PTZ handicap (CMI-I, AAH) : dérogation au délai 2 ans (2026)

Oui, si vous êtes titulaire d'une carte mobilité inclusion mention « invalidité » (CMI-I) ou bénéficiaire de l'AAH (allocation aux adultes handicapés), vous obtenez un PTZ 2026 sans attendre les 2 ans de non-propriété imposés aux autres primo-accédants. La règle figure noir sur blanc au I de l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation : la condition de primo-accession est levée quand l'emprunteur ou un occupant du logement est handicapé. Vous pouvez donc revendre votre logement et racheter immédiatement un bien adapté, sans perdre votre droit au PTZ.

C'est l'une des quatre dérogations prévues par la loi, et probablement la plus méconnue. Ni votre banquier ni votre conseiller MDPH ne vous en parleront spontanément. La même dérogation s'applique si vous percevez l'AEEH (allocation d'éducation de l'enfant handicapé) pour un enfant qui occupera le logement. Bonus fiscal sur lequel personne ne communique : l'AAH n'est pas imposable (BOFiP), donc elle n'augmente pas votre revenu fiscal de référence et ne pénalise pas votre tranche PTZ.

En bref

• Dérogation au délai de 2 ans : titulaires CMI-I, bénéficiaires AAH et bénéficiaires AEEH peuvent obtenir un PTZ même s'ils étaient propriétaires de leur RP il y a moins de 2 ans (Art. L31-10-3 I du CCH)
• Suffisant pour 1 occupant : la dérogation joue si vous, votre conjoint ou un autre occupant du logement est concerné, pas besoin que ce soit l'emprunteur principal
• L'AAH n'est pas imposable (BOFiP BOI-IR-BASE-10-10-10-10) : elle n'entre pas dans le RFR, donc elle ne fait pas grimper votre tranche PTZ
• Plafonds et quotités standards : aucun barème spécifique handicap, vous appliquez les plafonds normaux du décret 2025-299 selon zone et nombre d'occupants
• Cumul possible avec PAS, Action Logement (30 000 EUR à 1 %) et crédit d'impôt adaptation handicap de 25 % sur les équipements (art. 200 quater A du CGI)
• Acheter neuf est plus simple : RE2020, accessibilité PMR de série dans le collectif, frais de notaire réduits à 2-3 % et garantie décennale

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Quelle est exactement la dérogation prévue par l'article L31-10-3 du CCH ?

La condition de primo-accession au PTZ est levée dans quatre cas précis : titulaire CMI invalidité, bénéficiaire d'une pension d'invalidité (2e ou 3e catégorie), bénéficiaire AAH/AEEH, ou victime d'une catastrophe rendant la résidence inhabitable. Concrètement, vous pouvez avoir été propriétaire de votre résidence principale il y a 6 mois, vendre ce bien et obtenir un PTZ pour racheter un logement adapté. La dérogation s'applique à l'emprunteur ou à un occupant du logement, et l'AAH n'étant pas imposable, votre RFR ne s'en trouve pas alourdi. (Source : Légifrance, Art. L31-10-3 I CCH ; BOFiP, régime fiscal AAH)

On ne va pas se raconter de belles histoires : la règle des 2 ans de l'article L31-10-3 du CCH bloque la moitié des demandes PTZ. Vous avez été propriétaire ? Vous repassez à la caisse seulement 2 ans après avoir cédé votre bien. C'est la règle de base, je l'explique en détail dans le guide PTZ après divorce et redevenir primo-accédant.

Sauf que le I de l'article L31-10-3 du même code prévoit explicitement quatre exceptions. Et le handicap en couvre trois sur quatre :

Concrètement, ça veut dire quoi ? Trois exemples typiques :

• Vous êtes salarié, vous achetez votre RP en 2023 avec un crédit classique. Accident en 2024, MDPH vous reconnaît un taux d'incapacité supérieur à 80 %, AAH attribuée. Votre logement actuel n'est pas adapté (étage sans ascenseur, salle de bain non-PMR). Vous le vendez en 2026 et rachetez un T3 neuf accessible. Vous avez droit au PTZ immédiatement, pas besoin d'attendre 2028.
• Vous êtes parents, votre enfant obtient une CMI-I à 12 ans (handicap moteur). Votre maison de 2018 n'est pas adaptée. Vous revendez et achetez un appartement neuf de plain-pied. PTZ accessible dès la signature de l'acte authentique, le délai de 2 ans est levé parce que votre enfant, occupant principal, est titulaire d'une CMI-I.
• Vous étiez locataire jusqu'ici, mais une autre commission MDPH dans votre famille (parent âgé qui emménage chez vous, conjoint) ouvre la dérogation pour le foyer. Tant que la personne occupe à titre principal le logement, la dérogation joue.

L'avis d'Hervé : Cette dérogation, je l'ai vu jouer sur des dossiers que je traitais dans un grand réseau de courtage où la banque elle-même ne la connaissait pas. Le conseiller bancaire vous regarde, lit la fiche, et vous dit « non monsieur, vous avez été propriétaire l'an dernier, pas de PTZ ». Sauf que la loi dit autre chose. Sortez le I de l'article L31-10-3 du CCH, faites-le viser. C'est noir sur blanc. Les « on m'a dit que c'était mort » s'effondrent quand on ouvre Légifrance.

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Qui est concerné : CMI-I, AAH, AEEH — comment ça marche ?

La carte mobilité inclusion mention « invalidité » (CMI-I)

La CMI a remplacé l'ancienne carte d'invalidité en 2017. Trois mentions existent : « invalidité », « priorité », « stationnement ». Seule la mention « invalidité » ouvre droit à la dérogation PTZ. Elle suppose un taux d'incapacité permanente d'au moins 80 % reconnu par la commission MDPH, ou la perception d'une pension d'invalidité de 3e catégorie.

La carte est délivrée par le président du conseil départemental après instruction par la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) de votre département. La durée est de 1 à 20 ans, voire à vie pour les handicaps non évolutifs. Pour la procédure complète : service-public.fr — Carte mobilité inclusion.

L'allocation aux adultes handicapés (AAH)

L'AAH est versée par la CAF (ou la MSA pour le régime agricole) aux personnes d'au moins 20 ans présentant :

• Un taux d'incapacité d'au moins 80 % (art. L.821-1 du CSS) ; OU
• Un taux d'incapacité compris entre 50 % et 79 % avec « restriction substantielle et durable d'accès à l'emploi » reconnue par la CDAPH (art. L.821-2 du CSS).

Montant 2026 : jusqu'à 1 016 EUR/mois pour une personne seule sans autre ressource. La déclaration de l'AAH se fait à la MDPH (service-public.fr — AAH).

Point fiscal critique : l'AAH n'est pas imposable (BOFiP BOI-IR-BASE-10-10-10-10). Elle n'entre donc pas dans votre RFR. C'est un point gagnant pour le PTZ : votre tranche est calculée sur vos autres revenus uniquement (salaire, pension d'invalidité, pension de retraite). Si vous vivez essentiellement de l'AAH, votre RFR est très bas, donc vous tombez en tranche 1 du PTZ (la plus généreuse, quotité 50 % en collectif neuf).

L'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH)

L'AEEH est versée par la CAF aux parents d'un enfant de moins de 20 ans présentant un taux d'incapacité d'au moins 50 % ou 80 % selon les compléments. Comme l'AAH, elle n'est pas imposable et n'entre pas dans le RFR. La dérogation PTZ joue si l'enfant occupe le logement à titre principal (service-public.fr — AEEH).

Le piège des autres allocations (PCH, ASI, MTP)

D'autres prestations existent (Prestation de Compensation du Handicap, Allocation Supplémentaire d'Invalidité, Majoration pour Tierce Personne). Elles n'ouvrent pas la dérogation PTZ au sens du I de l'article L31-10-3. La liste limitative est : CMI-I + pension d'invalidité 2e/3e catégorie + AAH + AEEH (+ catastrophe). Si vous percevez uniquement une PCH sans CMI-I, vous restez sous la règle classique des 2 ans.

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Quelle procédure pour faire valoir la dérogation auprès de la banque ?

Pas de PowerPoint, pas de jargon : la banque vous demandera trois choses dans le dossier PTZ.

1. Justificatif du statut handicap : photocopie recto-verso de la CMI-I en cours de validité, OU attestation CAF/MSA de versement AAH/AEEH datée de moins de 3 mois, OU notification CDAPH/MDPH récente.
2. Justificatif d'occupation : si la personne handicapée est l'emprunteur, son avis d'imposition et son justificatif de domicile suffisent. Si c'est un autre occupant (enfant, conjoint, parent), une attestation sur l'honneur d'occupation à titre principal + livret de famille / acte d'état civil.
3. Attestation primo-accédant classique. Vous cochez la case dérogation sur le formulaire SGFGAS et joignez les pièces handicap.

Le SGFGAS (l'organisme qui contrôle les PTZ pour le compte de l'État) gère cette dérogation en routine. Ce qui ne veut pas dire que toutes les banques en ont l'habitude. Préparez le dossier complet avant le rendez-vous, mentionnez d'entrée le I de l'article L31-10-3 du CCH dans votre courrier de demande. Ça évite trois semaines d'aller-retour.

Si la banque s'embrouille, l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) et l'ADIL de votre département rédigent à votre demande une attestation rappelant la règle. C'est gratuit, c'est leur boulot.

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Plafonds, quotités, tranches : aucun barème spécifique handicap

Attention à ce piège : il n'existe pas de « barème handicap » du PTZ. La dérogation porte uniquement sur le délai de 2 ans. Tout le reste — plafonds de revenus, plafonds d'opération, quotités, durées — suit les règles classiques du décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Détail complet dans nos guides plafonds PTZ 2026 et conditions PTZ 2026. Tableau de rappel par zone :

Quotités neuf collectif (appartement, le plus fréquent en achat adapté) :

Le différé réglementaire est absorbé par le lissage bancaire : vous payez une mensualité constante sur 25 ans, je détaille le mécanisme dans comment fonctionne le lissage PTZ.

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Deux cas chiffrés (calculs via le moteur PTZ officiel)

Cas 1 — Famille avec enfant CMI-I, zone B1, T4 neuf à 240 000 EUR

Source : moteur PTZ stop-loyer.fr, conforme au décret 2025-299.

Lecture client : 120 000 EUR à 0 %, c'est l'État qui paie les intérêts à votre place sur la moitié du prix. La banque lisse PTZ et prêt classique pour une mensualité constante sur 25 ans. Sans la dérogation L31-10-3 I, ce dossier aurait été refusé parce que les parents avaient revendu leur ancienne maison 14 mois plus tôt pour s'installer dans un logement adapté. La dérogation transforme un refus en accord. Pour visualiser le mécanisme de lissage, testez l'outil lissage PTZ.

Cas 2 — Personne seule bénéficiaire AAH, zone B2, T2 neuf à 150 000 EUR

Source : moteur PTZ stop-loyer.fr, conforme au décret 2025-299.

Lecture client : 55 000 EUR à 0 % sur 25 ans. Le PTZ couvre la moitié du prix au plafond zone B2. Le complément peut être un Prêt d'Accession Sociale à taux plafonné, qui ouvre par ailleurs droit à l'APL accession. Pour une bénéficiaire AAH dont la pension est modeste, c'est la combinaison la plus protectrice. Le profil est très proche de celui de Julie, maman solo en tranche 1 dont nous parlons dans nos témoignages — bénéficier de la tranche 1, c'est 15 ans de différé encaissés par la banque via le lissage avant que le PTZ ne « pèse » réellement.

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Crédit d'impôt adaptation handicap : cumul avec le PTZ

Au-delà du financement, il existe un dispositif fiscal spécifique pour les équipements adaptés. L'article 200 quater A du CGI (Légifrance) prévoit un crédit d'impôt de 25 % sur les dépenses d'équipement pour personnes âgées ou handicapées installées dans la résidence principale.

Source : Art. 200 quater A du CGI, BOFiP BOI-IR-RICI-290.

Cumul avec PTZ et neuf : oui, intégralement. Vous achetez un appartement neuf, vous demandez au promoteur des TMA (travaux modificatifs acquéreur) pour la douche italienne et les sanitaires adaptés. La part « équipement » remplit les critères de l'article 200 quater A, vous récupérez 25 % à la déclaration suivante. Le promoteur fournit la facture détaillée avec la ventilation. Là encore : c'est de l'humain, c'est concret, c'est récupérable sur l'avis d'imposition.

À noter : ce crédit d'impôt est distinct du crédit d'impôt pour l'autonomie qui s'applique aux personnes âgées dépendantes (mêmes plafonds, conditions GIR différentes).

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Cumul intégral : PTZ + PAS + Action Logement + crédit d'impôt

Pour un foyer concerné par le handicap, l'empilement d'aides est l'une des situations les plus favorables du marché. Détail du cumul :

Au total, sur un dossier B1 type, l'empilement peut représenter 100 000 à 150 000 EUR d'aides cumulées sur la durée. C'est ça la fenêtre 2026 sur le PTZ neuf, et c'est ça que personne ne va vous expliquer spontanément.

L'avis d'Hervé : Mon job c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre. C'est de vous montrer ce que vous ratez. Sur un dossier handicap, vous avez quatre dispositifs qui s'empilent, plus la dérogation primo-accédant qui ouvre la porte sans attendre 2 ans. Si vous additionnez tout, l'effort réel pour acheter un T3 neuf de plain-pied accessible peut être inférieur au loyer que vous payez aujourd'hui pour un appartement non-adapté. Le scandale c'est que cette information ne sort jamais des bureaux MDPH ni des agences bancaires.

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Pourquoi acheter dans le neuf est plus simple pour un dossier handicap ?

Trois raisons concrètes, vérifiables.

1. RE2020 et accessibilité PMR de série. Tout logement neuf collectif livré depuis 2007 doit être accessible aux personnes à mobilité réduite (loi du 11 février 2005). Les T3 et T4 livrés en VEFA sont conçus avec couloirs et portes aux normes PMR, douche à l'italienne fréquente, prises et interrupteurs aux hauteurs réglementaires. Vous n'avez pas à reconstruire pour vivre, vous avez à équiper.

2. Frais de notaire à 2-3 % (détail frais notaire neuf 2026) au lieu de 7-8 % dans l'ancien. Sur un T3 à 240 000 EUR, c'est 12 000 à 13 000 EUR d'économies que vous redirigez vers les équipements adaptés ou le différentiel d'apport.

3. Garantie décennale et zéro travaux (garanties du neuf). Quand on vit avec un handicap, ne pas avoir à gérer une fuite, un ravalement de façade ou une mise aux normes électriques pendant 10 ans, ce n'est pas un luxe. C'est de la sérénité quotidienne.

À l'inverse, le PTZ ancien avec travaux en zones B2/C reste possible mais demande une logistique chantier plus lourde. Pour un dossier handicap, le neuf adapté évite ce risque.

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Pièges à éviter dans la constitution du dossier bancaire

Piège 1 — Confondre les mentions de la CMI. Seule la mention « invalidité » ouvre la dérogation L31-10-3 I. La mention « priorité » (donnée pour un taux entre 50 % et 79 % sans restriction d'emploi reconnue) ne suffit pas. Vérifiez la carte avant de monter le dossier.

Piège 2 — Oublier que la pension d'invalidité, elle, est imposable. Contrairement à l'AAH, la pension d'invalidité versée par la CPAM (Art. L.341-4 CSS) est soumise à l'impôt sur le revenu. Elle entre donc dans le RFR et peut faire basculer dans une tranche supérieure. Le BOFiP précise les modalités d'imposition à l'IR de cette pension.

Piège 3 — Ne pas dater la CMI ou l'attestation AAH. La banque exige des justificatifs en cours de validité et datés de moins de 3 mois pour l'attestation CAF. Anticipez : demandez à la CAF un « relevé de droits » récent.

Piège 4 — Oublier de signaler la dérogation dans le formulaire SGFGAS. La banque doit cocher la case « primo-accession non requise — cas de dérogation » et joindre les pièces. Si la case n'est pas cochée, le SGFGAS rejette le dossier comme non-conforme à la règle des 2 ans. Faites relire le formulaire avant signature.

Piège 5 — Confondre l'AAH et la pension d'invalidité dans le calcul du taux d'endettement. L'AAH n'est pas un revenu garanti à perpétuité aux yeux de toutes les banques. Certaines la pondèrent à 50 %, d'autres l'acceptent à 100 %. Préparez votre dossier avec un revenu hors AAH suffisant pour tenir les 35 % HCSF même sans elle, c'est plus prudent. Vérifiez avec notre calculateur de taux d'endettement.

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Témoignage de terrain

Cas représentatif (dossier 2024). Un couple zone B1, monsieur en CDI, madame en arrêt longue maladie depuis 18 mois avec dossier MDPH en cours. Reconnaissance AAH obtenue mi-2024, taux d'incapacité 80 %, CMI-I délivrée. Ils possédaient une maison en zone C achetée en 2022 (étage, escalier, salle de bain à l'étage). Logement plus tenable. Refus initial de leur banque sur le PTZ pour un appartement de plain-pied neuf au motif « propriétaires depuis moins de 2 ans ». Application de la dérogation L31-10-3 I obtenue après production de la notification CDAPH et courrier rappelant la règle. PTZ tranche 2, quotité 40 %, mensualité lissée constante sur 25 ans. Délai supplémentaire : 6 semaines pour finaliser le dossier, gain : un logement adapté et un PTZ qui aurait normalement été refusé. Ce cas est représentatif des dossiers que je traitais dans un grand réseau national de courtage avant la création de Stop Loyer.

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FAQ : PTZ handicap, les questions qui reviennent le plus

La dérogation L31-10-3 s'applique-t-elle si c'est mon enfant qui est handicapé ?

Oui. Le I de l'article L31-10-3 du CCH précise que la dérogation joue si l'emprunteur ou un occupant à titre principal du logement est concerné. Si votre enfant est titulaire d'une CMI-I ou si vous percevez l'AEEH pour lui, et qu'il occupera le nouveau logement comme résidence principale, vous bénéficiez de la dérogation. Joignez au dossier la CMI-I de l'enfant ou l'attestation CAF de versement AEEH datée de moins de 3 mois, plus un livret de famille. Source : Légifrance, Art. L31-10-3 I CCH.

L'AAH compte-t-elle dans le revenu fiscal de référence pour le PTZ ?

Non. L'AAH n'est pas imposable et n'entre donc pas dans votre revenu fiscal de référence (BOFiP BOI-IR-BASE-10-10-10-10). C'est même un avantage : vos revenus imposables (salaires, pensions de retraite, pension d'invalidité CPAM) sont les seuls pris en compte pour déterminer votre tranche PTZ. Beaucoup de bénéficiaires AAH se retrouvent en tranche 1, donc avec une quotité PTZ de 50 % sur un logement collectif neuf. L'AEEH suit le même régime fiscal (non imposable).

Puis-je cumuler le PTZ et le crédit d'impôt adaptation de 25 % ?

Oui. Le crédit d'impôt de l'article 200 quater A du CGI est un dispositif fiscal autonome, indépendant du financement. Vous demandez en parallèle un PTZ pour acheter votre logement neuf, et vous faites installer les équipements adaptés (douche italienne, monte-escalier, élargissement de portes, sanitaires PMR). Vous récupérez 25 % de ces dépenses sur votre impôt sur le revenu, dans un plafond pluriannuel de 5 000 EUR (personne seule) ou 10 000 EUR (couple), avec 400 EUR par personne à charge. Source : Légifrance, art. 200 quater A CGI.

Quelle différence entre la CMI mention « invalidité » et la CMI mention « priorité » pour le PTZ ?

Seule la CMI mention « invalidité » ouvre la dérogation au délai de 2 ans. La CMI mention « priorité » est délivrée pour un taux d'incapacité reconnu entre 50 % et 79 % sans restriction substantielle d'accès à l'emploi. Elle donne des droits (places de stationnement, priorité dans certaines files d'attente) mais ne lève pas la condition de primo-accession PTZ. Si vous êtes dans cette situation, vérifiez si vous pouvez par ailleurs percevoir l'AAH (au titre de l'art. L.821-2 CSS avec restriction d'emploi) : cela rouvre la dérogation par une autre porte.

Mon dossier MDPH est en cours d'instruction, puis-je quand même demander le PTZ ?

Tant que la notification CDAPH (décision de la Commission des Droits et de l'Autonomie des Personnes Handicapées) n'a pas été rendue, vous ne disposez pas de la pièce qui prouve votre éligibilité à la dérogation. La banque exigera la décision officielle pour appliquer la dérogation L31-10-3 I. Si votre projet immobilier est urgent, deux options : soit attendre la décision MDPH (délai moyen 4 à 6 mois selon les départements, source CNSA), soit monter un dossier PTZ classique en respectant la règle des 2 ans, ou viser un logement qui n'exige pas la dérogation. Ne tentez pas le dossier PTZ avec la dérogation tant que vous n'avez pas la pièce officielle, le SGFGAS rejette les dossiers incomplets.

Le PTZ peut-il financer un logement adapté en VEFA avec travaux modificatifs acquéreur (TMA) ?

Oui. Le PTZ finance l'acquisition du logement neuf en VEFA au prix d'acquisition global, incluant les TMA mentionnés dans le contrat de réservation et l'acte authentique (douche italienne, élargissement de portes, prises hautes, revêtements antidérapants). Le moteur PTZ calcule le montant sur le prix total. Les TMA spécifiques handicap peuvent par ailleurs ouvrir droit au crédit d'impôt 200 quater A si la facture les identifie clairement comme équipements pour personne handicapée. Demandez au promoteur une facture détaillée et ventilée par poste, c'est cette ventilation qui sera produite à l'administration fiscale.

Puis-je utiliser la dérogation deux fois dans ma vie ?

Oui. Le I de l'article L31-10-3 ne pose aucune limite de nombre. Tant que la condition de handicap est remplie au moment de chaque nouvelle demande, vous pouvez revendiquer la dérogation à chaque PTZ. Vous pouvez donc avoir bénéficié d'un PTZ il y a 5 ans, le rembourser anticipativement à la revente, et solliciter un nouveau PTZ avec la dérogation handicap pour un logement plus adapté à l'évolution de votre situation. Le SGFGAS instruira chaque dossier indépendamment.

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Cet article répond aux questions suivantes : « Le PTZ est-il accessible si je suis bénéficiaire de l'AAH ? », « La CMI invalidité dispense-t-elle du délai de 2 ans pour le PTZ ? », « Comment monter un dossier PTZ avec dérogation handicap ? », « Quel cumul PTZ et crédit d'impôt adaptation handicap ? », « Le PTZ couvre-t-il les travaux modificatifs acquéreur (TMA) PMR ? ». Dernière mise à jour : mai 2026.

Les informations contenues dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, médical ou financier personnalisé. Chaque situation de handicap est unique. Pour un accompagnement adapté, consultez votre MDPH, l'ADIL de votre département, ou un courtier IOBSP. Pour vérifier votre éligibilité, faites le test en 2 minutes. Vous pouvez aussi simuler votre montant exact sur calculer-ptz.fr.

Sources officielles citées :

• Art. L31-10-3 I du CCH — Exceptions au délai de 2 ans (Légifrance)
• Art. L31-10-3 du CCH — Conditions primo-accédant PTZ (Légifrance)
• Art. L.241-3 du CASF — Carte mobilité inclusion (Légifrance)
• Art. L.821-1 et L.821-2 du CSS — AAH (Légifrance)
• Art. L.541-1 du CSS — AEEH (Légifrance)
• Art. 200 quater A du CGI — Crédit d'impôt adaptation handicap (Légifrance)
• Décret 2025-299 du 29 mars 2025 — Barèmes PTZ 2025-2027 (Légifrance)
• BOFiP — Régime fiscal AAH et AEEH (non imposables)
• BOFiP — Crédit d'impôt équipements personnes handicapées (BOI-IR-RICI-290)
• Service-public.fr — Carte mobilité inclusion
• Service-public.fr — AAH
• Service-public.fr — AEEH
• ANIL — Fiche pratique PTZ
• CNSA — Données AAH et CMI
• SGFGAS — Conditions PTZ