BRS à Bordeaux : la Métropole vise plus de 1 600 logements via COO.SOL — Euratlantique, Bastide, Bègles en première ligne

Bordeaux Métropole vise plus de 1 600 logements en Bail Réel Solidaire (BRS) via son Organisme de Foncier Solidaire COO.SOL. La production se concentre sur l'OIN Bordeaux-Euratlantique (738 hectares), la ZAC Bastide-Niel et la partie nord de Bègles, sous l'effet de la 11e modification du PLUi adoptée en février 2024.

L'objectif a été confirmé après l'adoption de la 11e modification du Plan Local d'Urbanisme intercommunal, votée par le Conseil de Métropole le 2 février 2024. Pour le cadre général du dispositif, voir notre guide complet du Bail Réel Solidaire.

En bref :

• OFS porteur : COO.SOL, SCIC agréée le 26 novembre 2020 par le préfet de Gironde, présidée par Brigitte Terraza. Sociétaires : Bordeaux Métropole, Aquitanis, Axanis, Mésolia, Le Toit Girondin.
• Volume cible : plus de 1 600 logements BRS programmés à terme sur la métropole via COO.SOL.
• Levier réglementaire : 11e modification du PLUi (2 février 2024) — 20 % d'accession sociale obligatoire dès 1 000 m² de surface de plancher (contre 2 000 m² auparavant).
• Quartiers cibles : OIN Bordeaux-Euratlantique (738 ha sur Bordeaux, Bègles, Floirac, environ 25 000 logements à terme), ZAC Bastide-Niel, Bègles partie nord.
• Zonage mixte : Bordeaux ville en zone A, Bègles, Floirac, Mérignac, Pessac et la majorité des autres communes en zone B1 (arrêté du 5 septembre 2025).

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COO.SOL et le pacte logement : ce que disent les chiffres

COO.SOL, c'est l'OFS de référence sur Bordeaux. Une SCIC agréée le 26 novembre 2020 par le préfet de Gironde au titre de l'article L.329-1 du Code de l'urbanisme (créé par la loi ALUR du 24 mars 2014). Le principe ? L'OFS achète et conserve le foncier. Vous, vous achetez uniquement le bâti, à un prix décoté de 30 à 50 % par rapport au marché libre. C'est pas plus compliqué que ça.

Côté soutien financier, Action Logement et Bordeaux Métropole alignent les enveloppes. La métropole a débloqué 35 millions d'euros sur la mandature pour le logement abordable, dont une part fléchée vers le BRS via COO.SOL. Le pacte logement de la mandature 2024-2027 reconduit ce soutien et acte l'élargissement progressif du parc d'OFS coopératifs.

Le vrai déclencheur ? La 11e modification du PLUi, adoptée le 2 février 2024. Tout programme neuf à partir de 1 000 m² de surface de plancher doit désormais intégrer 20 % d'accession sociale (BRS, PSLA ou équivalent). Le seuil précédent : 2 000 m². On a divisé par deux. Concrètement, ça veut dire quoi ? Le BRS n'est plus une niche. C'est une obligation programmatique sur tous les nouveaux quartiers.

Euratlantique, Bastide, Bègles : où vont sortir les programmes ?

Trois zones concentrent l'essentiel de l'effort.

D'abord, l'Opération d'Intérêt National Bordeaux-Euratlantique : 386 hectares à Bordeaux, 217 hectares à Bègles, 135 hectares à Floirac, soit environ 738 hectares au total. La programmation prévoit environ 25 000 logements à terme (horizon 2040), dont plus d'un tiers en logement abordable, avec une part en accession sociale et BRS portée par les sociétaires de COO.SOL.

Ensuite, la ZAC Bastide-Niel, sur la rive droite. La programmation y intègre désormais une part BRS structurelle, en cohérence avec la 11e modification du PLUi.

Enfin, Bègles — partie nord, intégrée à l'OIN — concentre une part importante des programmes en sortie de terre 2026-2028.

Plafonds, fiscalité, cumul PTZ : ce que ça change pour vous

Le zonage de Bordeaux Métropole est mixte (arrêté du 5 septembre 2025) : Bordeaux ville est en zone A, tandis que Bègles, Floirac, Mérignac, Pessac et la quasi-totalité des autres communes sont en zone B1. Selon la commune où vous achetez, ce ne sont donc pas les mêmes plafonds qui s'appliquent.

Le BRS s'aligne sur les plafonds PSLA / PLS Accession (à ne pas confondre avec le PLS « locatif » qui est différent). Les plafonds 2026 (revenu fiscal de référence N-2), fixés par arrêté du 26 mars 2004 modifié par arrêté du 24 février 2026, pour la zone B1 (Bègles, Floirac et reste de la métropole) :

• 1 personne : 38 844 €
• 2 personnes : 58 057 €
• 3 personnes (ou couple + 1 enfant) : 69 786 €
• 4 personnes (ou couple + 2 enfants) : 83 594 €

Pour un achat à Bordeaux intra-muros (zone A), les plafonds 1 et 2 personnes sont identiques (38 844 € et 58 057 €), mais ils sont majorés à partir de 3 personnes : 76 105 € (3 pers.) et 90 863 € (4 pers.). Grille complète sur ANIL — Accession sociale PSLA 2026 avant de monter votre dossier.

Côté fiscalité, le BRS empile TVA à 5,5 % au lieu de 20 % (article 278 sexies du CGI) et un abattement de TFPB modulable de 30 à 100 % sur délibération de la commune (article 1388 octies du CGI). Le piège ? Sans délibération, l'abattement ne s'applique pas. À vérifier commune par commune sur Bordeaux Métropole, ne partez pas du principe que c'est acquis.

Et le bonus qui change tout : le BRS est cumulable avec le PTZ. Vous êtes considéré comme primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale les deux années précédentes. Le PTZ est calculé sur le prix du bâti seul. Résultat : le ticket d'entrée est divisé par deux.

L'avis d'Hervé : « Notre lecture côté terrain en immobilier neuf : quand une métropole divise par deux le seuil PLU déclenchant l'accession sociale (de 2 000 à 1 000 m²) et reconduit son enveloppe logement sur la mandature, on n'est plus dans l'expérimentation. C'est un canal d'accession qui s'ouvre, point. Le mythe du 'à Bordeaux c'est mort sans 80 000 euros d'apport', je l'entends sur tous les territoires tendus. Et à chaque fois, je sors la calculette, silence dans la pièce : décote BRS de 30 à 50 % + PTZ sur le bâti, le ticket d'entrée est divisé par deux. Personne ne vous l'explique parce que personne n'a intérêt à ce que vous le compreniez. Ni votre banque, ni votre proprio. Moi je traduis, c'est tout. »

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FAQ

Qui peut acheter en BRS sur Bordeaux Métropole ? Toute personne physique dont le revenu fiscal de référence N-2 est inférieur aux plafonds PSLA / PLS Accession 2026 de la zone applicable à la commune d'achat. Pour la zone B1 (Bègles, Floirac, Mérignac, Pessac…), les plafonds sont de 38 844 € pour une personne seule, 58 057 € pour un couple et 69 786 € pour un foyer de 3 personnes. Pour Bordeaux ville (zone A), 1 et 2 personnes sont alignés (38 844 € et 58 057 €) et 3 personnes monte à 76 105 €. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale au moins 8 mois par an (article L.255-3 du CCH).

Quelle est la décote attendue sur un BRS bordelais ? La décote observée par les OFS français est de 30 à 50 % par rapport au prix du marché libre dans la même zone. Sur Bordeaux Métropole, l'effet est maximal sur Euratlantique et Bastide-Niel, où le foncier représente la part la plus lourde du prix.

Le BRS est-il cumulable avec le PTZ à Bordeaux ? Oui. Le BRS est éligible au PTZ comme toute opération d'accession dans le neuf, à condition que vous soyez primo-accédant. Le PTZ est calculé sur le prix du bâti uniquement (le foncier reste propriété de COO.SOL).

Sources officielles

• COO.SOL — Présentation et plaquette officielle (Aquitanis)
• COO.SOL — Plaquette PDF officielle
• Bordeaux Métropole — Agir pour le logement
• Bordeaux Métropole — 35 millions d'euros débloqués pour le logement
• ANIL — Plafonds PSLA et accession sociale 2026 (référentiel BRS)
• Légifrance — Articles L.255-1 et suivants du CCH (BRS)
• Légifrance — Article L.329-1 du Code de l'urbanisme (OFS)

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À propos de l'auteur — Hervé Voirin est fondateur de Stop-Loyer.fr. Quinze ans en immobilier neuf et gestion de patrimoine (Master GP Juris Campus 2017). Page auteur.