Plafonds de ressources PTZ 2026 : les 4 tranches expliquées (RFR, zone, quotité)
Hervé Voirin7 min de lecture
Le PTZ 2026 répartit les primo-accédants en 4 tranches selon le revenu fiscal de référence (RFR N-2), la zone du logement et la composition du foyer. Pour un foyer de 4 personnes en zone B1, la tranche 1 (quotité 50 %) s'arrête à 45 150 € de RFR, la tranche 2 (40 %) à 54 600 €, la tranche 3 (40 %) à 63 000 €, la tranche 4 (20 %) au plafond zone soit 72 450 €. Source : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.
En bref
- 4 tranches déterminent la quotité du PTZ : 50 %, 40 %, 40 %, 20 % du prix retenu
- Méthode officielle : quotient familial = RFR N-2 ÷ coefficient familial (2,1 pour 4 personnes)
- Zone B1, 4 pers. : T1 jusqu'à 45 150 €, T2 jusqu'à 54 600 €, T3 jusqu'à 63 000 €, T4 jusqu'à 72 450 €
- Zone A, 4 pers. : T1 jusqu'à 52 500 €, T2 jusqu'à 65 100 €, T3 jusqu'à 77 700 €, T4 jusqu'à 102 900 €
- Source : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, art. D31-10-3-1 CCH, simulateur SGFGAS
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Tranche 1 : jusqu'à quel RFR, et pourquoi c'est la quotité maximale (50 %)
La tranche 1 vise les foyers très modestes. La quotité atteint 50 % du prix retenu, soit la part la plus élevée du dispositif (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). Le différé réglementaire est de 10 ans, la durée totale de remboursement de 25 ans.
Méthode SGFGAS : on divise le RFR N-2 par le coefficient familial (1,0 pour 1 personne, 1,5 pour 2, 1,8 pour 3, 2,1 pour 4, jusqu'à 3,3 pour 8 personnes). Le résultat est comparé aux seuils de la zone (art. D31-10-3-1 CCH).
Pour un foyer de 4 personnes :
- Zone A bis / A : RFR jusqu'à 52 500 €
- Zone B1 : RFR jusqu'à 45 150 €
- Zone B2 : RFR jusqu'à 37 800 €
- Zone C : RFR jusqu'à 31 500 €
Concrètement, un couple avec deux enfants à Rennes (zone A) reste en tranche 1 tant que ses revenus N-2 ne dépassent pas 52 500 € par an.
Tranche 2 : modestes, quotité de 40 %
La tranche 2 vise les foyers modestes. Quotité 40 %, différé de 8 ans, durée 20 ans. C'est la tranche la plus représentée chez les primo-accédants accompagnés dans le neuf collectif.
Plafonds RFR pour un foyer de 4 personnes (quotient familial entre les seuils T1 et T2 de la zone) :
| Zone | RFR max tranche 2 (4 pers.) |
|---|---|
| A bis / A | 65 100 € |
| B1 | 54 600 € |
| B2 | 47 250 € |
| C | 40 950 € |
Exemple chiffré (vérifié via le moteur PTZ stop-loyer.fr, conforme au simulateur SGFGAS) : un foyer de 4 personnes en zone B1, RFR 50 000 €, qui achète un appartement neuf à 250 000 €, obtient un PTZ de 100 000 € (quotité 40 % × prix retenu plafonné à 283 500 €).
Tranche 3 : intermédiaires, quotité de 40 %
La tranche 3 garde la même quotité que la tranche 2 (40 %) mais le différé tombe à 2 ans et la durée à 15 ans. Les mensualités du PTZ démarrent donc plus tôt — en pratique, lissées par la banque sur le prêt classique pour obtenir une mensualité unique constante sur 25 ans.
Plafonds RFR foyer de 4 personnes :
| Zone | RFR max tranche 3 (4 pers.) |
|---|---|
| A bis / A | 77 700 € |
| B1 | 63 000 € |
| B2 | 56 700 € |
| C | 50 400 € |
Tranche 4 : supérieurs, quotité de 20 % et plafond zone
La tranche 4 plafonne la quotité à 20 % du prix retenu, sans différé, sur 10 ans. Elle s'arrête au plafond de ressources de la zone, au-delà duquel l'éligibilité PTZ est perdue.
Plafonds RFR maximum (au-delà : pas de PTZ), foyer de 4 personnes :
| Zone | Plafond RFR (4 pers.) | Plafond opération (4 pers.) |
|---|---|---|
| A bis / A | 102 900 € | 315 000 € |
| B1 | 72 450 € | 283 500 € |
| B2 | 66 150 € | 231 000 € |
| C | 59 850 € | 210 000 € |
Source : annexe du décret n° 2025-299 et arrêté du 5 septembre 2025 (zonage ABC).
Tableau récapitulatif : ressources × zone × foyer (tranche 1, RFR plafond)
| Foyer | A bis / A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 25 000 € | 21 500 € | 18 000 € | 15 000 € |
| 2 personnes | 37 500 € | 32 250 € | 27 000 € | 22 500 € |
| 3 personnes | 45 000 € | 38 700 € | 32 400 € | 27 000 € |
| 4 personnes | 52 500 € | 45 150 € | 37 800 € | 31 500 € |
| 5 personnes | 60 000 € | 51 600 € | 43 200 € | 36 000 € |
Lecture : un RFR sous ces seuils place le foyer en tranche 1 (quotité 50 %). Au-dessus, on bascule en tranche 2, 3 puis 4 selon les seuils de la zone.
L'avis d'Hervé : « Je vois passer dix dossiers par semaine où les gens se disent "je gagne trop". Et dix fois par semaine, on calcule le quotient familial et on tombe en tranche 2 ou 3, donc 40 % du prix à taux zéro. Le mythe du "trop riche pour le PTZ" tient deux minutes face au tableau officiel. »
Ce que ça change pour vous en 2026
La réforme du 29 mars 2025 a rehaussé les plafonds de +8 % à +13 % et étendu le PTZ neuf à toutes les zones (B2 et C inclus). Le décret n° 2025-299 a élargi le périmètre des bénéficiaires potentiels, alors que seulement 45 000 PTZ sont émis chaque année (source : SGFGAS, statistiques T3 2025).
La fenêtre court jusqu'au 31 décembre 2027. Le PTZ étant une enveloppe budgétaire, plus on attend, plus la concurrence sur les programmes neufs éligibles se densifie.
FAQ
Quel RFR est pris en compte pour le PTZ 2026 ? Le revenu fiscal de référence N-2, soit l'avis d'imposition 2024 (revenus 2023) pour une demande déposée en 2026. Source : art. L31-10-3 CCH.
Comment est calculée ma tranche PTZ ? On divise votre RFR par le coefficient familial (2,1 pour 4 personnes) puis on compare le résultat aux seuils de la zone du logement. Méthode officielle SGFGAS, art. D31-10-3-1 CCH.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de ma zone ? Vous perdez l'éligibilité au PTZ. Mais d'autres dispositifs restent ouverts : prêt Action Logement (30 000 € à 1 %), prêt d'accession sociale, exonération de taxe foncière 2 ans dans le neuf.
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Hervé Voirin, fondateur de Stop Loyer, 15 ans d'expérience dans l'immobilier neuf, Master Gestion de Patrimoine. Voir la page auteur.
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Mandataire en intermédiation — opérations de banque (MIOBSP) et assurance (MIA), inscriptions ORIAS en cours d'instruction (mandant Courtier d'Avenir) ; spécialiste immobilier neuf & PTZ — Fondateur Stop Loyer
Fondateur de Stop-Loyer.fr, Hervé Voirin accompagne les familles locataires vers la propriété dans le neuf, le Prêt à Taux Zéro comme levier central. Fort de plus de 15 ans dans l'immobilier neuf — résidence principale comme investissement — et de plus de 300 foyers accompagnés, il a aussi exercé comme courtier IOBSP à la Centrale de Financement, où il a monté des prêts à taux zéro pour des primo-accédants. Aujourd'hui mandataire en courtage de crédit immobilier (MIOBSP) et en assurance (MIA) — inscriptions ORIAS en cours d'instruction —, il réunit conseil, financement et programmes neufs en un seul interlocuteur, du premier rendez-vous à la remise des clés. Conseiller en gestion de patrimoine certifié (Juriscampus, 2017) et titulaire de la carte professionnelle T, il est aussi fondateur d'Expert IA Entreprise Solutions (Nancy).
Publié le 13 mai 2026 · Mis à jour le 13 mai 2026
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