Accession à la propriété 2026 : tous les dispositifs

En bref

• 5 dispositifs nationaux : PTZ, PSLA, BRS, Action Logement, PAS — tous adossés à des textes officiels (CCH, Légifrance).
• PTZ 2026 : jusqu'à 50 % du coût de l'opération à 0 % d'intérêt, dans la limite du plafond de votre zone, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (décret 2025-299).
• BRS : un prix généralement inférieur de 30 à 50 % au marché libre de la même zone, grâce à la dissociation foncier-bâti (article L.329-1 du Code de l'urbanisme).
• Action Logement : jusqu'à 30 000 € à 1 % (taux en vigueur au 1er août 2026, révisable par Action Logement Services) pour les salariés des entreprises de 10 salariés et plus.
• Cumuls possibles : PTZ + PAS, PTZ + Action Logement, BRS + PTZ, PSLA + PTZ (à la levée d'option).
• Le cumul le plus favorable approche 198 000 € : une baisse de prix de 36 250 € (TVA à 5,5 %), plus deux prêts — 131 875 € à 0 % et 30 000 € à taux réduit. L'essentiel de ce total, ce sont des prêts : ils se remboursent. L'avantage réel du PTZ, ce sont les intérêts évités.
• Source unique de vérité : Légifrance, ANIL, service-public.fr, Action Logement, SGFGAS, INSEE.

Sommaire

1. Qu'est-ce que l'accession à la propriété ?
2. Combien de Français sont propriétaires ? (INSEE)
3. Les 5 grandes aides à l'accession en 2026
4. Appartement ou maison : la quotité PTZ n'est pas la même
5. Les aides cumulables : la matrice
6. Jusqu'où peut monter le cumul ? l'exemple chiffré
7. Quel salaire pour devenir propriétaire en 2026 ?
8. Studio, T2 ou T3 : quel premier logement choisir ?
9. Les étapes concrètes (timeline 6-12 mois)
10. Les pièges fréquents
11. FAQ

Qu'est-ce que l'accession à la propriété ?

L'accession à la propriété désigne juridiquement l'acquisition d'un logement destiné à servir de résidence principale à son acquéreur. Le cadre est posé par le Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment ses articles L.31-10-1 et suivants pour le PTZ, et par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 pour la location-accession.

Accession sociale vs accession libre

Deux familles cohabitent.

• L'accession libre : vous achetez à prix de marché, sans plafonds de revenus, sans plafond de prix. C'est le régime commun.
• L'accession sociale : le prix et les acquéreurs sont encadrés par l'État. Plafonds de ressources, plafonds de prix au m², engagement de résidence principale, parfois durée de revente encadrée. Les dispositifs phares sont le PSLA, le BRS, et la TVA réduite 5,5 % en zone ANRU/QPV (article 278 sexies du CGI).

L'accession sociale ne signifie pas « logement au rabais ». Elle signifie « logement de qualité, à prix encadré, pour des ménages qui ne suivent pas le marché libre dans les zones tendues ».

Primo-accédant : la définition officielle

Au sens du décret 2025-299 et de l'article L.31-10-3 du CCH, vous êtes considéré comme primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Avoir été propriétaire d'un investissement locatif il y a 5 ans n'enlève rien à votre statut. Avoir hérité d'une part de bien non occupé non plus.

Cette définition est la même pour le PTZ, pour le PSLA et pour la TVA réduite ANRU. Elle conditionne l'accès à la majorité des aides.

Combien de Français sont propriétaires ? (INSEE)

Les chiffres sont parlants — et inquiétants pour les jeunes générations.

Source : INSEE, enquête Logement 2023, séries longues sur le statut d'occupation des résidences principales.

Le décrochage générationnel

Vos parents sont devenus propriétaires entre 25 et 32 ans. Vous, à 35 ans, vous payez encore un loyer. Pourquoi ? Parce que les prix au m² ont été multipliés par environ 2,5 depuis 2000 dans les grandes métropoles, alors que les salaires ont augmenté beaucoup plus lentement. La conséquence directe : les jeunes actifs sont les grands perdants de la dynamique immobilière française des 25 dernières années.

C'est exactement ce déséquilibre que les dispositifs d'accession 2026 essaient de corriger.

Loyer vs mensualité : l'angle mort

À Le Mans (zone B1), un T3 neuf à 150 000 € ouvre droit à 75 000 € de PTZ pour un couple en tranche 1 (revenu fiscal de référence sous 32 250 €), soit la moitié du prix. La mensualité lissée tourne alors autour de 630 € par mois sur 25 ans, assurance comprise (moteur PTZ officiel + lissage bancaire, taux 3,3 %, frais d'acte financés). Le loyer moyen d'un T3 dans la même ville ? Environ 700 à 800 €. Moins cher que le loyer, donc — et à la fin, le bien vous appartient. Vos enfants hériteront d'un patrimoine, pas d'une pile de quittances.

L'avis d'Hervé : "Le mythe du 'c'est impossible', je l'entends dix fois par semaine. Et dix fois par semaine, les chiffres disent le contraire. La différence entre un locataire et un propriétaire, ce n'est pas le salaire. C'est l'information."

Les 5 grandes aides à l'accession en 2026

Cinq dispositifs nationaux, complémentaires, encadrés par des textes publics.

1. PTZ — Prêt à Taux Zéro

Le PTZ est un prêt complémentaire à 0 % d'intérêt, distribué par les banques conventionnées avec l'État (SGFGAS), réservé aux primo-accédants sous plafonds de revenus (RFR N-2).

Exemple vérifié (CLI moteur PTZ) : un couple avec un enfant, RFR 32 000 €, zone B1, achetant un T3 neuf collectif à 240 000 € → tranche 1, PTZ de 120 000 € à 0 %, quotité 50 %, plafond opération 243 000 €.

Pour aller plus loin : les conditions du PTZ 2026, les plafonds de revenus et d'opération et la page barèmes PTZ 2026. Si votre projet se porte sur de l'ancien avec travaux en zone B2 ou C, c'est par ici : PTZ ancien avec travaux.

2. PSLA — Prêt Social Location-Accession

Le PSLA est un dispositif d'accession sociale en deux temps. Vous occupez d'abord le logement comme locataire-accédant (phase locative de 6 mois à 4 ans), puis vous levez l'option d'achat et devenez propriétaire.

Le PSLA est porté par des opérateurs HLM, coopératives HLM ou promoteurs agréés. La phase locative permet de tester le logement, de constituer un apport via la part acquisitive de la redevance, et de sécuriser le prix d'achat (plafonné dès la signature du contrat). Détail complet sur PSLA 2026 : fonctionnement et avantages.

3. BRS — Bail Réel Solidaire

Le BRS repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet, reste propriétaire du terrain. Vous achetez uniquement les murs, en signant un bail de longue durée (18 à 99 ans, rechargeable à chaque mutation).

Un point mal compris, et il vaut le détour : en bail réel solidaire, le PTZ n'est pas réservé au premier acheteur. La revente d'un logement BRS reste finançable (article D.31-10-2, I, 4° du CCH). Mais elle ne relève pas du régime du neuf — un logement BRS n'est « neuf » au sens du PTZ que si l'emprunteur en est le premier occupant (article D.31-10-2, II). L'acquéreur successif relève donc du PTZ dans l'ancien : commune en zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération et classe D au minimum, en plus des conditions habituelles de primo-accession et de ressources. La réforme du 1er avril 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 90, et décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) a ouvert le PTZ neuf à toutes les zones et à la maison individuelle : elle n'a rien changé sur ce point, et aucune loi de finances 2026 non plus.

Concrètement : dans une zone tendue où le foncier représente 30 à 50 % du prix, le BRS sort cette part de l'équation. Un T3 affiché 270 000 € sur le marché libre peut tomber à 189 000 € en BRS. Le revers : la plus-value à la revente est plafonnée, le BRS est un dispositif d'usage, pas un placement. Tout est expliqué dans notre guide BRS 2026.

4. Prêt Action Logement (1 % patronal)

Le Prêt Accession d'Action Logement, financé par la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC, ex « 1 % logement »), s'adresse aux salariés des entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus.

Le Prêt Action Logement suppose d'être primo-accédant — et la condition est plus stricte que celle du PTZ : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, ni en avoir détenu les droits réels en bail réel solidaire, au cours des dix dernières années (directive Action Logement Groupe PP_ACC_2_DIR du 9 octobre 2025). En pratique, il est très souvent demandé en complément d'un PTZ. Stratégie complète dans PTZ + Action Logement : cumuler les aides.

À ne pas confondre avec le prêt employeur. Certaines entreprises proposent en plus un prêt à taux préférentiel prévu par leur accord d'entreprise ou de branche. Montant variable, fixé par l'accord ; aucun barème public, aucun plafond réglementaire, et donc aucun montant à annoncer d'avance. Presque personne ne le réclame. Un appel au service RH suffit à savoir s'il existe chez vous. Ça prend cinq minutes, faites-le.

5. PAS — Prêt d'Accession Sociale

Le PAS est un prêt principal conventionné, garanti par le Fonds de Garantie de l'Accession Sociale (FGAS), distribué par les banques sous plafonds de ressources.

Point important : le PAS se calcule sur le coût total de l'opération, pas sur le seul prix du bien. Frais de notaire et frais de garantie sont inclus dans le périmètre. Détail complet dans Prêt d'Accession Sociale 2026.

6. Aides locales (bonus)

À ne pas oublier : régions, départements, métropoles et communes peuvent abonder. Subventions primo-accédants à Toulouse, prêt 0 % de la Métropole de Lyon, aide à l'accession à Rennes, chèque premier achat à Bordeaux. Le réflexe : interroger l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département. Site officiel : anil.org.

L'aide de 10 000 € ou les 400 € de la mairie : ce qui est vrai

C'est bon, les légendes urbaines, on connaît. Des chiffres ronds circulent en boucle sur les forums : « l'aide de 10 000 € », « les 400 € de la mairie ». Soyons clairs : aucun dispositif national fixe de ce type n'existe. Ce sont des subventions communales ou intercommunales. Elles varient d'une ville à l'autre, elles n'existent pas partout, et leur montant change d'une délibération à l'autre. Certaines communes versent une prime à l'accession dans le neuf, d'autres rien du tout.

Ne comptez sur aucun de ces montants tant que vous ne l'avez pas vérifié auprès de votre collectivité ou de l'ADIL de votre département.

Appartement ou maison : la quotité PTZ n'est pas la même

Même famille, même ville, même prix : le PTZ ne donne pas le même montant selon que vous achetez un appartement ou une maison individuelle. C'est la règle la moins connue du dispositif. C'est aussi celle qui coûte le plus cher quand on la découvre après avoir signé.

Une famille de 4 personnes à Aurillac (zone C), 40 000 € de revenus annuels, achète une maison individuelle neuve à 220 000 €, sans apport.

La même famille, au même prix, dans un appartement neuf : quotité 40 %, soit 84 000 € de PTZ. Le double. Selon la tranche de revenus, le collectif rapporte jusqu'à deux fois plus que la maison individuelle : l'écart est maximal en tranches 2, 3 et 4, un peu plus resserré en tranche 1 (50 % contre 30 %).

Montants sortis du moteur PTZ officiel (décret 2025-299) ; zonage : arrêté du 23 juin 2026.

L'avis d'Hervé : "Je ne dis pas qu'il ne faut pas acheter de maison. Je dis qu'il faut le savoir avant de signer. Si votre priorité c'est de maximiser les aides, regardez le collectif. Si vous voulez un jardin, intégrez la différence dans votre plan de financement. Mon job, c'est pas de vous dire ce que vous voulez entendre, c'est de vous montrer ce que vous ratez."

Les aides cumulables : la matrice

L'avis d'Hervé : "Les gens pensent qu'il faut choisir entre les aides. Faux. La vraie stratégie, c'est l'empilement. PTZ + Action Logement + PAS, c'est le combo de base. Ajoutez la TVA réduite si vous êtes en zone ANRU, et vous démarrez votre projet avec 80 000 à 120 000 € de levier financier."

Jusqu'où peut monter le cumul ? l'exemple chiffré

Voici le cas le plus favorable que la réglementation autorise à empiler. Ce n'est pas la situation moyenne, c'est un plafond théorique. Mais il correspond à des familles réelles.

Le profil

• Famille de 4 personnes (couple et 2 enfants)
• Revenu fiscal de référence : 50 000 €
• Zone A, dans un quartier prioritaire (QPV)
• Achat : appartement neuf dont le prix HT est de 250 000 €, soit 300 000 € TTC avec la TVA à 20 %

La TVA à 5,5 % fait d'abord baisser le prix

Source : article 278 sexies du CGI, BOFiP BOI-TVA-IMM-20-20-20.

36 250 € de moins sur le prix payé. Celui-là, ce n'est pas un prêt : c'est de l'argent que vous ne sortez jamais.

Les conditions de la TVA réduite

• Le logement est situé dans un QPV ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite.
• Vous en faites votre résidence principale.
• Vos revenus sont sous les plafonds de l'accession sociale, proches de ceux du PTZ.
• Le prix respecte le plafond de prix au m² de l'accession sociale (article 278 sexies du CGI). Cette condition-là est oubliée neuf fois sur dix : elle se vérifie programme par programme, pas au niveau de la commune.
• Vous restez propriétaire occupant 10 ans. En cas de revente avant, une partie de l'avantage TVA est reversée, de façon dégressive (articles 278 sexies et 284 II du CGI).

Pour vérifier un secteur : l'outil TVA réduite ANRU et le guide TVA 5,5 % en zone ANRU.

Le montage complet

Reste à financer en prêt bancaire classique : 101 875 €. Pour un logement affiché 300 000 € au prix standard. Montants sortis du moteur PTZ officiel (décret 2025-299) : le PTZ se calcule bien sur le prix TTC réellement payé, 263 750 €, et pas sur le prix nominal à TVA 20 %.

Ce que ces 198 000 € sont vraiment

On ne va pas se raconter de belles histoires. Ces 198 125 €, ce n'est pas un chèque. Un seul poste est un gain immédiat : la baisse de prix de 36 250 € liée à la TVA. Les deux autres sont des prêts — 131 875 € à 0 % et 30 000 € à taux réduit — que vous remboursez jusqu'au dernier euro.

L'avantage réel du PTZ, ce sont les intérêts que vous ne payez pas. C'est déjà énorme, et surtout c'est chiffrable : l'outil économie PTZ vous donne le montant pour votre propre dossier.

Et le différé de 10 ans de la tranche 1 ? Vous ne le verrez pas passer : la banque lisse l'ensemble pour une mensualité constante sur toute la durée. Le mécanisme est détaillé dans notre guide du lissage PTZ.

Quel salaire pour devenir propriétaire en 2026 ?

La règle de calcul est simple : mensualité ≤ 35 % des revenus nets (seuil HCSF, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021). Ce qui change tout, c'est la zone, la typologie et l'effet du PTZ.

Il n'existe pas de salaire unique. Le chiffre dépend de trois paramètres que personne ne peut deviner à votre place : la zone de la commune, qui fixe le plafond d'opération et donc le montant du PTZ ; le nombre de personnes du foyer, qui commande le coefficient familial et la tranche ; le type de logement, un appartement neuf ouvrant une quotité bien plus élevée qu'une maison.

Deux ménages au même salaire, dans deux villes voisines, n'ont donc pas la même capacité d'achat. Plutôt qu'une moyenne qui ne sera celle de personne, l'outil Quel salaire pour acheter ? calcule votre seuil personnalisé en moins d'une minute, à partir de votre ville, de votre composition de foyer et du bien visé.

Combien pouvez-vous emprunter avec votre salaire ?

Le cadre est posé par le Haut Conseil de Stabilité Financière : mensualité plafonnée à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans maximum (27 ans avec le différé possible en VEFA), avec une marge de dérogation de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque (décision du 29 septembre 2021).

Hypothèse : taux de 3,3 % sur 25 ans, hors PTZ, avant déduction de l'assurance emprunteur, qui réduit la capacité réelle. Le plafond de 35 % s'entend assurance comprise, et l'ADI se calcule sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Ajoutez ensuite le PTZ par-dessus : votre budget d'achat monte d'autant.

Calcul personnalisé : combien puis-je emprunter et taux d'endettement.

Studio, T2 ou T3 : quel premier logement choisir ?

Le réflexe du premier achat, c'est le studio. Petit budget, petit engagement. C'est rarement le bon calcul patrimonial. Trois questions à se poser avant d'arrêter la typologie.

Combien de temps allez-vous y vivre ? En dessous de cinq ans, un studio peut suffire. Au-delà, votre vie bouge : couple, enfant, télétravail. Un logement qu'on revend trop tôt, ce sont des frais d'acquisition amortis sur rien du tout.

Allez-vous le revendre ou le louer un jour ? Un T2 trouve preneur, à la vente comme à la location, bien plus vite qu'un studio. Le marché du studio est saturé dans la plupart des grandes villes étudiantes, et c'est le premier à se retourner quand le marché ralentit.

Le prix au m² est-il vraiment plus intéressant ? Souvent non. Au mètre carré, le studio neuf se paie plus cher que le T2 ou le T3 : la pression locative étudiante tire les petites surfaces vers le haut. Vous payez moins cher au total, pas moins cher au mètre carré.

L'avis d'Hervé : "Achetez ce dans quoi vous voulez vivre dans 5 ans, pas dans 2 ans. Un T2 mal placé qu'on revend à perte, ça coûte plus cher qu'un T3 qu'on garde 15 ans. Jardinons notre jardin."

Les étapes concrètes (timeline 6-12 mois)

L'accession à la propriété, ce n'est pas une décision impulsive. C'est un parcours en 6 jalons étalés sur 6 à 12 mois.

Pour le neuf en VEFA, la livraison intervient ensuite dans 12 à 24 mois selon le programme. Vous payez vos appels de fonds progressivement, et la mensualité finale (PTZ + prêt classique) est lissée par la banque sur toute la durée.

Les pièges fréquents

Six erreurs récurrentes qui coûtent cher.

1. Sous-estimer l'ADI (assurance emprunteur)

L'Assurance Décès Invalidité s'applique sur la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Trop de gens oublient le PTZ dans le calcul d'assurance. Sur 180 000 € de PTZ — le maximum du barème —, à 0,30 % d'ADI, c'est environ 540 €/an de plus à intégrer dans votre budget.

2. Surestimer la capacité d'emprunt

Le seuil HCSF est de 35 % d'endettement, assurance comprise, sur 25 ans maximum (27 ans en VEFA). Ne jamais signer un compromis avant d'avoir validé sa capacité réelle. Outil : taux d'endettement.

3. Oublier les aides locales

Région, département, métropole, commune : les aides locales sont rarement cumulées par les primo-accédants parce qu'elles sont peu communiquées. L'ADIL de votre département (réseau ANIL) en a la liste exhaustive.

4. Confondre TVA 5,5 % ANRU et PTZ

La TVA réduite à 5,5 % (article 278 sexies du CGI) baisse le prix TTC. Le PTZ est un prêt complémentaire, qui se calcule ensuite sur ce prix réellement payé. Deux dispositifs distincts, cumulables, dans cet ordre : le calcul complet est plus haut dans cet article.

5. Croire que le neuf coûte plus cher que l'ancien

Frais de notaire neuf : 2 à 3 %. Frais de notaire ancien : environ 8 %. Sur 250 000 €, c'est ~14 000 € d'écart (près de 13 000 € pour un primo-accédant). Ajoutez les garanties légales de la construction (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans — elles ne couvrent ni l'entretien courant ni l'usure normale), le neuf conforme à la RE2020 et son coût énergie (5 usages) nettement plus bas (coût conventionnel DPE, pas une facture réelle — énergie seule, hors charges de copropriété et taxe foncière), l'exonération de taxe foncière 2 ans de plein droit sauf délibération contraire (art. 1383 I du CGI), et le calcul s'inverse. Ajoutez le calendrier d'interdiction de location des passoires énergétiques, qui pèse sur la revente d'un bien ancien classé F ou G : tout est détaillé dans le même dossier. Voir : neuf vs ancien : le vrai comparatif.

6. Oublier le fonds de travaux de la copropriété

Une copropriété alimente un fonds de travaux obligatoire, d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021). Bonne nouvelle si vous achetez du neuf : il ne démarre qu'au bout de dix ans après la réception de l'immeuble. Dans l'ancien, il est déjà là, et il s'ajoute aux charges courantes. Le réflexe avant de signer : demander les trois derniers appels de fonds et le carnet d'entretien de l'immeuble.

L'avis d'Hervé : "Je préfère vous dire un truc qui pique maintenant plutôt qu'un truc qui vous fait plaisir et qui vous coûte 50 000 € de loyer dans 5 ans. L'accession à la propriété en 2026, ce n'est pas un rêve. C'est un dossier. Et un dossier, ça se monte avec quelqu'un qui connaît les règles."

FAQ

Quelle différence entre accession sociale et accession libre ?

L'accession libre se fait à prix de marché, sans plafonds de revenus ni de prix. L'accession sociale est encadrée par l'État : plafonds de ressources (basés sur le RFR N-2), plafonds de prix au m² par zone, engagement de résidence principale, parfois encadrement de la revente. Les dispositifs d'accession sociale phares sont le PSLA, le BRS et la TVA réduite 5,5 % en zone ANRU. Source : articles L.31-10-1 et suivants CCH, ordonnance 2016-985 (BRS).

Suis-je primo-accédant si j'ai déjà été propriétaire il y a 10 ans ?

Oui. La définition légale du primo-accédant (décret 2025-299, article L.31-10-3 CCH) repose sur les deux dernières années : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 24 mois précédant l'offre de prêt, vous êtes primo-accédant. Avoir été propriétaire il y a 10 ans n'a aucun impact.

Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?

Oui, c'est même l'un des cumuls les plus courants. Le PTZ peut atteindre 180 000 € à 0 %, le Prêt Action Logement vient s'ajouter jusqu'à 30 000 € à 1 %. Conditions Action Logement : être salarié d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus. Source : actionlogement.fr.

Quel apport faut-il pour acheter en 2026 ?

L'apport idéal est de 10 % du prix d'achat (frais de notaire et de garantie). Mais avec le PTZ, vous pouvez acheter avec 0 € d'apport personnel : les banques acceptent le PTZ comme quasi-apport, parce qu'il sécurise le dossier. Voir : acheter avec le PTZ sans apport en 2026.

L'accession sociale, c'est quoi le BRS exactement ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession sociale créé par l'ordonnance 2016-985 du 20 juillet 2016. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain ; vous achetez seulement les murs, à un prix généralement inférieur de 30 à 50 % au marché libre de la même zone, l'écart dépendant de la commune et de l'organisme de foncier solidaire. Vous payez une redevance foncière mensuelle modique (environ 1 à 3 €/m²/mois) à l'OFS. La revente est plafonnée par formule de réactualisation. Cadre légal : article L.329-1 du Code de l'urbanisme, articles L.255-1 à L.255-19 du CCH.

Le PSLA, comment ça marche ?

Le Prêt Social Location-Accession (loi du 12 juillet 1984, articles D.331-76-1 et suivants CCH) fonctionne en deux temps. Phase 1 : vous êtes locataire-accédant pendant 6 mois à 4 ans, vous payez une redevance dont une part s'épargne pour l'apport. Phase 2 : vous levez l'option d'achat et devenez propriétaire, avec TVA 5,5 %, exonération TFPB 15 ans et garantie de rachat/relogement.

Quels revenus pour bénéficier des aides ?

Les plafonds varient selon le dispositif. Pour le PTZ 2026, en zone B1 pour 3 personnes, le plafond de RFR N-2 est de 62 100 €/an. Pour le PSLA et le BRS en zone B1 pour 3 personnes, le plafond est de 69 786 €/an (arrêté du 24 février 2026). Le Prêt Action Logement a lui aussi des plafonds de ressources : le revenu fiscal de référence doit rester sous les plafonds du logement intermédiaire (article D.302-27 du CCH), qui ne sont pas ceux du PTZ. S'y ajoute la condition d'employeur : entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus.

L'accession à la propriété est-elle plus rentable que la location ?

Sur 25 ans, dans la majorité des cas oui. Un loyer de 800 €/mois sur 25 ans avec inflation représente plus de 300 000 € versés à fonds perdu, sans aucun patrimoine à l'arrivée. La même somme en mensualité de crédit construit un actif que vous pouvez transmettre, revendre ou habiter sans charge à la retraite. Comparaison personnalisée : outil loyer vs achat.

Quels frais de notaire pour l'accession dans le neuf ?

2 à 3 % du prix HT dans le neuf, contre environ 8 % dans l'ancien. Sur un appartement à 250 000 €, c'est environ 5 300 € dans le neuf contre environ 19 300 € dans l'ancien. Composition : taxe de publicité foncière 0,715 % + émoluments notaire ~1,5 % + frais divers. Source : service-public.fr, fiche frais de notaire.

Le PTZ est-il le même pour un appartement et pour une maison ?

Non. À revenus, zone et prix identiques, la maison individuelle neuve ouvre droit à une quotité PTZ plus faible que l'appartement : 30 % contre 50 % en tranche 1, 20 % contre 40 % en tranches 2 et 3, 10 % contre 20 % en tranche 4. Exemple sorti du moteur officiel : une famille de 4 personnes à Aurillac (zone C), 40 000 € de revenus, obtient 42 000 € de PTZ sur une maison neuve à 220 000 €, contre 84 000 € pour un appartement au même prix. Source : décret 2025-299.

Existe-t-il une aide de 10 000 € pour un premier achat ?

Non. Aucun dispositif national fixe de 10 000 € n'existe, pas plus que les « 400 € de la mairie » qui circulent sur les forums. Ces montants désignent en réalité des subventions communales ou intercommunales, variables selon les villes et absentes de beaucoup de communes. Pour savoir si la vôtre verse une prime à l'accession, interrogez votre ADIL (réseau ANIL) ou votre mairie. Ne considérez aucun montant comme acquis avant vérification.

Combien de temps prend une accession à la propriété ?

Entre 6 et 12 mois entre la première simulation et la signature de l'acte authentique pour un bien existant. Pour un achat en VEFA (neuf sur plan), comptez 18 à 30 mois supplémentaires de construction avant la livraison. Pendant cette période, vous payez les appels de fonds progressivement et l'ADI démarre à la signature.

Maillage interne et ressources

• Outils gratuits : simulateur PTZ, combien emprunter, salaire pour acheter, loyer vs achat
• Articles utiles : Devenir propriétaire en 2026, Acheter ou louer en 2026, Conditions du PTZ 2026, Plafonds PTZ 2026, PTZ sans apport 2026, PTZ ancien avec travaux (B2/C), TVA 5,5 % en zone ANRU, BRS 2026, PSLA 2026, PAS 2026
• Cartes et baromètres : carte PTZ, barèmes PTZ 2026

Sources officielles

• Légifrance : décrets n° 2024-304 du 2 avril 2024 et n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), articles L.31-10-1 à L.31-10-14 CCH, articles L.255-1 à L.255-19 CCH (BRS), article L.329-1 du Code de l'urbanisme (OFS), ordonnance 2016-985 du 20 juillet 2016, loi 84-595 du 12 juillet 1984 (location-accession), article 278 sexies CGI (TVA 5,5 %), article 1388 octies CGI (TFPB BRS), article 1384 A CGI (TFPB PSLA), arrêté du 24 février 2026 (plafonds PSLA/PLS Accession), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 90, réforme PTZ), article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds de travaux, loi Climat et résilience du 22 août 2021)
• ANIL : fiches accession sociale, plafonds PSLA/zones ANRU 2026
• service-public.fr : fiches PTZ, PSLA, BRS, accession à la propriété
• Action Logement : prêt accession (actionlogement.fr)
• SGFGAS : statistiques PTZ
• INSEE : enquête Logement 2023 (statut d'occupation)
• BOFiP : BOI-TVA-IMM-20 (TVA opérations immobilières)

Combien je peux acheter selon mon salaire ?

Vous voulez la réponse chiffrée pour votre revenu actuel ? Trois guides complémentaires détaillent la capacité d'achat ville par ville :

• Peut-on acheter avec 2 000 € par mois ? — capacité ~155 000 €
• Peut-on acheter avec 2 500 € par mois ? — capacité ~188 000 €
• Peut-on acheter avec 3 000 € par mois ? — capacité ~264 000 €

Pour le chiffre au plus près de chez vous, parcourez nos fiches ville « combien puis-je emprunter ? » : pour chaque commune, le prix du neuf, les tranches de revenus et le montant de PTZ auquel vous avez droit, calculés au moteur officiel.