7 aides premier achat immobilier 2026 : jusqu'à 198 000 EUR

Quelle aide pour un premier achat immobilier en 2026 ? Sept aides à l'accession à la propriété sont cumulables, pour un avantage pouvant atteindre 198 000 EUR : PTZ (jusqu'à 180 000 EUR à 0%), Prêt Action Logement (30 000 EUR à 1%), Prêt d'Accession Sociale (financement 100%), TVA 5,5% en zone ANRU, Bail Réel Solidaire, aides régionales et Éco-PTZ. Que vous cherchiez une aide pour l'achat d'une maison ou d'un appartement neuf, ce guide détaille chaque dispositif, les conditions primo-accédant, et surtout comment combiner ces aides pour réduire votre reste à financer au strict minimum.

En bref

• 7 aides cumulables pour un premier achat immobilier en 2026
• Jusqu'à 198 000 EUR d'avantages cumulés (PTZ + Action Logement + TVA réduite)
• PTZ : jusqu'à 180 000 EUR à taux zéro, différé jusqu'à 10 ans
• Action Logement : 30 000 EUR à 1%, même sans être primo-accédant
• TVA 5,5% en zone ANRU : 36 250 EUR d'économie sur un bien à 300 000 EUR
• Toutes ces aides sont cumulables entre elles
• environ 73 % des ménages sous les plafonds à au moins un de ces dispositifs

Si vous ne savez pas par où commencer, consultez notre guide primo-accédant : par où commencer.

Le PTZ, l'aide n°1 pour votre premier achat immobilier

Le PTZ, c'est un prêt immobilier où l'État paie les intérêts à votre place. Zéro intérêt à rembourser. Jusqu'à 180 000 EUR de prêt à 0%. Concrètement, ça veut dire quoi ? Que l'État vous fait un chèque pour que vous arrêtiez de payer le crédit de votre propriétaire.

Quel est le montant maximum du PTZ pour un premier achat immobilier en 2026 ?

Le PTZ peut atteindre 180 000 EUR à 0 % d'intérêt (zone A bis/A, 5+ personnes, tranche 1 à 50 %). Pour un couple sans enfant en zone B1, le PTZ s'élève à 81 000 EUR (tranche 3, quotité 40 %). Le différé de remboursement va jusqu'à 10 ans en tranche 1, pendant lesquels vous ne remboursez rien sur le PTZ. L'État prend en charge les intérêts via un crédit d'impôt (source : décret 2025-299, Légifrance).

Ce que le PTZ vous apporte concrètement

Les 4 tranches de revenus du PTZ

Exemple concret : couple en zone B1

Un couple avec un revenu fiscal de référence de 40 000 EUR qui achète un appartement neuf à 202 500 EUR en zone B1 obtient un PTZ de 81 000 EUR (tranche 3, quotité 40%). Le reste à financer passe de 202 500 EUR à 121 500 EUR en prêt classique. À un taux de 3,3% sur 25 ans, la mensualité lissée (prêt classique + PTZ) est d'environ 590 EUR, constante sur toute la durée, au lieu de 985 EUR sans PTZ. Le PTZ bénéficie d'un différé réglementaire de 2 ans, absorbé par le lissage bancaire : vous payez le même montant du premier au dernier mois.

Les banques acceptent le PTZ comme un quasi-apport. Beaucoup de primo-accédants l'ignorent : vous n'avez pas besoin d'épargne si votre PTZ couvre une part suffisante du prix. Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide PTZ sans apport.

L'avis d'Hervé : "Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que vous êtes éligible au PTZ. Personne ne va le faire. Entre nous, le système n'est pas fait pour que vous compreniez facilement. Moi je traduis, c'est tout."

Pour tout savoir sur les conditions d'éligibilité, les plafonds et le calcul de votre montant, consultez nos guides dédiés :

• Guide complet PTZ 2026 -- vue d'ensemble du dispositif
• Conditions PTZ 2026 : qui est éligible ?
• Calcul PTZ 2026 : simulez votre montant
• Plafonds PTZ 2026 par zone et par foyer

Prêt Action Logement : 30 000 EUR à 1%

C'est probablement l'aide la plus sous-estimée de toute la liste. Et elle n'est même pas réservée aux primo-accédants. Pourtant, presque personne ne la demande.

Conditions d'éligibilité

• Salarié du secteur privé (hors agricole) dans une entreprise de 10 salariés ou plus
• Achat de votre résidence principale
• Logement neuf ou ancien (avec conditions de performance énergétique pour l'ancien)
• Pas de condition de primo-accédant : même si vous avez déjà été propriétaire, vous y avez droit

Ce que vous obtenez

30 000 EUR à 1% sur 25 ans, cela représente une mensualité de seulement 113 EUR. Comparé à un prêt classique au même montant à 3,3%, vous économisez environ 10 000 EUR d'intérêts sur la durée du prêt.

Pour en savoir plus sur la stratégie de cumul PTZ + Action Logement, consultez notre guide dédié au cumul des aides.

Comment en bénéficier

La demande se fait auprès de votre employeur ou directement sur le site actionlogement.fr. Comptez 4 à 6 semaines de traitement. Lancez la demande dès que votre projet d'achat est concret, avant même d'avoir trouvé le bien. L'accord de principe est valable plusieurs mois. Ne perdez pas de temps là-dessus.

PAS (Prêt d'Accession Sociale) : financer jusqu'à 100% de votre achat

Le Prêt d'Accession Sociale est un prêt conventionné par l'État, accordé par les banques agréées. Son atout principal : il peut financer 100% de votre opération, frais de notaire inclus.

Les avantages du PAS

Ce que le PAS ne fait plus

Attention : l'APL accession a été supprimée en métropole par la loi de finances pour 2018 (article 126). La suppression a été effective au 1er janvier 2018 pour le neuf, et au 1er janvier 2020 pour l'ancien en zone III. En 2026, aucun nouveau contrat en métropole ne peut ouvrir droit à l'APL accession. Un dispositif spécifique existe dans les DOM-TOM depuis la loi de finances 2020.

Beaucoup de sites mentionnent encore l'APL accession comme avantage du PAS. C'est faux depuis 2018 en métropole. C'est bon, les légendes urbaines, on connaît.

Pourquoi le PAS reste intéressant malgré tout

Le PAS se justifie dans deux situations précises :

1. Vous n'avez aucun apport : le PAS finance 100% de l'opération, là où un prêt classique exige souvent 10% d'apport
2. Vous souhaitez cumuler avec le PTZ : le PAS accepte le PTZ comme prêt complémentaire, ce qui permet de monter un plan de financement complet sans apport

Le taux du PAS est encadré mais pas à 0%. Il tourne autour de 3% à 3,8% selon les banques et la durée. C'est comparable aux taux du marché. Sa vraie valeur : le financement à 100% et les frais réduits. Pas de PowerPoint, pas de jargon. C'est tout.

TVA 5,5% en zone ANRU : jusqu'à 36 250 EUR d'économie

En montant brut, c'est l'aide la plus généreuse après le PTZ. Si vous achetez un logement neuf dans un quartier prioritaire (QPV) ou à moins de 300 mètres, la TVA passe de 20% à 5,5%. La différence est brutale.

Combien économise-t-on avec la TVA 5,5 % en zone ANRU ?

La TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) en zone ANRU permet d'économiser jusqu'à 36 250 EUR sur un appartement neuf de 300 000 EUR TTC. Le prix passe de 300 000 EUR à 263 750 EUR. Cette aide est cumulable avec le PTZ et le Prêt Action Logement, portant le total des avantages à 198 000 EUR. La condition : le logement doit se situer dans un QPV ou à moins de 300 mètres (source : article 278 sexies du CGI, Légifrance).

Le calcul concret

Prenons un appartement neuf affiché à 300 000 EUR TTC avec la TVA à 20% :

36 250 EUR d'économie sur un seul achat. C'est plus qu'un apport personnel classique.

Les conditions à connaître

• Le logement doit être situé dans un QPV (Quartier Prioritaire de la politique de la Ville) ou à moins de 300 mètres de la limite du quartier
• Vous devez en faire votre résidence principale
• Vos revenus doivent être sous les plafonds PSLA (proches de ceux du PTZ)
• Obligation de conservation : vous devez rester propriétaire occupant pendant 10 ans minimum. Si vous revendez avant, vous devrez rembourser une partie de l'avantage TVA au prorata des années restantes

Pour vérifier si un programme neuf est en zone ANRU et calculer votre économie, consultez notre guide TVA 5,5% zone ANRU et notre outil TVA réduite ANRU.

BRS (Bail Réel Solidaire) : -20% à -40% sur le prix

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif encore méconnu qui permet d'acheter un logement 20% à 40% moins cher que le prix du marché.

Le principe : vous achetez les murs, pas le terrain

Le BRS repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain et vous achetez uniquement les murs. Résultat : le prix d'achat baisse de 20% à 40%.

En contrepartie, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS, généralement entre 1 et 2 EUR par m2 et par mois. Pour un 60 m2, cela représente 60 à 120 EUR par mois, largement compensé par la baisse du prix d'achat.

La nouveauté 2026 : ouverture aux acquéreurs successifs

Jusqu'en 2025, le PTZ en BRS était réservé au premier acheteur du logement. La loi de finances 2026 a ouvert le PTZ aux acquéreurs successifs en BRS. Si vous rachetez un logement déjà en BRS à un précédent propriétaire, vous pouvez désormais bénéficier du PTZ. En clair, ça double le nombre de logements accessibles en BRS.

Les avantages cumulés du BRS

• Prix d'achat réduit de 20% à 40%
• TVA à 5,5% applicable (au lieu de 20%)
• PTZ cumulable avec le BRS
• Frais de notaire sur le prix réduit (donc proportionnellement plus bas)

Le BRS colle aux zones tendues (A bis, A, B1) où les prix du marché bloquent l'accession. Des programmes BRS existent à Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes et dans d'autres métropoles.

Aides régionales et communales : des coups de pouce locaux

À côté des aides nationales, des collectivités proposent leurs propres coups de pouce. Les formes varient :

• Prêts à taux zéro locaux : certaines régions ou départements proposent des prêts complémentaires (ex : PTZ régional de 5 000 à 15 000 EUR)
• Subventions directes : des communes accordent des aides forfaitaires de 2 000 à 10 000 EUR pour l'achat dans le neuf
• Exonération de taxe foncière : systématique pendant 2 ans dans le neuf, parfois étendue à 5 ans par certaines communes
• Aide à l'accession sociale : certaines intercommunalités ont des dispositifs dédiés aux ménages modestes

Comment trouver les aides disponibles dans votre commune

Contactez votre ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement). Les conseillers ADIL recensent toutes les aides locales et vous indiquent celles auxquelles vous avez droit. Retrouvez votre ADIL sur anil.org.

Consultez aussi le site de votre commune, rubrique "habitat" ou "urbanisme". Les aides locales bougent régulièrement, vérifiez au moment de votre projet.

Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 EUR pour les travaux énergétiques

L'Éco-PTZ est un prêt à taux zéro dédié aux travaux de rénovation énergétique. Il ne finance pas l'achat lui-même, mais les travaux qui améliorent la performance énergétique de votre logement.

Ce qu'il faut retenir

L'Éco-PTZ concerne surtout l'achat dans l'ancien avec travaux. Si vous achetez un logement ancien en zone B2 ou C avec le PTZ classique (qui exige 25% de travaux minimum), l'Éco-PTZ peut financer une partie de ces travaux à 0%. C'est un levier supplémentaire pour boucler votre plan de financement.

Pour le détail des travaux éligibles et les conditions, consultez notre guide complet Éco-PTZ 2026.

Toutes ces aides sont-elles cumulables ?

Oui. C'est le point le plus important de ce guide. Toutes les aides présentées sont cumulables entre elles. Voici le tableau de cumulabilité complet :

La seule règle à respecter : le cumul de tous les prêts aidés (PTZ + Action Logement + PAS) ne doit pas dépasser 100% du coût total de l'opération. En pratique, c'est rarement un problème car le PTZ est plafonné à 50% du prix.

C'est là que ça fait mal. Dans notre expérience de l'immobilier neuf, 9 dossiers sur 10 ne mobilisent qu'une ou deux aides alors qu'ils pourraient en cumuler quatre ou cinq. Personne ne vous explique ça parce que personne n'a intérêt à ce que vous le compreniez. Ni votre banque, ni votre propriétaire.

L'avis d'Hervé : "Mon job c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre. C'est de vous montrer ce que vous ratez. Un dossier bien monté avec 4 aides cumulées au lieu de 2, c'est parfois 80 000 EUR de différence sur le coût total. Ce n'est pas rien."

Quelles sont les conditions primo-accédant pour bénéficier de ces aides ?

La condition de primo-accédant revient souvent. Voici ce qu'elle signifie exactement et à quelles aides elle s'applique.

Quelles aides ne nécessitent pas le statut de primo-accédant ?

Le Prêt Action Logement (30 000 EUR à 1 %) et le Prêt d'Accession Sociale (PAS, financement 100 %) sont accessibles sans condition de primo-accédant. La TVA 5,5 % en zone ANRU impose des plafonds de revenus mais pas le statut primo-accédant. Seuls le PTZ et le BRS exigent de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans (source : service-public.fr).

La définition officielle

Est considéré comme primo-accédant toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si vous étiez propriétaire mais que vous avez vendu il y a plus de 2 ans, vous retrouvez le statut de primo-accédant. Cette condition s'applique à chaque personne du foyer : pour un couple, aucun des deux ne doit avoir été propriétaire.

Quelles aides exigent le statut de primo-accédant ?

Le Prêt Action Logement et le PAS sont accessibles même si vous avez déjà été propriétaire. C'est un atout souvent méconnu, notamment pour les personnes qui reviennent à l'achat après un divorce ou une revente.

Pour comprendre pourquoi 2026 est un moment particulièrement favorable pour devenir propriétaire, consultez notre analyse du marché immobilier 2026.

Aide achat maison ou appartement : quelle différence pour le PTZ ?

La nature du bien (maison individuelle ou appartement) influence directement le montant du PTZ que vous pouvez obtenir.

• Appartement neuf : le PTZ est disponible dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) avec les quotités standard (20% à 50%)
• Maison individuelle neuve : le PTZ est également disponible, mais avec des quotités réduites par rapport au collectif. Consultez notre guide PTZ maison individuelle
• Maison ancienne avec travaux : le PTZ est accessible uniquement en zones B2 et C, avec 25% de travaux minimum. Consultez notre guide PTZ ancien

Si vous cherchez une aide pour l'achat d'une maison, le PTZ reste le levier le plus puissant. Combinez-le avec Action Logement et les aides locales, et vous financez une bonne partie de votre projet. C'est pas plus compliqué que ça.

L'avis d'Hervé : "On m'a dit que le neuf c'était pour les riches. On m'a dit que sans apport c'était mort. On m'a dit beaucoup de choses... Les données disent autre chose. Regardez les chiffres de ce guide et décidez par vous-même."

Exemple de cumul maximal : près de 198 000 EUR d'avantages

Prenons le cas le plus favorable. Ce n'est pas de la théorie : ce profil correspond à des milliers de familles en France.

Le profil

• Famille de 4 personnes (couple + 2 enfants)
• Revenu fiscal de référence : 50 000 EUR
• Zone A, dans un quartier prioritaire (QPV)
• Achat : appartement neuf dont le prix HT est de 250 000 EUR (soit 300 000 EUR TTC à TVA 20%)

Le montage financier

Grâce à la TVA réduite en zone ANRU, le prix d'achat réel passe à 263 750 EUR TTC (TVA 5,5%). Le PTZ est ensuite calculé sur ce prix d'achat réel :

Le résultat

• Prix d'achat réel : 263 750 EUR (après TVA réduite)
• PTZ : 131 875 EUR à 0%
• Action Logement : 30 000 EUR à 1%
• Reste à financer en prêt classique : 101 875 EUR

Cette famille finance un appartement neuf en zone A avec seulement 101 875 EUR de prêt classique sur un bien qui vaudrait 300 000 EUR au prix standard. Le PTZ bénéficie d'un différé réglementaire de 10 ans (tranche 1), mais en pratique la banque lisse l'ensemble : la famille paie une mensualité constante sur toute la durée du prêt. Relisez ces chiffres. 101 875 EUR de prêt bancaire pour un bien à 300 000 EUR.

Pour vérifier votre propre montant PTZ, utilisez notre simulateur PTZ gratuit ou consultez les barèmes PTZ 2026.

FAQ : les questions les plus fréquentes sur les aides au premier achat

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier en 2026 ?

Sept aides principales existent : le PTZ (jusqu'à 180 000 EUR à 0%), le Prêt Action Logement (30 000 EUR à 1%), le PAS (financement 100%), la TVA 5,5% en zone ANRU, le BRS (-20 à -40% sur le prix), les aides régionales et l'Éco-PTZ. Toutes sont cumulables entre elles, pour un avantage pouvant atteindre 198 000 EUR.

Faut-il être primo-accédant pour bénéficier de ces aides ?

Le PTZ et le BRS exigent le statut de primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années). La TVA 5,5% en zone ANRU impose des plafonds de revenus mais pas strictement le statut primo-accédant. En revanche, le Prêt Action Logement et le PAS ne sont pas réservés aux primo-accédants. Quant aux aides locales, les conditions varient selon les collectivités.

La CAF propose-t-elle une aide pour acheter un logement ?

Non, la CAF ne propose pas d'aide directe à l'achat immobilier. C'est une confusion fréquente. L'APL accession, qui était versée par la CAF aux acheteurs sous PAS, a été supprimée en métropole depuis le 1er janvier 2020. Elle est maintenue uniquement dans les DOM-TOM. Les aides à l'achat proviennent de l'État (PTZ), d'Action Logement et des collectivités locales.

Peut-on cumuler PTZ et Action Logement ?

Oui, sans aucune restriction. Le PTZ et le Prêt Action Logement sont totalement cumulables. Un salarié du privé dans une entreprise de 10+ salariés peut obtenir jusqu'à 210 000 EUR d'aides (180 000 EUR de PTZ + 30 000 EUR d'Action Logement). Consultez notre guide de cumul PTZ + Action Logement pour la stratégie complète.

Comment savoir si je suis éligible au PTZ ?

Trois conditions principales : être primo-accédant (pas propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans), avoir des revenus sous les plafonds (qui varient selon la zone et la taille du foyer), et acheter un logement éligible (neuf en toutes zones, ancien avec travaux en zones B2/C). Le moyen le plus rapide de vérifier : faites le test d'éligibilité gratuit en 2 minutes.

Quel est le montant maximum du PTZ en 2026 ?

Le montant maximum théorique est de 180 000 EUR (zone A bis/A, 5+ personnes, tranche 1 à 50%). Pour un couple sans enfant en zone B1 avec un RFR de 40 000 EUR, le PTZ est de 81 000 EUR. Le montant dépend de votre zone, de la taille de votre foyer et de vos revenus. Simulez votre montant exact.

Comment acheter un appartement neuf avec le PTZ en 2026 ?

Depuis avril 2025, le PTZ est ouvert à toutes les zones pour le neuf collectif. Vous pouvez acheter un appartement neuf avec le PTZ partout en France. Pour une maison individuelle, le PTZ est aussi disponible mais avec des quotités réduites. Consultez notre guide complet de l'achat neuf en 2026 et nos pages villes pour découvrir les programmes près de chez vous.

Le PTZ compte-t-il comme apport personnel ?

Oui. Les banques acceptent le PTZ comme un quasi-apport. C'est l'un des avantages les moins connus du dispositif. Un PTZ de 100 000 EUR sur un achat de 250 000 EUR signifie que la banque ne finance que 150 000 EUR en prêt classique. Le ratio d'endettement est calculé sur ce montant réduit. Ça change tout pour l'obtention du crédit.

Existe-t-il une aide à l'achat immobilier pour une femme seule ?

Il n'existe pas d'aide spécifique réservée aux femmes seules. En revanche, une personne seule (homme ou femme) bénéficie des mêmes aides : PTZ, Action Logement, PAS, TVA 5,5% et BRS. Le foyer fiscal d'une personne seule étant composé d'une seule part, les plafonds de revenus sont plus bas, ce qui place souvent les personnes seules en tranche 1 ou 2 du PTZ (quotité 40% à 50%). Paradoxalement, être seul peut donc donner droit à un PTZ proportionnellement plus avantageux.

Comment devenir propriétaire sans apport en 2026 ?

Le PTZ remplace l'apport personnel aux yeux des banques. En le cumulant avec le Prêt d'Accession Sociale (qui finance 100% de l'opération), il est possible d'acheter sans aucune épargne préalable. Ajoutez-y le Prêt Action Logement si vous êtes salarié du privé, et vous pouvez constituer un plan de financement complet sans apport. Consultez notre guide acheter sans apport pour la stratégie détaillée.

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Les plafonds PTZ ont été rehaussés de 8 à 13%, 487 communes reclassées, le neuf éligible au PTZ dans toutes les zones. La loi de finances 2026 a prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027. Mais personne ne garantit ce qui se passera après.

On se trouvera toujours 10 000 raisons pour ne pas faire. Les taux vont baisser, c'est pas le bon moment, faut que je réfléchisse... Pendant ce temps, chaque mois qui passe, c'est un loyer de plus versé à fonds perdu. Et ça, croyez-moi, c'est bien perdu.

Les 198 000 EUR d'aides détaillées dans ce guide ne sont pas une promesse en l'air. Ce sont des dispositifs inscrits dans la loi, accessibles dès aujourd'hui. Si vous êtes éligible et que personne ne vous l'a dit, c'est ça le vrai problème.

Pour savoir exactement à combien d'aides vous avez droit, faites le test d'éligibilité en 2 minutes. Nos honoraires sont pris en charge par le promoteur, pas un euro ne sort de votre poche.