence sur la rémunération : mention d'une éventuelle rémunération versée par le prêteur, avec son montant ou son mode de calcul (article R. 519-26 du Code monétaire et financier)
• Interdiction de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés (article L. 519-6 du Code monétaire et financier)
• Communication des coordonnées du médiateur de la consommation sur son site internet et dans ses conditions générales (articles L. 616-1 et R. 616-1 du Code de la consommation) ; le droit de recourir gratuitement à ce médiateur est posé par l'article L. 612-1 du même code

Comment vérifier qu'un courtier est régulièrement inscrit

Le registre ORIAS est public, gratuit, accessible à tous sur orias.fr. Avant tout engagement, effectuez la vérification suivante :

1. Demandez au courtier son numéro ORIAS (qu'il doit afficher dans ses documents commerciaux)
2. Saisissez ce numéro sur orias.fr → recherche par n° d'immatriculation
3. Vérifiez que la fiche affiche bien la catégorie « COBSP » (ou « MIOBSP » pour mandataire) active
4. Vérifiez la raison sociale et le représentant légal
5. Notez la date de dernière mise à jour de l'inscription (si la dernière vérification annuelle date de plus de 18 mois, demandez un justificatif récent)

Une recherche par nom est également possible. Si aucun résultat n'apparaît, l'intermédiaire n'est pas inscrit : il ne peut pas légalement exercer l'activité de courtage en crédit.

Cadre légal de la relation : ce que la loi vous protège

Le mandat de recherche écrit

Avant que le courtier ne sollicite des banques en votre nom, vous signez en pratique un mandat de recherche écrit. Ce que la loi impose expressément, c'est l'accord écrit préalable sur les frais et la rémunération, avant toute démarche ou tout travail préparatoire (article R. 519-26 du CMF) : le mandat est le support habituel de cet accord. Ce document précise :

• Le périmètre de la mission (recherche d'un prêt immobilier, intégration d'un PTZ, etc.)
• La durée du mandat
• La liste des banques susceptibles d'être consultées (ou la nature du panel)
• Le mode de rémunération du courtier (commission banque, honoraires client, ou les deux)
• Les conditions de résiliation

Sur ce dernier point, une idée reçue mérite d'être levée : le modèle du courtier rémunéré sur la seule commission bancaire, présenté comme gratuit pour l'emprunteur, a très largement disparu du marché français. Des honoraires de courtage sont aujourd'hui à votre charge — leur montant doit vous être annoncé par écrit avant toute démarche ou tout travail préparatoire (article R. 519-26 du CMF), et il entre dans le calcul du TAEG dès lors qu'il est nécessaire à l'obtention du crédit (article R. 314-4 du Code de la consommation).

La règle de rémunération à la réussite

L'article L. 519-6 du Code monétaire et financier pose un principe protecteur fort : aucune somme ne peut être perçue par le courtier avant le versement effectif des fonds prêtés. Si le courtier vous demande un acompte ou des frais de dossier en amont, c'est une infraction. L'article R. 519-26 du même code lui impose d'ailleurs de vous rappeler les termes de l'article L. 519-6 dans l'accord écrit sur ses frais.

Cette règle se retrouve dans la publicité : hors crédit à la consommation, toute publicité diffusée par ou pour le compte d'un intermédiaire de crédit doit comporter, de manière apparente, la mention « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. » (article L. 322-2 du Code de la consommation). La même publicité doit indiquer l'étendue des pouvoirs de l'intermédiaire, et notamment s'il travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs ou en qualité de courtier indépendant (article L. 322-3 du même code). Une publicité de courtier muette sur ces deux points est un signal à prendre au sérieux.

L'information précontractuelle

Les articles L. 519-4-2, R. 519-20 et R. 519-26 du CMF, complétés par les articles L. 616-1 et R. 616-1 du Code de la consommation pour l'information sur le médiateur, imposent au courtier de vous informer par écrit ou sur support durable, avant la conclusion du mandat :

• Son identité et son numéro ORIAS
• Le statut sous lequel il agit (courtier, mandataire exclusif, mandataire non exclusif)
• L'existence ou non de liens financiers et économiques avec un ou plusieurs établissements de crédit
• S'il est tenu de travailler exclusivement avec un ou plusieurs établissements — et, dans ce cas, il doit vous indiquer que leur nom vous sera communiqué à votre demande (article L. 519-4-2, second alinéa, du CMF)
• Le mode de rémunération, le montant des frais et honoraires dus, et l'existence d'une éventuelle rémunération versée par le prêteur
• Les modalités de réclamation et le médiateur compétent

Conservez ces documents : ils constituent la preuve de la bonne information précontractuelle.

La médiation consommation

Tout consommateur a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation, et le professionnel doit lui garantir l'accès effectif à un tel dispositif (article L. 612-1 du Code de la consommation). Le courtier doit vous communiquer les coordonnées du ou des médiateurs dont il relève, de manière visible et lisible sur son site internet, dans ses conditions générales et sur ses bons de commande (articles L. 616-1 et R. 616-1 du même code). En cas de litige non résolu amiablement, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur désigné. Pour les litiges bancaires, l'ACPR met également à disposition un service de réclamations.

Le PTZ et ses paramètres : identiques quel que soit le canal

Une précision importante pour ne pas se tromper d'enjeu : le PTZ lui-même est strictement identique quel que soit le canal de distribution.

Ce qui peut varier d'une banque à l'autre — et que la mise en concurrence (en direct ou via courtier) peut faire évoluer — concerne uniquement le prêt complémentaire : taux nominal, durée, frais de dossier, assurance emprunteur, modalités de remboursement anticipé.

Pour le détail des paramètres PTZ 2026, voyez notre guide complet PTZ 2026 et le simulateur officiel service-public.fr.

Avant toute démarche : la consultation ANIL / ADIL

L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) et son réseau d'ADIL départementales proposent une consultation gratuite, neutre et indépendante sur les questions de financement immobilier. Les juristes ANIL/ADIL :

• N'ont aucun intérêt commercial dans votre opération
• N'orientent vers aucun établissement particulier
• Donnent une information juridique et financière objective
• Sont financés par les pouvoirs publics

Avant de pousser la porte d'une banque ou de signer un mandat de courtage, une consultation ANIL est une étape utile pour comprendre votre situation, les paramètres du PTZ, les ordres de grandeur de mensualité raisonnables et les pièges à connaître. Coordonnées et prise de rendez-vous sur anil.org.

Checklist factuelle avant d'engager une démarche

Quel que soit le canal retenu, voici les vérifications matérielles à effectuer.

Si vous consultez une banque en direct

• Vérifier la présence de l'établissement dans la liste SGFGAS officielle
• Demander une simulation écrite mentionnant le TAEG (article L. 314-1 Code conso)
• Demander le détail séparé : montant PTZ, montant prêt complémentaire, durée, taux nominal du complémentaire, assurance, frais de dossier, garantie
• Vérifier que le lissage est intégré (mensualité constante)
• Comparer au moins 3 offres (votre banque, une banque mutualiste régionale, une banque nationale)
• Demander un devis d'assurance déléguée chez un assureur externe pour comparer avec l'assurance groupe

Si vous consultez un courtier

• Vérifier l'inscription ORIAS active sur orias.fr (catégorie COBSP ou MIOBSP)
• Lire la fiche d'information précontractuelle (art. L. 519-4-2 et R. 519-20 CMF)
• Demander la liste des banques partenaires consultées (art. L. 519-4-2, second alinéa, CMF)
• Vérifier le mode de rémunération (commission banque, honoraires client, montant)
• Vérifier qu'aucune somme n'est perçue avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF)
• Vérifier que l'accord sur les frais et la rémunération est écrit, daté, signé, antérieur à toute démarche, avec durée et conditions de résiliation (art. R. 519-26 CMF)
• Vérifier la mention du médiateur de la consommation sur le site et dans les CGV (art. L. 616-1 et R. 616-1 Code conso)
• Vérifier l'existence d'une assurance RC pro IOBSP — elle est exigée de tout IOBSP (art. R. 519-16 CMF), même si aucun texte n'impose de la faire figurer dans l'information précontractuelle
• Vérifier que vous recevez les procédures de réclamation et les coordonnées de l'ACPR, que l'intermédiaire doit vous communiquer à l'entrée en relation (art. R. 519-20 CMF)

Questions à poser dans tous les cas

• Quelle est la quotité PTZ applicable à mon dossier (calculée selon ma tranche et ma zone) ?
• Le différé de remboursement est-il bien intégré ?
• Le lissage est-il automatique ?
• Quel est le TAEG global de l'opération (PTZ + complémentaire + assurance + frais) ?
• Quels sont les frais de dossier ? Sont-ils négociables ?
• Quelle garantie est exigée (caution, hypothèque) et à quel coût ?

Le coût du financement : repères marché 2026

Le PTZ étant à 0 %, le coût total de votre opération est principalement déterminé par les conditions du prêt complémentaire. Au relevé de mars 2026, l'Observatoire Crédit Logement / CSA publie les taux moyens marché suivants (prêts immobiliers classiques, hors assurance) :

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, relevé mars 2026. La Banque de France publie également des statistiques mensuelles sur les crédits aux ménages.

Ces taux sont des moyennes de marché agrégées sur l'ensemble des banques. Aucune ventilation par établissement n'est publiée par une autorité publique. Tout chiffre « par banque » que vous croiseriez sur un comparateur privé relève d'estimations non sourcées par une autorité publique.

L'assurance emprunteur (ADI) constitue une part significative du coût total. La loi Lemoine (n° 2022-270 du 28 février 2022) vous permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais. Important : l'ADI couvre la totalité du capital emprunté, PTZ inclus, conformément aux pratiques bancaires standard et aux exigences du Code de la consommation sur la couverture du risque.

Calendrier indicatif de la démarche

Pour un PTZ neuf en VEFA, l'ordre standard des étapes est le suivant :

Règle pratique : ne signez pas de contrat de réservation VEFA sans au minimum un retour favorable de la banque sur votre dossier, qu'il soit obtenu en direct ou via un courtier.

Questions fréquentes complémentaires

Toutes les banques peuvent-elles distribuer le PTZ ?

Non. Seules les banques ayant signé une convention avec l'État, gérée par la SGFGAS, peuvent distribuer le PTZ (liste officielle). Les banques en ligne pures (Boursorama, Fortuneo, Hello bank) ne figurent pas, à ce jour, parmi les principaux distributeurs. Vérifiez sur leur site si la situation a évolué.

Une banque peut-elle refuser un PTZ si je suis éligible ?

L'éligibilité PTZ est encadrée par l'État, mais la banque évalue la solvabilité globale du dossier (article L. 313-16 du Code de la consommation sur le devoir de mise en garde). Elle peut refuser l'ensemble du dossier si elle estime que le prêt complémentaire présente un risque de surendettement. En cas de refus, vous pouvez solliciter une autre banque conventionnée.

Le PTZ est-il transférable ?

Oui. En cas de rachat de crédit, le PTZ est transférable vers une autre banque conventionnée aux conditions d'origine (taux, durée, différé). Source : service-public.fr — PTZ.

L'assurance emprunteur peut-elle être refusée par la banque ?

Depuis la loi Lemoine, la banque ne peut refuser une délégation d'assurance si les garanties proposées sont équivalentes à celles de son contrat groupe. Le critère d'équivalence est défini par les fiches CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).

Quelle source officielle consulter pour les paramètres PTZ ?

Les sources de référence sont : Légifrance (articles L. 31-10-1 à L. 31-10-14 CCH, décret 2025-299), Service-public.fr, SGFGAS, ANIL. Aucune autre source ne fait foi.

Pour aller plus loin

• Guide complet PTZ 2026 — règles, plafonds, zonage, calculs
• Panorama des banques PTZ 2026 — sources officielles SGFGAS
• Plan de financement immobilier 2026 — méthode complète
• Lissage PTZ : comment ça marche
• Checklist dossier financement
• Simulateur PTZ stop-loyer.fr

Sources officielles citées

• Légifrance — Articles L. 519-1 et suivants du Code monétaire et financier (statut IOBSP)
• Légifrance — Articles R. 519-1 et suivants CMF (conditions d'exercice IOBSP)
• Légifrance — Articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation (offre de prêt)
• Légifrance — Articles L. 31-10-1 et suivants CCH (PTZ)
• Légifrance — Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ 2026)
• Légifrance — Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
• ORIAS — Registre public des intermédiaires
• ACPR — Service réclamations
• Service-public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ)
• SGFGAS — Établissements affiliés au PTZ
• SGFGAS — Le Prêt à 0 %
• SGFGAS — Statistiques de production PTZ
• Observatoire Crédit Logement / CSA — Taux moyens du marché
• Banque de France — Statistiques de crédits aux ménages
• ANIL — Information sur le logement

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Transparence éditoriale

L'étude de financement est assurée par STOPLOYER, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en assurance (MIOBSP + MIA), inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261, mandant Courtier d'Avenir (ORIAS 24 002 935), adhérent de l'association ENDYA agréée par l'ACPR. Le conseil personnalisé en matière de crédit s'exerce dans ce cadre, sur mandat écrit signé en amont. La présente publication est une information générale : elle ne constitue ni recommandation nominative, ni conseil personnalisé, ni offre de prêt.

En cas de litige avec un professionnel du crédit, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de la consommation désigné par ce professionnel (mention obligatoire dans ses CGV au titre de l'article L. 612-1 du Code de la consommation). Pour les litiges bancaires, l'ACPR met également à disposition un service de réclamations.

Mention légale

Information à titre indicatif — ne constitue pas une offre de prêt. Stop-Loyer.fr (édité par Expert IA Entreprise Solutions, SASU, SIRET 988 031 225 00010) agit en qualité de mandataire d'intermédiaire en opérations de banque (MIOBSP) et en assurance (MIA), sous mandat Courtier d'Avenir (réseau national de courtage), adhérent de l'association ENDYA agréée ACPR, et dispose de la Carte T n° CPI54012026000000007. Stop-Loyer.fr n'est pas établissement de crédit et ne fournit aucun conseil personnalisé en matière de crédit immobilier dans cet article. Seul un établissement bancaire peut, après étude complète et personnalisée de votre dossier, émettre une offre de prêt conforme aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation.