Bail Réel Solidaire (BRS) 2026 : prix, conditions

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété qui dissocie le foncier du bâti : un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve le terrain, et vous achetez uniquement les murs. Résultat : un prix d'achat jusqu'à 40 % inférieur au marché libre selon les programmes et les villes. Concrètement, un T3 à Rennes passe de 377 000 EUR à 303 875 EUR, un T4 à Bordeaux de 464 000 EUR à 374 000 EUR. Le BRS immobilier est cumulable avec le PTZ 2026, y compris pour les acquéreurs successifs depuis la Loi de Finances 2026 (source : service-public.fr).

Calculez votre éligibilité, votre mensualité et votre économie totale avec notre simulateur BRS gratuit.

En bref

• Définition : le BRS (Bail Réel Solidaire) sépare la propriété du terrain et celle du logement pour réduire le prix d'achat jusqu'à 40 % — voir la carte des OFS par région
• 155 OFS agréés en France, 188 agréments au total (Ministère du Logement, 31/12/2024)
• Cumulable avec le PTZ 2026 : y compris pour les acquéreurs successifs (Loi de Finances 2026)
• Redevance foncière : 0,80 à 3 EUR/m²/mois versée à l'OFS en contrepartie de l'usage du terrain
• Bail de 18 à 99 ans : renouvelable, transmissible aux héritiers (Art. L.255-15 CCH)
• TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur le bâti (Art. 278 sexies CGI)

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Concrètement, ça veut dire quoi ? Dans un achat classique, vous payez le terrain et la construction. En BRS, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé par le préfet garde le terrain. Vous, vous achetez uniquement les murs. Le foncier représente 20 à 60 % du prix total dans les grandes villes (source : ANIL). Retirez-le de l'addition, et votre facture baisse mécaniquement. C'est pas plus compliqué que ça.

Le mécanisme en 3 temps

1. Un OFS achète le terrain et le conserve. L'Organisme de Foncier Solidaire est agréé par le préfet (Art. L.329-1 du Code de l'urbanisme, créé par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). Il acquiert le foncier et en reste propriétaire pendant toute la durée du bail.

2. Vous achetez uniquement le bâti. Vous signez un bail réel solidaire d'une durée de 18 à 99 ans (Art. L.255-1 à L.255-19 CCH, ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016). Le prix d'achat correspond uniquement à la valeur des murs. Vous disposez d'un titre de propriété.

3. Vous payez une redevance foncière mensuelle. En contrepartie de l'usage du terrain, vous versez entre 0,80 et 3 EUR par m² par mois à l'OFS. Pour un T3 de 65 m² en zone A, comptez environ 97,50 EUR/mois (soit 1,50 EUR/m²). Cette redevance est intégrée dans votre mensualité totale.

Ce que vous possédez vraiment

En BRS, vous êtes propriétaire de votre logement. Vous y vivez, vous faites des travaux, vous le transmettez à vos enfants. Le bail est renouvelable et transmissible aux héritiers (Art. L.255-15 CCH). La seule différence avec un achat classique : vous ne possédez pas le terrain, et la revente est à prix encadré.

On ne va pas se raconter de belles histoires : vous renoncez à la spéculation foncière. Mais en échange, vous accédez à la propriété à un prix que vous n'auriez jamais atteint autrement. Si vous hésitez encore entre acheter ou louer en 2026, le BRS fait sérieusement pencher la balance.

Quelles sont les conditions du bail réel solidaire en 2026 ?

Le BRS est accessible à toute personne dont les revenus ne dépassent pas les plafonds du Prêt Locatif Social (PLS), fixés par arrêté annuel. Attention : ce ne sont pas les mêmes plafonds que le PTZ. Mais ces plafonds PLS sont larges. Beaucoup plus de monde est éligible qu'on ne le croit (source : ANIL).

Plafonds de revenus BRS 2025 (barème PLS)

Source : arrêté annuel plafonds PLS, ANIL

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre ville, utilisez notre carte interactive des zones PTZ.

Prix maximum BRS par zone (EUR/m²)

Source : arrêté relatif aux prix de vente BRS, ANIL

Les autres conditions

• Résidence principale obligatoire : pas de BRS pour un investissement locatif
• Plus besoin d'être primo-accédant pour le PTZ en BRS : la Loi de Finances 2026 ouvre le PTZ aux acquéreurs successifs en BRS
• Capacité d'emprunt classique : le montage financier suit les règles bancaires standards (taux d'endettement 35 %, norme HCSF)

En pratique, un couple gagnant 50 000 EUR par an est éligible en zones A bis, A et B1. Un célibataire à 35 000 EUR passe aussi. Vous voyez le profil ? Ce n'est pas réservé aux revenus les plus modestes. Testez votre éligibilité pour vérifier.

Combien coûte un achat en BRS ? 3 exemples chiffrés

Les chiffres qui suivent ne sont pas des projections théoriques. Ce sont trois profils concrets, avec mensualités lissées (constantes sur 25 ans, comme le font toutes les banques en pratique). Regardez les économies.

Profil 1 : couple à Rennes, T3 de 65 m² (zone A)

Profil 2 : famille avec 2 enfants à Bordeaux, T4 de 80 m² (zone A)

Profil 3 : célibataire à Lyon, T2 de 45 m² (zone A)

Point d'attention sur le taux d'endettement. Les trois profils ci-dessus dépassent le seuil HCSF de 35 %. Autrement dit, sans apport ou sans ajustement du plan de financement, la banque dira non. Je préfère vous le dire cash maintenant plutôt que vous le découvriez en rendez-vous. Anticipez ce point. Consultez notre guide acheter sans apport avec le PTZ pour comprendre les stratégies possibles.

L'avis d'Hervé : "Un T3 à 303 875 EUR à Rennes ou un T2 à 210 375 EUR à Lyon, ce sont des prix que vous ne trouverez pas sur le marché libre. Le BRS attaque le problème à la racine : le foncier. Vous ne payez que les murs. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, c'est le seul dispositif qui rend la propriété possible dans les centres-villes les plus chers de France. Mais attention au taux d'endettement : prévoyez un apport pour rester sous les 35 % exigés par les banques."

BRS + PTZ : le cumul qui change tout

Le BRS fait baisser le prix d'achat. Le PTZ fait baisser le coût du crédit. Les deux sont cumulables (service-public.fr). Et depuis la Loi de Finances 2026, cette combinaison est accessible même aux acquéreurs successifs en BRS. C'est là que ça devient vraiment intéressant.

Pourquoi ce cumul est si puissant

Reprenons le profil 1 (couple à Rennes, T3 en BRS à 303 875 EUR). Sans le PTZ de 90 000 EUR à 0 %, le prêt bancaire classique porterait sur la totalité du prix. Avec le PTZ, 90 000 EUR de capital en moins à rembourser avec intérêts. Résultat : 389 EUR de moins par mois, soit 116 820 EUR d'économie sur 25 ans. Relisez ce chiffre.

Pour le profil Bordeaux (famille, T4), le PTZ de 126 000 EUR en tranche 2 génère une économie de 578 EUR/mois par rapport à l'achat classique, soit 173 535 EUR sur 25 ans.

Le PTZ n'est pas le seul levier cumulable. Le BRS s'additionne aussi avec le Prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 EUR à 1 %) et le guide financement primo-accédant.

Les avantages fiscaux du BRS immobilier

La réduction de prix, c'est le gros morceau. Mais le BRS ne s'arrête pas là. Il y a des avantages fiscaux que la plupart des gens ignorent complètement.

TVA à 5,5 % au lieu de 20 %

Un logement en BRS bénéficie d'une TVA réduite à 5,5 % (Art. 278 sexies CGI). Cette réduction est déjà intégrée dans les prix BRS affichés dans nos exemples ci-dessus. Sur un appartement dont le prix hors taxes serait de 200 000 EUR, l'écart entre la TVA à 20 % (40 000 EUR) et la TVA à 5,5 % (11 000 EUR) représente 29 000 EUR d'économie.

Abattement de taxe foncière jusqu'à 100 %

Les collectivités locales peuvent voter un abattement de 30 à 100 % sur la taxe foncière des logements BRS (Art. 1388 octies CGI, dispositif mis en place par la LF 2021, sur délibération communale avant le 1er octobre N-1). Sans délibération, aucun abattement ne s'applique. Vérifiez auprès de votre mairie. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l'exonération de taxe foncière dans le neuf.

Frais de notaire réduits

Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bâti uniquement. Sur un BRS neuf à 303 875 EUR (~2-3 %), vous payez environ 6 000 à 9 000 EUR. En achat classique à 377 000 EUR dans l'ancien (7-8 %), ce serait 26 000 à 30 000 EUR. Pour le détail du calcul, consultez notre guide frais de notaire neuf.

La revente en BRS : prix encadré, pas bloqué

C'est LA question que tout le monde pose : "Si j'achète en BRS, est-ce que je peux revendre ?" Oui. Mais avec un cadre. Et c'est normal.

Le prix de revente est plafonné. Vous ne ferez pas de plus-value spéculative. Le prix est calculé selon une formule définie dans le bail : prix d'achat initial, évolution de l'IRL (indice de référence des loyers), travaux d'amélioration réalisés. Vous récupérez votre capital investi et pouvez réaliser une plus-value modérée liée à l'inflation (Art. L.255-13 CCH).

L'OFS doit agréer l'acquéreur suivant. Le futur acheteur doit respecter les mêmes plafonds PLS. C'est ce mécanisme qui maintient les prix bas pour les générations suivantes.

Le bail continue. L'acheteur reprend le BRS aux mêmes conditions de redevance et de durée. Et depuis 2026, il peut lui aussi bénéficier du PTZ, ce qui rend votre bien plus attractif à la revente.

Pas de piège. Si vous souhaitez revendre, l'OFS vous accompagne. Il peut même se porter acquéreur en dernier recours. Vous n'êtes pas coincé. Les histoires fantastiques sur les propriétaires BRS "piégés", on connaît. La réalité, c'est un cadre clair avec une porte de sortie.

Les inconvénients du BRS : ce qu'il faut savoir

Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve. Le BRS a des limites, et vous devez les connaître avant de signer quoi que ce soit.

1. Pas de plus-value spéculative

Le prix de revente est encadré par le bail (Art. L.255-13 CCH). Si le marché immobilier flambe dans votre quartier, vous n'en profiterez pas. Votre prix de revente suit l'IRL, pas le marché libre. Si votre objectif c'est la plus-value, le BRS n'est pas pour vous. Point.

2. Résidence principale obligatoire

Vous ne pouvez pas louer votre logement BRS. Résidence principale, point final. En cas de mutation professionnelle prolongée, ça pose un vrai problème. La location, même temporaire, est interdite sous peine de résiliation du bail.

3. La redevance foncière, un coût permanent

La redevance (0,80 à 3 EUR/m²/mois) est payée tant que dure le bail. Sur un T3 de 65 m² à 1,50 EUR/m², cela représente 97,50 EUR/mois, soit 29 250 EUR sur 25 ans. C'est le "loyer du terrain" que vous payez en contrepartie de ne pas l'avoir acheté.

4. Un choix de programmes limité

Le BRS dépend de l'offre de votre OFS local. Vous ne choisissez pas n'importe quel bien sur le marché : vous candidatez sur les programmes proposés par l'OFS, dans les quartiers où il est implanté. L'offre reste encore limitée (2 000+ logements livrés au 31/12/2023, 20 500+ en projet).

5. Revente plus lente

L'obligation pour le futur acheteur de respecter les plafonds PLS et l'agrément par l'OFS allongent le délai de revente par rapport au marché libre. Il faut compter quelques semaines supplémentaires.

L'avis d'Hervé : "Le BRS n'est pas fait pour tout le monde. Si votre objectif est la plus-value à 10 ans, passez votre chemin. Mais si votre objectif est d'habiter un logement qui vous appartient, dans un quartier où vous ne pourriez pas acheter autrement, et de payer moins que votre loyer actuel, alors le BRS est une excellente solution. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, les acquéreurs BRS sont ceux qui ont le meilleur rapport satisfaction/coût."

BRS et PSLA : quelle différence ?

Le BRS est souvent confondu avec le PSLA (location-accession). La différence principale : en PSLA, vous louez d'abord puis achetez le bien complet (terrain inclus). En BRS, vous achetez directement mais sans le terrain. Le BRS est généralement moins cher à l'achat, le PSLA offre une phase locative de test. Les deux sont cumulables avec le PTZ 2026.

Les OFS en France : 155 organismes actifs

Le réseau d'OFS a grandi vite. Au 31 décembre 2024, la France compte 188 agréments pour 155 structures (Ministère du Logement). Plus de 2 000 logements livrés, 20 500+ en projet, objectif 15 000 livrés d'ici fin 2027. L'offre reste encore limitée, mais elle se structure.

Plateforme officielle : BoRiS -- annuaire des logements BRS disponibles, avec filtres par zone, surface, prix et OFS.

Annuaire des OFS : Foncier Solidaire France (FNOFS).

Pour trouver l'OFS de votre ville, contactez aussi votre mairie ou l'ADIL de votre département.

Acheter en BRS en 2026 : 5 villes pilotes

Rennes : la référence nationale

L'OFS Rennes Métropole est le plus avancé de France. Il propose 4 niveaux de BRS (BRS 1 à 4) avec des prix de 2 800 à 4 200 EUR/m², déployés sur 43 communes de la métropole. Rennes est en zone A.

Nantes : le BRS+ pour les classes moyennes

Atlantique Accession Solidaire (l'OFS nantais) lance le dispositif BRS+ en 2026-2027, avec des plafonds de revenus relevés pour inclure les classes moyennes qui dépassent les plafonds PLS classiques. Nantes est en zone A.

Lyon : premières opérations BRS d'activité

La Foncière Solidaire du Grand Lyon va au-delà du logement avec les premières opérations BRSA (BRS d'activité). Le programme Coeur Moncey compte 56 logements. Lyon est en zone A.

Bordeaux : objectif 1 600+ logements

L'OFS Bordeaux Métropole concentre ses opérations sur les quartiers Euratlantique, Bastide et Bègles. L'objectif dépasse 1 600 logements BRS sur la métropole. Bordeaux est en zone A.

Toulouse : subvention de 10 000 EUR par logement

Le STON OFS bénéficie d'une subvention métropolitaine de 10 000 EUR par logement BRS vendu, ce qui permet de proposer des prix encore plus attractifs. Toulouse est en zone A.

Comment acheter en BRS : les 5 étapes

Étape 1 : vérifiez votre éligibilité

Vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds PLS de votre zone (voir le tableau ci-dessus). Faites le test d'éligibilité, ça prend 2 minutes.

Étape 2 : trouvez un OFS près de chez vous

Consultez la plateforme BoRiS ou l'annuaire FNOFS. Contactez votre mairie ou l'ADIL de votre département.

Étape 3 : déposez votre candidature

L'achat en BRS fonctionne souvent par candidature auprès de l'OFS ou du promoteur partenaire. Préparez vos justificatifs de revenus (avis d'imposition N-2). Les dossiers sont étudiés selon les plafonds et la composition familiale.

Étape 4 : montez votre financement

Intégrez le PTZ dans votre plan (vérifiez votre montant avec notre simulateur PTZ) et le Prêt Action Logement si vous êtes salarié. Anticipez le taux d'endettement : nos exemples montrent que BRS + redevance peut dépasser les 35 %. Prévoyez un apport ou ajustez votre plan. Ne découvrez pas ce problème le jour du rendez-vous bancaire.

Étape 5 : signez et emménagez

Signature de l'acte de vente chez le notaire + bail réel solidaire avec l'OFS. Les frais de notaire sont calculés sur le bâti uniquement. Résultat : 6 000 à 9 000 EUR au lieu de 26 000 à 30 000 EUR dans l'ancien. Pour le détail du calcul, consultez notre guide frais de notaire neuf.

Sources et références officielles

• Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (art. 164) -- création des OFS
• Art. L.329-1 Code de l'urbanisme -- statut des OFS
• Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 -- cadre du BRS (Art. L.255-1 à L.255-19 CCH)
• Décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016 -- conditions d'agrément des OFS
• Décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017 -- règles opérationnelles BRS
• Art. 278 sexies CGI -- TVA réduite 5,5 %
• Art. 1388 octies CGI -- abattement TFPB modulable 30-100 % (LF 2021)
• Art. L.255-13 CCH -- revente encadrée
• Art. L.255-15 CCH -- transmissibilité aux héritiers
• ANIL -- Le Bail Réel Solidaire
• BoRiS -- Plateforme officielle BRS
• FNOFS -- Foncier Solidaire France
• Service Public -- Bail Réel Solidaire

FAQ : Bail Réel Solidaire en 2026

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Le BRS dissocie le foncier du bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé par le préfet achète le terrain et le conserve. Vous achetez uniquement les murs via un bail de 18 à 99 ans, renouvelable et transmissible. Vous payez une redevance foncière mensuelle (0,80 à 3 EUR/m²) pour l'usage du terrain. Cadre légal : ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, Art. L.255-1 à L.255-19 CCH.

Qui peut bénéficier du BRS ?

Toute personne dont les revenus ne dépassent pas les plafonds PLS de sa zone géographique. Par exemple, un célibataire en zone A peut gagner jusqu'à 38 508 EUR/an, un couple en zone B1 jusqu'à 57 555 EUR/an. Le bien doit être votre résidence principale. Depuis la Loi de Finances 2026, vous n'avez plus besoin d'être primo-accédant pour cumuler BRS et PTZ.

Quels sont les inconvénients du BRS ?

Les principaux inconvénients sont : la revente à prix encadré (pas de plus-value spéculative), l'obligation de résidence principale (location interdite), la redevance foncière permanente (97,50 EUR/mois pour un T3 de 65 m² en zone A), le choix limité de programmes disponibles, et un délai de revente potentiellement plus long que sur le marché libre.

Peut-on cumuler BRS et PTZ en 2026 ?

Oui. Le BRS et le PTZ sont cumulables. Depuis la Loi de Finances 2026, le PTZ est ouvert à tous les acquéreurs en BRS, y compris les acquéreurs successifs. Un couple à Rennes achetant un T3 en BRS à 303 875 EUR peut obtenir un PTZ de 90 000 EUR à 0 %, ce qui réduit la mensualité de 389 EUR/mois par rapport à un achat classique.

Quelle est la durée du bail réel solidaire ?

Le bail BRS dure entre 18 et 99 ans selon les programmes (Art. L.255-1 CCH). Il est renouvelable et transmissible aux héritiers (Art. L.255-15 CCH). En cas de revente, le bail est transféré à l'acquéreur suivant aux mêmes conditions de durée et de redevance. En pratique, vous n'avez pas à vous inquiéter de la fin du bail.