DVF 2025 : 8 villes sur 10 affichent des prix immobiliers stables

En 2025, 79,8 % des villes françaises de plus de 10 000 habitants affichent des prix immobiliers stables (variation entre -5 % et +5 %) selon la base DVF de la DGFiP publiée le 5 avril 2026. Fin du suspense : la correction post-2023 est terminée. Le marché ne s'effondre pas, il ne flambe pas. Il respire.

La DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la base publique recensant toutes les transactions immobilières en France, publiée par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) via data.gouv.fr. Sa version 2025 complète (janvier-décembre) a été mise en ligne le 5 avril 2026.

Médianes nationales DVF 2025 : un marché qui s'est remis à plat

Selon la DGFiP, la base DVF 2025 recense 726 814 transactions sur 5 071 communes. Après filtrage méthodologique (communes de plus de 10 000 habitants, minimum 300 ventes d'appartements annuelles, amplitude plausible de plus ou moins 10 %), 188 villes ressortent comme statistiquement comparables entre 2024 et 2025.

Le verdict tombe : la médiane nationale s'établit à 2 875 EUR/m² pour les appartements et 2 447 EUR/m² pour les maisons, en hausse de +2,3 % sur un an. Un an plus tôt, on était à -3 %. Autrement dit, le retournement est là, mais personne ne s'emballe. Pas de bulle, pas de krach. Un marché qui a repris son souffle, tout simplement.

Top des hausses et des baisses 2025 : les extrêmes restent contenus

Sur les 188 villes comparables, 13,8 % grimpent de plus de +5 % et 6,4 % décrochent de plus de -5 %. Les gros mouvements ? Une vingtaine de communes, pas plus. Le reste dort tranquille.

Top 5 des hausses (DVF 2025) : Chalon-sur-Saône (+9,9 %), Châteauroux (+9,6 %), Calais (+9,5 %), Caen (+9,1 %), Bois-Colombes (+9,1 %). Que des villes moyennes ou de seconde couronne qui rattrapent deux années de vaches maigres. Rien à voir avec les métropoles stars.

Top 5 des baisses (DVF 2025) : Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %), Meudon (-8,1 %), Blois (-7,5 %), Fontenay-sous-Bois (-6,8 %). Et là, impossible de tirer une logique de zone. Chaque ville a son histoire : un bassin d'emploi qui tousse, un programme neuf qui pèse, une offre qui stagne. Du cas par cas.

Ce que ça change pour les primo-accédants

Soyons clairs : attendre une baisse de 10 % pour acheter, c'est attendre un train qui ne passera pas. Quand les prix bougent de plus ou moins 3 % par an, l'écart se rattrape en six mois de loyer jetés par la fenêtre. Dans un marché calme comme celui-là, le vrai levier change de camp : c'est le PTZ 2026. Jusqu'à 50 % du prix financés à taux zéro sur un logement neuf collectif en zone tendue (tranche 1), une mensualité lissée constante sur toute la durée du prêt (jusqu'à 25 ans pour la tranche 1), et pas un euro d'intérêt sur cette part-là. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, c'est ce type de configuration qui fait basculer un dossier du "on verra" au "on signe".

L'avis d'Hervé Voirin, fondateur de Stop-Loyer.fr (15 ans d'expérience en immobilier neuf et gestion de patrimoine) : « On ne va pas se raconter de belles histoires. Ceux qui attendent que les prix s'effondrent attendent depuis 2023. Les chiffres DVF 2025 disent l'inverse : le marché s'est stabilisé. Le vrai levier aujourd'hui, c'est le PTZ, pas le timing. »

FAQ

Qu'est-ce que la base DVF 2025 ? La base DVF 2025 (Demandes de Valeurs Foncières) est le fichier public de la DGFiP recensant les 726 814 transactions immobilières enregistrées en France en 2025. Elle a été publiée le 5 avril 2026 via data.gouv.fr.

Quel est le prix médian au m² en France en 2025 ? Selon la base DVF 2025 de la DGFiP, la médiane nationale s'établit à 2 875 EUR/m² pour les appartements et 2 447 EUR/m² pour les maisons, soit une hausse de +2,3 % sur un an.

Dans quelles villes les prix ont-ils le plus baissé en 2025 ? D'après DVF 2025, les cinq plus fortes baisses concernent Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %), Meudon (-8,1 %), Blois (-7,5 %) et Fontenay-sous-Bois (-6,8 %).

Pourquoi Paris, Lyon et Marseille ne figurent pas dans l'analyse ? Ces trois villes sont gérées par arrondissements dans DVF et ne sont pas directement comparables aux autres communes sans retraitement spécifique. Strasbourg, Metz, Mulhouse et Colmar relèvent du Livre Foncier d'Alsace-Moselle, hors DVF.

Les prix immobiliers vont-ils remonter en 2026 ? La stabilité observée dans DVF 2025 est un retour à la normale, pas un signal haussier. Aucune extrapolation fiable ne peut en être tirée à ce stade.

Encart méthodologique

• Source : DGFiP, base DVF 2025 complète publiée le 5 avril 2026 via data.gouv.fr
• Analyse : Stop-Loyer.fr, 9 avril 2026
• Périmètre : 726 814 transactions, 5 071 communes
• Filtre comparatif : communes de plus de 10 000 habitants, minimum 300 ventes d'appartements/an, variation plausible entre -10 % et +10 %
• Échantillon comparable : 188 communes
• Limitations structurelles : Paris, Lyon et Marseille (arrondissements, non comparables) ; Strasbourg, Metz, Mulhouse, Colmar (Livre Foncier d'Alsace-Moselle, hors DVF)

À propos de l'auteur

Hervé Voirin est fondateur de Stop-Loyer.fr. 15 ans d'expérience dans l'immobilier neuf et la gestion de patrimoine (IAS niveau 2, Master Gestion de Patrimoine). Voir la page auteur.

Pour aller plus loin : PTZ 2026 : ce qui change et Taux immobilier avril 2026.