Simulation prêt immobilier PTZ 2026 : 3 cas + mensualité

Votre banquier ne vous fera jamais cette simulation de lui-même. Le PTZ à 0 %, ça ne lui rapporte rien. Alors je vais la faire à sa place. Sur un achat à 220 000 EUR en zone A, un PTZ de 60 000 EUR fait passer la mensualité lissée de 1 135 EUR à environ 1 010 EUR. 125 EUR de moins par mois pendant 25 ans (source : décret 2025-299 du 29 mars 2025, calculs moteur PTZ stop-loyer.fr). Le problème ? 90 % des simulateurs en ligne oublient le lissage bancaire. On vous montre comment faire, avec trois simulations réelles.

En bref :

• PTZ : jusqu'à 180 000 EUR à 0 % d'intérêt, soit 45 000 à 65 000 EUR d'intérêts économisés
• Mensualité : la banque lisse PTZ + prêt classique = une seule mensualité constante sur 25 ans
• Économies : de 125 à 250 EUR/mois selon votre profil et votre zone
• Éligibilité : environ 73 % des foyers fiscaux sont éligibles, seuls 0,2 % l'utilisent
• Simulateur : simulez votre financement complet avec mensualité lissée et PDF gratuit
• Guide complet : consultez notre guide PTZ 2026 pour toutes les conditions et plafonds

Comment simuler un prêt immobilier avec le PTZ inclus ?

La plupart des simulateurs en ligne traitent le PTZ comme un prêt séparé. Deux lignes : mensualité du classique, mensualité du PTZ. Sauf que personne ne paie comme ça dans la vraie vie.

Votre banque lisse le PTZ avec le prêt principal. Résultat : une mensualité unique et constante sur toute la durée du prêt. C'est la règle. Si un simulateur vous montre "650 EUR pendant 10 ans puis 1 200 EUR après", fuyez. Il vous induit en erreur.

Les 4 variables à renseigner pour une simulation fiable

Le PTZ accepte l'enfant à naître dans le calcul du foyer (source : article R31-10-3 du CCH, ANIL). Vous attendez un enfant ? Ajoutez-le. Ça peut vous faire changer de tranche et augmenter votre PTZ. Notre article PTZ et grossesse détaille ce mécanisme.

La formule du PTZ en une ligne

Montant PTZ = min(prix du bien, plafond d'opération de la zone) x quotité de votre tranche

La quotité varie de 20 % à 50 % selon votre tranche de revenus en collectif neuf. Pour connaître votre tranche et votre quotité, consultez notre guide calcul PTZ.

Quel impact le PTZ a-t-il sur votre mensualité ?

L'État prend en charge les intérêts sur une partie de votre emprunt. Zéro intérêt. Ça réduit mécaniquement votre mensualité. C'est pas plus compliqué que ça.

Voici ce qui se passe quand la banque instruit votre dossier :

1. Elle calcule le montant total à financer (prix + frais de notaire + frais de garantie)
2. Elle déduit le PTZ du prêt classique nécessaire
3. Elle lisse les deux prêts pour obtenir une mensualité constante sur 20 ou 25 ans
4. Vous payez une seule mensualité, du premier mois au dernier

Le différé réglementaire du PTZ (de 0 à 10 ans selon votre tranche) est un mécanisme comptable interne. Pendant cette période, la banque rembourse davantage sur le prêt classique. Après le différé, le PTZ prend le relais. Mais vous, vous ne voyez rien : la mensualité reste la même. Pour comprendre ce mécanisme en détail, lisez notre guide Lissage PTZ : comment ça marche.

L'avis d'Hervé : "Le prêt immobilier, c'est un produit d'appel pour la banque. Et un PTZ à 0 %, ça les intéresse encore moins -- ils ne gagnent rien dessus. C'est pour ça que personne ne vous appelle pour vous dire que vous êtes éligible. Personne n'a intérêt à ce que vous le sachiez."

Selon le ANIL, le taux moyen d'un crédit immobilier est de 3,24 % en mars 2026 (durée moyenne : 22,75 ans). C'est sur cette base que nous avons calculé les simulations ci-dessous.

3 simulations concrètes de prêt immobilier avec PTZ

Trois profils types, calculés avec notre moteur PTZ conforme au décret 2025-299. Mensualités lissées au taux moyen de 3,24 % sur 25 ans. Des vrais chiffres, pas du PowerPoint.

Simulation 1 : célibataire en zone A (Lyon, Bordeaux)

Résultat mensualité :

Si vous visez un T2 dans un programme neuf à 180 000 EUR, la mensualité tombe sous les 900 EUR. Pour trouver les programmes disponibles, consultez notre carte PTZ interactive.

Simulation 2 : couple en zone B1 (Rennes, Angers, Tours)

Résultat mensualité :

81 000 EUR de PTZ. Du point de vue de la banque, c'est un apport solide. Le dossier passe beaucoup plus facilement. Découvrez les 7 aides cumulables dans notre guide primo-accédant.

Simulation 3 : famille avec 2 enfants en zone C (Moulins, Aurillac)

Résultat mensualité :

780 EUR par mois pour un appartement neuf de 200 000 EUR. C'est moins que le loyer d'un T3 dans la plupart des villes de zone C. Le PTZ tranche 1 divise le prêt classique par deux. Voilà pourquoi l'écart de mensualité est aussi spectaculaire. Pour savoir si vous pouvez acheter sans apport, lisez notre guide PTZ sans apport.

Tableau comparatif des 3 simulations

Plus vos revenus sont modestes, plus le PTZ est généreux. L'État aide davantage ceux qui en ont le plus besoin. C'est le principe même du dispositif.

PTZ et prêt classique : comment la banque calcule votre mensualité lissée ?

Le lissage, c'est le mécanisme le plus mal compris du PTZ. Et c'est dommage, parce que c'est justement lui qui rend le dispositif intéressant au quotidien.

Le principe du lissage en 4 étapes

Étape 1 : la banque identifie les deux prêts. Vous avez un prêt classique (par exemple 160 000 EUR à 3,24 %) et un PTZ (60 000 EUR à 0 %). Les deux ont des durées différentes.

Étape 2 : elle calcule le total à rembourser. Le prêt classique génère des intérêts. Le PTZ, zéro. La banque additionne le capital total + intérêts du classique.

Étape 3 : elle divise par le nombre de mois. Sur 25 ans (300 mois), elle obtient une mensualité constante qui couvre les deux prêts.

Étape 4 : elle répartit en interne. Pendant le différé PTZ, 100 % de votre mensualité rembourse le prêt classique. Après le différé, une partie bascule sur le PTZ. Mais pour vous, rien ne change : même montant, même jour, même prélèvement.

Pourquoi le lissage est systématique

Aucune banque ne vous laissera payer 537 EUR pendant 10 ans puis 1 092 EUR d'un coup. Ce serait un risque de défaut énorme. Le lissage protège la banque autant que vous. C'est pourquoi il est proposé dans la quasi-totalité des offres de prêt (source : ANIL).

Si vous voulez comprendre le lissage avec un exemple détaillé, notre simulateur de lissage PTZ vous montre le mécanisme mois par mois.

Calcul de mensualité prêt immobilier sans PTZ : la formule

Réponse courte. La mensualité d'un prêt amortissable à échéances constantes se calcule avec la formule M = C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)^(−n)), où C est le capital emprunté, t le taux nominal annuel (en décimal) et n le nombre de mensualités. Exemple : 200 000 EUR empruntés à 3,24 % sur 25 ans → 974 EUR/mois hors assurance (calcul 22 avril 2026, taux moyen ANIL).

Tout le monde n'est pas éligible au PTZ. Plafonds dépassés, zone non éligible, ancien sans travaux : dans ces cas, vous financez 100 % via un prêt immobilier classique. La bonne nouvelle ? Le calcul de mensualité prêt amortissable à échéances constantes tient dans une seule formule. Universelle. Vous pouvez l'appliquer vous-même en trois lignes, sans rendez-vous en agence.

Parce que personne ne vous la sortira, la formule. Votre conseiller vous tend une mensualité, point. Vous ne savez pas d'où elle sort. Vous ne savez pas si elle est juste. Et c'est bien le problème.

La formule officielle du calcul de mensualité

Pour un prêt amortissable à mensualités constantes (le format standard en France, à distinguer de l'amortissement à annuités constantes, beaucoup plus rare) :

M = C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)^(−n))

• M : mensualité hors assurance emprunteur (ADI), en euros
• C : capital emprunté, en euros
• t : taux nominal annuel en décimal (3,24 % = 0,0324). À ne pas confondre avec le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre frais de dossier, garantie et ADI, et sert de référence légale à ne pas dépasser (taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France).
• n : durée totale du prêt en mois (25 ans = 300 mois)

Cette formule est le principe standard du crédit amortissable, documenté par la Banque de France et l'ANIL dans leurs fiches pédagogiques. Tous les calculateurs de banque ou de courtier partent de là. Rien de secret. Rien de magique.

L'avis d'Hervé : "Personne ne vous sort la formule en agence. On vous sort une mensualité. Et c'est justement dans les 2 ou 3 dixièmes de point que la banque pense pouvoir vous faire payer en trop que tout se joue. Sur 25 ans et 200 000 EUR, 0,3 point de taux, c'est 30 EUR de plus par mois et environ 9 000 EUR au total. Vous comprenez pourquoi il faut comparer, et pas signer le premier papier qu'on vous pose sur le bureau."

Calcul mensualité prêt selon la durée : 200 000 EUR à 3,24 %

Au taux moyen de 3,24 % (source : ANIL, mars 2026, taux évoluant mensuellement — voir notre baromètre des taux immobiliers d'avril 2026) :

Allonger la durée baisse la mensualité mais fait exploser le coût total. Passer de 20 à 25 ans, vous gagnez environ 159 EUR/mois sur votre budget. Mais ça vous coûte 20 000 EUR d'intérêts supplémentaires. C'est un arbitrage, pas un cadeau. La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans uniquement en cas de différé d'amortissement (VEFA neuf, travaux lourds), en application de la recommandation du HCSF.

Calcul de mensualité selon le taux : 200 000 EUR sur 25 ans

Pour la même enveloppe, voici comment la mensualité réagit au taux nominal :

Une variation de 0,50 point entre 3,00 % et 3,50 %, c'est environ 53 EUR/mois. Mis bout à bout, 15 900 EUR sur 25 ans. Voilà pourquoi négocier son taux, même à quelques centièmes près, ce n'est pas du détail. C'est un salaire.

L'effet du PTZ sur le calcul de mensualité

Si vous êtes éligible, le PTZ remplace une part de ce capital à taux classique par un prêt à 0 %. L'État paie les intérêts à votre place. Mécaniquement, la mensualité lissée baisse. Les trois simulations en début d'article (célibataire, couple, famille) le montrent en euros : de 125 à 250 EUR/mois selon le profil et la zone. Sur 25 ans, c'est plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Ajouter l'assurance emprunteur (ADI) à la mensualité

La mensualité issue de la formule est hors ADI. L'assurance emprunteur, obligatoire en pratique, s'ajoute par-dessus. Et attention : elle se calcule sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus si vous en avez un. Pas juste sur le prêt classique. C'est une règle rappelée par le service-public.fr et que beaucoup oublient dans leurs calculs maison.

Taux moyens constatés en ce moment : 0,30 % à 0,36 % du capital par an pour un emprunteur standard, sans problème de santé particulier. Sur 200 000 EUR, ça ajoute 50 à 60 EUR/mois à votre mensualité. La mensualité totale (calcul indicatif) sur 25 ans à 3,24 %, ressemble donc à ça :

974 EUR (capital + intérêts) + 55 EUR (ADI moyenne) = environ 1 029 EUR/mois

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez résilier votre ADI à tout moment et la remplacer par une délégation d'assurance. À garanties équivalentes, comptez 30 à 50 % moins cher. Ce n'est pas du pinaillage, c'est plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.

Le plafond HCSF à ne jamais dépasser

Votre mensualité totale (capital + intérêts + ADI + autres crédits en cours) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est la norme contraignante du HCSF depuis le 1er janvier 2022, et les banques n'ont aucune marge pour y déroger. Avec 1 029 EUR de mensualité totale, il vous faut au minimum 2 940 EUR nets/mois de revenus stables. Pas 2 800. Pas 2 900. 2 940.

Vérifier votre capacité d'emprunt avant la formule

Avant de faire tourner la formule, la vraie question n'est pas "combien ça va me coûter par mois ?". C'est : combien je peux emprunter ? Notre calculateur de capacité d'emprunt intègre le plafond HCSF 35 %, vos charges et votre apport pour vous sortir le capital maximum. Concrètement, ça veut dire quoi ? Ça veut dire savoir ce qui est possible avant d'aller visiter un T3 qui ne passera jamais en banque. Un calculateur de mensualité dédié, reprenant la formule ci-dessus avec ADI et lissage PTZ, est en préparation sur stop-loyer.fr.

Les 5 erreurs à éviter dans une simulation de prêt avec PTZ

Erreur 1 : oublier les frais de notaire

Le PTZ se calcule sur le prix du bien (hors frais de notaire). Mais votre plan de financement, lui, doit intégrer les frais de notaire : 2-3 % dans le neuf, 7-8 % dans l'ancien. Sur un bien à 250 000 EUR dans le neuf, comptez environ 6 250 EUR de frais de notaire (source : service-public.fr). Consultez notre calculateur de frais de notaire pour un chiffrage précis.

Erreur 2 : se fier à une simulation sans lissage

Si votre simulation affiche deux mensualités différentes ("pendant le différé" et "après le différé"), elle est fausse en pratique. Vous paierez une mensualité constante. Point. Exigez une simulation lissée, ou utilisez notre simulateur de financement PTZ qui intègre le lissage bancaire et vous génère un document de simulation à titre indicatif.

Erreur 3 : ne pas compter l'enfant à naître

Vous attendez un enfant ? Ajoutez-le à votre foyer dans la simulation. Passer de 2 à 3 personnes peut vous faire changer de tranche ou augmenter le plafond d'opération. Sur un achat en zone B1, ça peut représenter jusqu'à 16 000 EUR de PTZ supplémentaires. Notre article PTZ et grossesse vous explique comment.

Erreur 4 : ignorer le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Le PAS peut remplacer le prêt classique avec des conditions négociées (frais de dossier plafonnés à 500 EUR). Il est cumulable avec le PTZ. Certaines banques le proposent automatiquement, d'autres non. Posez la question.

Erreur 5 : ne pas inclure l'assurance emprunteur

L'assurance de prêt (ADI) est calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Selon le ANIL, le coût moyen de l'ADI est de 20 772 EUR (taux moyen de 0,33 %). C'est un vrai poste de dépense : intégrez-le dans votre simulation. Et sachez que la délégation d'assurance peut vous faire économiser 30 à 50 % sur ce poste.

L'avis d'Hervé : "Dans notre expérience de l'immobilier neuf, la banque impose souvent sa propre ADI pour accepter le dossier. Laissez-la faire au début si ça débloque votre prêt. La loi vous autorise à en changer après. C'est là qu'on peut faire de vraies économies -- 30 à 50 % sur l'assurance, ça représente plusieurs milliers d'euros."

Questions fréquentes sur la simulation de prêt immobilier avec PTZ

Le PTZ remplace-t-il l'apport personnel ?

En pratique, oui. Les banques considèrent le PTZ comme un quasi-apport car il réduit le montant du prêt classique nécessaire. Un PTZ de 81 000 EUR équivaut à un apport de 81 000 EUR du point de vue de la banque. C'est ce qui permet à de nombreux primo-accédants d'acheter avec 0 EUR d'épargne personnelle (source : economie.gouv.fr).

Je parle à des locataires tous les jours. Le schéma, c'est toujours le même : ils pensent que sans apport c'est mort. Je sors la calculette. Silence dans la pièce.

Quelle mensualité pour un prêt immobilier de 200 000 EUR ?

Au taux moyen de 3,24 % (source : ANIL, mars 2026), un prêt de 200 000 EUR hors assurance donne environ 1 133 EUR/mois sur 20 ans, 974 EUR/mois sur 25 ans, 927 EUR/mois sur 27 ans. Pour un bien de 200 000 EUR financé par 60 000 EUR de PTZ + 140 000 EUR de prêt classique, la mensualité lissée tombe autour de 800 EUR/mois sur 25 ans. À ça, vous ajoutez 0,30 à 0,36 % d'ADI sur le capital total, PTZ inclus — jamais sur le prêt classique seul. Pour une simulation à votre profil, passez par notre calculateur de capacité d'emprunt.

Quelle est la formule de calcul de mensualité d'un prêt immobilier ?

La formule est M = C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)^(−n)), où C est le capital emprunté, t le taux annuel en décimal (3,24 % = 0,0324) et n le nombre de mensualités (25 ans = 300). Exemple concret : pour 200 000 EUR à 3,24 % sur 300 mois, M = 200 000 × 0,0027 / (1 − 1,0027^(−300)) ≈ 974 EUR/mois hors assurance. C'est la même formule que celle de votre banquier, à la virgule près. Elle n'intègre ni l'ADI ni le lissage PTZ. Pour un calcul complet avec assurance et PTZ lissé, passez par notre simulateur de financement.

Peut-on cumuler le PTZ avec d'autres aides ?

Oui, et c'est même là où ça devient vraiment intéressant. Le PTZ est cumulable avec le Prêt Action Logement (30 000 EUR à 1 % pour les salariés d'entreprises de 10+ salariés), le PAS, l'éco-PTZ, et la TVA réduite en zone ANRU. Un couple peut cumuler jusqu'à 210 000 EUR d'aides. Consultez notre guide 7 aides cumulables pour primo-accédants.

Quel salaire minimum faut-il pour bénéficier du PTZ ?

Il n'y a pas de salaire minimum. Le PTZ fonctionne sur un plafond de revenus (RFR N-2), pas un plancher. En zone C, une personne seule peut gagner jusqu'à 28 500 EUR de RFR et être éligible. En zone A, le plafond monte à 49 000 EUR pour une personne seule. Plus votre foyer est grand, plus le plafond est élevé. Consultez les barèmes PTZ 2026 pour les seuils complets.

La simulation PTZ est-elle fiable sans rendez-vous bancaire ?

Une simulation en ligne vous donne le montant du PTZ, la tranche, la quotité et une estimation de mensualité. C'est fiable pour ces éléments car les barèmes sont réglementaires et publics (source : décret 2025-299). Le taux du prêt classique, en revanche, dépend de votre profil bancaire (ancienneté, épargne, stabilité professionnelle). L'offre définitive ne viendra qu'après instruction du dossier par la banque.

Le PTZ est-il compatible avec un achat dans l'ancien ?

Oui, mais uniquement en zones B2 et C, et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le logement doit atteindre la classe DPE D minimum après travaux (source : décret 2024-304, article R31-10-2 du CCH). Pour le détail, consultez notre guide PTZ ancien avec travaux.

Jusqu'à quand peut-on bénéficier du PTZ ?

Le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (Loi de Finances 2026, adoptée le 2 février 2026). Mais on ne va pas se raconter de belles histoires : ce n'est pas un droit acquis, c'est une enveloppe budgétaire. Si les conditions politiques changent, le dispositif peut être modifié du jour au lendemain. Chaque mois qui passe, c'est un loyer de plus versé à fonds perdu. Vous attendez quoi exactement ?

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Données PTZ : décret 2025-299 du 29 mars 2025, article D31-10-3-1 du CCH. Taux de crédit : ANIL, mars 2026. Mensualités lissées estimées au taux moyen de 3,24 % sur 25 ans, hors assurance emprunteur et frais de garantie. Calculs réalisés avec le moteur PTZ stop-loyer.fr, conforme au décret 2025-299.