Bilan FPI 2025 : ventes, stock et investisseurs dans le neuf
Dernière mise à jour :
Le bilan FPI 2025 révèle un marché du neuf au plus bas historique : 92 352 logements vendus (-10,8% vs 2024), sous la barre des 100 000 pour la première fois. Les investisseurs ont chuté de -51%, mais les primo-accédants représentent désormais la majorité des acheteurs. Les autorisations de construire repartent à +15,6%. Pour les locataires, ce rapport de force favorable signifie plus de choix, des prix négociables et un PTZ 2026 élargi.
En bref
- 92 352 logements neufs vendus en 2025 : -10,8% vs 2024, record historique bas
- Investisseurs en fuite : -51% de retraits depuis 2022, moins de concurrence pour les primo-accédants
- Autorisations en hausse de +15,6% : signal de reprise de l'offre pour 2026-2027
- T4 2025 catastrophique : 26 831 ventes, -19,6% vs T4 2024
- Rapport de force favorable : plus de stock = plus de choix et de pouvoir de négociation pour les acheteurs
Le marché du neuf en 2025 : des chiffres en chute libre, une opportunité en or
L'Observatoire FPI vient de publier son bilan annuel 2025 lors de sa conférence de presse du 12 février 2026. Les gros titres sont alarmistes : moins de 100 000 logements neufs vendus pour la première fois, ventes en recul de 10,8%, investisseurs en fuite. Les promoteurs s'inquiètent. Les médias parlent de "crise".
Mais si vous êtes locataire et que vous rêvez de devenir propriétaire, ces chiffres racontent une toute autre histoire. On ne va pas se raconter de belles histoires : oui, le marché va mal pour les promoteurs. Mais pour vous, c'est une toute autre lecture. Pour la première fois depuis des années, le rapport de force bascule en votre faveur.
Voici pourquoi chaque mauvaise nouvelle pour les promoteurs est une bonne nouvelle pour vous.
Combien de logements neufs ont été vendus en 2025 ?
En 2025, il s'est vendu exactement 92 352 logements neufs en France. C'est 10,8% de moins qu'en 2024 (103 481 ventes) et un passage sous les 100 000 unités pour la première fois dans l'histoire récente du marché.
Le dernier trimestre 2025 est encore plus parlant : seulement 26 831 ventes au T4, soit une chute de 19,6% par rapport au T4 2024. Un record historique bas.
| Période | Ventes | Évolution |
|---|---|---|
| Année 2024 | 103 481 | -- |
| Année 2025 | 92 352 | -10,8% |
| T4 2024 | 33 389 | -- |
| T4 2025 | 26 831 | -19,6% |
Ce que ça change pour vous : moins de ventes, ça veut dire moins de concurrence quand vous visitez un programme. Les promoteurs ont besoin de vendre. Vous n'êtes plus un dossier parmi 200 : vous devenez le client qu'on cherche à convaincre.
Pourquoi les investisseurs ont-ils quitté le marché du neuf ?
C'est le chiffre le plus spectaculaire du bilan FPI. Les ventes aux investisseurs particuliers se sont effondrées : 9 469 logements vendus à des investisseurs en 2025, contre 19 384 en 2024. Soit une division par deux.
L'avis d'Hervé : "Après le Covid, j'ai vu le marché se retourner en temps réel. Tous les investisseurs voulaient autre chose : la campagne, les grandes maisons, les terrains, les piscines. L'immobilier neuf en ville s'est effondré. Plus aucun client en investissement locatif. Ce mouvement ne fait que s'amplifier avec la fin du Pinel."
La raison est simple : le dispositif Pinel a pris fin. Sans avantage fiscal, l'investissement locatif dans le neuf a perdu une grande partie de son attrait. Les investisseurs ne représentent plus que 19% du marché au détail, contre 33% un an plus tôt.
| Indicateur | 2024 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Ventes investisseurs | 19 384 | 9 469 | -51,1% |
| Part du marché au détail | 33% | 19% | -14 points |
| Ventes proprio-occupants | 38 593 | 40 244 | +4,3% |
| Part du marché au détail | 67% | 81% | +14 points |
Concrètement, ça veut dire quoi ? Quand un investisseur et un primo-accédant veulent le même appartement, l'investisseur a souvent un dossier plus solide (pas de PTZ à monter, pas de premier achat). Avec la moitié des investisseurs en moins, vous n'êtes plus en compétition avec eux. Le terrain de jeu est dégagé. C'est le moment de vérifier votre éligibilité au PTZ.
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Comment le PTZ bénéficie-t-il aux primo-accédants en 2025 ?
Pendant que les investisseurs partent, les acheteurs qui veulent habiter leur logement sont de plus en plus nombreux. Les ventes aux proprio-occupants ont progressé de +4,3% en 2025, atteignant 40 244 logements.
Mieux encore : les ventes en TVA réduite (un indicateur direct de l'utilisation des aides comme le PTZ) ont bondi de +7,5%. C'est la preuve que les dispositifs d'aide à l'accession fonctionnent et que les primo-accédants prennent progressivement la place laissée vacante par les investisseurs.
Le marché du neuf est en train de se recentrer sur sa vocation première : loger les gens qui veulent devenir propriétaires de leur résidence principale.
Le PTZ 2026 renforce cette dynamique
Avec le dispositif PTZ en détail, les conditions n'ont jamais été aussi favorables :
- Quotité maximale de 50% pour les foyers en tranche 1
- Plafonds de revenus rehaussés de +8% à +13%, soit 300 000 nouveaux ménages éligibles
- Extension à toutes les zones : le neuf en zones B2 et C est désormais éligible
- Jusqu'à 180 000 EUR à taux zéro, soit environ 65 000 EUR d'intérêts économisés
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Pourquoi le stock record de logements neufs est-il une opportunité ?
L'offre commerciale atteint un niveau historique : 88 089 logements neufs disponibles à la vente au T4 2025, en hausse de 5,2% sur un an. Le délai moyen pour écouler un programme est passé de 17,3 à 21,3 mois. Et 22% des opérations ont été retirées de la commercialisation au T4, signe que certains promoteurs préfèrent geler des projets plutôt que de vendre à perte.
Mais le chiffre le plus intéressant est celui-ci : 14% du stock est déjà livré. C'est le double de la moyenne observée sur 10 ans (7%). En clair, il y a des milliers d'appartements neufs, terminés, clés en main, qui attendent un acheteur.
| Indicateur stock | T4 2024 | T4 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Offre commerciale | 83 754 | 88 089 | +5,2% |
| Délai d'écoulement | 17,3 mois | 21,3 mois | +4 mois |
| Part du stock déjà livré | ~7% (moy. 10 ans) | 14% | x2 |
| Opérations retirées (T4) | -- | 22% | -- |
Ce que ça change pour vous :
- Plus de choix : 88 000 logements disponibles, c'est énorme. Vous pouvez comparer, négocier, prendre votre temps.
- Possibilité de négocier : un promoteur avec 21 mois de stock sur les bras est nettement plus ouvert à la discussion. Cuisines offertes, frais de notaire pris en charge, places de parking gratuites : les gestes commerciaux se multiplient.
- Pas besoin d'attendre 2 ans : avec 14% du stock déjà construit, vous pouvez emménager dans les semaines qui suivent la signature. Fini le scénario classique du neuf où vous payez un loyer pendant 18-24 mois en attendant la livraison.
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Les prix du neuf ont-ils cessé d'augmenter ?
En Île-de-France, le prix moyen s'établit à 5 754 EUR/m², en hausse de seulement 1,5% sur un an. Avec une inflation à 0,8%, ça représente une quasi-stagnation en euros constants. En régions, les prix sont même en recul.
C'est un changement majeur. Pendant des années, les primo-accédants couraient après un marché qui montait plus vite que leur capacité d'épargne. En 2025-2026, cette course est terminée. Les prix se sont stabilisés, et dans certaines villes, ils ont commencé à baisser.
Pour rappel, il existe des villes où le neuf reste très accessible : de 1 800 EUR/m² à Saint-Étienne à 2 900 EUR/m² à Clermont-Ferrand. Des niveaux de prix où un T3 neuf coûte moins cher que le cumul de 10 ans de loyer.
Quel est le contexte économique pour les primo-accédants en 2026 ?
Le cadre économique de début 2026 soutient les primo-accédants :
- Taux de crédit immobilier neuf : 3,07% au T4 2025, bien en dessous des pics à 4,5% de fin 2023. Notre analyse complète des taux 2026 montre que les conditions d'emprunt restent favorables.
- PIB en hausse de +0,9% : l'économie tient, ce qui rassure les banques sur la solvabilité des emprunteurs.
- Inflation à seulement 0,8% : la hausse des prix est maîtrisée, ce qui stabilise les coûts de construction.
Côté offre future, les autorisations de construire repartent à la hausse (+15,6%), ce qui laisse entrevoir un renouvellement progressif du stock. Mais attention : les mises en chantier restent basses et les élections municipales de mars 2026 freinent les autorisations. Les programmes disponibles aujourd'hui ne seront pas forcément remplacés demain.
Pourquoi les chiffres FPI 2025 sont une fenêtre d'opportunité
Récapitulons. Voici ce qui se passe quand on traduit le bilan FPI en impact concret pour un primo-accédant :
| Ce que dit la FPI | Ce que ça signifie pour vous |
|---|---|
| Ventes en baisse de 10,8% | Moins de concurrence entre acheteurs |
| Investisseurs à -51% | Plus en compétition avec des dossiers d'investisseurs |
| Stock record à 88 000 logements | Plus de choix, plus de marge de négociation |
| 14% du stock déjà livré | Possibilité d'emménager immédiatement |
| Délai d'écoulement à 21,3 mois | Les promoteurs ont besoin de vous, pas l'inverse |
| Prix stables ou en baisse | Votre pouvoir d'achat ne s'érode plus |
| Taux à 3,07% | Des mensualités maîtrisées |
| PTZ 2026 à quotité 50% | Jusqu'à 180 000 EUR financés à 0% |
Un exemple concret
Prenons un couple avec un enfant qui gagne 45 000 EUR par an, en zone B1 (Angers, Dijon, Clermont-Ferrand...). Avec le PTZ 2026 :
- Prix d'achat d'un T3 neuf : 250 000 EUR
- PTZ : 97 200 EUR à 0% (quotité 40%, tranche 2, différé 8 ans absorbé par le lissage bancaire : mensualité constante)
- Prêt bancaire complémentaire : 152 800 EUR à 3,07%
- Frais de notaire : ~6 250 EUR (2,5% dans le neuf au lieu de 18 000 EUR dans l'ancien)
- Économie d'intérêts grâce au PTZ : ~45 000 EUR
En ajoutant une aide Action Logement de 30 000 EUR à 1%, le prêt bancaire tombe à 98 500 EUR. La mensualité lissée (PTZ + prêt classique + Action Logement) : environ 730 EUR par mois, constante sur toute la durée du prêt. Probablement moins que le loyer actuel. C'est pas plus compliqué que ça.
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Ce qu'il faut retenir
- 92 352 logements vendus en 2025, sous les 100 000 pour la première fois : le marché est au plus bas, la concurrence aussi
- Les investisseurs ont quitté le terrain (-51,1%) : les primo-accédants représentent désormais 81% des acheteurs dans le neuf
- 88 089 logements disponibles, dont 14% déjà livrés : du choix, de la négociation possible, et des logements prêts à habiter
- Les prix stagnent ou baissent : le rapport de force a basculé côté acheteur
- Les taux sont à 3,07%, combinés à un PTZ au plus haut (quotité 50%, plafonds +25%, 180 000 EUR max)
- Fenêtre 2026-2027 : le PTZ élargi est confirmé, mais le stock actuel ne sera pas remplacé aussi vite qu'il ne s'écoule. Ceux qui bougent maintenant auront le plus de choix
L'avis d'Hervé : "Ces chiffres FPI confirment un basculement : le marché du neuf se recentre sur les primo-accédants. Les investisseurs Pinel sont partis, les promoteurs ont besoin de vendre, et les stocks sont au plus haut. C'est exactement le type de marché où vous négociez en position de force. Un locataire qui achète en 2026 a plus de choix et de levier qu'à n'importe quel moment des 5 dernières années."
En fin de compte, le marché du neuf traverse une crise du point de vue des promoteurs. Mais du point de vue d'un locataire qui veut devenir propriétaire, c'est exactement le type de marché où il faut se positionner. Moins de concurrence, plus de stock, des prix maîtrisés, et des aides au maximum.
Pour l'analyse des taux de crédit, des profils emprunteurs et de la reprise du financement en 2025, consultez notre article Marché immobilier neuf 2025 : la reprise du crédit se confirme.
Sources et références officielles
- Observatoire FPI -- Bilan T4 2025 -- Conférence de presse du 12 février 2026
- Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 -- Barèmes PTZ 2025-2027
- SGFGAS -- Statistiques PTZ -- Données de production PTZ
Combien pouvez-vous emprunter ?
Estimation en 10 secondes, conforme HCSF
Spécialiste Immobilier Neuf & PTZ | Fondateur Stop-Loyer.fr
Fondateur de Stop-Loyer.fr, Hervé accompagne les primo-accédants vers la propriété grâce au Prêt à Taux Zéro. Fort de 15 ans dans l'immobilier neuf en défiscalisation (Robien, Scellier, Pinel, Duflot) et de près de 300 investisseurs accompagnés, il met aujourd'hui cette expertise au service des locataires qui veulent devenir propriétaires. Diplômé d'un Master en Gestion de Patrimoine (Juris Campus, 2017), il est aussi fondateur d'Expert IA Entreprise Solutions et membre de la French Tech Est.
Publié le 18 février 2026 · Mis à jour le 4 mars 2026
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