PTZ et BRS 2026 : la Loi de Finances ouvre le prêt à taux zéro aux acquéreurs successifs

La LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié l'article L.31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation pour ouvrir le Prêt à Taux Zéro (PTZ) à tous les preneurs successifs d'un Bail Réel Solidaire (BRS). Jusqu'ici, seul le premier acquéreur BRS pouvait mobiliser un PTZ.

Le 3e alinéa de L.31-10-2 CCH inclut désormais explicitement l'acquisition de « droits réels immobiliers dans le cadre d'un bail réel solidaire ». La mesure, issue de l'amendement I-2875 au PLF 2026 adopté le 27 octobre 2025, s'applique aux offres de PTZ émises à compter du 1er avril 2026.

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Ce qui change concrètement au 1er avril 2026

Avant cette réforme, le scénario était simple et un peu absurde. Vous rachetiez un BRS déjà vendu une première fois, vous cochiez toutes les cases (primo-accédant, sous les plafonds, résidence principale), et le PTZ vous passait sous le nez. Logique : le BRS est fait pour durer 99 ans, mais le PTZ s'arrêtait au premier acheteur. Le marché secondaire du BRS calait. Les primo-accédants qui voulaient revendre se retrouvaient coincés.

Depuis le 1er avril 2026, cette incohérence saute. Tout acquéreur successif d'un BRS mobilise son PTZ aux mêmes conditions qu'un primo-accédant dans le neuf. Le calcul se fait sur le prix du bâti (le terrain reste à l'OFS), dans la limite des plafonds d'opération PTZ de votre zone et de votre foyer. Point.

Qui est concerné

Trois conditions cumulatives, alignées sur le droit commun du PTZ :

• Primo-accession : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédant l'offre de prêt (Art. L.31-10-3 CCH). La condition s'apprécie sur vous, l'acheteur, pas sur le vendeur du BRS.
• Résidence principale : occupation dans l'année suivant l'acquisition.
• Plafonds de ressources PTZ : RFR N-2 sous les seuils du Décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Un piège classique à connaître : les plafonds BRS (plafonds PLS, article L.255-2 CCH) ne sont pas les mêmes que les plafonds PTZ. Selon votre zone et votre foyer, c'est l'un ou l'autre qui coince. Passez les deux au simulateur avant de signer quoi que ce soit.

Exemple chiffré : T3 BRS à 200 000 € en zone B1

Prenons un cas concret : un couple avec un enfant, zone B1, revenu fiscal de référence N-2 de 40 000 € (tranche 2 PTZ, profil modeste), qui achète un T3 BRS de 65 m² au prix bâti de 200 000 €.

• Quotité PTZ neuf collectif tranche 2 : 40 % (Décret 2025-299)
• Plafond d'opération zone B1 pour 3 personnes : 243 000 € (non contraignant ici)
• Montant PTZ : 200 000 € × 40 % = 80 000 € (vérifié via notre moteur de calcul PTZ officiel)
• Reste à financer : 120 000 € via un prêt principal classique

La banque lisse le PTZ avec le prêt principal sur toute la durée du crédit (25 ans typique). Vous payez une mensualité unique et constante de l'ordre de 850 €/mois hors assurance. Pas de "pendant le différé" puis "après le différé" : une seule ligne sur votre compte, tous les mois. Ajoutez la redevance foncière versée à l'OFS pour le terrain, environ 78 €/mois pour 65 m² à 1,20 €/m².

Côté fiscal, vous cumulez la TVA à 5,5 % sur le bâti (article 278 sexies CGI) et l'abattement de taxe foncière modulable de 30 à 100 % sur délibération de votre commune (article 1388 octies CGI). Sans délibération locale, pas d'abattement. Appelez votre mairie avant de faire vos calculs dans votre tête.

L'avis d'Hervé : "Un dispositif d'accession sociale conçu pour durer 99 ans, mais dont le PTZ s'arrêtait au premier acheteur. Concrètement, ça veut dire quoi ? Que la revente d'un BRS était quasi bloquée. C'est bon, les incohérences administratives, on connaît. Ce petit alinéa ajouté à L.31-10-2 CCH, c'est exactement ce qui manquait pour débloquer la chaîne. Dans notre expérience de l'immobilier neuf et de l'accession aidée, quand on saute un verrou comme celui-là, les dossiers sortent. Point."

Ce que la réforme ne change pas

On ne va pas se raconter de belles histoires : le BRS reste un dispositif d'usage, pas un placement spéculatif. Le prix de revente est plafonné par une formule de réactualisation (inflation, indice INSEE), et l'OFS garde un droit d'agrément sur l'acquéreur successif. Ce dernier doit respecter les plafonds PLS et occuper en résidence principale. La redevance foncière mensuelle continue. Le bail tient entre 18 et 99 ans, rechargé à durée pleine à chaque mutation.

FAQ

La LF 2026 permet-elle un second PTZ sur un même BRS ? Non. Chaque acheteur mobilise son propre PTZ, à condition d'être personnellement primo-accédant au sens de l'article L.31-10-3 CCH. Le fait qu'un PTZ ait déjà été accordé au premier acquéreur ne vous empêche pas d'en demander un à votre tour, si vous remplissez vos propres conditions.

Depuis quand la mesure s'applique-t-elle ? L'ouverture aux acquéreurs successifs BRS concerne les offres de PTZ émises à compter du 1er avril 2026, en application de la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 et du Décret 2025-299 du 29 mars 2025.

Le PTZ couvre-t-il le prix du terrain en BRS ? Non. Le terrain reste à l'OFS. Votre PTZ porte uniquement sur le prix du bâti, c'est-à-dire les droits réels immobiliers que l'OFS vous cède.

Peut-on cumuler PTZ, Action Logement et TVA 5,5 % en BRS ? Oui, les trois se cumulent : PTZ sur le bâti, prêt Action Logement jusqu'à 30 000 € à 1 %, et TVA 5,5 % sur la construction (Art. 278 sexies CGI). Consultez notre guide du cumul BRS + PTZ 2026 et notre article 155 OFS agréés en France en 2026 pour trouver un OFS près de chez vous. Pour vérifier votre éligibilité : simulateur BRS ou simulateur PTZ.

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À propos de l'auteur — Hervé Voirin est fondateur de Stop-Loyer.fr. Quinze ans en immobilier neuf et gestion de patrimoine (Master GP Juris Campus, IAS niveau 2). Page auteur.