Accession à la propriété : l'Institut Montaigne alerte
Hervé Voirin5 min de lectureDernière mise à jour :
L'Institut Montaigne a publié en août 2025 un rapport de 158 pages intitulé « Classes moyennes : les nouvelles clés d'accès à la propriété ». Constat central : les prix ont bondi de 88 % en 20 ans (hors inflation) tandis que la part des propriétaires stagne à 57 % depuis 1999. Le think tank formule 10 propositions pour débloquer l'accession, du bail réel solidaire au viager mutualisé.
En bref
- +88 % de hausse des prix immobiliers en 20 ans, hors inflation (source : Institut Montaigne, août 2025)
- 15 ans de revenus nécessaires pour acheter 100 m2, contre 10 ans en 2000
- 38,2 milliards EUR de dépenses publiques logement par an, dont seulement 1,1 milliard EUR pour l'accession
- 73 % des Français jugent l'accès à la propriété impératif
- 10 propositions articulées autour du foncier et de l'innovation financière
38,2 milliards de dépenses, 1,1 milliard pour l'accession : le déséquilibre
Le rapport, codirigé par Emmanuel Desmaizières (Bouygues Immobilier), Pierre-Jean Meyssan (Conseil supérieur du notariat) et Nicolas Namias (BPCE), pointe un paradoxe budgétaire. La France consacre 1,5 % de son PIB au logement, deux fois la moyenne de l'Union européenne. Pourtant, sur les 38,2 milliards annuels, seul 1,1 milliard finance directement l'accession à la propriété.
Résultat : l'âge moyen du premier achat dépasse 33 ans (contre 30 ans en 1990), la durée des emprunts atteint 25 à 29 ans, et 2,4 millions de demandes de logement social restent non satisfaites.
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Dix propositions : foncier et innovation financière
L'Institut Montaigne structure ses recommandations en deux axes.
Axe 1 -- Libérer le foncier (propositions 1 à 5) : mobilisation des établissements publics fonciers, généralisation des baux emphytéotiques, activation du Fonds friches, lutte contre la vacance résidentielle, réhabilitation de bureaux et locaux commerciaux en logements.
Axe 2 -- Innover dans l'accès (propositions 6 à 10) : démembrement de propriété (proposition 6), adaptation du régime fiscal des SIIC (proposition 7), viager mutualisé (propositions 8-9) et renforcement du bail réel solidaire (proposition 10). Le BRS permet d'acheter jusqu'à 40 % moins cher en dissociant foncier et bâti. La loi de finances 2026 l'a d'ailleurs ouvert aux acquéreurs successifs, pas seulement au premier acheteur.
Contexte : une fenêtre d'opportunité en 2026
Ce rapport rejoint les constats de l'INSEE sur les conditions de logement des locataires. Mais depuis sa publication, la donne a bougé : le PTZ 2026 a été élargi à toutes les zones, les plafonds ont été rehaussés de 7 % à 30 % selon les zones et les tranches, et de nombreuses communes ont été reclassées. Les primo-accédants disposent aujourd'hui d'un arsenal que l'Institut Montaigne appelait de ses voeux. Reste à l'utiliser.
Le think tank réclame un effort supplémentaire pour l'accession. Une partie de cet effort existe déjà et personne ne la réclame : environ 73 % des foyers fiscaux passent sous les plafonds de revenus du PTZ, soit près de 29 millions de foyers (source : economie.gouv.fr). Le critère est celui des revenus : parmi ces foyers, ceux qui sont primo-accédants et achètent leur résidence principale peuvent demander le prêt. Sur les neuf premiers mois de 2025, la SGFGAS en a dénombré 20 826.
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L'avis d'Hervé : "Ce rapport dit tout haut ce que les chiffres crient depuis dix ans : on dépense des milliards pour le logement, mais presque rien pour aider les gens à devenir propriétaires. Le PTZ 2026 corrige une partie du problème. Reste à ce que les locataires l'apprennent. Parce que le vrai scandale, ce n'est pas le rapport : c'est la personne qui paie 800 € de loyer depuis huit ans, qui est passée sous les plafonds en avril 2025, et à qui personne ne l'a dit."
Questions fréquentes
Que propose l'Institut Montaigne pour faciliter l'accession à la propriété ?
Le rapport formule 10 propositions articulées en deux axes : libérer le foncier (baux emphytéotiques, lutte contre la vacance, réhabilitation de bureaux) et innover dans les modes d'accès (démembrement, viager mutualisé, bail réel solidaire). Le think tank recommande aussi de renforcer l'effet déclencheur du PTZ.
Pourquoi le taux de propriétaires stagne-t-il en France ?
L'Institut Montaigne identifie trois causes : la hausse des prix de +88 % en 20 ans, l'insuffisance des aides à l'accession (1,1 milliard EUR sur 38,2 milliards de dépenses logement) et l'allongement des durées d'emprunt qui repoussent l'âge du premier achat au-delà de 33 ans.
Le PTZ 2026 répond-il aux recommandations de l'Institut Montaigne ?
En partie. L'élargissement du PTZ à toutes les zones, la hausse des plafonds de 7 % à 30 % selon les zones et les tranches et l'ouverture du BRS aux acquéreurs successifs répondent directement aux préconisations du rapport. Vous pouvez vérifier votre éligibilité sur notre simulateur gratuit.
Hervé Voirin est spécialiste de l'immobilier neuf depuis 15 ans et fondateur de Stop-Loyer.fr, plateforme d'accompagnement des primo-accédants.
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Mandataire d'intermédiaire — opérations de banque (MIOBSP) et assurance (MIA), inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 (mandant Courtier d'Avenir) ; spécialiste immobilier neuf & PTZ — Fondateur Stop Loyer
Fondateur de Stop-Loyer.fr, Hervé Voirin accompagne les familles locataires vers la propriété dans le neuf, le Prêt à Taux Zéro comme levier central. Fort de plus de 15 ans dans l'immobilier neuf — résidence principale comme investissement — et de plus de 300 foyers accompagnés, il a aussi exercé comme courtier IOBSP à la Centrale de Financement, où il a monté des prêts à taux zéro pour des primo-accédants. Aujourd'hui mandataire en courtage de crédit immobilier (MIOBSP) et en assurance (MIA) — inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261 —, il réunit conseil, financement et programmes neufs en un seul interlocuteur, du premier rendez-vous à la remise des clés. Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II (Juriscampus, 2017) et titulaire de la carte professionnelle T, il est aussi fondateur d'Expert IA Entreprise Solutions (Nancy).
Publié le 3 mars 2026 · Mis à jour le 26 juillet 2026
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