Prêt immobilier fonctionnaire 2026 : PTZ, taux, aides CGOS/MGEN/IGESA

Le PTZ ne fait aucune distinction entre un fonctionnaire et un salarié du privé. Les articles L.31-10-1 à L.31-10-14 du Code de la construction et de l'habitation fixent quatre critères d'éligibilité : primo-accession, résidence principale, plafonds de revenus, logement éligible. Le statut professionnel n'en fait pas partie. Que vous soyez titulaire, contractuel ou militaire, les conditions sont strictement identiques. À côté du PTZ, la fonction publique ouvre l'accès à des dispositifs employeur ou mutualistes complémentaires (CGOS, MGEN, IGESA, CASDEN, BFM, Action Logement sous conditions). Ce guide en présente le panorama factuel, sourcé sur les textes officiels et les sites institutionnels concernés.

Méthodologie : données collectées le 26 avril 2026 à partir des publications officielles de Légifrance, Service-public.fr, ANIL, SGFGAS, Action Logement, et des sites institutionnels CGOS, MGEN, IGESA, CASDEN, BFM. Aucune donnée issue de comparateur privé. Aucun classement qualitatif nominatif des banques. Les taux cités sont des moyennes marché agrégées (Observatoire Crédit Logement / CSA), non des taux par banque.

Transparence éditeur : Stop-Loyer.fr est un éditeur indépendant. Notre rémunération provient de partenariats avec des promoteurs immobiliers et des courtiers en crédit IOBSP indépendants — pas des banques citées dans cet article. Aucune des banques mentionnées ne nous rémunère pour figurer dans ce panorama.

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En bref

• Même éligibilité PTZ pour tous : fonctionnaire (titulaire ou contractuel) et salarié du privé, mêmes critères, mêmes plafonds, mêmes quotités (articles L.31-10-1 à L.31-10-14 CCH).
• Les 3 fonctions publiques éligibles : État (FPE), territoriale (FPT), hospitalière (FPH) — sans distinction.
• Avantages spécifiques fonction publique : accès à des dispositifs mutualistes ou employeur (CGOS, MGEN, IGESA, CASDEN, BFM) cumulables avec le PTZ.
• Action Logement : pas d'accès automatique pour la FPE ; accès possible pour FPT/FPH si l'employeur cotise volontairement à la PEEC.
• Le taux du PTZ est de 0 % dans toutes les banques conventionnées SGFGAS (article L.31-10-1 CCH). La différence entre établissements porte uniquement sur le prêt complémentaire.
• Référence taux moyens marché : Observatoire Crédit Logement / CSA, seule source publique indépendante de taux moyens du crédit immobilier.

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Le PTZ fait-il une distinction entre fonctionnaire et salarié du privé ?

Non. Aucune. Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts, garanti par l'État, ouvert à tout primo-accédant sans distinction de statut professionnel. Fonctionnaire titulaire, contractuel, militaire ou salarié du privé : les conditions sont identiques.

Selon les articles L.31-10-1 à L.31-10-14 du Code de la construction et de l'habitation, quatre critères définissent l'accès au PTZ, sans aucune mention du statut professionnel :

1. Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l'achat.
2. Affecter le logement à sa résidence principale dans l'année suivant l'acquisition.
3. Respecter les plafonds de revenus : revenu fiscal de référence 2024 sous les seuils fixés par zone géographique.
4. Acquérir un logement éligible : neuf en toutes zones, ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total en zones B2 et C.

Selon l'ANIL, aucune disposition du texte ne crée de conditions distinctes selon le statut professionnel. Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, en vigueur, fixe les plafonds, les quotités et les zones pour 2026. Il ne mentionne à aucun moment le statut d'emploi du demandeur.

Pour le détail complet des critères, consultez notre guide des conditions PTZ 2026 ou la fiche officielle PTZ sur Service-public.fr.

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Les 3 fonctions publiques : toutes éligibles, toutes concernées

La fonction publique française se divise en trois versants. Tous ouvrent droit au PTZ dans les mêmes conditions.

Source : Rapport annuel sur l'état de la fonction publique publié par la DGAFP, données disponibles également via data.gouv.fr et l'INSEE.

Ce qui change entre les trois versants, ce n'est pas l'éligibilité au PTZ — elle est identique. Ce sont les dispositifs employeur et mutualistes accessibles à côté du PTZ.

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Titulaire ou contractuel : même éligibilité PTZ

Côté PTZ : aucune différence

Le PTZ examine votre revenu fiscal de référence 2024, votre statut de primo-accédant, la nature du logement et la zone géographique. Il ne demande pas si vous êtes titulaire ou contractuel. Les deux profils accèdent aux mêmes tranches, aux mêmes quotités et aux mêmes durées de différé (articles R.31-10-1 et suivants CCH).

Côté analyse bancaire : éléments factuels

L'analyse du dossier de prêt complémentaire relève de chaque établissement bancaire, dans le cadre du devoir de mise en garde prévu à l'article L.313-16 du Code de la consommation et des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) (taux d'effort plafonné à 35 % assurance comprise, durée plafonnée à 25 ans, sauf marges autorisées).

Les éléments factuels habituellement examinés par les banques pour un agent public sont :

• L'ancienneté dans l'administration ou la collectivité.
• Pour un contractuel : le type de contrat (CDD, CDI de droit public depuis la loi n° 2019-828 du 6 août 2019 de transformation de la fonction publique), les renouvellements documentés, la perspective éventuelle de titularisation.
• La grille indiciaire applicable et la trajectoire de revenus.
• Le niveau d'endettement existant et le respect du plafond HCSF de 35 %.

Stop-Loyer.fr ne formule aucun pronostic individuel sur la décision d'octroi. Seul un IOBSP régulièrement inscrit à l'ORIAS ou un établissement bancaire peut, après étude complète et personnalisée du dossier, émettre une offre de prêt.

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Militaire : éligibilité PTZ et dispositifs spécifiques

Les militaires (armée de terre, marine nationale, armée de l'air, gendarmerie nationale) relèvent de la fonction publique d'État. Ils sont éligibles au PTZ dans les mêmes conditions que tout autre primo-accédant.

L'IGESA (Institution de gestion sociale des armées)

L'IGESA est l'organisme d'action sociale du ministère des Armées. Selon son site officiel, elle propose plusieurs prestations sociales, dont des dispositifs d'aide au logement pour les militaires et civils de la défense. Les conditions précises (montants, taux, critères) sont publiées sur le site institutionnel et évoluent par voie réglementaire.

Mutuelles spécifiques

• UNÉO : mutuelle référencée des militaires d'active et de réserve. Pour les caractéristiques générales, consulter le site officiel groupe-uneo.fr.
• GMF (Garantie mutuelle des fonctionnaires) : société d'assurance historiquement implantée auprès des agents de la fonction publique et des forces de sécurité. Caractéristiques générales sur gmf.fr.

Mobilité géographique et PTZ

Le PTZ exige l'occupation du logement comme résidence principale. En cas de mobilité professionnelle, des dérogations existent (mise en location possible sous conditions, sans remboursement anticipé du PTZ). Source : fiche PTZ Service-public.fr et article L.31-10-6 CCH.

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Action Logement et fonctionnaires : qui y a droit ?

Le Prêt Action Logement est financé par la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC). Cette participation est obligatoire pour les entreprises du secteur privé non agricole de 50 salariés et plus (article L.313-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Accès selon le statut

Source : conditions d'éligibilité Action Logement.

Dispositifs employeur et mutualistes par versant

Pour la FPH (hospitalière) :

• CGOS — Comité de gestion des œuvres sociales des établissements hospitaliers : prestations sociales et dispositifs logement (caractéristiques sur le site officiel).
• MNH — Mutuelle nationale des hospitaliers : caractéristiques sur mnh.fr.

Pour la FPT (territoriale) :

• Centres de gestion départementaux (CDG) — selon la collectivité.
• Aides spécifiques de la collectivité employeuse : variables selon les territoires, à vérifier auprès du service RH ou social.

Pour la FPE (État) :

• MGEN — Mutuelle générale de l'Éducation nationale, ouverte également à d'autres corps de la FPE.
• GMF — caractéristiques sur gmf.fr.

Pour le cumul PTZ + Action Logement quand vous y avez droit, consultez notre article comment cumuler PTZ et Action Logement.

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Banques mutualistes de la fonction publique : présentation factuelle

Deux établissements bancaires se présentent publiquement comme spécifiquement positionnés sur la fonction publique. Leur statut et leurs caractéristiques générales sont publics ; les conditions tarifaires individuelles relèvent d'une étude dossier par dossier menée par l'établissement lui-même.

CASDEN Banque Populaire

La CASDEN Banque Populaire est une banque coopérative dont les sociétaires sont des agents de la fonction publique. Selon son site institutionnel, elle fonctionne sur un système mutualiste de points cumulables. Elle est conventionnée SGFGAS pour la distribution du PTZ. Les caractéristiques de ses produits sont publiées sur son site officiel ; les conditions individuelles de prêt sont communiquées en agence après étude du dossier.

Banque Française Mutualiste (BFM)

La Banque Française Mutualiste, en partenariat avec la Société Générale, présente sur son site institutionnel une offre dédiée aux agents des trois fonctions publiques. Les conditions précises sont communiquées dossier par dossier après étude.

Stop-Loyer.fr ne classe pas, n'évalue pas et ne hiérarchise pas ces établissements. Aucun barème officiel par statut professionnel n'est publié par ces banques. Tout comparatif chiffré nominatif que vous trouveriez ailleurs (« banque X = taux Y pour fonctionnaires ») relève d'estimations privées non sourcées par une autorité publique.

Banques généralistes conventionnées SGFGAS

Le PTZ est distribué exclusivement par les établissements ayant signé une convention avec l'État, gérée par la SGFGAS. La liste officielle des établissements affiliés est publiée par la SGFGAS et mise à jour régulièrement.

Pour le panorama général des banques conventionnées PTZ, voir notre panorama des banques PTZ 2026.

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Taux moyens marché 2026 (référence Observatoire Crédit Logement / CSA)

L'Observatoire Crédit Logement / CSA publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers accordés en France, tous profils confondus. C'est la source de référence indépendante pour situer une offre reçue par rapport au marché.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, relevé mars 2026.

Ces chiffres sont des moyennes de marché agrégées sur l'ensemble des banques. L'Observatoire ne publie pas de ventilation par établissement, ni par statut professionnel. La Banque de France publie également des statistiques mensuelles agrégées sur les crédits immobiliers aux ménages.

Aucune autorité publique ne publie de classement nominatif qualitatif des taux par banque. Stop-Loyer.fr ne diffuse pas de tels classements.

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Cumul PTZ et dispositifs fonction publique : schéma de financement type

Le PTZ ne couvre qu'une partie du financement (20 à 50 % du coût d'opération plafonné selon zone et tranche). Le reste passe par un prêt principal bancaire, éventuellement complété par d'autres dispositifs.

Dispositifs cumulables (cadre légal)

Chaque dispositif complémentaire mobilisé réduit mécaniquement le montant du prêt principal bancaire. Le cumul effectif et son impact sur la mensualité sont à valider par un IOBSP inscrit à l'ORIAS ou par votre banque, qui produira une simulation officielle après étude.

Pour les fondamentaux sur les aides cumulables, consultez notre guide des aides au premier achat 2026.

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Simulation indicative : enseignant couple avec 2 enfants à Rennes (zone A)

MAJ : Rennes est passée en zone A par l'arrêté du 5 septembre 2025. Tous les paramètres PTZ ci-dessous ont été recalculés via le moteur officiel scripts/ptz-calc.ts du projet, lequel applique strictement le décret 2025-299 et les barèmes SGFGAS publiés.

Cette simulation est indicative et théorique. Elle ne constitue ni une offre de prêt, ni un conseil personnalisé. Faites votre simulation officielle sur /test-eligibilite et confirmez les chiffres auprès de votre banque ou d'un IOBSP inscrit à l'ORIAS.

Le profil

• Emprunteurs : couple marié, 2 enfants — foyer de 4 personnes.
• Revenus : RFR 2024 du foyer = 55 000 EUR.
• Projet : T3 neuf en collectif à Rennes, prix 280 000 EUR.
• Zone : A (Rennes, depuis l'arrêté du 5 septembre 2025).

Calcul de l'éligibilité PTZ (barème officiel)

• Primo-accédant : oui.
• Revenu retenu : max(55 000, 280 000 / 9 = 31 111) = 55 000 EUR (article R.31-10-3-1 CCH).
• Coefficient familial 4 personnes : 2,1.
• Revenu pondéré : 55 000 / 2,1 = 26 190 EUR → Tranche 2 en zone A.
• Logement : T3 neuf collectif en zone A.

Montant indicatif du PTZ

• Plafond d'opération zone A, 4 personnes : 315 000 EUR.
• Coût d'opération retenu : min(280 000, 315 000) = 280 000 EUR.
• Quotité tranche 2, collectif neuf : 40 %.
• PTZ indicatif = 280 000 × 40 % = 112 000 EUR à 0 %.
• Différé : 8 ans (tranche 2).
• Durée totale : 20 ans (différé + remboursement).

Ces chiffres respectent strictement les barèmes du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 et les modalités SGFGAS.

Plan de financement indicatif

Le montant exact du prêt principal, son taux, sa durée et le plan d'assurance emprunteur (ADI calculée sur la totalité du capital, PTZ inclus) sont déterminés par la banque après étude du dossier.

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Préparer son rendez-vous bancaire : checklist factuelle

Voici les éléments factuels à rassembler avant tout rendez-vous bancaire ou avec un IOBSP inscrit à l'ORIAS. Cette checklist ne remplace pas une étude personnalisée.

1. Vérifier votre éligibilité PTZ

Avant tout, confirmez vos quatre critères PTZ : primo-accession, RFR 2024, type de logement, zone géographique. Notre simulateur PTZ vous donne un montant indicatif. La simulation officielle est disponible également sur Service-public.fr.

2. Rassembler les pièces du dossier

• Pour un titulaire : dernier arrêté de nomination, derniers bulletins de paie (3 mois), dernier avis d'imposition.
• Pour un contractuel : contrat en cours, historique des renouvellements, attestation employeur sur la durée d'engagement.
• Pour tous : justificatifs d'identité, justificatifs de domicile, relevés de comptes, état d'endettement.

3. Lister vos dispositifs complémentaires éligibles

• FPE : MGEN (Éducation nationale), GMF, IGESA (Défense), CASDEN si sociétaire, BFM.
• FPT : Action Logement si la collectivité cotise, CDG, BFM, CASDEN.
• FPH : CGOS, MNH, Action Logement si l'établissement cotise, BFM, CASDEN.

Vérifiez les caractéristiques sur les sites institutionnels officiels cités plus haut.

4. Comparer plusieurs offres

La règle factuelle de comparaison du crédit immobilier est l'examen du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), défini à l'article L.314-1 du Code de la consommation. Le TAEG intègre taux nominal, frais de dossier, garantie et assurance emprunteur. C'est le seul chiffre permettant une comparaison juste entre deux offres.

5. Connaître vos droits sur l'assurance emprunteur

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) autorise la résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment. La délégation d'assurance reste un levier accessible à tout emprunteur, fonctionnaire ou non.

Pour estimer votre capacité avant de consulter, utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt, qui applique la règle HCSF des 35 % d'endettement maximum (assurance emprunteur incluse).

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Sources et références officielles

• Code de la construction et de l'habitation : articles L.31-10-1 à L.31-10-14 (PTZ) — Légifrance
• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 : plafonds, quotités et zones PTZ 2026 — Légifrance
• Service-public.fr : fiche PTZ — service-public.fr
• SGFGAS : prêt à 0 % et établissements affiliés — fgas.fr
• ANIL : fiches pratiques PTZ — anil.org
• Action Logement : conditions d'éligibilité — actionlogement.fr
• Observatoire Crédit Logement / CSA : taux moyens marché — lobservatoirecreditlogement.fr
• Banque de France : statistiques crédits aux ménages — banque-france.fr
• HCSF : recommandations sur le taux d'effort — hcsf.gouv.fr
• Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) — Légifrance
• Loi n° 2019-828 du 6 août 2019 (transformation de la fonction publique) — Légifrance
• CGOS — cgos.info
• IGESA — igesa.fr
• MGEN — mgen.fr
• CASDEN Banque Populaire — casden.fr
• Banque Française Mutualiste — bfm.fr
• ORIAS (registre des intermédiaires) — orias.fr
• INSEE : effectifs fonction publique — insee.fr

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FAQ — PTZ fonctionnaire 2026

Un fonctionnaire a-t-il droit au PTZ ?

Oui, dans les mêmes conditions que tout primo-accédant. Le PTZ (articles L.31-10-1 à L.31-10-14 CCH) ne fait aucune distinction entre salarié du privé et fonctionnaire. Les quatre critères sont identiques : primo-accession, plafond de revenus, résidence principale, logement éligible. Les trois fonctions publiques (État, territoriale, hospitalière) sont toutes concernées.

Un contractuel de la fonction publique peut-il obtenir le PTZ ?

Oui, son éligibilité PTZ est identique à celle d'un titulaire. Le PTZ examine le revenu fiscal de référence, pas le type de contrat. Un contractuel en CDD ou en CDI de droit public accède aux mêmes tranches, quotités et montants qu'un titulaire. La décision d'octroi du prêt principal qui accompagne le PTZ relève ensuite de l'analyse de chaque banque, dans le cadre de son devoir de mise en garde.

Un militaire peut-il bénéficier du PTZ ?

Oui, au même titre que tout fonctionnaire d'État. Les militaires (armée de terre, marine, armée de l'air, gendarmerie) relèvent de la FPE et remplissent les conditions PTZ comme tout primo-accédant. Ils peuvent par ailleurs solliciter les dispositifs propres à la défense (IGESA), aux conditions publiées par ces organismes. En cas de mobilité, des dérogations à l'obligation de résidence principale existent (article L.31-10-6 CCH).

Les fonctionnaires ont-ils accès au prêt Action Logement ?

Pas automatiquement. Le prêt Action Logement est financé par la PEEC, obligatoire pour le secteur privé éligible. Les fonctionnaires d'État n'y ont pas accès directement. Certains agents de la FPT et de la FPH y ont accès si leur employeur cotise volontairement à la PEEC. Source : Action Logement.

Le statut de fonctionnaire ouvre-t-il un meilleur taux automatique ?

Aucune banque ne publie de barème officiel par statut professionnel, et aucune autorité publique ne publie de comparatif chiffré nominatif fonctionnaires/privé. Stop-Loyer.fr ne diffuse pas de tels chiffres. La référence indépendante reste l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour les taux moyens marché tous profils confondus. Le taux effectivement appliqué à votre dossier dépend de l'analyse menée par l'établissement bancaire.

Peut-on cumuler le PTZ avec un prêt de la mutuelle fonction publique ?

Le cumul juridique du PTZ avec d'autres dispositifs (prêts mutuelles, prêt employeur, PAS, Action Logement le cas échéant) est prévu par les articles L.31-10-1 et suivants CCH. Les conditions de chaque dispositif (montants, taux, durées) sont publiées par l'organisme concerné (MGEN, MNH, GMF, CGOS, IGESA, etc.). La mise en œuvre effective du cumul dans le plan de financement est validée par votre banque ou par un IOBSP inscrit à l'ORIAS, après étude du dossier.

Un fonctionnaire sans apport peut-il obtenir le PTZ ?

Le PTZ lui-même n'exige aucun apport personnel (articles R.31-10-1 et s. CCH). En revanche, l'octroi du prêt principal complémentaire relève de l'analyse de la banque, qui peut exiger un apport en fonction du dossier. Pour approfondir, consultez notre guide PTZ sans apport : ce que dit la réglementation.

Jusqu'à quand le PTZ est-il en vigueur ?

Le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2025. Les barèmes 2026 sont fixés par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.

Quelles banques distribuent le PTZ aux fonctionnaires ?

Toutes les banques conventionnées par la SGFGAS peuvent distribuer le PTZ, sans condition de statut professionnel. La liste officielle des établissements affiliés est publiée par la SGFGAS. Pour le panorama général, voir notre panorama des banques PTZ 2026.

Existe-t-il un classement officiel des meilleures banques PTZ pour fonctionnaires ?

Non. Aucune autorité publique (Banque de France, ACPR, SGFGAS) ne publie de classement qualitatif nominatif des banques pour le PTZ ou pour le statut fonctionnaire. Tout « classement des meilleures banques » diffusé par des sites tiers relève d'estimations privées non sourcées. Stop-Loyer.fr ne diffuse pas de tels classements et ne formule aucun conseil personnalisé en matière de crédit.

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À retenir : Le PTZ ne distingue pas les fonctionnaires des salariés du privé (articles L.31-10-1 à L.31-10-14 CCH, décret 2025-299). Les avantages spécifiques de la fonction publique relèvent de dispositifs employeur ou mutualistes (CGOS, MGEN, IGESA, CASDEN, BFM, Action Logement sous conditions) cumulables avec le PTZ selon les règles publiées par chaque organisme. Les conditions tarifaires individuelles relèvent de l'analyse de chaque banque ou d'un IOBSP inscrit à l'ORIAS, après étude personnalisée du dossier.

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Pour aller plus loin : guide complet PTZ 2026, panorama des banques PTZ conventionnées SGFGAS, guide PTZ CDD / contractuel, carte interactive PTZ, règles de location d'un logement PTZ.

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Hervé Voirin est fondateur de Stop-Loyer.fr. 15 ans dans l'immobilier neuf, ~300 foyers accompagnés en investissement défiscalisation. Aujourd'hui, il aide les primo-accédants à se repérer dans les dispositifs publics d'accession (PTZ, PAS, Action Logement). Honoraires d'accompagnement neuf pris en charge par les promoteurs partenaires.

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Information à titre indicatif — ne constitue pas une offre de prêt. Stop-Loyer.fr (édité par Expert IA Entreprise Solutions, SASU, SIRET 988 031 225 00010) n'est ni établissement de crédit, ni intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP au sens des articles L.519-1 et suivants du Code monétaire et financier), ni conseiller en investissement financier. Stop-Loyer.fr n'est pas inscrit à l'ORIAS au titre du courtage en opérations de banque et ne fournit aucun conseil personnalisé en matière de crédit immobilier. Seul un établissement bancaire ou un IOBSP régulièrement inscrit peut, après étude complète et personnalisée de votre dossier, émettre une offre de prêt.