Conditions PTZ 2026 : suis-je éligible ? (4 critères)

Vous êtes éligible au PTZ 2026 si vous remplissez 4 critères cumulatifs : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans, rester sous le plafond de revenus de votre zone (jusqu'à 49 000 EUR/an en zone A pour une personne seule), acheter un bien éligible (neuf en toutes zones, ancien avec travaux en B2/C) et l'occuper en résidence principale (articles L31-10-2 et L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025).

Êtes-vous éligible ? Les 4 cases à cocher :

• ☐ Primo-accédant : pas propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans (un locatif ou une résidence secondaire ne vous disqualifie pas)
• ☐ Revenus sous plafond : votre RFR est inférieur au plafond de votre zone (jusqu'à 49 000 EUR/an en zone A, 1 personne)
• ☐ Bien éligible : neuf dans toutes les zones, ou ancien avec 25 % de travaux en zone B2/C
• ☐ Résidence principale : vous y habitez dans l'année qui suit l'achat

Quatre cases. C'est tout. Faites le test d'éligibilité : 2 minutes, et vous savez si vous y avez droit. Vous voulez le montant dans la foulée ? Le simulateur PTZ vous donne votre tranche, votre quotité et votre estimation à partir de vos propres chiffres. La grande majorité des foyers fiscaux sont sous les plafonds. Et presque personne ne le réclame. Le PTZ existe depuis des années, personne ne vous en a parlé. Ça devrait vous poser question.

En bref :

• Qui ? Toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans (article L31-10-3 du CCH), avec 4 exceptions au I du même article : CMI mention invalidité, pension d'invalidité 2e/3e catégorie, AAH/AEEH, catastrophe rendant le logement inhabitable
• Combien ? Jusqu'à 180 000 EUR à 0 % d'intérêt, soit 50 % du plafond d'opération de 360 000 EUR (foyer de 5 personnes et plus en zone A bis/A, tranche 1) — la quotité s'applique au plafond de votre zone, pas au prix payé
• Quels revenus ? Plafond de 49 000 EUR/an en zone A pour une personne seule, jusqu'à 161 700 EUR pour un foyer de 8 personnes (barème du décret 2024-304 du 2 avril 2024)
• Quels biens ? Neuf collectif (toutes zones, quotités maximales), neuf individuel (quotités réduites), ancien avec travaux (zones B2 et C, minimum 25 % de travaux)
• Quelle durée ? Différé de remboursement jusqu'à 10 ans, durée totale de 10 à 25 ans selon la tranche de revenus
• Cumulable ? Oui, avec le prêt Action Logement (30 000 EUR à 1 %, taux relevé en 2026 et révisable), le PAS, la TVA 5,5 % en zone ANRU et les aides régionales

Pour le panorama complet du PTZ (barèmes, calcul, simulation), consultez le guide PTZ 2026.

Qui a droit au PTZ en 2026 ?

Toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années a droit au PTZ. C'est la définition légale du primo-accédant (article L31-10-3 du CCH). La condition s'apprécie à la date d'émission de l'offre de prêt, pas à la date de la demande.

Concrètement : vous êtes locataire depuis au moins 2 ans ? Vous êtes primo-accédant au sens du PTZ. Et attention, propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif, ça ne vous disqualifie pas. Seule votre résidence principale compte. Si votre dossier a déjà été refusé, voyez notre analyse des 5 motifs de refus PTZ et des recours possibles.

Un point que beaucoup ignorent : en couple (pacsé, marié ou concubin), aucun des deux ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale sur la période. Un seul propriétaire dans le couple, et c'est bloqué pour les deux. Pour creuser ce sujet, consultez notre guide PTZ couple, PACS et concubinage.

Combien de temps faut-il ne plus être propriétaire pour avoir droit au PTZ ?

Pour être considéré primo-accédant au sens du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans à la date de l'offre de prêt (article L31-10-3 du CCH). La propriété d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif ne vous disqualifie pas. En couple, aucun des deux ne doit avoir été propriétaire sur cette période (source : service-public.fr).

Le décompte est simple : entre la date de votre dernière propriété de résidence principale et la date de l'offre de PTZ, il faut un écart d'au moins 2 ans.

Vous avez vendu votre appartement en mars 2024 ? Vous redevenez primo-accédant en avril 2026. Pas besoin d'attendre la fin de l'année civile.

Dans notre expérience de l'immobilier neuf, cette règle des 2 ans crée de bonnes surprises. Des personnes qui pensaient ne plus avoir droit au PTZ découvrent qu'elles sont redevenues éligibles. Je parle à des locataires tous les jours. Le schéma est toujours le même : ils pensent que c'est mort, je sors la calculette, silence dans la pièce. Faites le test d'éligibilité, ça prend 2 minutes.

Les 4 exceptions à la règle primo-accédant

Le législateur a prévu quatre situations où la condition de primo-accédant saute, même si vous étiez propriétaire il y a moins de 2 ans (I de l'article L31-10-3 du CCH) :

1. Carte mobilité inclusion mention « invalidité » (CMI-I) : si vous ou un occupant du logement à titre principal en êtes titulaire, la condition de primo-accédant est levée.

2. Pension d'invalidité de 2e ou 3e catégorie (article L341-4 du Code de la sécurité sociale) : même dispense, que la pension soit perçue par l'emprunteur ou par un occupant du logement.

3. AAH ou AEEH : si vous ou un membre de votre foyer êtes bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé. Notre guide PTZ handicap CMI-I / AAH détaille la dérogation L31-10-3 I CCH et le cumul avec le crédit d'impôt PMR art. 200 quater A.

4. Catastrophe : si votre résidence principale a été rendue définitivement inhabitable suite à une catastrophe, vous pouvez demander un PTZ sans attendre.

Attention au mythe le plus répandu : le divorce ne fait PAS partie de ces exceptions. Après un divorce ou une dissolution de PACS, le délai de 2 ans court à partir de la vente du bien commun ou de l'acte de partage. Nous avons rédigé un guide complet sur le PTZ après divorce qui détaille les démarches.

Ces quatre exceptions sont prévues au I de l'article L31-10-3 du CCH. Si vous hésitez sur votre statut, notre guide devenir propriétaire en 2026 détaille toutes les étapes du parcours primo-accédant. Cas particulier : après le décès de votre conjoint, le délai de 2 ans n'est pas dispensé mais court à partir de la vente du bien commun. Et il n'existe aucune limite d'âge réglementaire pour le PTZ — un retraité ou préretraité primo-accédant reste éligible, sous réserve des contraintes durée du prêt et ADI senior.

Quel salaire ou revenu maximum pour le PTZ 2026 ?

Il n'y a pas de salaire minimum, mais un plafond de revenus à ne pas dépasser. Et il varie selon votre zone et la taille de votre foyer. Vous gagnez moins de 49 000 EUR par an en zone A ? Moins de 28 500 EUR en zone C ? Vous êtes dans les clous. Et les plafonds grimpent avec chaque personne supplémentaire dans le foyer.

Voici les plafonds officiels fixés par le décret 2024-304 du 2 avril 2024 (article D31-10-3-1 du CCH), par zone et par nombre d'occupants :

L'avis d'Hervé : Le mythe du "je gagne trop pour le PTZ", je l'entends dix fois par semaine. Et dix fois par semaine, les chiffres disent le contraire. Avec les plafonds actuels, la grande majorité des foyers fiscaux sont sous le seuil. Si vous n'êtes pas éligible, je vous le dis cash. Mais si vous l'êtes et que personne ne vous l'a dit... c'est ça le vrai problème.

Ces plafonds ont été relevés par le décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 par rapport à l'ancien barème. Résultat : davantage de ménages sont devenus éligibles.

Pour connaître la zone de votre commune, consultez notre carte PTZ interactive. De nombreuses communes ont changé de zone en 2025 (arrêté du 5 septembre 2025), la plupart reclassées vers le haut. Votre ville en fait peut-être partie. Le détail des seuils par zone est dans notre guide des plafonds PTZ 2026.

Quel revenu fiscal est pris en compte pour le PTZ ?

Le PTZ retient le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année 2024 : pour une demande en 2026, c'est votre avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024 qui fait foi. Si vos revenus ont baissé depuis, tant mieux : c'est ce RFR-là qui compte, pas vos revenus actuels. En couple, les deux RFR sont additionnés (source : article L31-10-3 du CCH).

L'inverse est vrai aussi : une forte augmentation en 2025 n'impacte pas votre PTZ 2026.

Le RFR figure en haut à gauche de votre avis d'imposition, ligne "Revenu fiscal de référence". En couple avec des déclarations séparées, on additionne les deux RFR. À noter : le PTZ applique une règle de plancher — le revenu retenu est le plus élevé entre votre RFR et le coût de l'opération divisé par 9 (article D31-10-3-2 du CCH).

Comment est calculé le quotient familial du PTZ ?

Le quotient familial PTZ divise votre revenu fiscal de référence par un coefficient propre au dispositif (de 1,0 pour une personne seule à 3,3 pour 8 personnes et plus). Ce coefficient est celui de la condition de ressources (articles L31-10-2 et L31-10-3 II du CCH, valeurs lisibles dans les plafonds de l'article D31-10-3-1). Le quotient obtenu détermine votre tranche de revenus, et donc votre quotité PTZ, de 20 % à 50 % (article D31-10-9 du CCH, décret 2025-299). Il est différent du quotient fiscal de l'impôt sur le revenu.

La formule :

Quotient familial PTZ = Revenu fiscal de référence (RFR) / Coefficient familial PTZ

Voici les coefficients de la condition de ressources (articles L31-10-2 et L31-10-3 II du CCH ; valeurs lisibles dans les plafonds de l'article D31-10-3-1) — à ne pas confondre avec le coefficient de l'article L31-10-10, qui plafonne le coût d'opération et s'arrête à 2,4 pour 5 personnes et plus :

Exemple concret : un couple avec 2 enfants gagne 45 000 EUR de RFR. Coefficient pour 4 personnes : 2,1. Quotient familial PTZ : 45 000 / 2,1 = 21 429 EUR. On compare ensuite ce quotient aux seuils des 4 tranches PTZ 2026 pour connaître le niveau d'aide. C'est pas plus compliqué que ça.

Bon à savoir : les enfants à naître comptent dans le calcul si vous produisez un certificat de grossesse. On a détaillé ce sujet dans notre article PTZ et grossesse : l'enfant à naître compte-t-il ?. Pour la formule complète, voyez notre guide du calcul PTZ 2026.

Quels biens sont éligibles au PTZ ?

C'est le critère sur lequel on me pose le plus de questions. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025 (décret 2025-299 du 29 mars 2025), le PTZ finance l'achat de logements neufs dans toutes les zones du territoire (A bis, A, B1, B2 et C). Avant, les zones B2 et C étaient exclues du neuf. C'est fini. L'ancien avec travaux reste réservé aux zones B2 et C.

Un point que beaucoup de monde rate : un logement neuf reste éligible au PTZ pour un occupant primo-accédant même si le programme est aussi commercialisé sous un dispositif investisseur (Pinel, LMNP non géré, Jeanbrun). C'est le même lot, au même prix occupant. Le badge fiscal investisseur ne retire pas votre éligibilité. En revanche, une résidence de services ou résidence gérée (étudiante, senior, EHPAD, tourisme, coliving, vendue en bail commercial à un exploitant) et le LMNP géré ne sont jamais éligibles : vous n'y habitez pas comme résidence principale.

Neuf collectif : toutes zones, quotités maximales

Le neuf collectif (appartement en immeuble) offre les quotités les plus élevées : jusqu'à 50 % du coût d'opération retenu, dans la limite du plafond de votre zone, en tranche 1. En clair, c'est le type de bien qui maximise votre PTZ.

Sont concernés : VEFA (achat sur plan), construction achevée depuis moins de 5 ans jamais habitée, et logements issus de la transformation de bureaux en habitations. Pour comprendre la VEFA, consultez notre guide VEFA : acheter sur plan.

Les plafonds d'opération fixent le montant maximum sur lequel le PTZ est calculé (article D31-10-10 du CCH) :

Si votre achat dépasse le plafond d'opération, le PTZ est calculé sur le plafond, pas sur le prix réel. Si votre achat est inférieur au plafond, le PTZ est calculé sur le prix réel.

Neuf individuel : maison, quotités réduites

Acheter ou construire une maison neuve ouvre aussi droit au PTZ. Mais les quotités sont plus basses : le législateur favorise le collectif pour limiter l'artificialisation des sols.

En tranche 1, on passe de 50 % à 30 %. En tranches 2 et 3, de 40 % à 20 %. Le détail complet dans notre guide PTZ maison individuelle 2026.

Ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement

L'ancien est éligible au PTZ sous trois conditions cumulatives :

1. Le logement doit être situé en zone B2 ou C
2. Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération
3. Le logement doit atteindre une performance énergétique d'au moins classe D, avant ou après travaux

Les travaux éligibles incluent : rénovation énergétique, création de surfaces habitables, modernisation, assainissement. Les travaux purement esthétiques (peinture, papier peint) ne comptent pas.

Pour tout savoir sur ce cas de figure, consultez notre article PTZ ancien avec travaux en zones B2 et C.

L'avis d'Hervé : « L'immobilier neuf, c'est trop cher, c'est l'arnaque. » C'est bon, les légendes urbaines, on connaît. Comparez ce qui est comparable. Dans le neuf, vous avez l'isolation RE2020, un balcon ou une terrasse, le stationnement, la garantie décennale, et le PTZ qui peut financer jusqu'à la moitié de l'opération, dans la limite du plafond de votre zone. Ce sont des choses qu'on ne retrouve pas dans l'ancien. Et soyez vigilant quand on vous vend du rêve : un promoteur vous dira toujours que son programme est le plus beau du monde. Nous, on travaille avec plusieurs promoteurs sur le même secteur, sans affect. On n'a pas d'intérêt à vous pousser le mauvais lot.

Quotités, différé et durée par tranche

Votre tranche de revenus détermine tout : le pourcentage financé, la durée du différé et le calendrier de remboursement. Plus elle est basse, plus le PTZ est généreux. Elle dépend de votre quotient familial et de votre zone. Pour estimer les économies concrètes, consultez notre calculateur d'économies PTZ.

Seuils de tranches (pour 1 personne, coefficient 1,0)

Pour un foyer de plusieurs personnes, multipliez ces seuils par le coefficient familial correspondant.

Barème collectif neuf

Le différé, c'est la période pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital du PTZ. En pratique, la banque lisse le PTZ avec votre prêt classique pour obtenir une mensualité constante du premier au dernier mois. Le différé est un mécanisme comptable interne : vous, vous payez le même montant chaque mois. Notre article sur le lissage PTZ explique le mécanisme en détail.

Barème individuel neuf (maison)

La différence entre collectif et individuel peut atteindre 20 points de quotité. Sur un bien à 250 000 EUR, et si le plafond d'opération de votre foyer atteint ce montant, cela représente 50 000 EUR de PTZ en plus pour un appartement par rapport à une maison. C'est un facteur déterminant dans le choix du type de bien.

3 exemples concrets pour comprendre votre éligibilité

Les tableaux, c'est bien. Mais on ne va pas se raconter de belles histoires : ce qui compte, c'est ce que ça donne sur VOTRE situation. Voici trois cas réels calculés avec notre moteur PTZ conforme au décret 2025-299.

Exemple 1 : Célibataire, 25 000 EUR de revenus, zone B1

• Profil : 1 personne, RFR 25 000 EUR, appartement neuf à 200 000 EUR
• Quotient familial : 25 000 / 1,0 = 25 000 EUR
• Tranche : 2 (seuil B1 tranche 2 = 26 000 EUR)
• Plafond d'opération : 135 000 EUR (inférieur au prix du bien)
• Quotité : 40 %
• PTZ = 54 000 EUR à 0 % d'intérêt
• Différé : 8 ans (pas de remboursement PTZ pendant 8 ans)
• Mensualité lissée (25 ans) : 945 EUR/mois (constante grâce au lissage bancaire)
• Économie vs 100 % classique : 87 EUR/mois (1 032 EUR sans PTZ)

87 EUR de moins chaque mois, pendant 25 ans, et le différé de 8 ans entièrement absorbé par le lissage. C'est pas un mythe. C'est un décret, avec un numéro et tout. Testez votre simulation PTZ pour obtenir vos propres chiffres, et voyez notre guide PTZ sans apport si vous partez sans épargne. Notre comparatif PTZ ou prêt classique tranche la question du financement.

Exemple 2 : Couple + 2 enfants, 45 000 EUR de revenus, zone A

• Profil : 4 personnes, RFR 45 000 EUR, appartement neuf à 300 000 EUR
• Quotient familial : 45 000 / 2,1 = 21 429 EUR
• Tranche : 1 (seuil A tranche 1 = 25 000 x 2,1 = 52 500 EUR)
• Plafond d'opération : 315 000 EUR (supérieur au prix du bien)
• Quotité : 50 %
• PTZ = 150 000 EUR à 0 % d'intérêt
• Différé : 10 ans
• Mensualité lissée (25 ans) : 1 305 EUR/mois (constante grâce au lissage bancaire)
• Économie vs 100 % classique : 243 EUR/mois (1 548 EUR sans PTZ)

150 000 EUR à taux zéro. Pour une famille qui paie 1 200 EUR de loyer, la mensualité lissée est comparable — sauf que chaque euro construit un patrimoine au lieu d'enrichir votre propriétaire. Et l'écart avec un financement 100 % classique dépasse 65 000 EUR d'intérêts économisés sur la durée totale.

Ce profil peut ajouter un prêt Action Logement de 30 000 EUR à 1 %, portant le total des prêts aidés à 180 000 EUR. Pour les conditions bancaires, voyez nos conseils pour négocier votre PTZ avec la banque.

L'avis d'Hervé : Votre banquier ne va pas vous appeler pour vous dire que vous êtes éligible. Personne ne va le faire. Le prêt immobilier, c'est un produit d'appel pour la banque. Et un PTZ à 0 %, ça les intéresse encore moins. C'est pour ça qu'il faut se renseigner par vous-même, pas attendre que quelqu'un frappe à votre porte.

Exemple 3 : Couple sans enfant, 35 000 EUR de revenus, zone C

• Profil : 2 personnes, RFR 35 000 EUR, appartement neuf à 180 000 EUR
• Quotient familial : 35 000 / 1,5 = 23 333 EUR
• Tranche : 3 (seuil C tranche 3 = 24 000 x 1,5 = 36 000 EUR)
• Plafond d'opération : 150 000 EUR (inférieur au prix du bien)
• Quotité : 40 %
• PTZ = 60 000 EUR à 0 % d'intérêt
• Différé : 2 ans
• Mensualité lissée (25 ans) : 832 EUR/mois (constante grâce au lissage bancaire)
• Économie vs 100 % classique : 97 EUR/mois (929 EUR sans PTZ)

Même en zone C, le PTZ représente un tiers du prix du bien, et les prix au m2 y sont nettement plus doux : 2 000 à 2 500 EUR/m2 dans le neuf, contre 4 000 à 6 000 EUR en zone A. Jardinons notre jardin : achetez dans une ville que vous connaissez, près de chez vous. Pour les opportunités, voyez les villes PTZ en zone B2 et C.

Point clé : ces trois exemples utilisent le barème collectif neuf. Pour une maison individuelle, les quotités sont réduites (30 % en tranche 1 au lieu de 50 %). Le montant du PTZ serait plus faible, mais le différé et la durée restent identiques.

6 profils par ville : ce que ça donne à Paris, Lyon, Rennes, Limoges, Toulouse et Bordeaux

Trois exemples, c'est un début. Voici six autres situations, dans six villes où on nous pose la question toutes les semaines. Chaque ligne se lit de la même façon : pour un prix d'opération de X euros, le PTZ atteint Y euros, sur le barème collectif neuf. Les prix retenus sont ceux du plafond d'opération de la zone pour la taille du foyer (article D31-10-10 du CCH) : c'est le point où le PTZ est le plus élevé pour ce profil.

Montants calculés avec notre moteur PTZ ; plafonds de ressources de l'article D31-10-3-1 du CCH ; zones issues du zonage officiel en vigueur.

Une réserve à garder en tête sur les six lignes : ce montant, c'est votre droit au PTZ, pas automatiquement ce que vous mobiliserez. Le PTZ vient s'emboîter dans un plan de financement complet, et la banque le cale sur le reste du montage. Le droit d'abord, le montage ensuite.

70 000 EUR de revenus à Paris, et toujours éligible

Un couple parisien à 70 000 EUR de RFR reste sous le plafond de 73 500 EUR. On est loin du profil « petit salaire » que tout le monde imagine. Même chose pour le célibataire lyonnais à 45 000 EUR : c'est on ne peut plus courant, et il est dans les clous. Ces deux-là sont en tranche 4, la moins généreuse du barème — et le PTZ reste à cinq chiffres.

Le zonage décide de tout

Rennes est en zone A, pas en B1 comme on le lit encore souvent. Ça n'a rien d'anecdotique : entre les deux classements, le plafond d'opération et le plafond de ressources ne sont pas les mêmes, donc le PTZ non plus. Limoges, elle, est bien en zone B1. Avant de faire le moindre calcul, vérifiez la zone de la commune où vous achetez sur la carte PTZ interactive. Pas celle où vous habitez : celle où vous achetez.

Le différé n'est pas une deuxième mensualité

Quatre de ces profils sont en tranche 3, donc avec un différé de 2 ans — c'est la valeur propre à cette tranche, il monte jusqu'à 10 ans en tranche 1. Dans tous les cas, la banque lisse le PTZ avec le prêt principal : une seule mensualité constante, jamais deux phases de paiement.

Bordeaux : ce que donne le cumul avec Action Logement

108 000 EUR de prêt à taux zéro pour ce couple bordelais. Cumulé avec un prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 EUR), on monte à 138 000 EUR de prêts. Deux précisions qui comptent : ce sont bien deux prêts à rembourser, pas des subventions. Et Action Logement n'est jamais un droit acquis — il faut être salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés ou plus, et l'accord reste soumis à l'enveloppe disponible et à l'accord éventuel de l'employeur comme du prêteur.

Le logement PTZ doit-il être votre résidence principale ?

Oui, le logement PTZ doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la fin des travaux (article L31-10-6 du CCH). C'est le 4e critère cumulatif, et il a une conséquence directe : pendant 6 ans, pas de location, pas de résidence secondaire.

En pratique, ce n'est pas un problème : vous achetez pour y habiter. Soyez juste vigilant si vous envisagez une expatriation rapide. Pour savoir si le jeu en vaut la chandelle, notre analyse le PTZ vaut-il le coup ? met les chiffres en perspective. Et pour ceux qui hésitent encore, notre comparatif acheter ou louer en 2026 tranche la question.

Peut-on louer un logement acheté avec le PTZ avant 6 ans ?

Non, pas pendant les 6 premières années. L'article L31-10-6 du CCH impose que le logement reste votre résidence principale pendant cette période. Après 6 ans, la mise en location devient possible sous conditions : accord de la banque prêteuse et respect d'un plafond de loyer fixé par la réglementation. Des dérogations anticipées existent en cas de mutation professionnelle à plus de 50 km, de divorce ou d'invalidité (source : service-public.fr).

Le PTZ est-il cumulable avec d'autres aides ?

Oui, et c'est là que ça devient vraiment intéressant. Conformément à l'article L31-10-1 du CCH, le PTZ se combine avec un prêt classique, un prêt Action Logement, un PAS et d'autres dispositifs. Vous empilez les aides, vous réduisez sérieusement la facture. C'est aussi simple que ça.

Le combo le plus courant : PTZ + Action Logement + prêt classique. Au maximum du barème (foyer de 5 personnes ou plus en zone A bis/A, tranche 1), 180 000 EUR de PTZ + 30 000 EUR d'Action Logement = 210 000 EUR de prêts aidés — dans la majorité des dossiers, le PTZ se situe entre 40 000 et 100 000 EUR. Le reste en prêt bancaire classique.

On a détaillé les 7 aides cumulables dans notre guide primo-accédant. Et si votre projet passe par l'ancien avec travaux, le PTZ se combine aussi avec l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' : chacun garde ses propres conditions (ancienneté du logement, plafonds de ressources de l'Anah, accompagnement obligatoire sur le parcours d'ampleur), et le PTZ dans l'ancien reste réservé aux zones B2 et C.

PTZ et BRS : ce que devient le bail quand le logement est revendu

Le Bail Réel Solidaire dissocie le foncier du bâti. Vous achetez les murs, un organisme de foncier solidaire (OFS) garde le terrain, et vous lui versez chaque mois une redevance foncière. Résultat : un prix d'acquisition généralement 30 à 50 % sous le marché libre de la même zone, l'écart dépendant de la commune et de l'organisme (sources : ANIL, plateforme BoRiS du ministère chargé du Logement). Le PTZ finance bien l'acquisition de ces droits réels, le calcul portant sur le prix du bâti.

Le point que personne n'explique : à la revente, le bail est prorogé de plein droit à durée pleine. Le deuxième acquéreur, puis le troisième, repartent sur un droit réel de la durée prévue au contrat initial — pas sur ce qu'il en restait (article L255-12 du CCH). Le dispositif ne s'arrête donc pas au premier acheteur.

Une condition, et elle décide de tout : cette prorogation ne joue que si l'OFS agrée le nouveau preneur. Lequel doit lui-même respecter les plafonds de ressources du dispositif et occuper le logement en résidence principale. Pas d'agrément, pas de bail rechargé.

Une réserve côté PTZ, parce qu'on la lit rarement : la revente d'un logement BRS n'est pas du logement neuf. L'acquéreur successif relève du régime du PTZ dans l'ancien, donc zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux et une performance énergétique d'au moins classe D atteinte avant ou après travaux. Ne comptez pas sur le PTZ neuf dans ce cas de figure. Tout le mécanisme est détaillé dans notre guide du Bail Réel Solidaire 2026.

Peut-on cumuler le PTZ avec la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU ?

Oui, le PTZ est cumulable avec la TVA à 5,5 % applicable aux logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou à moins de 300 m de sa limite. Sur un bien à 250 000 EUR HT, l'économie de TVA atteint 36 250 EUR, cumulable avec un PTZ pouvant dépasser 100 000 EUR (source : article 278 sexies du CGI, décret 2025-299 du 29 mars 2025). Cumulez avec le PTZ et l'aide totale dépasse 200 000 EUR. Tout est dans notre guide TVA 5,5 % zone ANRU.

Quelles sont les nouvelles conditions du PTZ en 2026 ?

Le décret 2025-299 du 29 mars 2025 a élargi l'accès au PTZ et fixé les barèmes en vigueur. Voici ce qui change concrètement par rapport à l'ancien dispositif :

• Extension à toutes les zones : le neuf collectif et individuel est désormais éligible en zones B2 et C (avant, seul l'ancien avec travaux y était autorisé)
• Plafonds de revenus relevés : les seuils ont été augmentés par rapport à l'ancien barème, ouvrant le PTZ à davantage de ménages
• De nombreuses communes reclassées : elles sont passées de B2/C vers B1/A, avec des plafonds d'opération et de revenus plus élevés
• Prolongation jusqu'au 31 décembre 2027 : deux années supplémentaires pour en profiter

Un point ne figure pas dans cette liste, et c'est volontaire : le BRS. En bail réel solidaire, le prêt à taux zéro n'est pas réservé au premier acheteur — la revente d'un logement BRS reste finançable — mais l'acquéreur successif relève du PTZ dans l'ancien : commune en zone B2 ou C, travaux d'au moins 25 % du coût total et classe D au minimum, en plus des conditions habituelles. Aucune loi de finances 2026 n'a changé ce régime.

Le détail chiffré des barèmes est dans notre guide PTZ 2026.

Ce qu'un reclassement de zone change vraiment

Prenons une famille de 3 personnes en tranche 1, dans une commune passée de zone B2 à zone B1 :

• En zone B2 : plafond d'opération 198 000 EUR, PTZ de 99 000 EUR
• En zone B1 : plafond d'opération 243 000 EUR, PTZ de 121 500 EUR

Soit 22 500 EUR de PTZ en plus, juste parce que la commune a changé de classement (chiffres vérifiés avec notre moteur PTZ, articles D31-10-9 et D31-10-10 du CCH).

Une précision qui évite les déceptions : ce gain suppose d'acheter effectivement au niveau du nouveau plafond d'opération. À prix d'achat inchangé, le reclassement ne change rien au montant de votre PTZ. Il relève le plafond, il ne relève pas votre opération. Si votre commune a bougé, c'est le moment de regarder ce qui se construit un cran au-dessus de ce que vous visiez.

Comment obtenir le PTZ : les étapes

Vous remplissez les conditions ? Bien. Maintenant, il faut passer à l'action. On ne va pas se mentir : la paperasse administrative, personne n'aime ça. Mais 6 étapes et c'est réglé.

1. Vérifiez votre éligibilité au PTZ

Primo-accédant depuis 2 ans, revenus sous les plafonds, bien éligible, résidence principale. Quatre cases à cocher. Faites le test d'éligibilité : 2 minutes, et vous savez si vous y avez droit. Pas de blabla, un résultat.

2. Identifiez votre zone et votre tranche de revenus

Votre zone (A bis, A, B1, B2, C) fixe vos plafonds. Votre tranche (1 à 4) détermine le pourcentage financé et le différé. La carte PTZ interactive vous donne la zone de votre commune en un clic. Plus votre tranche est basse, plus le PTZ est généreux. C'est mathématique.

3. Trouvez un bien éligible

Appartement neuf en collectif : c'est là que le PTZ est maximal. Maison neuve : possible, mais quotités réduites. Ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement, minimum 25 % de travaux. Les programmes en VEFA représentent la majorité des dossiers. Notre guide PTZ 2026 liste les biens éligibles par zone. Pour comparer les prix au m² dans le neuf ville par ville, consultez nos baromètres PTZ.

4. Montez votre dossier de financement

Les pièces à rassembler : avis d'imposition 2024 (RFR), justificatif de domicile, attestation sur l'honneur de primo-accédant, compromis ou contrat de réservation. La banque vérifie votre éligibilité PTZ via le système SGFGAS. Préparez votre plan de financement indicatif en parallèle : PTZ + prêt classique + aides complémentaires si vous y avez droit.

5. Déposez votre demande auprès d'une banque conventionnée

Le PTZ ne sort pas d'un guichet de l'État : il passe par une banque conventionnée avec la SGFGAS (article L31-10-1 du CCH), et presque toutes le proposent. Ce qui change d'une banque à l'autre, c'est le taux du prêt complémentaire, l'assurance et les frais de dossier. C'est là que se joue la vraie différence. Si vous débutez, notre guide primo-accédant : par où commencer pose les bases.

6. Signez l'offre de prêt et débloquez les fonds

La banque émet une offre incluant le PTZ. Vous avez 10 jours de réflexion obligatoires (article L313-34 du Code de la consommation). Après signature, les fonds sont débloqués au fur et à mesure du chantier en VEFA, ou à la remise des clés pour un logement achevé. Le lissage bancaire garantit une mensualité constante dès le premier jour.

L'avis d'Hervé : Dans notre expérience de l'immobilier neuf, le plus gros frein n'est pas l'éligibilité. C'est la procrastination. Les gens repoussent, attendent le "bon moment". Les taux vont baisser, il y aura de meilleurs programmes, c'est pas le bon moment... On se trouvera toujours 10 000 raisons pour ne pas faire. Le bon moment, c'est quand vous êtes éligible et que les taux sont là. Pas demain. Maintenant.

FAQ : conditions PTZ 2026

Qui a droit au PTZ en 2026 ?

A droit au PTZ toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années (article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation), dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par zone (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024), et qui achète un bien éligible : logement neuf en toutes zones, ou ancien avec travaux en zones B2 et C, occupé en résidence principale. Quatre exceptions seulement dispensent de la condition de primo-accédant (I de l'article L31-10-3) : titulaire d'une carte mobilité inclusion mention invalidité, pension d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, bénéficiaire de l'AAH ou de l'AEEH, et catastrophe rendant le logement définitivement inhabitable. Le divorce ne fait pas partie de ces exceptions.

Quel revenu maximum pour le PTZ en 2026 ?

Le plafond de revenus du PTZ dépend de la zone et de la taille du foyer. Pour une personne seule : 49 000 EUR en zone A bis/A, 34 500 EUR en zone B1, 31 500 EUR en zone B2, 28 500 EUR en zone C. Pour un couple avec 2 enfants : 102 900 EUR en zone A, 72 450 EUR en zone B1, 66 150 EUR en zone B2, 59 850 EUR en zone C. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l'avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024 pour une demande en 2026 (article D31-10-3-1 du CCH, plafonds relevés par le décret n° 2024-304 du 2 avril 2024).

Quel salaire faut-il pour obtenir un PTZ ?

Il n'y a pas de salaire minimum pour le PTZ. Les conditions de revenus portent sur le revenu fiscal de référence (RFR), pas sur le salaire mensuel (article D31-10-3-1 du CCH). Pour une demande en 2026, le RFR retenu est celui de votre avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024 : il figure ligne "Revenu fiscal de référence". Le plafond va de 28 500 EUR en zone C à 49 000 EUR en zone A bis/A pour une personne seule.

Peut-on avoir le PTZ si on a déjà été propriétaire ?

Oui. On peut obtenir un PTZ après avoir été propriétaire, à condition de ne plus posséder sa résidence principale depuis au moins 2 ans à la date de l'offre de prêt. Si vous avez vendu votre logement principal il y a plus de 2 ans, vous redevenez primo-accédant au sens de l'article L31-10-3 du CCH. Les propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs restent éligibles au PTZ, car seule la résidence principale est prise en compte.

Le PTZ est-il cumulable avec d'autres aides ?

Oui, le PTZ est cumulable avec la majorité des aides à l'accession. Il se combine avec le prêt Action Logement (30 000 EUR à 1 %, taux relevé en 2026 et révisable), le PAS (Prêt d'Accession Sociale), la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU, le BRS (Bail Réel Solidaire), l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 EUR) et les aides régionales ou municipales. Le cumul PTZ + Action Logement peut représenter 210 000 EUR d'aides au total pour un salarié d'une entreprise de 10 personnes ou plus.

Le PTZ compte-t-il comme apport ?

Oui. Les banques considèrent le PTZ comme un quasi-apport personnel. Prêt à 0 % garanti par l'État via la SGFGAS : il remplace l'épargne que beaucoup de locataires n'ont pas pu constituer. C'est l'un des avantages les plus méconnus du PTZ, et celui qui change tout pour les dossiers sans épargne. Détails dans notre guide acheter sans apport avec le PTZ.

Peut-on louer un logement acheté avec le PTZ ?

Non, pas pendant les 6 premières années. L'article L31-10-6 du CCH impose que le logement reste votre résidence principale pendant cette période. Après 6 ans, la mise en location devient possible sous conditions : accord de la banque prêteuse et respect d'un plafond de loyer réglementaire. Des dérogations anticipées existent en cas de mutation professionnelle à plus de 50 km, de divorce ou d'invalidité.

Quel est le montant maximum du PTZ en 2026 ?

Le montant maximum du PTZ est de 180 000 EUR. Il correspond à 50 % du plafond d'opération de 360 000 EUR (foyer de 5 personnes ou plus en zone A bis/A, tranche 1, logement collectif neuf). Le montant dépend de trois facteurs : la zone géographique, la taille du foyer et la tranche de revenus. Dans la majorité des dossiers, le PTZ se situe entre 40 000 et 100 000 EUR.

Quelles sont les nouvelles conditions du PTZ en 2026 ?

En 2026, le PTZ neuf (collectif et individuel) est éligible dans toutes les zones, y compris B2 et C où il était auparavant exclu. Les plafonds de revenus ont été relevés par le décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 par rapport à l'ancien barème. De nombreuses communes ont changé de zone (arrêté du 5 septembre 2025), la plupart reclassées vers le haut. Et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Le PTZ est-il ouvert aux acquéreurs successifs d'un logement BRS ?

Pas au régime du neuf, et c'est là que beaucoup se trompent. Le PTZ n'est pas réservé au premier acheteur : la revente d'un logement BRS reste une opération finançable (article D31-10-2, I, 4° du CCH). Mais un logement BRS n'est « neuf » au sens du PTZ que si l'emprunteur en est le premier occupant (article D31-10-2, II). L'acquéreur successif relève donc du PTZ dans l'ancien : commune en zone B2 ou C, travaux d'amélioration d'au moins 25 % du coût total de l'opération et performance énergétique d'au moins classe D atteinte avant ou après travaux, en plus des conditions habituelles de primo-accession et de ressources. Aucune loi de finances 2026 n'a changé ce régime.

À ne pas confondre avec la prorogation du bail : à chaque mutation, le bail est prorogé de plein droit à durée pleine (article L255-12 du CCH), sous réserve de l'agrément du nouveau preneur par l'OFS. C'est un mécanisme propre au BRS, il ne crée aucun droit au PTZ.

Un changement de zone de ma commune augmente-t-il mon PTZ ?

Pas mécaniquement. Un reclassement relève le plafond d'opération sur lequel le PTZ est calculé, mais il ne change rien à votre montant si votre prix d'achat reste le même. Exemple : pour une famille de 3 personnes en tranche 1, le PTZ passe de 99 000 EUR en zone B2 (plafond d'opération 198 000 EUR) à 121 500 EUR en zone B1 (plafond 243 000 EUR), soit 22 500 EUR de plus — à condition d'acheter au niveau du nouveau plafond (articles D31-10-9 et D31-10-10 du CCH).

Le type de contrat de travail empêche-t-il le PTZ ?

Non. CDI, CDD, intérim, auto-entrepreneur : le PTZ ne regarde que le revenu fiscal de référence, pas votre contrat. Si votre RFR est sous les plafonds, vous êtes éligible. En revanche, la banque qui accorde le prêt complémentaire applique ses propres critères de solvabilité. C'est là que ça se complique, mais c'est faisable. Consultez notre guide PTZ en CDD et intérim pour les stratégies adaptées.

Sources et références officielles

Sources officielles :

• Code de la construction et de l'habitation : articles L31-10-2 (définition du PTZ), L31-10-3 (conditions de primo-accédant et exceptions), L31-10-6 (obligation de résidence principale), L31-10-10 (coefficient du plafond d'opération), D31-10-3-1 (plafonds de ressources), D31-10-9 (tranches et quotités), D31-10-10 (plafond d'opération), L255-12 (prorogation du bail réel solidaire à chaque mutation)
• Décret 2024-304 du 2 avril 2024, modifié par le décret 2025-299 du 29 mars 2025 : barèmes en vigueur — plafonds d'opération, plafonds de revenus, quotités, durées de remboursement, extension du neuf à toutes les zones, prolongation jusqu'au 31/12/2027
• Service-public.fr : fiche pratique PTZ
• Économie.gouv.fr : présentation officielle du PTZ
• ANIL : guides et fiches pratiques PTZ
• SGFGAS : statistiques PTZ (émissions, répartition par zone et tranche)

Information à caractère éducatif. Cet article ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Consultez un professionnel du financement immobilier pour une étude adaptée à votre situation.

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Vous attendez quoi exactement ? Que votre loyer baisse tout seul ? Faites le test d'éligibilité en 2 minutes, puis passez au simulateur PTZ pour le montant. Pour aller plus loin : simulez votre plan de financement complet (mensualité lissée, tableau d'amortissement, document indicatif), le calcul PTZ 2026 pour la formule, et les barèmes PTZ 2026 pour tous les tableaux officiels.