PTZ neuf 2026 : guide par zone et par ville en France

Le PTZ neuf 2026, ou prêt à taux zéro neuf, est un prêt immobilier à 0 % d'intérêt, sans frais de dossier, réservé aux primo-accédants pour financer leur résidence principale dans un logement neuf. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026, il finance jusqu'à 50 % d'un appartement neuf collectif et jusqu'à 30 % d'une maison neuve individuelle, dans toutes les zones du territoire (A bis, A, B1, B2, C). Le montant dépend de votre zone, de vos revenus et de la composition du foyer, avec un plafond d'opération qui va de 100 000 € (zone C, 1 personne) à 360 000 € (zone A bis / A, 5 personnes et plus), sur une durée totale pouvant atteindre 25 ans avec un différé de 10 ans.

En bref

• Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.
• Toutes les zones éligibles depuis l'arrêté du 5 septembre 2025 : A bis, A, B1, B2, C.
• Neuf collectif : quotité jusqu'à 50 % en tranche 1. Neuf individuel : jusqu'à 30 %.
• Plafond d'opération : de 100 000 € (zone C, 1 pers) à 360 000 € (zone A bis / A, 5+ pers).
• Durée totale : 25 ans en T1 avec 10 ans de différé. 0 % d'intérêt, 0 € de frais de dossier.
• Cumulable avec Action Logement (jusqu'à 30 000 €), PAS, prêts bancaires, PEL, TVA 5,5 % en zone ANRU/QPV.

Le PTZ neuf en 2026 : ce qui a changé

On ne va pas se raconter de belles histoires : le PTZ a connu trois ans de tâtonnements (réformes, exclusions, retours). En 2026, le dispositif est stabilisé. Voici ce qui compte.

Trois changements structurants depuis 2025 :

1. Le neuf individuel est ré-éligible partout. Depuis la loi de finances 2026, vous pouvez financer une maison neuve (VEFA, CCMI ou maison achevée jamais habitée) en zone A bis, A, B1, B2 et zone C. La parenthèse 2024 qui excluait l'individuel des grandes agglomérations est fermée.
2. Le zonage a été révisé par l'arrêté du 5 septembre 2025 (Legifrance JORF 0210). De nombreuses villes moyennes sont passées en zone B1 (plus favorable), notamment dans les couronnes des métropoles tendues.
3. Le barème PTZ en vigueur est celui du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (Legifrance). Plafonds d'opération rehaussés en zone tendue, quotités collectif maintenues à 50 % en T1, prolongation jusqu'au 31 décembre 2027.

Concrètement, ça veut dire quoi ? Que vous êtes dans la meilleure fenêtre PTZ depuis 2018. Et que cette fenêtre n'est pas garantie au-delà de 2027.

Qui peut bénéficier du PTZ neuf 2026 ?

Trois conditions à cocher, articulées par les articles L.31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :

1. Être primo-accédant

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt (article L.31-10-3 du CCH). Cas dérogatoires : titulaire d'une carte d'invalidité 2e ou 3e catégorie, bénéficiaire de l'AAH ou de l'AEEH, victime d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu votre logement inhabitable.

Vous êtes propriétaire d'un investissement locatif ? Pas de souci : seule la résidence principale compte.

2. Respecter les plafonds de revenus

Le revenu retenu est le maximum entre votre RFR N-2 (revenu fiscal de référence sur l'avis d'imposition de l'année N-2) et le coût total de l'opération divisé par 9 (règle anti-abus, article L.31-10-2 CCH). Tableaux complets plus bas.

3. Occuper en résidence principale

Le bien doit être habité en résidence principale au moins 8 mois par an dans l'année qui suit l'achèvement ou l'acquisition. Interdiction de mise en location pendant les 6 premières années, sauf cas dérogatoires (mutation pro, divorce, décès, chômage longue durée, invalidité).

Combien pouvez-vous obtenir ? Le calcul par zone

Le montant du PTZ est le produit de trois éléments : le plafond d'opération (montant maximum sur lequel le PTZ est calculé), votre tranche (T1 à T4, déterminée par le quotient familial), et la quotité applicable selon le type de logement.

Quotités neuf collectif (appartement)

Source : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, article R.31-10-2 CCH, ANIL.

Quotités neuf individuel (maison)

Le législateur favorise délibérément la densité urbaine : pour un même prix, le PTZ d'un appartement neuf est presque deux fois plus élevé que celui d'une maison.

Plafonds d'opération 2026 (par zone et par taille de foyer)

Source : décret 2025-299, ANIL.

Lecture du tableau : si votre prix d'achat dépasse le plafond, le PTZ est calculé sur le plafond, pas sur le prix réel. Exemple : couple sans enfant à Paris, achat à 380 000 €, plafond zone A bis 2 personnes = 225 000 € → PTZ calculé sur 225 000 €.

Plafonds de revenus 2026 (par zone et par taille de foyer)

Source : décret 2025-299, article D.31-10-3-1 CCH.

L'avis d'Hervé : « Environ 73 % des foyers fiscaux français sont sous ces plafonds. Presque personne ne le sait. Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que vous êtes éligible. Personne ne va le faire. Sauf nous, apparemment. »

Exemples chiffrés vérifiés (par zone)

Tous les chiffres ci-dessous sont issus du moteur PTZ stop-loyer (scripts/ptz-calc.ts), aligné sur le décret 2025-299 et les paramètres SGFGAS. Pas de calcul de tête, pas d'estimation, pas de simulateur tiers.

Zone A bis — Paris (couple sans enfant)

• Profil : couple primo-accédant, RFR 55 000 €, achat T2 neuf collectif à 380 000 €.
• Tranche : T3 (quotient familial 55 000 / 1,5 = 36 667 €, sous le seuil T3 zone A bis de 37 000 €).
• Plafond opération : 225 000 € (zone A bis, 2 personnes) — inférieur au prix réel.
• Quotité : 40 % (T3 collectif).
• PTZ obtenu : 90 000 € sur 15 ans, dont 2 ans de différé.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 55000 --zone A_BIS --personnes 2 --prix 380000 --type collectif

Zone A — Bordeaux (couple + 1 enfant)

• Profil : couple primo-accédant + 1 enfant, RFR 35 000 €, achat T3 neuf collectif à 250 000 €.
• Tranche : T1.
• Plafond opération : 270 000 € (zone A, 3 personnes).
• Quotité : 50 % (T1 collectif).
• PTZ obtenu : 125 000 € sur 25 ans, dont 10 ans de différé.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 35000 --zone A --personnes 3 --prix 250000 --type collectif

Zone A — Lyon (famille 4 personnes avec apport)

• Profil : famille 4 personnes, RFR 45 000 €, apport 25 000 €, achat T4 neuf collectif à 320 000 €.
• Tranche : T1 (quotient 45 000 / 2,1 = 21 429 €, seuil T1 zone A = 25 000 €).
• Plafond opération : 315 000 € (zone A, 4 personnes).
• Quotité : 50 % (T1 collectif).
• PTZ obtenu : 157 500 € sur 25 ans, dont 10 ans de différé. C'est un montant record en zone A.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 45000 --zone A --personnes 4 --prix 320000 --type collectif --apport 25000

Zone A — Toulouse (maison neuve individuelle)

• Profil : famille 3 personnes, RFR 38 000 €, construction maison neuve CCMI à 280 000 €.
• Tranche : T1.
• Plafond opération : 270 000 € (zone A, 3 personnes).
• Quotité : 30 % (T1 individuel).
• PTZ obtenu : 81 000 € sur 25 ans, dont 10 ans de différé.

Comparaison clé : le même prix en collectif T1 aurait donné 50 % × 270 000 = 135 000 €. Différentiel = 54 000 € en faveur du collectif. Pesez ce trade-off avant de signer un CCMI.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 38000 --zone A --personnes 3 --prix 280000 --type individuel

Zone B1 — Le Mans / Tours / Nancy (mère solo + enfant)

• Profil : mère solo + 1 enfant primo-accédante, RFR 24 000 €, achat T3 neuf collectif à 195 000 €.
• Tranche : T1.
• Plafond opération : 202 500 € (zone B1, 2 personnes).
• Quotité : 50 % (T1 collectif).
• PTZ obtenu : 97 500 € sur 25 ans, dont 10 ans de différé.
• Mensualité prêt classique seul : 524 €/mois (souvent inférieure au loyer actuel).

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 24000 --zone B1 --personnes 2 --prix 195000 --type collectif

Zone B1 — Rennes (famille 4 personnes)

• Profil : famille 4 personnes, RFR 28 000 €, achat T4 neuf collectif à 230 000 €.
• Tranche : T1.
• Plafond opération : 283 500 € (zone B1, 4 personnes).
• Quotité : 50 % (T1 collectif).
• PTZ obtenu : 115 000 € sur 25 ans, dont 10 ans de différé.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 28000 --zone B1 --personnes 4 --prix 230000 --type collectif

Zone B2 — Saint-Étienne (célibataire, studio)

• Profil : célibataire primo-accédant, RFR 22 000 €, achat studio neuf collectif à 130 000 €.
• Tranche : T2.
• Plafond opération : 110 000 € (zone B2, 1 personne) — inférieur au prix réel.
• Quotité : 40 % (T2 collectif).
• PTZ obtenu : 44 000 € sur 20 ans, dont 8 ans de différé.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 22000 --zone B2 --personnes 1 --prix 130000 --type collectif

Zone C — Commune rurale (maison neuve CCMI)

• Profil : couple + 1 enfant, RFR 32 000 €, construction maison neuve CCMI à 200 000 €.
• Tranche : T2.
• Plafond opération : 180 000 € (zone C, 3 personnes).
• Quotité : 20 % (T2 individuel).
• PTZ obtenu : 36 000 € sur 20 ans, dont 8 ans de différé.

Depuis la loi de finances 2026, la maison neuve est ré-éligible en zone C. Une bouffée d'air pour les territoires ruraux qui avaient été exclus en 2024.

Vérification : npx tsx scripts/ptz-calc.ts calcul --rfr 32000 --zone C --personnes 3 --prix 200000 --type individuel

Durée et différé : la mécanique tranche par tranche

Le PTZ se rembourse en deux phases : un différé où vous ne payez rien sur le PTZ (seul votre prêt principal court), puis une phase de remboursement.

Source : décret 2025-299.

Plus votre tranche est basse (revenus plus modestes par rapport à votre zone), plus le différé est long. C'est volontaire : le législateur soulage la charge mensuelle des foyers les plus serrés.

Important : la mensualité de votre prêt total est généralement lissée. Pendant le différé, votre banque calibre une mensualité unique qui couvre le prêt classique seul, puis bascule mécaniquement après le différé pour intégrer le remboursement du PTZ. Vous ne payez pas deux mensualités différentes en cascade.

PTZ neuf vs PTZ ancien-travaux : choisir selon votre zone

Le PTZ existe en deux versions. Les chiffres ne sont pas les mêmes.

Si vous visez une grande agglomération (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes, Marseille…), le PTZ neuf est votre seule option PTZ. Si vous visez une commune rurale ou une petite ville en zone B2/C avec un projet de rénovation, comparez avec notre guide PTZ ancien-travaux B2/C 2026.

Cumul avec les autres aides à l'accession

Le PTZ ne suffit pas à financer un achat seul. Il s'empile.

• PAS (Prêt d'Accession Sociale) : prêt principal à taux réduit, calculé sur le coût total de l'opération (prix + frais de notaire + frais de garantie). Cumulable PTZ.
• Prêt Action Logement : jusqu'à 30 000 € à 1 % sur 25 ans maximum, pour les salariés d'entreprises de 10 salariés ou plus. actionlogement.fr. Cumulable PTZ + PAS.
• Prêts bancaires classiques : taux du marché, durée modulable. Le PTZ vient compléter.
• PEL et CEL : épargne logement mobilisable.
• Prêts conventionnés (PC) et prêts sociaux : selon zones et profils.
• Aides régionales et locales : variables, à vérifier auprès de votre commune.
• TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % en zone ANRU ou QPV (Quartier Prioritaire de la Ville), sous conditions de revenus. Article 278 sexies du CGI.

Stacking type : PTZ + Action Logement + apport personnel + PAS ou prêt classique. Sur les meilleurs dossiers, ce montage couvre 60 à 80 % du financement avant le prêt principal classique.

Attention ADI. L'Assurance Décès-Invalidité est calculée sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Ne l'oubliez pas dans votre coût total — c'est la première ligne que les simulateurs grand public oublient.

Frais et garanties associés au neuf

Acheter neuf, ce n'est pas seulement le PTZ. C'est aussi un cadre juridique blindé que vous n'avez pas dans l'ancien.

Frais réduits

• Frais de notaire neuf : 2 à 3 % du prix HT (vs 7 à 8 % en ancien). Économie typique de 4 à 5 % sur le prix d'acquisition. Estimation via notre calculatrice frais de notaire.
• Frais de garantie caution : ~1 % du capital emprunté (Crédit Logement, SACCEF, CAMCA), partiellement restituable.
• Frais de garantie hypothèque : ~1,5 % du capital emprunté, non restituable.
• Exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 2 ans (article 1383 CGI), sur délibération de la commune.

Les 5 garanties du neuf

1. GFA — Garantie Financière d'Achèvement (article L.261-10-1 CCH) : obligatoire en VEFA. Si le promoteur défaille, l'organisme garant finance l'achèvement.
2. Garantie de parfait achèvement (1 an) : tous les désordres signalés à la réception (article 1792-6 du Code civil).
3. Garantie biennale (2 ans) : éléments d'équipement dissociables (article 1792-3).
4. Garantie décennale (10 ans) : dommages compromettant la solidité ou rendant le bien impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil).
5. Assurance Dommage-Ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) : préfinance les réparations relevant de la décennale, sans attendre le procès.

Détail dans notre guide des garanties neuf — décennale, biennale, GFA.

PTZ neuf par ville : 30 destinations primo-accédant

Le PTZ se calcule par zone, pas par ville. Mais les programmes neufs, eux, se trouvent dans des villes précises. Voici les 30 destinations sur lesquelles nous accompagnons des primo-accédants en 2026, regroupées par zone.

Zone A bis (tension extrême)

• PTZ neuf à Paris

Zone A (métropoles tendues)

• PTZ neuf à Lyon — Bordeaux — Rennes — Toulouse — Nantes — Marseille — Montpellier
• Nice — Strasbourg — Lille — Annecy — Grenoble
• Aix-en-Provence — Toulon — Villeurbanne

Zone B1 (villes moyennes dynamiques)

• Angers — Le Mans — Limoges — Mulhouse — Perpignan — Tours
• Clermont-Ferrand — Metz — Nancy — Orléans
• Reims — Rouen — Dijon

Zone B2

• Saint-Étienne

Pour chaque ville, nous publions le détail du zonage, les programmes neufs disponibles, les prix moyens m² et un baromètre PTZ. Si votre ville n'est pas dans la liste, lancez le test d'éligibilité : la zone est détectée automatiquement.

Notre méthode chez stop-loyer

Hervé Voirin, courtier IOBSP inscrit ORIAS, mandat Courtier d'Avenir, accompagne les primo-accédants sur trois axes : éligibilité PTZ vérifiée par moteur officiel, sélection programmes neufs multi-promoteurs (pas d'affect, pas de poussée commerciale), et montage bancaire optimisé.

Le parcours typique :

1. Test d'éligibilité 2 minutes sur stop-loyer.fr/test-eligibilite. Vous obtenez votre zone, votre tranche, votre montant PTZ estimé.
2. Étude de faisabilité personnalisée : Hervé reprend votre dossier, valide les chiffres, identifie les cumuls (Action Logement, PAS, TVA 5,5 %).
3. Sélection des programmes dans votre ville. Nous travaillons avec plusieurs promoteurs sur le même secteur — si on vous propose un seul programme « parfait », fuyez.
4. Montage bancaire : courtage du prêt principal, négociation de l'assurance emprunteur, validation du lissage PTZ.
5. Signature et livraison. Nos honoraires sont réglés directement par le promoteur. Vous ne payez rien.

L'avis d'Hervé : « Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte 50 000 € de loyer dans 5 ans. Si vous n'êtes pas éligible, je vous le dis cash. Mais si vous l'êtes et que personne ne vous l'a dit… c'est ça le vrai problème. »

FAQ — PTZ neuf 2026

Qu'est-ce que le PTZ neuf 2026 ?

Le PTZ neuf 2026 est un prêt immobilier à 0 % d'intérêt, sans frais de dossier, accordé par l'État aux primo-accédants pour financer leur résidence principale dans un logement neuf. Il finance jusqu'à 50 % du prix d'un appartement neuf collectif et 30 % d'une maison neuve individuelle, dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C). L'État rembourse les intérêts à votre place via un crédit d'impôt versé à votre banque, pilotage SGFGAS. Cadre légal : articles L.31-10-1 et suivants du CCH.

Qui est éligible au prêt à taux zéro neuf en 2026 ?

Tout primo-accédant n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt (article L.31-10-3 CCH). Vous devez respecter les plafonds de revenus selon votre zone et la composition du foyer (RFR de l'année N-2). Le bien doit être occupé en résidence principale au moins 8 mois par an. Cas dérogatoires d'antériorité : carte d'invalidité 2e ou 3e catégorie, AAH, AEEH, victime de catastrophe naturelle ou technologique. Investissement locatif déjà détenu ? Pas un obstacle : seule la résidence principale compte.

Quel est le montant maximum du PTZ neuf en 2026 ?

Jusqu'à 180 000 € pour une famille de 5 personnes ou plus en zone A bis ou A en tranche T1 (plafond opération 360 000 € × quotité 50 %). Pour la majorité des dossiers primo-accédants, le montant se situe entre 40 000 € et 130 000 €. Le calcul exact se fait via la formule : plafond d'opération de votre zone × quotité de votre tranche. Vérifiez votre montant avec notre simulateur PTZ ou le test d'éligibilité.

Quelle est la différence entre PTZ neuf collectif et neuf individuel ?

Les quotités diffèrent. Appartement neuf collectif (VEFA en résidence ou logement clé en main jamais habité) : jusqu'à 50 % en T1, 40 % en T2 et T3, 20 % en T4. Maison neuve individuelle (VEFA, CCMI ou maison achevée jamais habitée) : 30 % en T1, 20 % en T2 et T3, 10 % en T4. Sur le même prix, le PTZ collectif est presque deux fois plus élevé que l'individuel. Le législateur favorise délibérément la densité urbaine. Source : article R.31-10-2 CCH.

Le PTZ neuf est-il cumulable avec le prêt Action Logement ?

Oui. Vous pouvez cumuler PTZ + prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % sur 25 ans maximum), réservé aux salariés d'entreprises de 10 salariés ou plus. Cumul également possible avec PAS, prêts bancaires classiques, PEL/CEL, prêts régionaux et TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU/QPV (article 278 sexies CGI). Sur un bon montage, PTZ + Action Logement + apport personnel couvrent 60 à 80 % du financement avant le prêt principal. Détail des aides : actionlogement.fr.

Combien de temps pour rembourser un PTZ neuf ?

La durée varie selon votre tranche. T1 : 25 ans (10 ans de différé + 15 ans de remboursement). T2 : 20 ans (8 + 12). T3 : 15 ans (2 + 13). T4 : 10 ans, sans différé. Pendant le différé, vous ne remboursez ni capital ni intérêt sur le PTZ : seul votre prêt principal court. La mensualité totale est généralement lissée par votre banque sur toute la durée, donc constante. Source : décret 2025-299.

Le PTZ neuf est-il prolongé après 2027 ?

Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Au-delà, aucune prolongation n'est garantie à ce jour. Les dossiers signés avant cette date conservent leurs conditions jusqu'à la fin du remboursement, quoi qu'il arrive ensuite. Si vous êtes éligible et que votre projet est mûr, ne traînez pas : entre la recherche de programme, la réservation, l'instruction bancaire et l'offre de prêt, comptez 4 à 8 mois de délai.

Quelle zone PTZ pour ma ville ?

Le zonage A bis / A / B1 / B2 / C est fixé par l'arrêté du 5 septembre 2025. Paris et la petite couronne sont en A bis. Les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Marseille, Lille, Strasbourg, Nice, Montpellier, Grenoble, Annecy) sont en A. Les villes moyennes dynamiques (Tours, Nancy, Reims, Le Mans, Angers, Mulhouse, Metz, Orléans, Dijon, Rouen) sont en B1. Saint-Étienne est en B2. Le rural est en C. Le test d'éligibilité stop-loyer.fr détecte automatiquement votre zone via votre code postal.

Peut-on perdre son PTZ si on change de résidence principale ?

Oui pendant les 6 premières années : interdiction de mise en location ou de revente, sauf cas dérogatoires (mutation professionnelle, divorce, décès, chômage longue durée, invalidité). Au-delà de 6 ans, la mise en location est autorisée sous conditions. En cas de revente avant 6 ans hors dérogation, le PTZ doit être remboursé par anticipation. Détail des règles dans notre guide obligations PTZ revente, location, transfert.

Le PTZ neuf est-il compatible avec un dispositif fiscal d'investissement ?

Non. Le PTZ est strictement réservé à la résidence principale. Aucun cumul possible avec Pinel, Pinel+, Loc'Avantages, Denormandie ou LMNP — qui sont tous des dispositifs locatifs. Si votre projet est un investissement locatif neuf, le PTZ n'est pas la bonne porte. Pour de l'accession à la résidence principale tout en gardant la possibilité de louer plus tard, le PTZ reste pertinent : la location devient autorisée au-delà de 6 ans de remboursement.

Sources officielles

• Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (barème PTZ en vigueur) — réglementaire
• Arrêté du 5 septembre 2025 (révision du zonage A bis / A / B1 / B2 / C) — réglementaire
• Code de la construction et de l'habitation, articles L.31-10-1 à L.31-10-14 (PTZ) — code
• Article R.31-10-2 CCH (zones, types, quotités) — code
• Article D.31-10-3-1 CCH (coefficients familiaux) — code
• ANIL — Prêt à Taux Zéro 2026 (fiche pratique) — institutionnel
• SGFGAS — Statistiques PTZ — institutionnel
• Service-public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ) — institutionnel
• Économie.gouv.fr — Prêt à taux zéro 2026 — institutionnel
• Action Logement — Prêt accession 30 000 € — institutionnel
• Code Général des Impôts, article 278 sexies (TVA 5,5 % zones ANRU/QPV) — code
• Code civil, articles 1792 et suivants (garantie décennale) — code

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À lire ensuite : Calcul PTZ 2026 détaillé — Plafonds PTZ 2026 par zone — Cumul PTZ Action Logement — PTZ ancien-travaux B2/C — Barèmes PTZ 2026 officiels.