Calcul PTZ 2026 : la formule officielle, exemples et erreurs

Le calcul PTZ 2026 repose sur quatre paramètres officiels : votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2, la zone géographique de la commune, le nombre de personnes du foyer, et le type de logement (neuf collectif, neuf individuel ou ancien avec travaux). Le moteur SGFGAS applique ensuite une quotité de 50, 40 ou 20 % selon votre tranche, plafonnée à un montant d'opération qui dépend de la zone. Exemple vérifié : tranche 1, zone B1, famille de 3 personnes, prix 250 000 € en neuf collectif, soit un PTZ de 121 500 € (50 % × 243 000 € de plafond).

En bref :

• Formule officielle : Montant PTZ = min(prix d'opération, plafond zone) × quotité de votre tranche
• 4 paramètres d'entrée : RFR N-2, zone (A bis / A / B1 / B2 / C), nombre de personnes, type de logement
• Quotités neuf collectif : 50 % (T1), 40 % (T2), 40 % (T3), 20 % (T4)
• Quotités neuf individuel : 30 % (T1), 20 % (T2), 20 % (T3), 10 % (T4)
• Plafond maximum : jusqu'à 180 000 € (zone A bis/A, 5 personnes et plus, tranche 1, collectif neuf)
• Sources : décret 2025-299 du 29 mars 2025, articles D.31-10-3 et D.31-10-3-1 du CCH

Sommaire

• Les 4 paramètres officiels du calcul PTZ
• La formule SGFGAS appliquée pas à pas
• 10 scénarios chiffrés par tranche et par zone
• Comment calculer votre PTZ vous-même en 5 étapes
• Différé de remboursement et durée du prêt
• Lissage bancaire : la mensualité que vous payez vraiment
• 6 erreurs fréquentes de calcul PTZ
• FAQ : vos questions sur le calcul PTZ 2026

Les 4 paramètres officiels du calcul PTZ 2026

Le moteur officiel SGFGAS (Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété) ne demande que quatre informations pour calculer votre PTZ. Pas plus, pas moins.

1. Votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2

Le PTZ 2026 utilise votre revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition 2025 (revenus 2024). Ce n'est ni votre salaire net, ni votre revenu imposable. Le RFR est une ligne précise de votre avis d'imposition, qui inclut des revenus parfois invisibles sur la fiche de paie (revenus de placement, dividendes, plus-values, etc.).

Pour un couple, on additionne les RFR des deux conjoints (foyer fiscal commun). Pour un couple non marié et non pacsé, on additionne les RFR des deux avis d'imposition séparés. Source : article L.31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation (Légifrance).

L'avis d'Hervé : "Le RFR, c'est la première ligne que regarde la banque. Pas le salaire, pas le 'à payer'. Le RFR. Et ce chiffre, beaucoup de locataires ne savent même pas où il se trouve sur leur avis. Page 1, en bas, encadré 'revenu fiscal de référence'. Sortez votre avis 2025 maintenant, regardez. C'est ça votre point de départ."

2. La zone géographique de la commune

La France est découpée en cinq zones — A bis, A, B1, B2, C — qui reflètent la tension du marché immobilier. Plus la zone est tendue, plus les plafonds d'opération et de revenus sont élevés. Le zonage en vigueur est celui de l'arrêté du 5 septembre 2025, qui a reclassé 487 communes en 2026.

Pour vérifier la zone d'une commune, utilisez le simulateur officiel de l'ANIL ou consultez notre carte PTZ interactive. Aucun « calcul » à faire de votre côté : c'est binaire, votre commune est dans une zone, point.

3. Le nombre de personnes du foyer

Le moteur PTZ utilise un coefficient familial qui pondère vos revenus selon la taille du foyer. C'est ce coefficient qui détermine ensuite votre tranche.

Source : article D.31-10-3-1 CCH (Légifrance).

Une grossesse en cours compte. Un enfant en garde alternée compte aussi (à 50 % chez chaque parent). Un enfant majeur rattaché fiscalement compte. Détails dans notre guide PTZ et enfant à naître.

4. Le type de logement (neuf collectif, neuf individuel, ancien avec travaux)

Le type de logement change radicalement la quotité appliquée :

• Neuf collectif (appartement) : quotités les plus avantageuses, 50/40/40/20 %
• Neuf individuel (maison) : quotités réduites, 30/20/20/10 % (décret 2025-299)
• Ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement, mêmes quotités que le collectif neuf, travaux représentant au moins 25 % du coût total, DPE D minimum après travaux (décret 2024-304)

Pour le détail du PTZ ancien avec travaux, voir notre guide PTZ ancien zones B2/C 2026.

La formule SGFGAS appliquée pas à pas

La formule officielle tient en une ligne :

Montant PTZ = min(coût d'opération, plafond d'opération) × quotité de votre tranche

Source : article D.31-10-3 du CCH (Légifrance) et décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Étape 1 : déterminer votre tranche

Votre tranche se calcule à partir du quotient familial PTZ : RFR N-2 divisé par le coefficient familial. Ce quotient est ensuite comparé aux seuils de votre zone.

Seuils 1 personne (à multiplier par le coefficient familial pour les autres compositions) :

Étape 2 : récupérer le plafond d'opération de votre zone

Plafonds d'opération 2026 (identiques aux trois types d'acquisition) :

Étape 3 : appliquer la quotité

Quotités 2026 (décret 2025-299) :

Exemple concret de la formule

Prenons un couple avec 1 enfant (3 personnes) à Tours (zone B1), RFR 35 000 €, achat d'un appartement neuf à 250 000 €.

1. Quotient familial PTZ : 35 000 ÷ 1,8 = 19 444 €
2. Seuil B1 tranche 1 (1 personne) = 21 500 € → 19 444 € reste sous 21 500 € → tranche 1
3. Plafond d'opération B1 / 3 personnes = 243 000 €
4. Coût retenu = min(250 000, 243 000) = 243 000 €
5. Quotité collectif neuf tranche 1 = 50 %
6. PTZ = 121 500 €

Vérifié via le moteur officiel : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 35000 --zone B1 --personnes 3 --prix 250000 retourne tranche 1, PTZ 121 500 €.

10 scénarios chiffrés par tranche et par zone

Tous les chiffres ci-dessous proviennent du moteur PTZ TypeScript stop-loyer.fr, conforme au décret 2025-299 et couvert par plus de 510 tests unitaires. Aucun chiffre n'a été calculé à la main.

Source : moteur SGFGAS stop-loyer.fr, vérifié le 19 mai 2026. Plafonds : décret 2025-299 du 29 mars 2025. Pour comparer plusieurs villes, consultez nos barèmes PTZ 2026.

L'avis d'Hervé : "Regardez la dernière ligne du tableau. Une famille avec 80 000 € de RFR à Paris décroche quand même 63 000 € à 0 % d'intérêt. La tranche 4 n'est pas une tranche de 'gens trop riches', c'est une tranche qui existe parce que l'État a élargi le PTZ en 2026. Beaucoup de cadres parisiens pensent qu'ils n'ont droit à rien. Faux. Sortez votre avis et faites le test."

Comment calculer votre PTZ vous-même en 5 étapes

Voici la méthode officielle, applicable sans simulateur, en moins de 10 minutes.

Étape 1 : récupérer votre RFR N-2

Sortez votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024). Le RFR figure en page 1, dans le cadre « Revenu fiscal de référence ». Pour un couple, additionnez les deux RFR si vous avez deux foyers fiscaux distincts. Pour le PTZ 2026, c'est ce chiffre qui compte, pas vos revenus 2025 ni votre salaire actuel.

Étape 2 : identifier la zone de la commune ciblée

Tapez le nom de la commune dans notre carte PTZ interactive ou sur le simulateur officiel ANIL. Vous obtenez la zone (A bis, A, B1, B2 ou C). Si la commune a été reclassée en 2026, c'est la nouvelle zone qui s'applique pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025.

Étape 3 : compter les personnes du foyer

Comptez les futurs occupants du logement : vous, votre conjoint, vos enfants à charge fiscalement, l'enfant à naître si grossesse confirmée. Pas les colocataires non liés fiscalement. Pas les ascendants, sauf cas particuliers. Le coefficient familial (de 1,0 à 3,3) s'applique automatiquement.

Étape 4 : choisir le type de logement

Trois options, et seulement trois :

• Vous achetez un appartement neuf : neuf collectif, quotités 50/40/40/20 %
• Vous achetez une maison neuve ou faites construire : neuf individuel, quotités 30/20/20/10 %
• Vous achetez un logement ancien à rénover en zone B2 ou C, avec travaux représentant au moins 25 % du coût total : ancien avec travaux, quotités 50/40/40/20 %

Étape 5 : appliquer la formule min(prix, plafond) × quotité

Comparez le prix d'achat au plafond d'opération de votre zone (tableau ci-dessus). Retenez le plus petit des deux. Multipliez par la quotité de votre tranche. Vous avez votre montant PTZ.

Pour vérifier sans erreur, utilisez notre simulateur PTZ gratuit. Calcul instantané, pas d'inscription, pas d'email demandé. Le moteur est strictement conforme au décret 2025-299.

Différé de remboursement et durée du prêt

Le PTZ se rembourse en deux phases réglementaires définies par votre tranche, mais la banque les efface dans la pratique (voir section suivante sur le lissage).

Source : décret 2025-299 du 29 mars 2025, articles R.31-10-9 et suivants du CCH (Légifrance).

Pendant le différé, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Vous remboursez uniquement votre prêt principal classique. Une fois le différé terminé, le PTZ entre en remboursement effectif. C'est la logique réglementaire pure. La logique bancaire est différente, voir ci-dessous.

Lissage bancaire : la mensualité que vous payez vraiment

Toutes les banques françaises lissent le PTZ avec le prêt classique. En pratique, vous payez une seule mensualité constante sur 25 ans (ou 20, ou 15 selon la durée), du premier jour au dernier.

Le différé du PTZ devient un mécanisme comptable interne à la banque : pendant le différé, le prêt classique absorbe la totalité de la mensualité. Après le différé, le prêt classique diminue et le PTZ prend le relais. Vous ne ressentez aucun saut.

Concrètement, sur l'exemple Tours zone B1 (PTZ 121 500 €, prix 250 000 €, prêt principal classique d'environ 128 500 € à 3,3 % sur 25 ans), la mensualité lissée constante reste autour de 1 050 à 1 100 € sur 300 mois — chiffres à confirmer par votre banque selon le taux exact négocié et le coût de l'ADI.

Pour comprendre le mécanisme de lissage, consultez notre guide dédié : lissage PTZ, comment ça marche. Pour simuler votre mensualité lissée, utilisez notre outil de lissage PTZ gratuit.

L'avis d'Hervé : "Le différé, c'est un mot qui fait peur à la moitié des locataires que je rencontre. Ils imaginent qu'au bout de 10 ans, leur mensualité va exploser. Faux. Aucune banque ne fait ça. Vous signez 1 050 € par mois pendant 25 ans, vous payez 1 050 € pendant 25 ans. Point. Le différé est une mécanique interne à la banque, vous ne le voyez jamais sur votre compte. Quand j'étais courtier IOBSP, c'est la première chose qu'on expliquait au client. Ça lève 90 % de l'angoisse."

6 erreurs fréquentes de calcul PTZ 2026

Dans notre expérience de l'immobilier neuf et du financement primo-accédant, ce sont les six pièges qui faussent le plus souvent un calcul PTZ.

Erreur 1 : confondre RFR et revenu net imposable

Le RFR n'est pas votre revenu net mensuel multiplié par 12. Ce n'est pas non plus votre revenu net imposable. Le RFR inclut des revenus de placement, dividendes, plus-values éventuelles, et applique certains abattements spécifiques. Toujours partir du chiffre exact de l'avis d'imposition, pas d'une estimation.

Erreur 2 : oublier que la quotité est plafonnée par le plafond d'opération

Beaucoup de calculs amateurs font « 50 % du prix » au lieu de « 50 % de min(prix, plafond) ». Sur un appartement à 280 000 € en zone B1 pour 2 personnes (plafond 202 500 €), le PTZ tranche 1 vaut 50 % × 202 500 € soit 101 250 €, pas 140 000 €. La différence est massive.

Erreur 3 : calculer l'ADI sur le prêt classique seul

L'Assurance Décès Invalidité (ADI) se calcule sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Si vous empruntez 250 000 € dont 121 500 € en PTZ, l'ADI s'applique sur 250 000 €, pas sur 128 500 €. Une erreur fréquente qui sous-estime la mensualité réelle de 30 à 50 € par mois.

Erreur 4 : ne pas intégrer les frais de notaire au plan de financement

Les frais de notaire dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix (contre 7 à 8 % dans l'ancien). Sur 250 000 €, comptez environ 6 250 € à 7 500 €. Ces frais ne sont pas couverts par le PTZ et doivent être financés par votre apport ou intégrés au prêt principal. Oublier ce poste, c'est se retrouver à 5 000 € près lors de la signature.

Erreur 5 : se croire non primo-accédant à tort

Vous êtes primo-accédant au sens du PTZ si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années. Posséder une résidence secondaire, un investissement locatif, ou être en cours de divorce avec sortie de la résidence familiale ne vous exclut pas systématiquement. Vérifiez via nos conditions PTZ 2026.

Erreur 6 : oublier le critère HCSF des 35 % d'endettement

Le PTZ ne vous dispense pas de respecter le plafond d'endettement de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce taux inclut toutes vos mensualités, assurance comprise, pas seulement le prêt principal. Si votre PTZ + prêt classique + ADI dépasse 35 % de vos revenus nets, la banque refusera, même si le PTZ vous est techniquement accordé.

FAQ : vos questions sur le calcul PTZ 2026

Comment calculer mon PTZ 2026 simplement ?

Trois opérations : (1) calculez votre quotient familial PTZ, soit le RFR N-2 divisé par le coefficient familial, pour identifier votre tranche ; (2) récupérez le plafond d'opération de votre zone ; (3) appliquez la formule min(prix, plafond) × quotité de votre tranche. Ou utilisez notre simulateur PTZ gratuit qui fait tout le calcul en 30 secondes, conforme au décret 2025-299.

Quel revenu fiscal de référence prendre en compte pour le PTZ 2026 ?

Le RFR de l'année N-2, soit l'avis d'imposition 2025 portant sur les revenus 2024 pour un PTZ obtenu en 2026. Le RFR figure en page 1 de votre avis d'imposition, dans l'encadré « revenu fiscal de référence ». Source : article L.31-10-3 du CCH.

Comment trouver la zone PTZ de ma commune ?

Utilisez le simulateur officiel ANIL, le service en ligne de Service-public.fr, ou notre carte PTZ interactive. Le zonage en vigueur est l'arrêté du 5 septembre 2025, qui a reclassé 487 communes en 2026. Aucune commune ne change de zone en cours d'année.

Le PTZ se calcule-t-il sur le prix du bien ou sur le coût total de l'opération ?

Sur le coût d'opération PTZ, qui correspond au prix du logement (et aux travaux dans le cas de l'ancien avec travaux). Les frais de notaire et frais de garantie ne sont pas inclus dans le coût d'opération PTZ. Source : article D.31-10-3 CCH.

Pourquoi mon PTZ est-il plafonné en dessous de 50 % du prix ?

Parce que la formule applique min(prix d'opération, plafond de la zone). Si votre prix d'achat dépasse le plafond de votre zone pour votre composition de foyer, c'est le plafond qui sert d'assiette à la quotité. Exemple : 280 000 € en zone B1 pour 2 personnes, plafond 202 500 €, donc PTZ tranche 1 égal à 50 % × 202 500 € soit 101 250 €.

Quelle est la quotité PTZ pour chaque tranche en 2026 ?

En neuf collectif et ancien avec travaux : 50 % (T1), 40 % (T2), 40 % (T3), 20 % (T4). En neuf individuel (maison) : 30 % (T1), 20 % (T2), 20 % (T3), 10 % (T4). Quotités fixées par le décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Comment fonctionne le différé du PTZ et impacte-t-il ma mensualité ?

Le différé est une période réglementaire (0, 2, 8 ou 10 ans selon votre tranche) pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital du PTZ. Mais toutes les banques lissent le PTZ avec le prêt classique : vous payez une mensualité constante du premier au dernier mois. Le différé n'a aucun impact perceptible sur votre budget mensuel. Détails dans notre guide lissage PTZ, comment ça marche.

Le PTZ inclut-il les frais de notaire et les frais de garantie ?

Non. Le coût d'opération PTZ couvre le prix du logement (et travaux si ancien éligible). Les frais de notaire (2 à 3 % en neuf) et frais de garantie (environ 1 % en caution Crédit Logement) sont à financer par votre apport ou intégrés au prêt principal classique. Source : article D.31-10-3 CCH.

Peut-on cumuler PTZ et autres aides en 2026 ?

Oui. Le PTZ se cumule avec Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 %), le Prêt d'Accession Sociale (PAS), l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € pour travaux énergétiques), et la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU. Total possible : jusqu'à 210 000 € d'aides cumulées. Voir notre guide PTZ et Action Logement, stratégie 2026.

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Outils PTZ pour aller plus loin

• Simulateur PTZ gratuit : calcul instantané du montant PTZ, conforme décret 2025-299
• Test d'éligibilité PTZ : vérification en 2 minutes, sans email
• Outil de lissage PTZ : votre mensualité lissée constante
• Calcul mensualité PTZ 2026 : méthode pas à pas
• Carte PTZ interactive : zone et programmes neufs par commune
• Barèmes PTZ 2026 complets : tous les plafonds officiels

Pour aller plus loin sur le PTZ 2026

• Conditions PTZ 2026 : qui est vraiment éligible ?
• PTZ neuf 2026 : le guide complet collectif et individuel
• PTZ ancien avec travaux zones B2/C
• Économie PTZ 2026 : combien économisez-vous vraiment ?
• Accession à la propriété 2026 : tous les dispositifs

Tous les chiffres de cet article ont été vérifiés via le moteur PTZ stop-loyer.fr (plus de 510 tests unitaires), conforme au décret 2025-299 du 29 mars 2025 et aux articles D.31-10-3 et D.31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sources officielles : Légifrance, ANIL, SGFGAS, Service-public.fr. Dernière vérification : 19 mai 2026.