Calcul PTZ 2026 : la formule et jusqu'à 180 000 €

Le calcul PTZ 2026 repose sur quatre paramètres officiels : votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2, la zone géographique de la commune, le nombre de personnes du foyer, et le type de logement (neuf collectif, neuf individuel ou ancien avec travaux). Le barème applique ensuite une quotité de 50, 40 ou 20 % selon votre tranche, sur un coût d'opération retenu dans la limite du plafond de votre zone. Exemple vérifié : tranche 1, zone B1, famille de 3 personnes, prix 250 000 € en neuf collectif, soit un PTZ de 121 500 € (50 % × 243 000 € de plafond). Source : décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.

💡 Vous voulez juste votre chiffre PTZ ? Lancez le simulateur PTZ 2026 (30 secondes, sans email, barèmes officiels 2026) ou notre EMD dédié calculer-ptz.fr. Cet article explique la formule derrière le calcul, pas l'inverse.

En bref :

• Formule officielle : Montant PTZ = min(coût de l'opération, plafond de la zone) × quotité de votre tranche
• Mensualité PTZ : montant du PTZ divisé par la durée d'amortissement en mois, et zéro euro pendant le différé
• 4 paramètres d'entrée : RFR N-2, zone (A bis / A / B1 / B2 / C), nombre de personnes, type de logement
• Quotités neuf collectif : 50 % (T1), 40 % (T2), 40 % (T3), 20 % (T4)
• Quotités neuf individuel : 30 % (T1), 20 % (T2), 20 % (T3), 10 % (T4)
• Plafond maximum : jusqu'à 180 000 € (zone A bis/A, 5 personnes et plus, tranche 1, collectif neuf)
• ADI : elle porte sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus
• Sources : décret 2025-299 du 29 mars 2025, articles D. 31-10-9, D. 31-10-10 et D. 31-10-3-1 du CCH

Sommaire

• Les 4 paramètres officiels du calcul PTZ
• La formule officielle appliquée pas à pas
• 10 scénarios chiffrés par tranche et par zone
• Comment calculer votre PTZ vous-même en 5 étapes
• Différé, durée et mensualité PTZ (4 exemples chiffrés)
• Lissage bancaire : la mensualité que vous payez vraiment
• L'ADI sur le PTZ : le poste que personne ne vous annonce
• Revente, remboursement anticipé, mise en location
• 6 erreurs fréquentes de calcul PTZ
• FAQ : vos questions sur le calcul PTZ 2026

Les 4 paramètres officiels du calcul PTZ 2026

Le calcul officiel du PTZ ne demande que quatre informations. Pas plus, pas moins. La formule est fixée par décret et s'impose à toutes les banques agréées : à situation identique, vous obtenez le même montant partout, quelle que soit l'enseigne.

1. Votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2

Le PTZ 2026 utilise votre revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition 2025 (revenus 2024). Ce n'est ni votre salaire net, ni votre revenu imposable. Le RFR est une ligne précise de votre avis d'imposition, qui inclut des revenus parfois invisibles sur la fiche de paie (revenus de placement, dividendes, plus-values, etc.).

Pour un couple, on additionne les RFR des deux conjoints (foyer fiscal commun). Pour un couple non marié et non pacsé, on additionne les RFR des deux avis d'imposition séparés. Source : article L.31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation (Légifrance).

L'avis d'Hervé : "Le RFR, c'est la première ligne que regarde la banque. Pas le salaire, pas le 'à payer'. Le RFR. Et ce chiffre, beaucoup de locataires ne savent même pas où il se trouve sur leur avis. Page 1, en bas, encadré 'revenu fiscal de référence'. Sortez votre avis 2025 maintenant, regardez. C'est ça votre point de départ."

2. La zone géographique de la commune

La France est découpée en cinq zones — A bis, A, B1, B2, C — qui reflètent la tension du marché immobilier. Plus la zone est tendue, plus les plafonds d'opération et de revenus sont élevés. Le zonage en vigueur est celui de l'arrêté du 1er août 2014, modifié en dernier lieu par l'arrêté du 23 juin 2026.

Pour vérifier la zone d'une commune, utilisez le simulateur officiel de l'ANIL ou consultez notre carte PTZ interactive. Aucun « calcul » à faire de votre côté : c'est binaire, votre commune est dans une zone, point.

3. Le nombre de personnes du foyer

Le moteur PTZ utilise un coefficient familial qui pondère vos revenus selon la taille du foyer. C'est ce coefficient qui détermine ensuite votre tranche.

Source : article L. 31-10-10 du CCH (principe du coefficient familial) et article D. 31-10-9 du CCH (tableau des tranches par zone et par nombre de personnes).

Une grossesse en cours compte. Un enfant en garde alternée compte aussi, mais en personne entière : le PTZ ne connaît pas la demi-part fiscale. Le décompte se fait sur attestation conjointe des deux parents, et c'est la banque qui l'arrête au dossier. Un enfant majeur rattaché fiscalement compte. Détails dans notre guide PTZ et enfant à naître.

4. Le type de logement (neuf collectif, neuf individuel, ancien avec travaux)

Le type de logement change radicalement la quotité appliquée :

• Neuf collectif (appartement) : quotités les plus avantageuses, 50/40/40/20 %
• Neuf individuel (maison) : quotités réduites, 30/20/20/10 % (décret 2025-299)
• Ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement (article L. 31-10-2 du CCH), mêmes quotités que le collectif neuf, travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et classe D du DPE atteinte avant ou après travaux (article D. 31-10-2 du CCH)

Pour le détail du PTZ ancien avec travaux, voir notre guide PTZ ancien zones B2/C 2026.

La formule officielle appliquée pas à pas

La formule officielle tient en une ligne :

Montant PTZ = min(coût d'opération, plafond d'opération) × quotité de votre tranche

Le siège de cette règle, c'est l'article L. 31-10-8 du CCH : le montant du prêt est égal à « une quotité du coût total de l'opération retenu dans la limite d'un plafond ». Les plafonds et les quotités, eux, viennent de l'article D. 31-10-9 du CCH pour les tranches et les quotités, et de l'article D. 31-10-10 pour le plafond de coût d'opération, dans leur rédaction issue du décret 2025-299 du 29 mars 2025 (Légifrance).

Étape 1 : déterminer votre tranche

Votre tranche se calcule à partir du quotient familial PTZ : RFR N-2 divisé par le coefficient familial. Ce quotient est ensuite comparé aux seuils de votre zone.

Seuils 1 personne (à multiplier par le coefficient familial pour les autres compositions) :

Étape 2 : récupérer le plafond d'opération de votre zone

Plafonds d'opération 2026 (identiques aux trois types d'acquisition) :

Étape 3 : appliquer la quotité

Quotités 2026 (décret 2025-299) :

Exemple concret de la formule

Prenons un couple avec 1 enfant (3 personnes) à Tours (zone B1), RFR 35 000 €, achat d'un appartement neuf à 250 000 €.

1. Quotient familial PTZ : 35 000 ÷ 1,8 = 19 444 €
2. Seuil B1 tranche 1 (1 personne) = 21 500 € → 19 444 € reste sous 21 500 € → tranche 1
3. Plafond d'opération B1 / 3 personnes = 243 000 €
4. Coût retenu = min(250 000, 243 000) = 243 000 €
5. Quotité collectif neuf tranche 1 = 50 %
6. PTZ = 121 500 €

Vérifié via notre moteur PTZ : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 35000 --zone B1 --personnes 3 --prix 250000 retourne tranche 1, PTZ 121 500 €.

10 scénarios chiffrés par tranche et par zone

Tous les chiffres ci-dessous proviennent du moteur PTZ TypeScript stop-loyer.fr, conforme au décret 2025-299 et couvert par plus de 510 tests unitaires. Aucun chiffre n'a été calculé à la main.

Source : moteur PTZ stop-loyer.fr, vérifié le 19 mai 2026. Plafonds : décret 2024-304 du 2 avril 2024. Pour comparer plusieurs villes, consultez nos barèmes PTZ 2026.

L'avis d'Hervé : "Regardez la dernière ligne du tableau. Une famille avec 80 000 € de RFR à Paris décroche quand même 63 000 € à 0 % d'intérêt. La tranche 4 n'est pas une tranche de 'gens trop riches', c'est une tranche qui existe parce que l'État a élargi le PTZ en 2026. Beaucoup de cadres parisiens pensent qu'ils n'ont droit à rien. Faux. Sortez votre avis et faites le test."

Comment calculer votre PTZ vous-même en 5 étapes

Voici la méthode officielle, applicable sans simulateur, en moins de 10 minutes.

Étape 1 : récupérer votre RFR N-2

Sortez votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024). Le RFR figure en page 1, dans le cadre « Revenu fiscal de référence ». Pour un couple, additionnez les deux RFR si vous avez deux foyers fiscaux distincts. Pour le PTZ 2026, c'est ce chiffre qui compte, pas vos revenus 2025 ni votre salaire actuel.

Étape 2 : identifier la zone de la commune ciblée

Tapez le nom de la commune dans notre carte PTZ interactive ou sur le simulateur officiel ANIL. Vous obtenez la zone (A bis, A, B1, B2 ou C). Si la commune a été reclassée, c'est la zone en vigueur à la date d'émission de votre offre de prêt qui s'applique.

Étape 3 : compter les personnes du foyer

Comptez les futurs occupants du logement : vous, votre conjoint, vos enfants à charge fiscalement, l'enfant à naître si grossesse confirmée. Pas les colocataires non liés fiscalement. Pas les ascendants, sauf cas particuliers. Le coefficient familial (de 1,0 à 3,3) s'applique automatiquement.

Étape 4 : choisir le type de logement

Trois options, et seulement trois :

• Vous achetez un appartement neuf : neuf collectif, quotités 50/40/40/20 %
• Vous achetez une maison neuve ou faites construire : neuf individuel, quotités 30/20/20/10 %
• Vous achetez un logement ancien à rénover en zone B2 ou C, avec travaux représentant au moins 25 % du coût total : ancien avec travaux, quotités 50/40/40/20 %

Étape 5 : appliquer la formule min(coût de l'opération, plafond) × quotité

Comparez le coût de l'opération au plafond de votre zone (tableau ci-dessus). Retenez le plus petit des deux. Multipliez par la quotité de votre tranche. Vous avez votre montant PTZ.

Pour vérifier sans erreur, utilisez notre simulateur PTZ gratuit. Calcul instantané, pas d'inscription, pas d'email demandé. Le moteur est strictement conforme au décret 2025-299.

Différé, durée et mensualité PTZ

Le PTZ se rembourse en deux phases réglementaires définies par votre tranche, mais la banque les efface dans la pratique (voir section suivante sur le lissage).

Source : article D. 31-10-11 du CCH, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 (Légifrance).

Pendant le différé, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Vous remboursez uniquement votre prêt principal classique. Une fois le différé terminé, le PTZ entre en remboursement effectif. C'est la logique réglementaire pure. La logique bancaire est différente, voir plus bas.

Votre mensualité PTZ pendant l'amortissement

Le montant du PTZ, c'est une chose. Ce que vous payez chaque mois quand il commence à s'amortir, c'en est une autre. Et la formule est d'une simplicité désarmante, puisqu'il n'y a aucun intérêt à calculer :

Mensualité PTZ = montant du PTZ ÷ (durée d'amortissement en années × 12)

Le piège est là : on divise par la durée d'amortissement, soit la deuxième période (15, 12, 13 ou 10 ans selon la tranche), jamais par la durée totale différé compris. Diviser 140 000 € par 25 ans au lieu de 15, c'est se tromper d'un tiers sur sa propre mensualité. Le remboursement s'effectue par mensualités constantes sur chaque période : article L. 31-10-11 du CCH (Légifrance).

Pendant le différé, cette mensualité vaut zéro. Zéro capital, zéro intérêt. Vous ne payez que le prêt principal.

Le différé partiel n'existe plus

On lit encore, sur de vieux articles, qu'il existerait un « différé partiel » où l'on rembourse une fraction du PTZ avant l'amortissement complet. Ça a existé. C'est supprimé depuis la refonte du PTZ. Le barème en vigueur, celui du décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, ne connaît que deux situations : 100 % de capital différé en tranches 1 à 3, ou 0 % en tranche 4. Source : article D. 31-10-11 du CCH.

C'est binaire. Soit vous êtes en différé, soit vous amortissez. Rien entre les deux.

4 exemples de mensualité PTZ, de la tranche 1 à la tranche 4

Comment lire ce tableau. Le montant du PTZ, la tranche, la quotité, le différé et les durées sortent du moteur PTZ stop-loyer.fr. La mensualité PTZ, c'est la division du capital par la durée d'amortissement, rien d'autre. La colonne « sans PTZ » est une estimation au taux du moteur stop-loyer, assurance comprise, pour financer la totalité de l'opération sur 25 ans : votre taux réel dépend de votre profil et de votre négociation bancaire. Attention : ces deux dernières colonnes ne se soustraient pas. La mensualité PTZ n'est qu'une part de ce que vous payez — le prêt bancaire s'y ajoute, et votre banque lisse l'ensemble en une seule mensualité (voir la section suivante). En tranche 4, le PTZ s'amortit sur 10 ans sans différé : l'effort mensuel des dix premières années dépasse celui d'un financement classique étalé sur 25 ans, et l'économie se fait alors sur le coût total du crédit, pas sur la mensualité.

Regardez la deuxième ligne. 54 000 € passent à taux zéro, donc vous n'empruntez plus que 146 000 € au taux du marché. Voilà tout l'effet du PTZ : il ne fait pas baisser le prix du logement, il fait baisser le capital sur lequel vous payez des intérêts.

Lissage bancaire : la mensualité que vous payez vraiment

Les banques françaises lissent le PTZ avec le prêt classique. Dans la grande majorité des montages, vous payez une seule mensualité sur 25 ans (ou 20, ou 15 selon la durée), du premier jour au dernier. Quand le PTZ est très gros face au prêt bancaire, le lissage ne peut pas tout absorber et il reste des paliers.

Le différé du PTZ devient un mécanisme comptable interne à la banque : pendant le différé, le prêt classique absorbe la totalité de la mensualité. Après le différé, le prêt classique diminue et le PTZ prend le relais. Tant que le prêt classique est assez gros pour absorber le différé, vous ne ressentez aucun saut.

Concrètement, sur l'exemple Tours zone B1 (PTZ 121 500 €, prix 250 000 €, prêt principal classique d'environ 128 500 € à 3,3 % sur 25 ans), la mensualité lissée constante reste autour de 1 030 à 1 100 € sur 300 mois — chiffres à confirmer par votre banque selon le taux exact négocié et le coût de l'ADI.

Pour comprendre le mécanisme de lissage, consultez notre guide dédié : lissage PTZ, comment ça marche. Pour simuler votre mensualité lissée, utilisez notre outil de lissage PTZ gratuit.

L'avis d'Hervé : "Le différé, c'est un mot qui fait peur à la moitié des locataires que je rencontre. Ils imaginent qu'au bout de 10 ans, leur mensualité va exploser. Faux. Aucune banque ne fait ça. Vous signez 1 050 € par mois pendant 25 ans, vous payez 1 050 € pendant 25 ans. Point. Le différé est une mécanique interne à la banque, vous ne le voyez jamais sur votre compte. Quand j'étais courtier IOBSP, c'est la première chose qu'on expliquait au client. Ça lève 90 % de l'angoisse."

L'ADI sur le PTZ : le poste que personne ne vous annonce

L'assurance décès invalidité (ADI) se calcule sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Pas sur le seul prêt bancaire. Aucun texte ne l'impose : c'est une condition d'octroi. La banque veut qu'un décès ou une invalidité solde l'ensemble de vos crédits immobiliers, PTZ compris. Sans ça, elle ne prête pas.

Les tarifs, eux, ne font l'objet d'aucun barème public : tout dépend de l'âge, de l'état de santé et de la quotité assurée. Ordres de grandeur du marché, donc, et rien de plus :

• contrat groupe de la banque : de l'ordre de 0,30 à 0,40 % par an du capital assuré
• délégation d'assurance externe, permise par la loi Lemoine : de l'ordre de 0,10 à 0,25 % par an

Prenons un capital global de 200 000 € (prêt principal + PTZ) assuré à 0,30 % par an. Ça fait 600 € par an, soit environ 50 € par mois qui s'ajoutent à votre mensualité. Un simulateur qui « oublie » l'ADI sur la part PTZ minore votre coût réel d'autant. Cadre de l'assurance emprunteur : article L. 313-29 du Code de la consommation (Légifrance). Pour faire jouer la concurrence : changer d'assurance emprunteur.

L'avis d'Hervé : "Dans notre expérience de l'immobilier neuf, beaucoup de primo-accédants découvrent cette ligne au rendez-vous bancaire, parfois plus tard. Résultat : 50 à 80 € de plus par mois que ce qu'ils avaient prévu, et à ce stade c'est trop tard pour ajuster le budget. Alors autant le dire cash. Oui, ça coûte. Et oui, c'est aussi cette ligne qui fait que si vous fermez les yeux demain, votre famille garde un logement payé au lieu d'hériter d'une dette."

Revente, remboursement anticipé, mise en location

Un PTZ dure 10 à 25 ans. Sur une telle durée, la vie bouge : mutation, séparation, revente. Voici les règles, et le guide complet si vous êtes concerné : obligations PTZ, revente, location et transfert.

Solder son PTZ en avance ne coûte rien

Vous pouvez rembourser votre PTZ par anticipation, en totalité ou en partie, sans indemnité. L'indemnité de remboursement anticipé se calcule sur les intérêts du capital remboursé : sur un prêt à 0 %, elle est nulle. Fondement : articles L. 313-47 et R. 313-25 du Code de la consommation.

Héritage, prime, vente d'un placement : vous soldez, point. La banque recalcule simplement le plan si elle avait lissé.

Revente : rembourser le capital restant dû ou transférer le prêt

Non, un PTZ n'est pas « toujours à rembourser » quand vous vendez. Deux issues :

• vous remboursez le capital restant dû sur le produit de la vente ;
• ou vous transférez le prêt sur votre nouveau logement, pour ce même capital restant dû.

Le transfert n'a rien d'automatique. Il suppose l'accord de votre banque, qui peut refuser si sa garantie se dégrade, et, dans les six ans, un nouveau logement conforme aux conditions du PTZ à la date du transfert (article D. 31-10-7 du CCH). En revanche, aucun plafond spécifique ne s'y applique : ce qui se transfère, c'est ce qui reste à rembourser. Source : article L. 31-10-6 du CCH (Légifrance).

Louer le logement : interdit pendant 6 ans, sauf accidents de la vie

Le PTZ finance une résidence principale, occupée au moins huit mois par an. Pendant les six années qui suivent le versement du prêt (le versement, pas la signature du compromis), la mise en location est interdite.

Sauf accidents de la vie, et la liste est limitative : mobilité professionnelle à 50 km au moins ou 1 h 30 de trajet au moins, décès, divorce, dissolution du PACS, chômage de plus d'un an, invalidité reconnue. La location devient alors possible, mais encadrée : six ans au maximum, loyer et ressources du locataire sous les plafonds du logement locatif social (PLS), et déclaration à votre établissement de crédit comme à l'organisme qui verse l'aide au logement.

Le détail des cas autorisés est dans notre guide louer son logement PTZ avant 6 ans.

Passé ces six ans, tout tombe. Vous louez librement, même si le PTZ n'est pas soldé. Avant, si vous louez sans y avoir droit, la sanction est sèche : le capital restant dû devient immédiatement exigible.

Sources : article L. 31-10-6 et article D. 31-10-6 du CCH, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 (Légifrance).

6 erreurs fréquentes de calcul PTZ 2026

Dans notre expérience de l'immobilier neuf et du financement primo-accédant, ce sont les six pièges qui faussent le plus souvent un calcul PTZ.

Erreur 1 : confondre RFR et revenu net imposable

Le RFR n'est pas votre revenu net mensuel multiplié par 12. Ce n'est pas non plus votre revenu net imposable. Le RFR inclut des revenus de placement, dividendes, plus-values éventuelles, et applique certains abattements spécifiques. Toujours partir du chiffre exact de l'avis d'imposition, pas d'une estimation.

Erreur 2 : oublier que la quotité est plafonnée par le plafond d'opération

Beaucoup de calculs amateurs font « 50 % du prix » au lieu de « 50 % du coût de l'opération retenu dans la limite du plafond ». Sur un appartement à 280 000 € en zone B1 pour 2 personnes (plafond 202 500 €), le PTZ tranche 1 vaut 50 % × 202 500 € soit 101 250 €, pas 140 000 €. La différence est massive.

Erreur 3 : calculer l'ADI sur le prêt classique seul

L'Assurance Décès Invalidité (ADI) se calcule sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Si vous empruntez 250 000 € dont 121 500 € en PTZ, l'ADI s'applique sur 250 000 €, pas sur 128 500 €. Une erreur fréquente qui sous-estime la mensualité réelle de 30 à 50 € par mois. Détail et ordres de grandeur dans la section ADI ci-dessus.

Erreur 4 : ne pas intégrer les frais de notaire au plan de financement

Les frais de notaire dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix (contre 7 à 8 % dans l'ancien). Sur 250 000 €, comptez environ 5 000 € à 7 500 €. Ces frais ne sont pas couverts par le PTZ et doivent être financés par votre apport ou intégrés au prêt principal. Oublier ce poste, c'est se retrouver à 5 000 € près lors de la signature.

Erreur 5 : se croire non primo-accédant à tort

Vous êtes primo-accédant au sens du PTZ si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années. Posséder une résidence secondaire, un investissement locatif, ou être en cours de divorce avec sortie de la résidence familiale ne vous exclut pas systématiquement. Vérifiez via nos conditions PTZ 2026.

Erreur 6 : oublier le critère HCSF des 35 % d'endettement

Le PTZ ne vous dispense pas de respecter le plafond d'endettement de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce taux inclut toutes vos mensualités, assurance comprise, pas seulement le prêt principal. Si votre PTZ + prêt classique + ADI dépasse 35 % de vos revenus nets, la banque refusera, même si le PTZ vous est techniquement accordé.

FAQ : vos questions sur le calcul PTZ 2026

Comment calculer mon PTZ 2026 simplement ?

Trois opérations : (1) calculez votre quotient familial PTZ, soit le RFR N-2 divisé par le coefficient familial, pour identifier votre tranche ; (2) récupérez le plafond d'opération de votre zone ; (3) appliquez la formule min(coût de l'opération, plafond) × quotité de votre tranche. Ou utilisez notre simulateur PTZ gratuit qui fait tout le calcul en 30 secondes, conforme au décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.

Quel revenu fiscal de référence prendre en compte pour le PTZ 2026 ?

Le RFR de l'année N-2, soit l'avis d'imposition 2025 portant sur les revenus 2024 pour un PTZ obtenu en 2026. Le RFR figure en page 1 de votre avis d'imposition, dans l'encadré « revenu fiscal de référence ». Source : article L.31-10-3 du CCH.

Comment trouver la zone PTZ de ma commune ?

Utilisez le simulateur officiel ANIL, le service en ligne de Service-public.fr, ou notre carte PTZ interactive. Le zonage en vigueur est l'arrêté du 1er août 2014, modifié en dernier lieu par l'arrêté du 23 juin 2026. Le zonage évolue par arrêté, y compris en cours d'année : c'est la zone en vigueur à la date d'émission de votre offre de prêt qui s'applique.

Le PTZ se calcule-t-il sur le prix du bien ou sur le coût total de l'opération ?

Sur le coût d'opération PTZ, qui correspond au prix du logement (et aux travaux dans le cas de l'ancien avec travaux). Les frais de notaire et frais de garantie ne sont pas inclus dans le coût d'opération PTZ. Source : article D. 31-10-8 du CCH.

Pourquoi mon PTZ est-il plafonné en dessous de 50 % du coût de l'opération ?

Parce que la formule applique min(coût de l'opération, plafond de la zone). Si le coût de votre opération dépasse le plafond de votre zone pour votre composition de foyer, c'est le plafond qui sert d'assiette à la quotité. Exemple : 280 000 € en zone B1 pour 2 personnes, plafond 202 500 €, donc PTZ tranche 1 égal à 50 % × 202 500 € soit 101 250 €.

Quelle est la quotité PTZ pour chaque tranche en 2026 ?

En neuf collectif et ancien avec travaux : 50 % (T1), 40 % (T2), 40 % (T3), 20 % (T4). En neuf individuel (maison) : 30 % (T1), 20 % (T2), 20 % (T3), 10 % (T4). Quotités fixées par le décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Comment fonctionne le différé du PTZ et impacte-t-il ma mensualité ?

Le différé est une période réglementaire (0, 2, 8 ou 10 ans selon votre tranche) pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Mais les banques lissent le PTZ avec le prêt classique : le plus souvent, vous payez la même mensualité du premier au dernier mois, et le différé n'a aucun impact perceptible sur votre budget mensuel. Si le PTZ est très gros face au prêt bancaire, le lissage ne peut pas tout absorber et il reste des paliers. Détails dans notre guide lissage PTZ, comment ça marche.

Le PTZ inclut-il les frais de notaire et les frais de garantie ?

Non. Le coût d'opération PTZ couvre le prix du logement (et travaux si ancien éligible). Les frais de notaire (2 à 3 % en neuf) et frais de garantie (environ 1 % en caution Crédit Logement) sont à financer par votre apport ou intégrés au prêt principal classique. Source : article D. 31-10-8 du CCH.

Quelle est ma mensualité PTZ pendant l'amortissement ?

Divisez le montant du PTZ par la durée d'amortissement en mois, celle de la deuxième période, jamais la durée totale. Un PTZ de 54 000 € en tranche 2 s'amortit sur 12 ans : 54 000 ÷ 144 = 375 € par mois, après huit ans de différé à zéro euro. En tranche 1, 140 000 € sur 15 ans donnent 778 € par mois. Source : article L. 31-10-11 du CCH. Dans les faits, votre banque lisse cette mensualité avec le prêt principal.

Le remboursement anticipé du PTZ coûte-t-il des pénalités ?

Non. L'indemnité de remboursement anticipé se calcule sur les intérêts du capital remboursé : sur un prêt à 0 %, elle est nulle. Vous pouvez solder tout ou partie de votre PTZ quand vous voulez. Fondement : articles L. 313-47 et R. 313-25 du Code de la consommation.

Dois-je rembourser mon PTZ si je revends mon logement ?

Pas forcément. Vous pouvez rembourser le capital restant dû sur le produit de la vente, ou demander le transfert du prêt sur votre nouveau logement, pour ce même capital restant dû. Le transfert suppose l'accord de la banque et, dans les six ans, un logement conforme aux conditions du PTZ. Source : article L. 31-10-6 du CCH.

Puis-je louer un logement acheté avec un PTZ ?

Pas pendant les six années qui suivent le versement du prêt : le logement doit rester votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an. Exceptions limitatives : mobilité professionnelle à 50 km ou 1 h 30 de trajet au moins, décès, divorce, dissolution de PACS, chômage de plus d'un an, invalidité reconnue. La location est alors limitée à six ans, avec loyer et ressources du locataire sous les plafonds PLS, et déclaration à la banque comme à l'organisme d'aide au logement. Après six ans, vous louez librement. Sources : articles L. 31-10-6 et D. 31-10-6 du CCH.

Peut-on cumuler PTZ et autres aides en 2026 ?

Oui. Le PTZ se cumule avec le prêt Accession d'Action Logement (jusqu'à 30 000 €, au taux nominal fixe de 1 % en vigueur au 1er août 2026, sous conditions de ressources et d'employeur), le Prêt d'Accession Sociale (PAS), l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € de travaux énergétiques) et la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU. Ce sont des prêts, pas des subventions : ils se remboursent. Dans le cas le plus favorable — zone A bis ou A, foyer de 5 personnes, tranche 1 —, le PTZ seul peut atteindre 180 000 €. Voir notre guide PTZ et Action Logement, stratégie 2026.

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Outils PTZ pour aller plus loin

• Simulateur PTZ gratuit : calcul instantané du montant PTZ, conforme décret 2025-299
• Test d'éligibilité PTZ : vérification en 2 minutes, sans email
• Outil de lissage PTZ : votre mensualité lissée constante
• Combien puis-je emprunter : votre capacité totale avant PTZ
• Carte PTZ interactive : zone et programmes neufs par commune
• Barèmes PTZ 2026 complets : tous les plafonds officiels
• Le calcul PTZ expliqué pas à pas : la formule détaillée sur notre site dédié

Pour aller plus loin sur le PTZ 2026

• Guide PTZ 2026 : le dispositif de A à Z
• Conditions PTZ 2026 : qui est vraiment éligible ?
• PTZ neuf 2026 : le guide complet collectif et individuel
• PTZ ancien avec travaux zones B2/C
• Économie PTZ 2026 : combien économisez-vous vraiment ?
• Accession à la propriété 2026 : tous les dispositifs

Les chiffres PTZ de cet article (montant, tranche, quotité, différé, durées) ont été vérifiés via le moteur PTZ stop-loyer.fr (plus de 510 tests unitaires), conforme au décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, et aux articles D. 31-10-9, D. 31-10-10 et D. 31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sources officielles : Légifrance, ANIL, SGFGAS, Service-public.fr. Dernière vérification : 8 septembre 2026.