Accession à la propriété : l'Institut Montaigne alerte

L'Institut Montaigne a publié en août 2025 un rapport de 158 pages intitulé « Classes moyennes : les nouvelles clés d'accès à la propriété ». Constat central : les prix ont bondi de 88 % en 20 ans (hors inflation) tandis que la part des propriétaires stagne à 57 % depuis 1999. Le think tank formule 10 propositions pour débloquer l'accession, du bail réel solidaire au viager mutualisé.

En bref

• +88 % de hausse des prix immobiliers en 20 ans, hors inflation (source : Institut Montaigne, août 2025)
• 15 ans de revenus nécessaires pour acheter 100 m2, contre 10 ans en 2000
• 38,2 milliards EUR de dépenses publiques logement par an, dont seulement 1,1 milliard EUR pour l'accession
• 73 % des Français jugent l'accès à la propriété impératif
• 10 propositions articulées autour du foncier et de l'innovation financière

38,2 milliards de dépenses, 1,1 milliard pour l'accession : le déséquilibre

Le rapport, codirigé par Emmanuel Desmaizières (Bouygues Immobilier), Pierre-Jean Meyssan (Conseil supérieur du notariat) et Nicolas Namias (BPCE), pointe un paradoxe budgétaire. La France consacre 1,5 % de son PIB au logement, deux fois la moyenne de l'Union européenne. Pourtant, sur les 38,2 milliards annuels, seul 1,1 milliard finance directement l'accession à la propriété.

Résultat : l'âge moyen du premier achat dépasse 33 ans (contre 30 ans en 1990), la durée des emprunts atteint 25 à 29 ans, et 2,4 millions de demandes de logement social restent non satisfaites.

Le PTZ est reconnu comme outil de solvabilisation, mais son « effet déclencheur » peut être renforcé selon les auteurs. Pour savoir si vous y êtes éligible, testez votre profil en 2 minutes.

Dix propositions : foncier et innovation financière

L'Institut Montaigne structure ses recommandations en deux axes.

Axe 1 -- Libérer le foncier (propositions 1 à 5) : mobilisation des établissements publics fonciers, généralisation des baux emphytéotiques, activation du Fonds friches, lutte contre la vacance résidentielle, réhabilitation de bureaux et locaux commerciaux en logements.

Axe 2 -- Innover dans l'accès (propositions 6 à 10) : démembrement de propriété (proposition 6), adaptation du régime fiscal des SIIC (proposition 7), viager mutualisé (propositions 8-9) et renforcement du bail réel solidaire (proposition 10). Le BRS permet d'acheter 20 à 40 % moins cher en dissociant foncier et bâti. La loi de finances 2026 l'a d'ailleurs ouvert aux acquéreurs successifs, pas seulement au premier acheteur.

Contexte : une fenêtre d'opportunité en 2026

Ce rapport rejoint les constats de l'INSEE sur les conditions de logement des locataires. Mais depuis sa publication, la donne a bougé : le PTZ 2026 a été élargi à toutes les zones, les plafonds ont été rehaussés de +8 à +13 %, et 487 communes ont été reclassées. Les primo-accédants disposent aujourd'hui d'un arsenal que l'Institut Montaigne appelait de ses voeux. Reste à l'utiliser.

Pour comparer ce que vous coûte réellement votre loyer face à un achat, utilisez notre simulateur loyer vs achat. Et pour un panorama complet du dispositif, consultez le guide PTZ 2026.

L'avis d'Hervé : "Ce rapport dit tout haut ce que les chiffres crient depuis dix ans : on dépense des milliards pour le logement, mais presque rien pour aider les gens à devenir propriétaires. Le PTZ 2026 corrige une partie du problème. Maintenant, il faut que les locataires sachent qu'ils y ont droit. environ 73 % des ménages sous les plafonds, 0,2 % de recours -- le vrai scandale est là."

Questions fréquentes

Que propose l'Institut Montaigne pour faciliter l'accession à la propriété ?

Le rapport formule 10 propositions articulées en deux axes : libérer le foncier (baux emphytéotiques, lutte contre la vacance, réhabilitation de bureaux) et innover dans les modes d'accès (démembrement, viager mutualisé, bail réel solidaire). Le think tank recommande aussi de renforcer l'effet déclencheur du PTZ.

Pourquoi le taux de propriétaires stagne-t-il en France ?

L'Institut Montaigne identifie trois causes : la hausse des prix de +88 % en 20 ans, l'insuffisance des aides à l'accession (1,1 milliard EUR sur 38,2 milliards de dépenses logement) et l'allongement des durées d'emprunt qui repoussent l'âge du premier achat au-delà de 33 ans.

Le PTZ 2026 répond-il aux recommandations de l'Institut Montaigne ?

En partie. L'élargissement du PTZ à toutes les zones, la hausse des plafonds de +8 à +13 % et l'ouverture du BRS aux acquéreurs successifs répondent directement aux préconisations du rapport. Vous pouvez vérifier votre éligibilité sur notre simulateur gratuit.

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Hervé Voirin est spécialiste de l'immobilier neuf depuis 15 ans et fondateur de Stop-Loyer.fr, plateforme d'accompagnement des primo-accédants.